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Denkmalgeschützte Immobilien

Es ist schon lange kein Geheimnis mehr, dass gute Immobilien in einer entsprechenden Lage eine sichere Geldanlage und Altersvorsorge sein können. Unterliegen sie doch – vorausgesetzt die Auswahl der Immobilie ist mit Bedacht geschehen – kaum einem Preisverfall und sind auch in Zeiten von Inflation und leeren Staatskassen immer noch ihr Geld wert. Die Königsklasse bei den Immobilien stellen jedoch die denkmalgeschützten Immobilien dar. Sie sind dafür bekannt, besonders hohe Steuerersparnisse zu bieten und sind deshalb bei den Anlegern und Käufern besonders begehrt. Was beim Kauf einer solchen Denkmal Immobilie beachtet werden muss und welche Steuervorteile tatsächlich möglich sein können, erfahren Sie in den folgenden Ausführungen.

Die Gründe für den Kauf eines denkmalgeschützten Objektes Welche Immobilien stehen unter Denkmalschutz? Woran man eine denkmalgeschützte Immobilie erkennt Die Vorteile von einer Immobilie mit Denkmalschutz Die Steuervorteile im Überblick Der Kauf von denkmalgeschützten Immobilien Die Lage Der Zustand Die Eigenleistung Die Finanzierung Die Finanzierung von denkmalgeschützten Immobilien im Detail

Rentable und sichere Kapitalanlage in der Wohlfühlstadt Leipzig
Leipzig
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
78%
Flächen
59,07 - 101,66 m²
Kaufpreise
222.264 - 355.810 €
Denkmal

Gründe für den Kauf eines denkmalgeschützten Objektes

Seit jeher gilt die Investition in Wohnraum als sichere und beliebte Altersvorsorge. Besonders eine denkmalgeschützte Immobilie mit ihrem hohen Rendite-Potenzial ist dabei sehr begehrt. Momentan kann man solche Immobilien in Deutschland noch verhältnismäßig günstig erwerben. Eine Wertsteigerung ist daher nicht ausgeschlossen, sondern im Gegenteil oft wahrscheinlich. Zudem ist das damit verbundene Risiko sehr gering. Die Rendite, die hier erzielt werden kann, liegt meist deutlich höher als bei der Spekulation mit Aktien.

Und auch das Flair von unter Denkmalschutz stehenden Immobilien lässt sich nicht verleugnen. Viele Menschen ziehen lieber in ein “altes” Haus, als in einen Neubau, der nur wenig Charme versprüht.

Welche Immobilien stehen unter Denkmalschutz?

Als Denkmäler, d.h. denkmalgeschützte Objekte gelten all jene Immobilien, die in der sogenannten Denkmalliste registriert sind. Die Voraussetzungen, die für die Aufnahme in diese Liste erfüllt werden müssen, sind ganz klar im Denkmalschutzgesetz geregelt. Damit sichert der Staat unter anderem all jene Gebäude in Deutschland ab, die als besonders schützenswert gelten. Entscheidet man sich für den Kauf einer solchen Immobilie, kann man fast immer mit besonderen Förderungen rechnen, wenn die Denkmalauflagen beachtet werden.

Eigentumswohnungen mit hoher Abschreibung in der grünen Oase von Leipzig
Leipzig
Wohneinheiten
16
Sanierungsanteil
68%
Flächen
42,27 - 92,32 m²
Kaufpreise
182.000 - 415.500 €
Denkmal

Woran man eine denkmalgeschützte Immobilie erkennt

Eine denkmalgeschützte Immobilie ist meist ein prachtvoller Bau, der die deutsche Baukunst hervorragend widerspiegelt. Wichtig ist dabei das Alter des Bauwerks, einige Baudenkmäler sind weitaus älter als 100 Jahre. Sie prägen das Stadtbild oder eine Landschaft und sind daher besonders wertvoll. Doch damit nicht genug, neben dem historischen und kulturellen Wert besitzt eine solche Immobilie auch einen interessanten Investitionswert.

