Altbauwohnung

Eine typische Altbauwohnung besticht häufig nicht nur durch einen verhältnismäßig moderaten Miet- oder Kaufpreis, ein Altbau bringt auch ein gemütliches Flair mit sich, mit dem eine Wohnung in einem Neubau so nicht aufwarten kann. Der Trend zeigt, dass sich immer mehr Menschen für Altbauten entscheiden, da sie über viele Vorteile verfügen. Ein bereits vor vielen Jahrzehnten gebautes Haus, das über Zimmer mit gewölbten Decken und einen alten Kachelofen verfügt, bringt ein ganz besonderes Wohngefühl mit sich. Die rustikale Bauweise eines solchen Altbaus verspricht für kalte Wintertage eine urige Gemütlichkeit.

Altbauimmobilien

Immobilien, in denen sich eine Altbauwohnung befindet, können ein Alter von weit über hundert Jahren haben. Dabei sind die Materialien ebenso wie der Baustil besondere Merkmale, die einen solchen Altbau ausmachen. Daher gibt es beim Erwerb einer Altbauwohnung einiges zu beachten.

Da es in Deutschland keine gesetzliche Regelung gibt, wann Immobilien zu einem Altbau zählen, gelten Gebäude, die vor 1949 erbaut wurden als Altbau. Immobilien, die später entsatnden sind, zählen zu den Neubauten. Häufig erkennt man schon von außen das aufgeziegelte Sichtmauerwerk, sowie einfach oder doppelt verglaste Kastenfenster. Vielfältig sind aber auch die baulichen Merkmale im Inneren einer Wohnung. Dazu gehören unter anderem große Zimmer mit bis zu 4,50 Meter hohe Decken. Neben der Küche gibt es oft ein kleines Zimmer, das früher als Speisekammer diente, aber auch Durchgangszimmer sind oft in Altbauten zu finden. Ganz besonders edel wirken Fußböden aus Echtholz, die als Parkett oder Dielen in der Wohnung zu finden sind. Auch der “Raumschmuck” aus Stuck an Decken, Wänden oder Holzbalken ist ein Highlight, das eine ganz besondere Atmosphäre mit sich bringt. Breiten Flügeltüren, die einzelne Räume abteilen, sind auch nicht zu übersehen. In einem unsanierten Altbau sind Bad und WC häufig noch außerhalb der Wohnung zu finden. Da die Immobilien, in denen sich eine solche Altbauwohnung befindet, oft in zentraler Lage in Innenstädten zu finden sind, wird dieses Manko aber immer wieder in Kauf genommen. 

Zustand einer Altbauwohnung

Entscheidend bei einer Altbauwohnung ist der Zustand. Viele der älteren Bauten wurden im Laufe der Zeit mit eigenen sanitären Anlagen, wie Badezimmer oder WC ausgestattet, diese sind allerdings heute nicht mehr auf dem neuesten Stand, sodass eine Erneuerung notwendig wäre. Die häufigsten Sanierungsmaßnahmen sind demzufolge sowohl die Erneuerung der Heizungsanlage als auch das bedarfsgerechte Ersetzen der Strom- und Wasserleitungen. Weiterhin ist so gut wie immer der komplette Austausch der alten Fenstern und Türen notwendig.

Die Zimmer, in denen die Fenster und Türen noch im ursprünglichen Originalzustand sind, bedürfen ebenso einer Erneuerung, da sie häufig nicht mehr richtig schließen. Holzdecken und andere Holzteile sollten auf Insektenbefall, wie insbesondere Holzwürmer, und auf Feuchtigkeitsschäden überprüft werden. Finden sich dabei zum Beispiel feuchte Zimmerwände, müssen diese vor einer Sanierung trockengelegt werden. Auch marode Holzbauteile sind zu erneuern, damit die Wohnung nach der Sanierung im neuen Glanz erstrahlen kann.

Sanierung von Altbauwohnungen

Bei einer Altbauwohnung sollte von Anfang an auf die Betriebskosten geachtet werden. Das führt dazu, dass es sich bei Vornahme einer langfristigen Kalkulation der Kosten in der Regel wirtschaftlich rechnet, eine Sanierung des Altbaus vorzunehmen. Häufig verfügen gerade Altbauten weder über eine zeitgemäße Heizung, noch Strom- oder Wasserversorgung. Eine grundlegende Übersichtz der Kosten der Sanierung ist deshalb das A und O.

Manchmal sind nur kleine Veränderungen notwendig. Vielleicht bedürfen die Zimmertüren einer Aufarbeitung, da der Schutzanstrich im Laufe der Jahre marode geworden ist. So können auch Riefen und Schrammen beseitigt werden. Wenn die Wohnungen und das Haus veraltete Türen aufweisen, helfen bei einer Modernisierung neue Sicherheitstüren aus. Das fällt vielen Besitzern nicht leicht, da viele Türen regelrechte Meisterwerke aus Holz darstellen, die aber leider nicht mehr dicht oder sicherheitsbeständig sind. Vielfach werden deshalb die alten Zimmertüren des Altbaus wieder aufgearbeitet und angepasst.

