Abschreibung Immobilien

Eine Immobilie kann eine gute Kapitalanlage sein. Dies gilt vor allem, wenn sie nicht nur für den Eigenbedarf genutzt, sondern regelmäßig vermietet wird. Der Staat möchte den Erwerb von Immobilien durch Privatpersonen gezielt fördern und hat zahlreiche Möglichkeiten geschaffen, wie die Aufwendungen für die Renovierung, die Modernisierung und die Finanzierung der Immobilie von der Steuer abgesetzt werden können. Die Eigenheimzulage und die degressive Abschreibung wurden abgeschafft. Heute ist die lineare Abschreibung für eine Immobilie verbindlich. Für Denkmalimmobilien können besondere steuerliche Vergünstigungen in Anspruch genommen werden. Der Grund dafür ist vor allem in der Tatsache zu suchen, dass der Besitzer einer Denkmalimmobilie zahlreiche staatliche Auflagen erfüllen muss, die mit erhöhten finanziellen Aufwendungen verbunden sind.

Immobilien als Kapitalanlage AfA für Altbauten AfA für Neubauten AfA für Modernisierungen Steuerliche Regelungen zur Abschreibung im Denkmalschutz Eigenheim, Abschreibung und Steuer Weitere Informationsquellen zur AfA

Zukunftsstandort mit geplantem City-Outlet
Pirna
Wohneinheiten
12
Sanierungsanteil
50 %
Flächen
76,21 - 93,34 m²
Kaufpreise
441.832 - 530.408 €
Denkmal

Immobilien als Kapitalanlage

Der Fiskus geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie am Anfang am höchsten ist und mit der Zeit kontinuierlich sinkt. Aus diesem Grunde hat er die AfA eingeführt. AfA steht für Absetzung für Abnutzung. Der Satz für die Abschreibung bleibt grundsätzlich gleich. Aus diesem Grunde sprechen die Experten auch von einer linearen Abschreibung. Die progressive Abschreibung kann nur für Immobilien in Anspruch genommen werden, die vor dem 1. Januar 2006 erworben wurden. Nähere Einzelheiten sind im Einkommensteuergesetz geregelt. Hier wird auf den § 7, Abs. 5a verwiesen. Neben der AfA können die Besitzer von Immobilien zahlreiche weitere Vorteile nutzen. Hier wäre vor allem an die Kreditraten für den Immobilienkredit zu denken, die ebenfalls von der Steuer abgesetzt werden können. Außerdem dürfen die Mieteinnahmen nicht vergessen werden, die sich durch die regelmäßige Vermietung einer Eigentumswohnung oder eines Hauses erzielen lassen. Die AfA kann nur für die Immobilie und nicht für das Grundstück genutzt werden. Im Gegensatz zu einer Immobilie nutzt sich ein Grundstück nicht ab, sondern bleibt in seinem Wert komplett erhalten. Geht der Wert der Immobilie gegen Null oder wird sie gar abgerissen, ist das Grundstück nach wie vor vorhanden. Es steht jederzeit wieder zur Verfügung, um ein neues Haus zu bauen, das ebenfalls vermietet werden kann.

AfA für Altbauten

Bei der Berechnung der Absetzung für Abnutzung muss berücksichtigt werden, wie alt die Häuser sind. Wurden sie vor dem Jahre 1925 erbaut, kann die Absetzung für Abnutzung 40 Jahre lang genutzt werden. Die Höhe der AfA richtet sich nach den Anschaffungskosten. Eventuelle Sanierungs- oder Instandhaltungskosten spielen dafür keine Rolle. Als Absetzung für Abnutzung können jährlich 2,5% der Anschaffungskosten geltend gemacht werden. Dieser Betrag ist während des Zeitraumes von 40 Jahren grundsätzlich konstant. Aus diesem Grunde wird von einer linearen Abschreibung gesprochen. Etwas anders verhält es sich bei Altbauten, die nach dem Jahre 1925 erstmals bezugsfertig waren. Hier kann die Afa nicht nur 40, sondern 50 Jahre lang geltend gemacht werden. Allerdings beträgt ihre jährliche Höhe nicht 2,5%, sondern nur 2%. Nähere Einzelheiten sind im § 7 Einkommensteuergesetz geregelt. Sollte es sich bei den Altbauten um Denkmalimmobilien handeln, an deren Erhaltung ein besonderes öffentliches Interesse besteht, gelten zusätzliche Regelungen für die Abschreibung. Damit sollen die finanziellen Mehraufwendungen ausgeglichen werden, die der Immobilienbesitzer zu tragen hat, um das Haus oder das Gebäudensemble in einem einwandfreien und historisch unveränderten Zustand zu erhalten. Die steuerrechtlichen Bestimmungen zur Denkmal AfA finden sich in den § 7 h und 7 i des Einkommensteuergesetzes.

