Immobilienpreise Corona

Steigen oder fallen die Immobilienpreise infolge der Corona-Krise?

Während das Coronavirus und momentan insbesondere die Omikron-Variante Deutschland noch im Griff hat, stellen sich viele Investoren die Frage nach geeigneten Immobilien für ihre Anlagestrategie. Es herrscht große Unsicherheit. Experten sind sich uneinig, wie sich die Situation in der Immobilienbranche 2022 nun weiterentwickeln wird.

Ein Teil glaubt, dass die EZB ihre Leitzinsen erhöhen wird und infolgedessen aufgrund der vergleichsweise geringeren Nachfrage die Immobilienpreise sinken. Ein anderer Teil glaubt wiederum, dass die Preise weiterhin steigen, da im Zuge der Corona-Pandemie sowohl die Nachfrage nach einem größeren Eigenheim als auch die Nachfrage nach Wohnimmobilien als Investitionsobjekt steigt.

Wir wollen die aktuelle Situation fachlich fundiert beleuchten und Ihnen somit Unterstützung für Ihre Immobilien-Entscheidung in Zeiten von Corona geben.

Aktuelle Situation am Immobilienmarkt in Deutschland

Die Inflationsrate in Deutschland ist derzeit auf einem hohen Niveau. Erstmals seit zwei Jahren wurde im Januar 2022 eine Bundesanleihe mit einer Rendite von 0,0006 % gehandelt. Trotz der Erhöhung gegenüber 2020 und 2021 liegen die Zinsen für Bundesanleihen weiterhin nahezu bei 0 %. Gleichzeitig erhöht sich in den zurückliegenden Wochen die Anzahl der Banken, die nun Strafzinsen einführen, rasant. Darüber hinaus steigt der Bedarf nach Wohnimmobilien. All diese Faktoren verleiten Investoren dazu, ihr Geld in Sachwerte zu investieren. Immobilien bleiben durch ihr Wertsteigerungspotenzial, die Inflationssicherheit und ihre Eigenschaft zur Altersvorsorge weiterhin beliebt. Durch diese signifikant positiven Charakteristika steigt die Nachfrage nach Immobilien und infolgedessen steigt auch der Preis. Laut Statistischen Bundesamt sind die Preise für Wohnimmobilien im dritten Quartal um durchschnittlich 12 % im Vergleich zum Vorjahresquartal gestiegen.

Welche Faktoren sorgen dafür, dass die Immobilienpreise steigen oder fallen?

Neben Ausstattung, Alter und Lage von Immobilien sind volkswirtschaftliche Faktoren für deren Preisbildung ausschlaggebend. Drei Komponenten bestimmen maßgeblich das Preisniveau am Markt: Angebot und Nachfrage sowie die Höhe der langfristigen Zinsen. Ein wesentlicher Gesichtspunkt für das Jahr 2022 wird die neue Regierung sein. Innerhalb des Koalitionsvertrages ist beispielsweise festgelegt, dass der Kauf eines Eigenheims stärker gefördert werden soll – in Form von eigenkapitalersetzenden Darlehen, Tilgungszuschüssen und Zinsverbilligungen.

Des Weiteren beeinflusst das aktuelle Zinsniveau auch die Preise der Immobilien. Durch den Leitzins der EZB, der weiterhin bei 0 % liegt, ist es für Investoren attraktiver, eine Immobilie zu erwerben. Durch Konjunkturprogramme, Zuschüsse und zusätzliche Kredite mit Nullzinsen wird der Kauf ebenfalls ansprechender.

Entwicklung 2022 – Wie könnte der Immobilienmarkt dieses Jahr aussehen?

