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Altbauwohnung


Eine typische Altbauwohnung besticht häufig nicht nur durch einen verhältnismäßig moderaten Miet- oder Kaufpreis, ein Altbau bringt auch ein gemütliches Flair mit sich, mit dem eine Wohnung in einem Neubau so nicht aufwarten kann. Der Trend zeigt, dass sich immer mehr Menschen für einen Altbau entscheiden, der über viele Vorteile verfügt. Ein bereits vor vielen Jahrzehnten gebautes Haus, das über Zimmer mit gewölbten Decken und einen alten Kachelofen verfügt, bringt ein ganz besonderes Wohngefühl mit sich. Die rustikale Bauweise eines solchen Altbaus verspricht für kalte Wintertage eine urige Gemütlichkeit.

Altbauimmobilien

Immobilien, in denen sich eine Altbauwohnung befindet, können ein Alter von weit über hundert Jahren haben. Dabei sind die Materialien, ebenso wie auch der Baustil besondere Merkmale, die einen solchen Altbau kennzeichnen. Daher gibt es beim Erwerb einer Altbauwohnung einiges zu beachten.

Da es in Deutschland keine gesetzliche Regelung gibt, wann Immobilien zu einem Altbau zählen, gelten Gebäude, die vor 1949 erbaut wurden als Altbau, während Immobilien, die nach 1949 erbaut wurden zu den Neubauten gezählt werden. Häufig erkennt man schon von außen das aufgeziegelte Sichtmauerwerk, sowie oftmals einfach oder doppelt verglaste Kastenfenster. Vielfältig sind aber auch die baulichen Merkmale im Inneren einer Wohnung, die in einem Altbau vorhanden sein können, wie beispielsweise große Zimmer mit bis zu 4,50 Meter hohe Decken. Neben der Küche gibt es oft ein kleines Zimmer, das früher als Speisekammer diente, aber auch Durchgangszimmer sind gern in Altbauten zu finden. Ganz besonders edel wirken oft die Fußböden aus Echtholz, die als Parkett oder Dielen in der Wohnung zu finden sind. Auch der “Raumschmuck” aus Stuck an Decken, Wänden oder Holzbalken, ist ein Highlight, das eine ganz besondere Atmosphäre mit sich bringt und nicht zu vergessen, die breiten Flügeltüren, die einzelne Räume abteilen. In einem unsanierten Altbau sind Bad und WC häufig noch außerhalb der Wohnung zu finden. Da die Immobilien, in denen sich eine solche Altbauwohnung befindet, oft in zentraler Lage in Innenstädten zu finden sind, wird dieses Manko aber meist gern in Kauf genommen. Eine Wohnung in einem solchen Altbau wird demzufolge immer wieder gern gemietet oder gekauft.

Zustand einer Altbauwohnung

Entscheidend bei einer Altbauwohnung ist der Zustand. Viele der älteren Bauten wurden im Laufe der Zeit zwar mit eigenen sanitären Anlagen, wie Badezimmer oder WC ausgestattet, diese sind allerdings heute nicht mehr auf dem neuesten Stand, so dass eine Erneuerung notwendig ist. Die häufigsten Sanierungsmaßnahmen sind demzufolge sowohl die Erneuerung der Heizungsanlage, als auch das bedarfsgerechte Ersetzen der Strom- und Wasserleitungen. Weiterhin ist so gut wie immer der komplette Austausch der alten Fenstern und Türen notwendig.

Die Zimmer, in denen die Fenster und Türen noch im ursprünglichen Originalzustand sind, bedürfen ebenso einer Erneuerung, da sie häufig nicht mehr richtig schließen. Holzdecken und andere Holzteile sollten auf Insektenbefall, wie insbesondere Holzwürmer, und auf Feuchtigkeitsschäden hin überprüft werden. Finden sich dabei zum Beispiel feuchte Zimmerwände, müssen diese vor einer Sanierung trockengelegt werden.  Auch marode Holzbauteile werden erneuert, alte Holzfußböden aufgearbeitet, damit die Wohnung nach der Sanierung im neuen Glanz erstrahlen kann.