Denkmalimmobilie mit direkter Anbindung an Intel
Burg
Wohneinheiten
44
Flächen
62,00 - 111,00 m²
Kaufpreise
293.009 - 494.950 €
Denkmal
Idyllisches Denkmal mit hoher KfW-Förderung 15 km südwestlich von Leipzig
Lützen
Wohneinheiten
14
Sanierungsanteil
80 %
Flächen
56,00 - 94,00 m²
Kaufpreise
235.620 - 396.900 €
Denkmal

AfA für Neubauten

Viele Personen ziehen es vor, Immobilien zu erwerben, die in den letzten Jahren oder Jahrzehnten entstanden sind und sich in einem guten baulichen Zustand befinden. Bei diesen Immobilien sind die Preise in der Regel deutlich höher als bei Altbauten, im Gegenzug fallen jedoch weniger Renovierungs- und Sanierungskosten an. Dennoch können diese Aussagen nicht verallgemeinert werden, sondern stellen lediglich Richtwerte dar. Die konkrete Situation hängt immer von der Lage vor Ort sowie von der Größe und der Art der Immobilie ab.

Die Abschreibung (AfA) für Immobilien, die als Neubauten eingestuft werden, ist ebenfalls eine lineare und keine degressive Abschreibung. Die Kosten für den Erwerb der Immobilien können 50 Jahre lang in der Einkommensteuererklärung geltend gemacht werden. Die jährlich AfA beträgt 2% und ist damit identisch mit der AfA, die für Altbauten gilt, die nach dem Jahre 1925 erstmals bezugsfertig geworden sind.

Degressive Abschreibung für eine Immobilie

Auch wenn die degressive Abschreibung abgeschafft wurde, gibt es noch einige Fälle, in denen sie nach wie vor ihre Gültigkeit besitzt. Dies betrifft Immobilien, die vor dem Jahre 2006 erworben wurden und heute noch abgeschrieben werden. Kann die Höhe der linearen Abschreibung sehr leicht ermittelt werden, ist die Sache bei der degressiven Abschreibung von Immobilien etwas komplizierter. In den ersten 10 Jahren nach dem Kauf der Immobilie liegt die jährliche Abschreibung bei 4%. In den nächsten 8 Jahren können noch einmal 2,5% und in den darauf folgenden 32 Jahren 1,25% der Anschaffungskosten als jährliche AfA in der Einkommensteuererklärung angesetzt werden.

Die degressive Abschreibung von Immobilien hat sowohl Vor- als auch Nachteile. Vorteilhaft wirkt sich in jedem Falle aus, dass die Abschreibung in den ersten Jahren nach dem Immobilienerwerb am höchsten ist. In dieser Zeit erreicht auch die finanzielle Belastung, die der Immobilienbesitzer zu tragen hat, den höchsten Wert. Die lineare AfA lässt sich deutlich leichter ermitteln. Hier ist die jährliche Abschreibungsrate konstant und ändert sich während des Zeitraumes von 50 Jahren nicht.

Denkmal mit hoher Energieeffizienz kurz vor Magdeburg
Schönebeck (Elbe)
Wohneinheiten
11
Flächen
39,49 - 92,49 m²
Kaufpreise
155.986 - 365.336 €
Denkmal
Immobilie im Sanierungsgebiet - KfW Effizienzhaus 70 EE und 15 % Tilgungszuschuss
Magdeburg
Wohneinheiten
59
Flächen
42,85 - 67,81 m²
Kaufpreise
177.440 - 290.905 €
Denkmal

AfA für Modernisierungen

Soll eine Immobilie nicht neu erworben, sondern eine bereits vorhandene Immobilie modernisiert werden, verhält sich die Sache etwas anders. Modernisierungen können nur in den ersten drei Jahren nach der Durchführung und auch nur dann abgesetzt werden, wenn sie nicht mehr als 15% der Anschaffungskosten der Immobilie betragen. Sind die Modernisierungskosten höher, was vor allem bei älteren Immobilien der Fall sein dürfte, werden die Modernisierungskosten wie Anschaffungskosten behandelt. Dies heißt ganz konkret, dass die Modernisierungskosten der betreffenden Immobilien 40 oder 50 Jahre lang linear abgeschrieben werden können. Ob ein Zeitraum von 40 oder 50 Jahren gültig ist, hängt wiederum davon ab, ob es sich bei den Immobilien um Altbauten, die bis zum Jahre 1925 bezugsfertig wurden oder um neuere Immobilien handelt.

Steuerliche Regelungen zur Abschreibung im Denkmalschutz

Eine Privatperson, die sich dazu entschließt, eine denkmalgeschützte Immobilie käuflich zu erwerben, kann mit zahlreichen steuerlichen Erleichterungen und staatlichen Unterstützungsleistungen rechnen. Damit muss unterschieden werden, ob die Immobilie oder das Gebäudeensemble ausschließlich selbst genutzt oder regelmäßig vermietet wird.

