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Immobilien als Kapitalanlage

Die Immobilie als Altersvorsorge – Investieren in Immobilien als Absicherung im Alter

Ist eine Immobilie als Altersvorsorge sinnvoll? Diese Frage stellen sich immer mehr Menschen angesichts der unsicheren Wirtschaftslage, geringer Rentenleistungen und steigender Inflation. Die Antwortet lautet: Ja, auf jeden Fall. Denn egal für welches Budget, egal ob Sie die Immobilie selbst bewohnen oder als Kapitalanlage vermieten wollen, es gibt passende Angebote für die unterschiedlichsten Ansprüche. Wichtig ist, sich vorab umfassend zu informieren. Erfahrene Immobilienmakler, wie wir von ESTADOR es sind, können hierbei mit Rat und Tat zur Seite stehen. Worauf sollten Sie beim Hauskauf achten? Welche Risiken bestehen? Und gibt es alternative Möglichkeiten, am Immobilienmarkt zu investieren? Diese Fragen beantworten wir in folgendem Artikel.

Altersvorsorge mit eigener Immobilie: Sorgenfrei in die Rente gehen

Das Interesse an „Betongold“ ist ungebrochen. Kein Wunder, schließlich steht es für eine hohe Rendite bei relativ geringem Risiko. Aktien, virtuelle Währungen und Rohstoffe werden stark von wirtschaftlich unsicheren Krisen beeinflusst und tragen ein hohes Risiko. Sichere Anlageformen wie das klassische Sparguthaben werfen hingegen kaum nennenswerte Gewinne ab. Ein Haus in guter Lage wird jedoch zunehmend an Wert gewinnen. Die Nachfrage nach Wohnraum, vorwiegend in urbanen Räumen, Ferienregionen oder Gebieten mit guter Infrastruktur, ist so hoch wie nie zuvor. Zudem wirkt sich die Inflation kaum auf den Wert einer Immobilie aus.

Immobilie als Altersvorsorge: selbst bewohnte Immobilie zum Geld sparen

Beim Kauf eines Hauses zur Eigennutzung spart sich der Eigentümer die monatliche Miete. Zwar wird stattdessen die entsprechende Rate für den Immobilienkredit abbezahlt, doch das Ergebnis macht den Unterschied: Am Ende gehört Ihnen die Immobilie selbst, während das Geld für eine Mietzahlung ohne bleibenden Sachwert verloren geht. Ist das Haus dann abbezahlt, wohnt man sozusagen umsonst, was die Lebenshaltungskosten erheblich senken kann. Dies ist das erklärte Ziel für eine sorgenfreie Rente. Wer nach Renteneintritt nur noch 50 bis 70 Prozent seines ursprünglichen Gehalts bezieht, muss Kosten einschränken, um seinen Lebensstandard zu halten. Diese Rechnung geht allerdings nur dann auf, wenn die Immobilie zur Altersvorsorge beim Eintritt in die Rente möglichst vollständig abbezahlt ist. Ansonsten kann es vorkommen, dass die monatlichen Kreditraten die finanziellen Möglichkeiten überschreiten. Ebenso wichtig ist es, nach dem Immobilienerwerb Rücklagen für Reparatur- und Sanierungsmaßnahmen zu bilden. Diese werden im Laufe der Jahre immer wieder anfallen. Außerdem sorgen sie dafür, dass die Immobilie ihren Wert behält, wie durch eine höhere Energieeffizienz. So können Sie die Immobilie mit Gewinn verkaufen, falls Sie altersbedingt einmal ausziehen. Zudem sind die Kosten für den Kauf und die Zinsen steuerlich absetzbar.