Bei all den Sanierungen, die in einer Altbauwohnung und in Immobilien anfallen, muss auf die regionalen Sanierungsbestimmungen geachtet werden. Dabei ist ein wichtiger Punkt der Brandschutz, der auch bei Immobilien, die saniert werden, nicht zu vernachlässigen ist.

Warum eine Altbauwohnung?

Die Auswahlkriterien für den Kauf oder die Miete einer Altbauwohnung sind häufig die Lage, die Verkehrsanbindungen, Schulen und Kindergärten in unmittelbarer Nähe, die Umgebung und auch die Parkmöglichkeiten. Hier punkten Altbauten häufig durch ihre zentrale Lage. Aber auch der erste Eindruck einer Altbauwohnung und ihrer Ausstattung ist wichtig. So sprechen ein gepflegter Gesamteindruck und beispielsweise ein sauberes Treppenhaus für die Immobilie.

Die Finanzierung der Altbauwohnung ist naturgemäß auf eine lange Laufzeit ausgelegt. Wer hohes Eigenkapital einbringen kann, für den senken sich die monatlichen Belastungen, die Laufzeit und die Zinsen für den Kredit. Zu dem Kaufpreis der Wohnung in einem Altbau kommen noch die Grunderwerbsteuer, Notarkosten und eventuell die Maklerprovision dazu. Da die Bauzinsen relativ niedrig sind, wird eine langfristige Zinsbindung für den Kauf einer Altbauwohnung geraten. Wer eine Wohnung in einem Altbau kauft, der sollte neben dem Kaufpreis auch die monatlichen Nebenkosten und Instandhaltungskosten im Auge behalten. Außerdem sollte ein finanzielles Polster für unerwartet anfallende Reparaturarbeiten eingeplant werden.

Kauf von Altbauwohnungen

Bei gebrauchten Immobilien ist darauf zu achten, dass zusätzlich zum Kaufpreis Reserven für Renovierungen und Reparaturen eingeplant werden. Dieser Betrag ergibt sich aus der Gemeinschaftsordnung des Wohnungseigentumsgesetzes. Der Käufer einer Altbauwohnung kauft nicht nur die Wohnung selbst, sondern er besitzt auch einen Miteigentumsanteil am gesamten Gebäude und am Grundstück. Das alleinige Eigentum des Käufers erstreckt sich auf die reine Wohnung samt der Kellerräume und Garagen. Wenn eine Altbauwohnung schon auf den ersten Blick gravierende Mängel aufweist, so sollte vom Kauf der Wohnung Abstand genommen werden. Alternativ kann man sich von einem Sachverständigen die Kosten ausrechnen lassen.

Bei einer interessanten Altbauwohnung sollte sich der Käufer nach dem Gewährleistungsanspruch erkundigen. Treten beispielsweise nach Ablauf der Gewährleistung Mängel in einem Zimmer oder einer Wohnung auf, die vorher nicht gemeldet oder beachtet wurden, verfällt in der Regel der Anspruch auf Schadenersatz oder einer etwaigen Minderung des Kaufpreises. Empfehlenswert ist es, sich einen Fragenkatalog zusammen zu stellen, um sich so vom Verkäufer oder eventuell dem Makler entscheidende Punkte protokollieren zu lassen. Das Protokoll erhält seine Gültigkeit, wenn der Verkäufer oder Makler eine Unterschrift darunter setzt.

Rentabilität

Der Kauf von Immobilien in guter bis sehr guter Lage ist eine rentable und wertbeständige Kapitalanlage. Dabei spielt es kaum eine Rolle, ob sie selbst genutzt oder vermietet werden. Bei der Selbstnutzung wird die Miete eingespart und man kann sich eine sichere Altersvorsorge schaffen. Beim Kauf einer gebrauchten Wohnung, ist es sinnvoll, eine Bilanz seiner laufenden, monatlichen Kosten aufzustellen. Darin sollten Ausgaben für Lebensmittel, Auto, Versicherungen, Körperpflege, usw. enthalten sein.

Beim Kauf einer Altbauwohnung können Sie sich Unterlagen vorlegen lassen, die die geplanten Investitionen beinhalten, wie Protokolle der bisherigen Eigentümerversammlungen. Schwachstellen von Immobilien, die in verschiedenen Bauepochen gebaut wurden, sollten in Augenschein genommen werden. So können sich in einer gebrauchten Wohnung Mängel verstecken, die ein Laie auf den ersten Blick nicht sieht. Dabei Schimmel oder Risse in den Wänden oder Absenkungen und Vorwölbungen nur einige Beispiele. Um den Zustand der Zimmer richtig beurteilen zu können, ist ein Gutachter notwendig. Mit ihm können Kosten für eine mögliche Sanierung ermittelt werden. Anstehende Baumängel und deren kostenintensive Beseitigung sind eventuell ein Grund für Preisnachlässe.

