Sofortkontakt? +49 6421 968860
Waldemar Wiora
+49 6421 968860
Sofortkontakt?

Die Vorteile von Pflegeimmobilien gegenüber anderen Immobilien

Der Kauf von Eigentumswohnungen hat sich als Kapitalanlagemöglichkeit längst fest etabliert. Objektiv gesehen bietet er dem Investor eine Vielzahl von Vorzügen, die sich allerdings auf den zweiten Blick abschwächen. Wer eine Eigentumswohnung kauft, hat möglicherweise Ärger mit einem Mieter, muss nach und nach in aufwendige Instandhaltungsmaßnahmen investieren und möglicherweise einen Mietausfall in Kauf nehmen, wenn ein Mieter auszieht und nicht sofort ein neuer Mieter lückenlos nachrückt.
Die genannten Gründe sind ein Initiator dafür, dass Anleger nach neuen Möglichkeiten der Investition in eine Immobilie suchen. Eine ähnliche Anlageform, aber mit deutlich mehr Pluspunkten, ist die Anlage in Pflegeimmobilien. Dies gilt umso mehr vor dem Hintergrund des demografischen Wandels zugunsten der älteren Bevölkerung und der daraus resultierenden wachsenden Nachfrage auf dem Pflegemarkt. Wer vor einer Investition in eine Immobilie als Kapitalanlage steht, wird sich deshalb fragen, ob das Investment in eine Pflegeimmobilien Anlage in der Summe seiner Eigenschaften die bessere Kapitalanlage ist. Deshalb ist eine Gegenüberstellung beider Varianten – Eigentumswohnung versus Pflegeimmobilie – sinnvoll, um die wichtigsten Vorteile und Ergebnisse zu benennen.

Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Wohnflächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Pflegeimmobilie versus Eigentumswohnung – die Vergleichskriterien

Um einen realistischen Vergleich zwischen Eigentumswohnungen und Pflegeimmobilien als Anlage vorzunehmen, ist die Definition verschiedener Kriterien notwendig. Dazu gehören unter anderem die Wahl des Objektes und die Standortwahl, Erwerb und Verkauf, der Preis, die Vertragsgestaltung, der Arbeitsaufwand, Risiken und Vorteile sowie die steuerlichen Vorteile und die Rendite, um die wichtigsten Punkte zu nennen.

VERKAUFT
Betreute Wohnungen im Wohnpark Georgenberg in Goslar
Goslar
Wohneinheiten
69
Wohnflächen
69,66 - 202,64 m²
Kaufpreise
94.008 - 273.460 €
Pflege

Die Wahl des Objektes und die Standortwahl

Die Entscheidung bezüglich des Standortes einer Pflegeimmobilie basiert auf einer professionell durchgeführten Standortanalyse, die auch eine Bedarfsanalyse beinhaltet. Die Nachfrage bei Investoren ist hoch, doch die investieren nur dann in Pflegeimmobilien als Anlage, wenn die Standortwahl stimmt und die zu erzielenden Renditen entsprechend hoch sind. Sie verfügen über entsprechendes Know-how in dieser Anlageklasse, sodass sie nur aufgrund von Fakten in eine Pflegeimmobilien Anlage investieren.
Im Gegensatz dazu ist es für private Kapitalanleger meist schwierig, die Standortwahl richtig einzuschätzen. Das mag für den Augenblick möglich sein, nicht jedoch mit Blick in die Zukunft. Insoweit basiert die Entscheidung von privaten Kapitalanlegern bezüglich des Kaufs einer Eigentumswohnung auf einer subjektiven Einschätzung und möglicherweise auch auf der Grundlage von persönlichen Empfehlungen.
Es ist außerdem schwierig, die Bausubstanz der Wohnung richtig einzuschätzen, sofern es sich nicht um einen Neubau handelt. Das gilt auch für das Festsetzen der Miete, was privaten Kapitalanlegern aufgrund fehlender fachlicher Kenntnisse ebenfalls schwerfällt, sodass sie bezüglich der Mietgestaltung meist zu hoch oder zu niedrig greifen. Anders verhält es sich bei einem Pflegeappartement. Hier ist die Entscheidung leicht zu treffen, da jedes Pflegeappartement dieselben Eigenschaften und Vorzüge bietet und die Preisgestaltung in einem Haus einheitlich gestaltet ist.