Die Zeit der Ausgangssperren und Lockdowns scheint seit Sommer 2021 vorüber zu sein, jedoch nehmen wir einige Dinge mit in das neue Jahr wie beispielsweise die zunehmende Verlagerung der Arbeit ins Homeoffice. Die Homeoffice-Pflicht hat bei vielen Angestellten den Wunsch nach einem Büro im Eigenheim geweckt. Unternehmen erkennen das Potenzial, Ressourcen einzusparen. Jedoch ist dies insbesondere in Eigentumswohnungen oder Mietwohnungen mit einer womöglich niedrigen Quadratmeterzahl oft nicht möglich. Im Zuge dessen geht auch die Nachfrage nach Büroräumen zurück, da riesige Bürokomplexe schlicht nicht mehr benötigt werden.

Ferner scheint es so, dass sich die Situation am Wohnungsmarkt nicht entspannen wird und bezahlbarer Wohnraum in Köln, Berlin, Hamburg, München oder Frankfurt immer rarer wird. Selbst in kleineren Städten sehen wir vergleichbare Tendenzen.

Nach den jüngsten Entwicklungen verschärft die BaFin für die Banken die Kreditvergaberichtlinien. Konkret bedeutet dies, dass die Banken ab Februar 2023 höhere Kapitalpuffer einplanen müssen. Die BaFin gibt damit vor, dass sich die Puffer von 0 % auf 0,75 % erhöhen sollen. Faktisch bedeutet dies, dass die Kreditzinsen für Immobilienkäufer steigen werden. Wir gehen davon aus, dass die Zinsen durch diese Maßnahme um 0,25 bis 0,5 % steigen werden. Dabei ist die Entwicklung der Kapitalmarktzinsen und eine eventuelle Erhöhung der Margen seitens der Banken noch nicht berücksichtigt.

Durch aufgeschobene Kaufentscheidungen werden sich nach unserer Einschätzung die Rahmenbedingungen der Immobilienkäufer nicht verbessern (höhere Kaufpreise + höhere Zinsen + kürzere Darlehenslaufzeit = höhere Darlehensrate).

Deswegen ist es sinnvoll, die Gelegenheit jetzt zu nutzen!

Chancen und Risiken auf dem Immobilienmarkt im Zuge der Corona Pandemie

Chancen

Zusätzliche Liquiditätshilfen durch die neue Regierung

Aktuelle Nullzinsen können langfristig gesichert werden (Forward-Darlehen, Bausparverträge)

Inflationssichere und kursschwankungssichere Anlageform

Steuerliche Vorteile bleiben bestehen (Denkmal AfA etc.)

Öffentliche Förderung (z. B. KfW, BAFA, regionale Förderprogramme usw.)

Stimulierung des Immobilienmarktes durch staatliche Maßnahmen (z. B. Wohnungsbaumaßnahmen)

Risiken

Knappes Angebot an Bestandsimmobilien (nicht nur in strukturstarken Gebieten)

Steigende Baukosten bei Neubauten (Versorgungsengpässe bei Rohstoffen)

Verlängerung der Bauzeiten

Erhöhung des Leitzinses durch eventuelle Wende der Zentralbanken

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Waldemar Wiora

Wie sieht eine aktuelle Prognose der Zinsentwicklung aus?

Die derzeit sehr hohe Inflationsrate in Deutschland und in Europa zwingt die EZB regelrecht zum Handeln. Im Dezember 2021 hatte die Bank of England bereits ihren Leitzins von 0,1 % auf 0,25 % angehoben, um zu versuchen, die Inflationsrate in Richtung 2 %, wie es die EZB als Ziel hat, zu drücken. Neben der Bank of England hat auch die FED in Amerika eine Leitzinserhöhung in Aussicht gestellt. Viele Experten sagen, dass nach London und den USA noch weitere Notenbanken mitziehen werden.

Werfen wir nach den Leitzinsen nun einen Blick auf die Bauzeitzinsen: Die Bauzeitzinsen sind im Januar 2022 von einem Prozent auf eineinhalb Prozent gestiegen. Die großen privaten Baufinanzierungsvermittler äußerten bereits die Vermutung, dass die Zinsen noch weiter steigen werden.