Eine Immobilie bekommt nur dann den Status einer “denkmalgeschützten Immobilie”, wenn sie von der jeweiligen Denkmalbehörde bereits in die Denkmalliste aufgenommen wurde oder auf Antrag eingetragen wird. Ist dies geschehen, gilt das Objekt als erhaltungswürdig und wird normalerweise entsprechend gefördert.

Die Vorteile einer Immobilie mit Denkmalschutz

Der Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie bringt viele Vorteile mit sich. So ist sie recht stabil im Wert gegenüber anderen Wertanlagen. Und auch im Vergleich von Neubauten mit Bestandsimmobilien kann der Kauf eines denkmalgeschützten Objektes viele Vorteile bringen. Doch der wesentlichste Vorteil liegt ohne Zweifel in der möglichen Steuerersparnis. Jede als Denkmal eingetragene Immobilie kann über sehr großzügige zusätzliche Förderungen vom Staat profitieren. Denn dieser hat großes Interesse daran, dass jedes noch so kleine Denkmal gehegt und gepflegt wird. Findet sich dafür eine Privatperson, so wird dies mit interessanten Steuervorteilen gefördert. Im Detail bedeutet dies, dass viele der für eine Sanierung benötigten Kosten von der Steuer abgesetzt werden können. Und die Kosten für die Sanierung machen bei einem Denkmal bekanntlich den größten Teil aus.

Stilvolle Stadtvilla am Marktplatz in Krefeld - Uerdingen
Uerdingen
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
67%
Flächen
53,69 - 104,23 m²
Kaufpreise
240.840 - 469.035 €
Denkmal

Die Steuervorteile einer denkmalgeschützten Immobilie im Überblick

Das Finanzamt unterteilt bei einer denkmalgeschützten Immobilie die Steuervorteile in unterschiedliche Kategorien. So hat man zum einen die normale Abschreibung der alten Bausubstanz, die jeweils 2% auf 50 Jahre verteilt beträgt. Diese orientiert sich am Baujahr und bietet schon einige Vorteile. Besonders interessant ist jedoch die Denkmal AfA, die für Selbstnutzer auf 10 Jahre verteilt insgesamt 90% der steuerlich anerkannten Sanierungskosten und für Kapitalanleger sogar bis zu 100% verteilt auf 12 Jahre beträgt. Jedoch muss bei aller Freude auf die steuerlichen Vorteile immer daran gedacht werden, dass diese Erleichterungen erst ab dem Zeitpunkt in Kraft treten, wenn die Immobilie mit Denkmalschutz fertiggestellt ist. Zu der vollen Steuererleichterung kommt es jedoch nur, wenn die Immobilie bereits vor der Sanierung erworben wurde, da der Käufer als Bauherr auftreten muss. Das kann er jedoch nur, wenn die Immobilie bereits vor dem Bau gekauft wurde. Je weiter der Bau beim Kauf jedoch fortgeschritten ist, umso geringer sind die zu dem Zeitpunkt noch anfallenden Sanierungskosten und damit auch die steuerlichen Förderungen. Daraus erklärt sich auch, warum eine bereits sanierte denkmalgeschützte Immobilie nicht rückwirkend steuerlich geltend gemacht werden kann.

Steuerbegünstigte und moderne Eigentumswohnungen mit KfW Tilgungszuschuss für Kapitalanleger
Chemnitz
Wohneinheiten
90
Sanierungsanteil
75%
Flächen
39,30 - 82,90 m²
Kaufpreise
86.067 - 198.131 €
Denkmal

Der Kauf von denkmalgeschützten Immobilien

Wenn man sich für den Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie entscheidet, gibt es dafür meist auch einen guten Grund. Denn neben den steuerlichen Vorteilen ist es oftmals die Liebe zum Detail und der Architektur der vergangenen Tage, die zum Kauf animieren. Daher sollte jeder Kauf sehr wohl überlegt werden. Denn man kauft eben nicht nur “einfach” ein Haus, sondern ein kleines Schmuckstück, dessen Charme und Glanz mit viel Liebe und Hingabe wieder zum Leben erweckt werden muss. Was gilt es also beim Kauf einer denkmalgeschützten Immobilie zu beachten?