Wer eine denkmalgeschützte Immobilie für den Eigengebrauch erwirbt, kann 10 Jahre lang 9% der anfallenden Sanierungskosten von der Steuer absetzen. Hinzu kommt die lineare AfA, die auch für andere Immobilien ihre Gültigkeit hat. Wer denkmalgeschützte Immobilien vermietet, kann ebenfalls die lineare Abschreibung nutzen. Außerdem können 8 Jahre lang 9% der Modernisierungskosten und weitere 4 Jahre lang noch einmal 7% dieser Kosten abgesetzt werden. Beim Erwerb einer Denkmalimmobilie sind zahlreiche gesetzliche und steuerrechtliche Bestimmungen zu beachten, die bei anderen Immobilien irrelevant sind. Die steuerrechtlichen Bestimmungen zur Denkmal AfA sind im Einkommensteuergesetz geregelt. Neben der lineare AfA, die für jede Immobilie ihre Gültigkeit besitzt, sind die Regelungen für Denkmale bindend, die in den § 7 h und 7 i detailliert ausgeführt sind.

Wohnen an den Paradiesgärten
Frankenberg
Wohneinheiten
16
Flächen
55,00 - 154,00 m²
Kaufpreise
213.570 - 522.060 €
Denkmal
Ein bedeutendes Industriedenkmal mit großer Zukunft
Erfurt
Wohneinheiten
145
Flächen
52,00 - 127,00 m²
Kaufpreise
480.000 - 809.000 €
Denkmal

Eigenheim, Abschreibung und Steuer

Die Eigenheimzulage wurde ersatzlos gestrichen. Dennoch lohnt sich der Erwerb eines Hauses oder einer Eigentumswohnung, die ausschließlich für private Zwecke genutzt und nicht vermietet wird. Wenn die Voraussetzungen vorliegen, kann der Erwerb von Wohneigentum staatlich gefördert werden. Dabei ist es ganz wichtig, dass die Immobilie für die Altersvorsorge vorgesehen ist. Das wichtigste Programm zur Förderung von Wohneigentum ist die Riester-Rente. Wohn-Riester gibt es seit dem Jahre 2008. Die Ansparphase wird ähnlich gestaltet wie bei einem anderen Riester-Vertrag. Der wichtigste Unterschied ist jedoch die Tatsache, dass der Riester-Sparvertrag nicht für eine spätere Altersrente, sondern für eine selbst genutzt Immobilie vorgesehen ist. Wohn-Riester ermöglicht mietfreies Wohnen im Alter. Dadurch kann der Lebensstandard spürbar erhöht werden. Weitere Informationen unter www.bundesfinanzministerium.de.
ar nicht so selten kommt es vor, dass größere Reparaturen an einem Eigenheim oder in einer Eigentumswohnung durchgeführt werden müssen. Sofern die Kosten 1200 Euro pro Jahr nicht übersteigen, können sie zu 20% von der Einkommensteuer abgesetzt werden. Hierfür gibt es eine eigene Rubrik, die sich haushaltsnahe Handwerkerleistungen nennt. Alle Kosten, die darüber hinaus anfallen, müssen von dem Immobilienbesitzer selbst getragen werden

Neben den steuerlichen Erleichterungen können die Immobilienbesitzer weitere staatliche Vergünstigungen in Anspruch nehmen. Dazu werden auch die KfW Kredite gezählt, die besonders zinsgüntig sind und für Modernisierungs-, Umbau- und energiesparende Maßnahmen verwendet werden können. Ein entscheidender Faktor bei der Suche nach einem passenden Haus für die private Nutzung ist die Grunderwerbsteuer. Sie ist von Ort zu Ort und von Bundesland zu Bundesland sehr verschieden und kann zwischen 3,5 und 6,5% des Kaufpreises liegen. Aus diesem Grunde empfiehlt es sich, den Standort besonders sorgfältig auszuwählen. Vor allem an Landesgrenzen können sehr große Unterschiede zwischen den einzelnen Standorten existieren, selbst wenn die Grundstücke nur wenige Kilometer voneinander entfernt sind. Das Gleiche gilt für die Grundsteuer. Die gesetzlichen Bestimmungen zur Grundsteuer sind im Bewertungsgesetz (BewG) geregelt. Hier sind die §§ 18 bis 94, 122, 125 bis 132 verbindlich.

Weitere Informationsquellen zur AfA

Einzelheiten zur Abschreibung von Immobilien und zur Immobilien Afa regelt das Einkommensteuergesetz. Hier ist der § 7 Abs. 1 und der § 7 Abs. 4 und 5 verbindlich.

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