Pflegeappartements im Seniorenzentrum im Brühl
Aldingen
Wohneinheiten
44
Wohnflächen
58,01 - 76,77 m²
Kaufpreise
140.382 - 160.065 €
Pflege

Die Vertragsgestaltung

Der Vertrag, der den Erwerber der Pflegeimmobilie zum Teileigentümer macht, obliegt dem Bauträger. Darin enthalten sind unter anderem geprüfte Regelungen, die zum Beispiel die Instandhaltung des Objektes oder die Mietindexierung zwecks Inflationsausgleichs betreffen.
Wer eine Eigentumswohnung erwirbt, muss größtenteils ungeprüfte Musterverträge in Kauf nehmen oder sich selbst um die Vertragsgestaltung kümmern. Das wiederum ist mit Kosten verbunden, nämlich dann, wenn der Mietvertrag von einem Rechtsanwalt in Bezug auf seine Rechtmäßigkeit oder Rechtssicherheit geprüft wird.
Die Verantwortung für die Wahl des Mieters obliegt bei einer Eigentumswohnung ebenfalls dem Wohnungseigentümer. Die Suche nach einem geeigneten Mieter kann an einen Immobilienmakler übertragen werden. Doch nach der neuen Gesetzgebung obliegt die Zahlung der Maklercourtage dem Besteller. Das bedeutet, dass nach dem sogenannten Bestellerprinzip derjenige die Maklercourtage zahlen muss, der den Makler beauftragt.
Wohnungseigentümer haben auch nicht immer Glück mit ihren Mietern. Sofern ein häufiger Mieterwechsel stattfindet, kann es zu Mietausfällen kommen. Im Gegensatz dazu ist die Anlage in Pflegeimmobilien auf Jahre ausgerichtet, sodass der Vertrag meist eine Laufzeit von 20 Jahren plus Verlängerungsoption hat. Gravierender Vorteil der Pflegeimmobilien Anlage gegenüber der Eigentumswohnung ist, dass die monatliche Zahlung bei einer Pflegeimmobilie selbst bei Leerstand des Appartements fließt.

18 Pflegeappartements im Seniorenzentrum am Backhausplatz in Aßlar
Aßlar
Wohneinheiten
18
Wohnflächen
707,82 m²
Kaufpreise
2.000.000 €
Pflege

Der Arbeitsaufwand

Der Arbeitsaufwand ist beim Kauf einer Eigentumswohnung im Vergleich zu einer Pflegeimmobilien Anlage wesentlich höher. Ein Wohnungseigentümer betreut die Vermietung der Eigentumswohnung und pflegt den Mieterkontakt. Ihm obliegen die Instandhaltung der Eigentumswohnung sowie fällige Reparaturarbeiten. Der Aufwand hängt vor allem davon ob, ob die Eigentumswohnung Teil einer größeren Wohnanlage ist, die eine eigene Verwaltung hat, die sich zum Beispiel um die Nebenkostenabrechnung sowie um die Instandhaltung der äußeren Bauteile eines Komplexes kümmert wie Dach, Balkone und Hausfassade.
Im Vergleich dazu ist der Arbeitsaufwand für Erwerber von Pflegeimmobilien als Anlage sehr gering. Alle diese Arbeiten – Renovierungs-, Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten sowie Reparaturen (außer Dach und Fach) – obliegen dem Betreiber der Pflegeimmobilie beziehungsweise dem Investor. Insoweit ist derjenige, der in Pflegeimmobilien als Anlage investiert, frei von diesen zusätzlichen finanziellen Verpflichtungen.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Wohnflächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Kauf und Verkauf

Wer eine Eigentumswohnung erworben hat, kann als Eigentümer diese Wohnung wieder verkaufen, vererben oder auch verschenken. Genau diese Rechte hat auch derjenige, der in eine Pflegeimmobilien Anlage investiert hat. Unterschiede ergeben sich jedoch nicht bezüglich der Rechte, die der Eigentümer einer Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung hat. Stattdessen geht es um das “Wie” des Verkaufs. Der Verkauf einer Eigentumswohnung gestaltet sich meist sehr zeitintensiv. Auch hier besteht die Möglichkeit, diese Aufgabe an einen Immobilienmakler zu übertragen, was aufgrund des geltenden Bestellerprinzips mit zusätzlichen Kosten verbunden ist. Eine andere Alternative ist, Anzeigen in Print- und Onlinemedien zu schalten. Insbesondere Immobilienangebote in Onlinemedien haben nur dann Aussicht auf Erfolg, wenn sie entsprechend bebildert sind, sodass die Präsentation der zum Verkauf stehenden Immobilie sehr zeitintensiv sein kann.
Der Verkauf einer Pflegeimmobilie hingegen kann aufgrund des stark wachsenden Marktes und der zunehmenden Nachfrage nach professioneller Pflege sehr schnell abgewickelt werden. Beim Verkauf einer Eigentumswohnung muss eine gewisse Dauer einkalkuliert werden. Bei einer Anlage in Pflegeimmobilien besteht beim Wiederverkauf aufgrund einer automatisierten Mietsteigerung ein zusätzlicher Handlungsspielraum, sodass eine Pflegeimmobilie entsprechend leicht und mit einer hohen Rendite verkauft werden kann. Im Gegensatz dazu ist der Verkauf einer Eigentumswohnung eng an den Standort und die Entwicklung der Nachfrage in der jeweiligen Region gekoppelt. Standort und Nachfrage sind ebenfalls mit dem Verkaufspreis verbunden. Wer als Verkäufer einer Eigentumswohnung einen zu hohen Preis verlangt, riskiert, die Wohnung nicht oder nur nach einer sehr langen Wartezeit zu verkaufen.