Die Lage entscheidet auch bei Denkmalschutz Immobilien

Wie bei jeder anderen Immobilie auch, so ist bei unter Denkmalschutz stehenden Immobilien die Lage sehr wichtig. Besonders dann, wenn man das Denkmal aufwendig sanieren und restaurieren möchte, sollte man nicht irgendein Objekt käuflich erwerben, sondern den Standort eng in die Kaufentscheidung einbeziehen. So verlieren denkmalgeschützte Immobilien bisweilen ihren Charme, wenn diese zwischen einfachen Neubauten zu finden sind. Ein besserer Standort für ein altehrwürdiges Denkmal ist da auch schon mal ein etwas abgelegener, aber sehr gut angebundener Standort, der einen passenden Rahmen bietet und die Schönheit der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie unterstreicht.

Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen im Gutshof Aar 72 in Taunusstein
Taunusstein
Wohneinheiten
10
Sanierungsanteil
60%
Flächen
53,32 - 160,26 m²
Kaufpreise
208.000 - 625.000 €
Denkmal

Wie wichtig ist der Zustand einer denkmalgeschützten Immobilie?

Auch wenn man das Objekt erst noch sanieren möchte, muss die Basis einfach stimmen. Es lohnt sich in der Regel nur sehr selten, sein schwer verdientes Geld in eine völlig baufällige Ruine zu stecken. Es muss eine Bausubstanz vorhanden sein, die man auch mit einem angemessenen Aufwand wieder aufbauen kann. Dies ist besonders bei einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie wichtig, da man hier nicht nach Belieben sanieren und restaurieren kann, sondern sich immer an die Auflagen des Denkmalamtes halten muss.

Kann eine denkmalgeschützte Immobilie in Eigenleistung saniert werden?

Eine Immobilie – egal ob sie unter Denkmalschutz steht oder nicht, saniert sich nicht von alleine. Viele Bauherren wollen selbst mit Hand anlegen und dem alten Haus so zu neuem Glanz verhelfen. Bei denkmalgeschützten Immobilien ist dies allerdings nicht ganz so einfach. Hier kann nur der Eigenleistungen erbringen, der mit solchen Gebäuden erfahren ist und die Vorschriften des Denkmalschutzes erfüllen kann. Ansonsten können die steuerlichen Vorteile teilweise oder vollständig verloren gehen.

In so einem Fall ist man häufig besser beraten, wenn man für seine unter Denkmalschutz stehende Immobilie einen Fachmann holt, der das Schmuckstück wieder herrichtet.

Denkmalgeschützte Lofts in Hattersheim!
Hattersheim
Wohneinheiten
51
Sanierungsanteil
65%
Flächen
35,33 - 112,29 m²
Kaufpreise
261.678 - 767.078 €
Denkmal

Welche Finanzierungsmöglichkeiten gibt es?

Auch die Finanzierung ist bei denkmalgeschützten Immobilien immer wieder ein großes Thema. In der Regel muss ein Kredit aufgenommen werden. Die Wege hierfür können recht vielfältig sein. Bringt man eine gute Bonität mit, dann werden viele Banken gern behilflich sein. Hier gilt es, die besten Angebote herauszufiltern und diese für die eigenen Zwecke zum Einsatz zu bringen. Sollte es Probleme mit der Finanzierung geben, so kann man diese auch auf mehrere Geldgeber aufteilen oder sich einen Finanzexperten suchen, der bei der Suche nach der richtigen Finanzierung behilflich ist. Denn hierbei sollte immer eins bedacht werden: Man bindet sich für viele Jahre an ein oder mehrere Bankhäuser. Es ist daher immer ratsam, die Geldgeber so auszuwählen, dass diese perfekt zum Vorhaben wie auch zur eigenen Vorgehensweise passen. Das erspart viel Ärger und Scherereien.