Stichwort Denkmalschutz

Bei Altbauten besteht die Möglichkeit, dass das Gebäude oder ein Teil des Hauses durch das Denkmalamt bereits unter Denkmalschutz gestellt worden ist, alternativ kann auch auf Antrag hin geprüft werden, ob eine Möglichkeit des Denkmalschutzes besteht. In der Regel kann man sich bei den Landesdenkmalämtern informieren, ob es weiterhin für Sanierungsgebiete ein städtebauliches Förderprogramm gibt, das Förderungen für Sanierungsmaßnahmen aber auch für den Erwerb beinhalten kann. Steuerlich kann bei einem Gebäude unter Denkmalschutz eine gesonderte AfA nach § 7h, § 7i, § 10f und 11b EstG zur Steuerersparnis genutzt werden. Nutzt der Käufer seine denkmalgeschützte Altbauwohnung selbst, so kann er zehn Jahre lang jeweils 9 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen, er kann also insgesamt 90 % der Sanierung von seiner Steuer absetzten. Bei Vermietungen kann der Käufer sogar 100 % über zwölf Jahre hin von der Steuer absetzen. Aber selbst die alte Bausubstanz kann über fünfzig Jahre hinweg mit jeweils 2% jährlich steuermindernd angesetzt werden.

Dem Kauf einer denkmalgeschützten Altbauwohnung liegt neben den Steuervorteilen auch die Wertsteigerung der Wohnung durch die Sanierung zugrunde. Bei der Finanzierung einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, sollte nicht nur der vergleichsweise günstige Anschaffungspreis bedacht werden. Die Sanierungskosten mit meist langfristigen Folgekosten sollten rechtzeitig aufgelistet werden. Für eine exakte Kalkulation müssen mehrere Baudetails überprüft werden. Oft steht nur die Fassade der Altbauwohnung unter Denkmalschutz, dabei müssen die Räume nicht in ihren Urzustand versetzt werden. Wichtig, nicht alles, was denkmalgeschützt ist, kann auch automatisch steuerlich geltend gemacht werden, so kann z.B. der Ausbau eines genehmigten Dachgeschosses mit Steigerung des Wohnraums für den Bauherrn natürlich sinnvoll sein. Aber da Dachböden normalerweise nicht unter Denkmalschutz stehen, bleibt, wenn überhaupt, nur ein kleiner Teil übrig, der als Sanierungkosten steuerlich abgesetzt werden kann. Deshalb sollte die Planung schon vor dem Kauf genau durchdacht werden und für die Einholung der Genehmigungen zum Denkmalschutz mehr Zeit eingeplant werden.

Dazu gehören elementare Fragen wie “Werden An- und Umbauten vorgenommen?”, “Entstehen zusätzlich Zimmer in der Altbauwohnung?” oder “Soll sich der Grundriss der einzelnen Zimmer verändern?”. Mit dem Erwerb einer Altbauwohnung wird eben keine Immobilie “von der Stange” erworben, sondern eine einmalige Wohnung in einem Altbau, die mehrere unterschiedlich große Zimmer vorweist, über einen ganz eigenen individuellen Reiz verfügt und mit außergewöhnlichen Details aufwarten kann.

Wer handwerklich begabt ist und selbst bei der Sanierung aktiv ist, kann nicht einfach in den Baumarkt gehen und sich vorgefertigte Teile kaufen. Je nach Denkmalschutzbedingungen müssen auch diese den historischen Gegebenheiten entsprechen. In der Regel müssen sie individuell hergestellt werden, noch besser ist es aber, sich in einem historischen Bauteile-Archiv umzusehen. Ebenso ist bei der Sanierung von Immobilien mit Altbauwohnungen darauf zu achten, dass man Handwerker anstellt, die in der Denkmalsanierung erfahren sind.

Sanierung von Altbauwohnungen

Wer sich für den Kauf einer Altbauwohnung entscheidet, kann von hohen Zimmern mit knarzenden Dielen und insgesamt einer großen Lebensqualität profitieren. Bei einer Altbauwohnung sollte von Anfang an auf die Betriebskosten geachtet werden. Das führt dazu, dass es sich bei Vornahme einer langfristigen Kalkulation der Kosten und Nutzen in der Regel wirtschaftlich rechnet, die Sanierung des Altbaus vorzunehmen. Häufig verfügen gerade Altbauten weder über eine zeitgemäße Heizung, noch Strom- oder Wasserver- und Entsorgung. Eine grundlegende Kalkulation der Kosten der Sanierung sollte deshalb das A und O einer Altbauwohnung sein.