Pflegeappartements im Helianthum in Steißlingen
Steißlingen
Wohneinheiten
45
Wohnflächen
50,39 - 92,25 m²
Kaufpreise
148.003 - 342.429 €
Pflege

Rendite und steuerliche Vorteile

Die wesentlichen Punkte beim Vergleich zwischen einer Pflegeimmobilien Anlage und der Investition in eine Eigentumswohnung beziehen sich auf die steuerlichen Vorteile und die zu erwartende Rendite. Die steuerliche Abschreibung bei einer Anlage in Pflegeimmobilien erfolgt mit 2 Prozent auf 50 Jahre, wobei der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil bei rund 3,7 Prozent liegt. Darüber hinaus bietet der Gesetzgeber die Möglichkeit der Inanspruchnahme einer Sonder-Afa (Absetzung für Abnutzung), die die Inneneinrichtung des Pflegeappartements betrifft.
Die Vergleichswerte bei einer Eigentumswohnung sehen anders aus: Im Normalfall kann eine Eigentumswohnung ebenso wie die Anlage in Pflegeimmobilien mit 2 Prozent auf 50 Jahre abgeschrieben werden. Wesentlich höher liegt allerdings der nicht abschreibungsfähige Grundstücksanteil, der meist zwischen 20 und 30 Prozent beträgt. Die Inanspruchnahme einer Sonder-Afa für Inventar ist bei einer Eigentumswohnung nicht möglich. Auch die Rendite weist im Vergleich signifikante Unterschiede auf. Sie beträgt bei einer Pflegeimmobilien Anlage mit einer vergleichsweise hohen Miete rund 5,25 Prozent, während bei einer Eigentumswohnung mit einem durchschnittlichen Mietpreis pro Quadratmeter eine im Vergleich niedrigere Rendite zwischen 3,0 und 4,5 Prozent erwirtschaftet wird.

Pflegeappartements im Schloss Fellheim mit Sofortrendite!
Fellheim
Wohneinheiten
80
Wohnflächen
37,01 - 129,58 m²
Kaufpreise
90.429 - 316.695 €
Pflege

Mögliche Risiken bei der Anlage in Pflegeimmobilien und beim Kauf einer Eigentumswohnung

Zu den möglichen Risiken in Pflegeimmobilien als Anlage gehören genau wie bei der Investition in Eigentumswohnungen unter anderem Finanzierungsrisiken, steuerliche und wirtschaftliche Risiken und Risiken, die den Betreiber einer Pflegeimmobilie betreffen. Mit Finanzierungsrisiko ist insbesondere das Risiko der Zinsänderung gemeint, das auf alle größeren Sachwerte zutrifft.
Die Investition in Pflegeimmobilien als Anlage birgt ebenso wie die Investition in eine Eigentumswohnung steuerliche Risiken. Diese beziehen sich auf die in der Steuererklärung absetzbaren Werbungskosten, die im Ergebnis niedriger ausfallen können als die Mieteinnahmen, mit der Folge, dass die effektive Nettorendite nach Steuern niedriger ist. Auch das steuerliche Risiko trifft beide Immobilieninvestments in gleichem Maße.
Doch zwischen Pflegeimmobilien als Anlage und der Investition in eine Eigentumswohnung gibt es hinsichtlich der Risiken signifikante Unterschiede. Wer eine Eigentumswohnung kauft und sie vermietet, muss unter anderem bei einem Mieterwechsel mit Leerstand und Mietausfall rechnen. Anders verhält es sich bei einer Pflegeimmobilien Anlage, bei der der Pflegeheimbetreiber den Mietvertrag mit dem Mieter abschließt und gegenüber dem Eigentümer der Pflegeimmobilie zu regelmäßigen Pachtzahlungen verpflichtet ist. Der Eigentümer einer Immobilie steht durch den Mietvertrag in einem direkten Verhältnis zum Mieter und muss mit möglichen mietrechtlichen Auseinandersetzungen rechnen. Das gilt beispielsweise für Nebenkostenabrechnungen, die vom Mieter beanstandet werden, ebenso wie bei Sachmängeln, wenn der Mieter die Miete mindert. Zahlt ein Mieter die vertraglich vereinbarte Miete nicht, kommt es zu Mietausfall und nicht nur das. Schlimmstenfalls muss der Eigentümer die Wohnung fristlos kündigen, woran sich meist ein sehr langwieriges Zwangsräumungsverfahren anschließt.

Unsere Neuigkeiten für Sie

Alle unsere Neuigkeiten

Projekte im Fokus

Eigentumswohnungen mit erhöhter Abschreibung in Friedrichroda

Zuhause in der Alexandrinenstrasse 6

Mit dem Schlosspark vor der Haustür, liegt die Villa Klosterberg mitten im Grünen und genießt eine idyllische Aussicht. In der...

Pflegeappartements im Seniorenzentrum Celle bei Hannover

Seniorenzentrum Celle

Das neu zu errichtende Gebäude des Seniorenzentrums in Celle entsteht im Herzen der Stadt Celle. Rund 200 m von der Pflegeeinrichtung Hehlentorstift entfernt...