Entscheidet man sich also für eine denkmalgeschützte Anschaffung, so stehen die unterschiedlichsten Finanzierungsmöglichkeiten bereit. Neben einem Bauspardarlehen oder einem Hypothekendarlehen, welche immer als klassische Variante gelten, besteht auch die Möglichkeit, etwaige KfW-Darlehen oder Fördergelder für die Finanzierung einer unter Denkmalschutz stehenden Immobilie abzurufen. Zudem bietet auch der freie Kapitalmarkt die eine oder andere Möglichkeit an, denkmalgeschützte Objekte zu finanzieren.

Einmaliges Investment mit erhöhter Abschreibung bei Köln
Köln
Wohneinheiten
26
Sanierungsanteil
65%
Flächen
40,89 - 117,03 m²
Kaufpreise
198.317 - 572.277 €
Denkmal

Die Finanzierung denkmalgeschützter Immobilien im Detail

Egal welche Immobilie man sich auch kaufen möchte – mit der Finanzierung steht oder fällt jedes Vorhaben. Sie ist ein wesentlicher Punkt, der niemals außer Acht gelassen werden sollte. Denn beim Kauf einer Immobilie unter Denkmalschutz geht es nicht nur um die Vorteile, die man mit der Steuer bekommt. Die Kosten für den Kauf und die Sanierung müssen ebenfalls bedacht und sehr gut kalkuliert werden. Nur dann kann der Weg für die Finanzierung gefunden werden, der sich für den jeweiligen Bauherrn und seine Situation am besten eignet.

Im ersten Schritt ist es wichtig, dass alle anfallenden Kosten bekannt sind und dass man diese gut planen kann. Deshalb sollte geschaut werden, dass es möglichst keine versteckten Kosten gibt und alle Kosten genau beziffert werden können. Dafür müssen Kostenvoranschläge eingeholt und ein Baugutachten erstellt werden, um an dieser Stelle wirklich nichts zu vergessen. Denn unter Denkmalschutz stehende Immobilien sind nur dann schön, wenn man sie komplett sanieren und restaurieren kann.

Folgende Kostenpunkte werden auf jeden Fall bei denkmalgeschützte Immobilien anfallen:

  • Der Kaufpreis der unter Denkmalschutz stehenden Immobilie
    Hier geht es um die gesamte Summe, die für den Kauf von einem unter Denkmalschutz stehenden Objekt aufgebracht werden muss. Dazu gehören die Kosten für das Grundstück, ebenso wie die Kosten für das Gebäude und die Sanierung.
  • Die Finanzierungskosten rund um das unter Denkmalschutz stehende Objekt
    Die Finanzierungskosten bei einem unter Denkmalschutz stehenden Objekt sind für einen Laien nicht immer überschaubar. Zu diesen gehören alle Zinsen und auch die Gebühren, die während der Zeit der Sanierung, aber auch bei der späteren eventuellen Vermietung anfallen. Hier kann es große Unterschiede geben, sodass genau kalkuliert werden muss.
  • Die Nebenkosten beim Kauf rund um die unter Denkmalschutz stehenden Immobilien
    Zu den Kaufnebenkosten zählt man all jene Kosten, die sich durch den Kauf der unter Denkmalschutz stehenden Objekte ergeben. Denkmalgeschützte Objekte verursachen bei der Kaufabwicklung wie alle anderen Objekte auch, Kosten, dies sind unter anderem die Gebühren für den Notar, die Kosten für den Eintrag ins Grundbuch und auch die Maklercourtage. In der Regel geht man davon aus, dass sich diese Kosten auf 10% der eigentlichen Kaufsumme belaufen.

Zudem sollte man immer kleine Schwankungen wie überraschende Reparaturen oder eigene Wünsche einplanen. Rund 1 bis 2% sollten daher zur eigentlichen Kreditsumme hinzugerechnet werden, um diese Schwankungen optimal ausgleichen zu können.

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