Immobilie als Kapitalanlage: Ein Haus zu vermieten, hat Vorteile

Wollen Sie räumlich flexibel bleiben oder ziehen Sie öfter um, ist es sinnvoller, die gekaufte Immobilie als Kapitalanlage zu vermieten. Die Kreditraten werden über die Mieteinnahmen getilgt, gleichzeitig soll so viel Gewinn erzielt werden, dass Rücklagen für die Instandhaltung der Immobilie und als Finanzpolster für das Alter zurückgelegt werden können. Den erzielten Gewinn können Sie beispielsweise in andere Anlageformen investieren, um Ihre Altersvorsorge auf möglichst viele Säulen zu verteilen. Oder Sie erfüllen sich davon langgehegte Lebensträume wie eine Weltreise, ein besonderes Automobil oder was Ihnen den wohlverdienten Ruhestand versüßt. Beachten Sie aber, dass Mieteinnahmen wie alle übrigen Einnahmen versteuert werden müssen. Als Renditeobjekte kommen neben klassischen Wohnobjekten auch Gewerbeimmobilien, Ferienimmobilien oder Pflegeimmobilien infrage. Letztere gelten als besonders zukunftssicher, da der Bedarf an altersgerechten, barrierefreien Wohnungen aufgrund des demografischen Wandels immer stärker zunimmt. Beide Varianten lassen sich auch miteinander kombinieren, indem Sie einzelne Räume Ihrer selbst bewohnten Immobilie vermieten, zum Beispiel in Form einer Einliegerwohnung.

Versteckte Kosten: Risiken, die es beim Kauf einer Immobilie als Altersvorsorge zu beachten gilt

Damit die Immobilie als Kapitalanlage die gewünschte Rendite erzielt, sollten Anleger beim Hauskauf einiges beachten. Versteckte Kosten oder mangelnde Tilgung der Kreditraten führen dazu, dass die Kapitalanlage nach einigen Jahren nicht das abwirft, was Sie sich versprochen haben. Treffen auf Sie folgende Risiken zu?

Zeitfaktor

Wie bereits erwähnt, erzielt eine Immobilie zur Altersvorsorge einen positiven Nutzen, wenn sie möglichst bald, auf jeden Fall aber vor dem Eintritt ins Rentenalter abbezahlt ist. Je früher man sich für den Kauf einer Immobilie entscheidet, desto besser. Es macht einen Unterschied, ob für die Rückzahlung der Kreditraten ein Zeitfenster von 30 oder 15 Jahren offensteht. Auch ein gewisser Puffer ist ratsam. Sollten Sie beispielsweise aufgrund gesundheitlicher Probleme frühzeitig in die Rente gehen, bleibt die Frage, ob die Finanzierung weiterhin gesichert ist.

Gebundenheit des Kapitals und mangelnde Flexibilität

Der Name Immobilie sagt es bereits: Es handelt sich um einen materiellen Besitz, der nicht verrückt werden kann. Sowohl räumlich als auch finanziell sind Sie durch eine Immobilie mehr gebunden. Im Gegensatz zu börsennotierten Aktienfonds, kann eine Kapitalanlage nicht kurzfristig verkauft werden. Wer zu schnell verkauft, riskiert finanzielle Verluste. Liegen zwischen dem Kauf und Verkauf einer Immobilie weniger als 10 Jahre, wird eine Spekulationssteuer fällig. Tipp: Sollte Ihre weitere Finanzplanung noch Fragezeichen aufwerfen, können Sie zum Einstieg in kleinere Wohneinheiten investieren, statt gleich ein Mehrfamilienhaus oder ein Eigenheim zu kaufen.

Versteckte Kosten

Neben den Anschaffungskosten und der Tilgung des Hauskredits fallen weitere Kosten an, die manche Anleger nicht im Blickfeld haben. Dazu gehört die Grundsteuer oder Werbungskosten, falls Sie Ihr Haus nicht selbst nutzen, sondern vermieten. Auf Mieteinnahmen wird zudem eine Einkommensteuer fällig. Wichtig ist, Rücklagen für Instandhaltungs- und Renovierungsarbeiten zu bilden, damit in Notfällen bei Reparaturarbeiten das benötigte Geld sofort zur Hand ist. Die LBS empfiehlt, für das eigene Haus mindestens einen Euro pro Quadratmeter Wohnfläche und Monat als Instandhaltungsrücklage einzukalkulieren.