Manchmal sind es aber auch nur kleine Veränderungen, die vorgenommen werden müssen. Häufig benötigen die Zimmertüren im Altbau eine Aufarbeitung, da der Schutzanstrich im Laufe der Jahre marode geworden ist, womit auch gleichzeitig Riefen und Schrammen beseitigt werden können. Türbeschläge können unter Umständen gereinigt oder gestrichen werden, eventuell müssen sie auch ersetzt werden. Da sich an der Eingangstür der Wohnungen und des Hauses alte Türen befinden, können bei einer Modernisierung neue Sicherheitstüren eingebaut werden. Das fällt vielen Besitzern nicht leicht, da viele Türen regelrechte Meisterwerke aus Holz darstellen, die aber leider nicht mehr dicht oder Sicherheitsbeständig sind. Vielfach werden deshalb die alten Zimmertüren des Altbaus wieder aufgearbeitet und angepasst. Bei all den Sanierungen, die in einer Altbauwohnung und in Immobilien anfallen, sollte auf die regionalen Sanierungsbestimmungen geachtet werden. Dabei ist ein wichtiger Punkt der Brandschutz, der auch bei Immobilien, die saniert werden, beachtet werden muss.

Rentabilität

Der Kauf von guten Immobilien in guten bis sehr guten Lagen ist eine rentable und wertbeständige Kapitalanlage. Dabei spielt es kaum eine Rolle, ob sie selbst genutzt oder vermietet werden. Bei der Selbstnutzung wird die Miete eingespart und man kann sich eine sichere Kapitalanlage als Altersvorsorge schaffen. Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung ist es sinnvoll, eine Bilanz seiner laufenden monatlichen Kosten zu machen. Darin sollen Ausgaben für Lebensmittel, Auto, Versicherungen und Körperpflege usw. enthalten sein. Um einen günstigen Kredit für die Finanzierung der Wohnung zu bekommen, sollten etwa 20 % des Kaufpreises plus der Nebenkosten, die ein Kauf mit sich bringt, vorhanden sein. Der unschätzbare Vorteil, den der Käufer einer Altbauwohnung hat, ist, dass er sich die Wohnung und die Zimmer schon vor dem Kauf ansehen kann.

So kann man sich beim Kauf einer älteren Wohnung Unterlagen vorlegen lassen, die die geplanten Investitionen beinhalten, wie Protokolle der bisherigen Eigentümerversammlungen. Schwachstellen von Immobilien, die in verschiedenen Bauepochen gebaut wurden, sollten in Augenschein genommen werden. So können sich in einer gebrauchten Wohnung Mängel verstecken, die ein Laie auf den ersten Blick nicht sieht. Dabei können sich im Zimmer Schimmel oder Risse in den Wänden zeigen, auch Absenkungen und Vorwölbungen lassen sich auf den ersten Blick nicht immer erkennen. Um den Zustand der Zimmer beim Kauf einer Altbauwohnung richtig beurteilen zu können, sollte ein Gutachter bei der Besichtigung mitgenommen werden. Mit ihm können Kosten für eine dringliche Sanierung einzelner Zimmer oder aller Zimmer betreffen, ermittelt werden. Diese Kosten müssen zu den Anschaffungskosten dazu gerechnet werden. Anstehende Baumängel und deren kostenintensive Beseitigung sind eventuell ein Grund für Preisnachlässe.

Wer sich für eine Wohnung in gebrauchten Immobilien entscheidet, sollte sich bei der Kaufentscheidung Zeit lassen und alle Fakten in Ruhe prüfen. Bei gebrauchten Immobilien ist darauf zu achten, dass zusätzlich zum Kaufpreis Reserven für Renovierungen und Reparaturen eingeplant werden sollen. Dieser Betrag ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Käufer einer Altbauwohnung kauft nicht nur die Wohnung selbst, sondern er besitzt auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und am Grundstück. Das alleinige Eigentum des Käufers erstreckt sich auf die reine Wohnung samt Kellerräumen und mit gekauften Garagen. Wenn eine Altbauwohnung schon auf den ersten Blick gravierende Mängel aufweist, so sollte vom Kauf der Wohnung Abstand genommen werden. Alternativ kann man sich von einem Sachverständigen die Kosten ausrechnen lassen.