Finanzierung einer Altbauwohnung

Wichtig ist auch, wie hoch die bereits gebildeten Instandhaltungsrücklagen oder etwaige offene Forderungen bei der Instandhaltung der Wohnung durch den vorherigen Eigentümer sind, da diese beim Kauf automatisch mit übertragen werden. Die Finanzierungsformen für den Kauf von Immobilien sind zahlreich. Vom Annuitätendarlehen, dem Klassiker der Baufinanzierung, über Hypothekendarlehen, einer etwaigen KfW-Förderung bis hin zu einem Kombi-Darlehen, das verschiedene Formen beinhaltet, ist vieles möglich. Das Ratenvolumen sollte so ausgelegt sein, dass der Kreditnehmer die Raten auch dann noch aufbringen kann, wenn sich in seinem persönlichen Umfeld etwas ändern sollte. Das könnte dann der Fall sein, wenn anstatt zwei Einkommen nur noch eines zur Verfügung steht.

Des Weiteren sollte der Käufer daran denken, dass die Laufzeit eines Immobilienkredites in etwa 25 Jahre beträgt. Auch sollte der Ratenspielraum so gestaltet sein, dass gerade die bei einem Altbau vorkommenden Sanierungskosten mit gedeckt werden können. Darüber hinaus ist bei einer Renovierung der Zimmer nach persönlichem Geschmack natürlich ebenfalls mit Kosten zu rechnen. Der zeitlich begrenzte Zinssatz sollte ebenfalls beachtet werden. Es kann passieren, dass das Zinsniveau für einen Immobilienkredit mit der Anschlussfinanzierung höher liegt und der Erwerber die Raten dann nicht mehr aufbringen kann. Solche Gefahren lassen sich bannen, denn Banken vergeben meist nur einen Immobilien Kredit, wenn etwa 15 % Eigenkapital vorhanden sind. Es kann auch eine Vollfinanzierung genehmigt werden, wobei dabei aber mit einem Zinsaufschlag gerechnet werden muss, da die Banken von einem erhöhten Kreditausfallrisiko ausgehen und dies mit in die Zinsen einkalkulieren.

Steuervorteile durch den Denkmalschutz

Bei Altbauten besteht die Möglichkeit, dass das Gebäude oder ein Teil des Hauses durch das Denkmalamt bereits unter Denkmalschutz gestellt worden ist. Alternativ kann auch auf Antrag hin geprüft werden, ob eine Möglichkeit des Denkmalschutzes besteht. In der Regel kann man sich bei den Landesdenkmalämtern informieren, ob es weiterhin für Sanierungsgebiete ein städtebauliches Förderprogramm gibt, das Zuschüsse für Sanierungsmaßnahmen oder auch für den Erwerb beinhalten kann. Steuerlich kann bei einem Gebäude unter Denkmalschutz eine gesonderte AfA nach § 7h, § 7i, § 10f und 11b EstG zur Steuerersparnis genutzt werden. Nutzt der Käufer seine denkmalgeschützte Altbauwohnung selbst, so kann er zehn Jahre lang jeweils 9 % der Sanierungskosten steuerlich geltend machen. Er kann also insgesamt 90 % der Sanierung von seiner Steuer absetzten. Bei Vermietungen kann der Käufer sogar 100 % über zwölf Jahre hin von der Steuer absetzen. Aber selbst die alte Bausubstanz kann über fünfzig Jahre hinweg mit jeweils 2% jährlich steuermindernd angesetzt werden.

Dem Kauf einer denkmalgeschützten Altbauwohnung liegt neben den Steuervorteilen auch die Wertsteigerung der Wohnung durch die Sanierung zugrunde. Bei der Finanzierung einer Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, sollte nicht nur der vergleichsweise günstige Anschaffungspreis bedacht werden. Die Sanierungskosten mit meist langfristigen Folgekosten sollten rechtzeitig aufgelistet werden. Für eine exakte Kalkulation sind mehrere Baudetails relevant. Oft steht auch nur die Fassade der Altbauwohnung unter Denkmalschutz, dabei müssen die Räume nicht in ihren Urzustand gehalten werden.

Erwerb von Denkmalimmobilien

Bei dem Erwerb einer Denkmalimmobilie müssen zuvor bereits einige Fragen gut bedacht sein: 

  • “Werden An- und Umbauten vorgenommen?”
  • “Entstehen zusätzlich Zimmer in der Altbauwohnung?”
  • “Soll sich der Grundriss der einzelnen Zimmer verändern?”

Mit dem Erwerb einer Altbauwohnung wird eben keine Immobilie “von der Stange” erworben, sondern eine einmalige Wohnung in einem Altbau, die mehrere unterschiedlich große Zimmer vorweist, über einen ganz eigenen individuellen Reiz verfügt und mit außergewöhnlichen Details aufwarten kann.

Wer handwerklich begabt ist und selbst bei der Sanierung aktiv ist, kann nicht einfach in den Baumarkt gehen und sich vorgefertigte Teile kaufen. Je nach Denkmalschutzbedingungen müssen auch diese den historischen Gegebenheiten entsprechen. In der Regel müssen sie individuell hergestellt werden. Besser ist es aber, sich in einem historischen Bauteile-Archiv umzusehen. Ebenso ist bei der Sanierung von Immobilien mit Altbauwohnungen darauf zu achten, dass man Handwerker anstellt, die in der Denkmalsanierung Erfahrung mitbringen.

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