Wertverlust

Auch wenn es eher selten vorkommt, kann eine Immobilie an Wert verlieren. Dies ist der Fall, wenn das Haus im Laufe der Jahre weder saniert noch in puncto Energieeffizienz optimiert wurde. Drastischer wirkt sich da etwa die Verschlechterung der Lage aus. Typische Worst-Case-Szenarien: In der Nähe wird eine Müllverbrennungsanlage oder eine mehrspurige Autobahn gebaut, die für permanente Lärmbelästigung sorgt. Verlegt ein großer Arbeitgeber in einer ländlichen Region seinen Standort plötzlich ins Ausland, können die Immobilienpreise ebenfalls abstürzen. In Städten spielt die Gentrifizierung eine Rolle, welche eine rasende Dynamik an den Tag legt. Je nach Zu- oder Abzug werden ehemalige Arbeiterviertel zu neuen Hotspots – und umgekehrt. Daher spielt die Lage bei der Auswahl einer geeigneten Immobilie als Kapitalanlage eine entscheidende Rolle.

Die Lage der Immobilie zeigt, wie viel das Betongold wert ist

Neben dem Sachwert der Immobilie, bestimmt durch Grundstücksgröße/Wohnfläche, verwendeten Baumaterialien, Bauweise, Baujahr usw. ist es primär der Verkaufswert, der den Preis entscheidet. Hier kommt es ganz auf die Lage an. Große Nachfrage erfahren Immobilien in und um die Peripherie von Metropolregionen, die mit einer guten Infrastruktur punkten. Auf dem Land boomen Ferienregionen rund um Meer, See und Wasser, die einen hohen Freizeit- und Erholungswert versprechen. Ansonsten sollten Immobilien in abgelegenen, ländlichen Regionen genau geprüft werden. Gibt es im Umkreis nur wenige größere Arbeitgeber? Wie steht es mit den Verkehrsanbindungen? Wie mit der Digitalisierung? Hat die Einwohnerzahl der letzten Jahre zu- oder abgenommen? Eine moderne „Landflucht“ existiert nämlich selbst heute noch.

Eignen sich Immobilien zur alleinigen Altersvorsorge?

Im Idealfall ja, doch die eigene Lebensplanung verläuft selten linear. Wünsche und Ziele können sich ändern, unvorhersehbare Ereignisse eintreten. Da Immobilien als Kapitalanlage Ihr Vermögen auf längere Zeit fest an sich binden, sollten Sie auch andere Anlageformen wählen, bei denen Sie im Fall der Fälle schnell auf Ihr Geld zugreifen können. Welcher Anlagen-Mix sich bei Ihrem Renditeobjekt anbietet, hängt ganz von den jeweiligen Vorstellungen und Sicherheitsbedürfnissen ab.

Crowdinvesting: Am Immobilienmarkt investieren, ohne zu kaufen

Vermutlich haben Sie bereits erkannt, welches enorme Potenzial in einer Immobilie als Kapitalanlage steckt. Dennoch gibt es Gründe, die Sie davon abhalten, eine eigene Immobilie zu kaufen, zum Beispiel zu wenig Eigenkapital. Um dennoch am Immobilienmarkt partizipieren zu können, bietet das Crowdinvesting eine clevere Alternative. Hierbei investieren mehrere Anleger, auch Micro-Investoren genannt, als Gruppe mit kleineren Beträgen in Immobilien aller Art, von der Bestandsimmobilie bis zum Neubauprojekt. Der Vorteil liegt darin, dass mit relativ geringen Beträgen bereits Gewinne am Immobilienmarkt erzielt werden können. Oftmals wird diese Variante Einsteigern mit wenig Erfahrung ans Herz gelegt. Das stimmt so nicht. Auch beim Crowdfunding sind Kenntnisse nötig, welche Immobilien als Kapitalanlage rentabel sein könnten und welche nicht.

Immobilie als Kapitalanlage – funktioniert am besten mit Fachmann

Egal, ob Sie sich für eine selbst bewohnte Immobilie entscheiden oder das Haus zur Aufbesserung der eigenen Rente vermieten wollen – unser erfahrenes Maklerbüro begleitet und berät durch alle Instanzen. Wir haben uns schon seit Jahren auf die Vermittlung von Anlageimmobilien spezialisiert und kennen den Markt mit all seinen Facetten. Daher lieber gleich zum Profi – damit das Betongold wirklich glänzt.