Optimalerweise sollte die Ausstattung der Altbauwohnung auf dem neuesten Stand sein. Das trifft auf die Heizung, die elektrischen Leitungen und das Sanitär zu. Bei einer interessanten Altbauwohnung sollte sich Käufer nach dem Gewährleistungsanspruch erkundigen. Treten beispielsweise nach Ablauf der Gewährleistung Mängel in einem Zimmer oder einer Wohnung auf, die vorher nicht gemeldet oder beachtet wurden, verfällt in der Regel der Anspruch auf Schadenersatz oder einer etwaigen Minderung des Kaufpreises. Empfehlenswert ist es, sich beim Kauf einer Altbauwohnung einen Fragenkatalog zusammen zu stellen, um sich so vom Verkäufer oder eventuell dem Makler entscheidende Punkte protokollieren zu lassen. Zu beachten ist, dass das Protokoll nur Gültigkeit hat, wenn es vom Verkäufer oder befragten Makler unterzeichnet wurde.

Warum eine Altbauwohnung?

Die Auswahlkriterien für den Kauf oder die Miete einer Altbauwohnung sind häufig die Lage der Immobilie, die Verkehrsanbindungen, Schulen und Kindergärten in unmittelbarer Nähe, die Umgebung und auch die Parkmöglichkeiten. Hier punkten Altbauten häufig durch ihre zentrale Lage. Aber auch der erste Eindruck einer Altbauwohnung und ihrer Ausstattung ist wichtig. So sprechen ein gepflegter Gesamteindruck und beispielsweise ein sauberes Treppenhaus für die Immobilie.

Die Finanzierung der Altbauwohnung ist naturgemäß auf eine lange Laufzeit ausgelegt. Wer hohes Eigenkapital einbringen kann, für den senken sich die monatlichen Belastungen, die Laufzeit und die Zinsen für den Kredit. Zu dem Kaufpreis der Wohnung in einem Altbau kommen noch die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eventuell die Maklerprovision dazu. Da die Bauzinsen relativ niedrig sind, wird eine langfristige Zinsbindung für den Kauf einer Altbauwohnung geraten. Wer eine Wohnung in einem Altbau kauft, der sollte neben dem Kaufpreis auch die monatlichen Nebenkosten und Instandhaltungskosten im Auge behalten. Außerdem sollte ein finanzielles Polster für etwaige unerwartet anfallende Reparaturarbeiten eingeplant werden.

Wichtig ist auch, wie hoch die bereits gebildeten Instandhaltungsrücklagen oder etwaige offene Forderungen bei der Instandhaltung der Wohnung durch den vorherigen Eigentümer sind, da diese beim Kauf automatisch mit übertragen werden. Die Finanzierungsformen für den Kauf von Immobilien sind zahlreich. Vom Annuitätendarlehen dem Klassiker der Baufinanzierung, über Hypothekendarlehen, einer etwaigen KfW-Förderung bis hin zu einem Kombi-Darlehen, das verschiedene Formen beinhaltet, ist vieles möglich. Das Ratenvolumen sollte so ausgelegt sein, dass der Kreditnehmer die Raten auch dann noch aufbringen kann, wenn sich in seinem persönlichen Umfeld etwas ändern sollte. Das könnte dann der Fall sein, wenn anstatt zwei Einkommen nur noch eins zur Verfügung steht. Des Weiteren sollte ein Käufer einer Wohnung in einem Altbau daran denken, dass die Laufzeit eines Immobilienkredites in etwa 25 Jahre beträgt. Auch sollte der Ratenspielraum so gestaltet sein, dass gerade die bei einem Altbau vorkommenden Sanierungskosten mit gedeckt werden können. Darüber hinaus ist bei einer Renovierung der Zimmer nach persönlichem Geschmack natürlich ebenfalls mit Kosten zu rechnen. Der zeitlich begrenzte Zinssatz sollte ebenfalls beachtet werden. Es kann passieren, dass das Zinsniveau für einen Immobilienkredit mit der Anschlussfinanzierung höher liegt und der Erwerber die Raten dann nicht mehr aufbringen kann. Solche Gefahren lassen sich bannen, denn Banken vergeben meist nur einen Immobilien Kredit, wenn etwa 15 % Eigenkapital vorhanden sind. Es kann auch eine Vollfinanzierung genehmigt werden, wobei dabei aber mit einem Zinsaufschlag gerechnet werden muss, da die Banken von einem erhöhten Kreditausfallrisiko ausgehen und dies mit in die Zinsen einkalkulieren.

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