Aus diesem Grund wird das Jahr 2022 von einer großen Unsicherheit geprägt, was jedoch nicht zur Verzweiflung führen sollte. Der Aufbau von Immobilienvermögen ist weiterhin attraktiv. Für Käufer und Kreditnehmer ist es nun besonders wichtig, individuelle Finanzierungskonzepte zu erarbeiten.

Welche Risiken Sie bei Ihrer Immobilienfinanzierung beachten und welche Chancen Sie nutzen können, erfahren Sie am Ende dieses Beitrages. Wir haben dazu unseren Finanzierungsspezialisten und Kooperationspartner Frank Nickel befragt.

Fazit

Resümierend bleiben Immobilien weiterhin ein stabiles Investment. Insbesondere, wenn man die Wertsteigerung von Immobilien seit dem Jahr 1990 betrachtet.

Die fehlende Risikoscheu der Deutschen, freies Kapital bei Investoren, mehr billiges Geld und die noch niedrigen Zinsen sprechen eindeutig für eine Investition in werthaltige Immobilien. In Zukunft werden laut aktuellen Prognosen die Preise für Immobilien in Deutschland vermutlich stabil bleiben. Wie schnell sich das Immobiliengeschäft nach dem Abflauen des Coronavirus erholen kann, wird sich allerdings erst in einigen Wochen zeigen.

Auch in Zeiten der Pandemie unterstützen Sie die ESTADOR-Experten bei Ihrem Immobilien-Vorhaben. Nehmen Sie einfach unverbindlich Kontakt zu uns auf und wir beantworten gerne Ihre Fragen rund um Ihre immobilien-Entscheidung in der Corona-Pandemie. Wenn Sie gelegentlich über unsere Immobilien-Angebote oder lukrative Objekthighlights informiert werden möchten, melden Sie sich einfach für unseren kostenlosen Newsletter an.

Experteninterview

Zu den Auswirkungen der Corona-Krise auf die Immobilienfinanzierung

Über unseren Interviewpartner:
Frank Nickel ist erfahrener Finanzierungsspezialist durch und durch. Als unabhängiger Finanzberater greift er auf eine Berufserfahrung von über 25 Jahren zurück. Herr Nickel unterstützt seine Kunden mit Herzblut und Know-how bei der Erarbeitung eines optimalen Finanzierungskonzeptes und bei der Erfüllung ihres Immobilientraumes.

Herr Nickel, lohnt es sich in diesen Zeiten überhaupt noch, eine Baufinanzierung abzuschließen oder müssen wir uns langsam vom historisch günstigsten Zinsniveau verabschieden?
Frank Nickel: Im historischen Vergleich bewegen wir uns noch immer auf einem sehr günstigen Zinsniveau für den Abschluss von Baufinanzierungen, selbst wenn sich die Zinsen um ein Prozent erhöhen würden. Blickt man zurück in das Jahr 2000, lagen die Hypothekenzinsen bei einer Zinsbindung von 10 Jahren bei etwas über 6 %!

Die Leitzinserhöhung der britischen Notenbank hat natürlich eine große Unruhe verursacht, insbesondere schürt sie die Angst der Kreditnehmer, dass die deutsche Bundesbank mitzieht und nun auch die Zinsen erhöht. Die Banken haben jedoch bereits im letzten Jahr angefangen, ihre Konditionen zu erhöhen, z. B. die Bauzeitzinsen. Grundsätzlich muss man verstehen, dass niedrige Zinsen nicht automatisch bedeuten, dass die Kreditvergabe ebenfalls günstig ist.

Worauf ist das zurückzuführen?
Nickel: Die Banken bepreisen das steigende Ausfallrisiko für ihre Kredite und die Erhöhung der internen Risikoprämien auch bei privaten Baufinanzierungen. Immerhin hängen die Arbeitnehmer letzten Endes am Tropf der Unternehmen. Dieser Zusammenhang setzt eine Spirale in Gang. Von Seiten verschiedener Banken ist zu hören, dass sich dort bereits die Anfragen hinsichtlich der Aussetzung von Kreditraten oder Fördermitteln zur Sicherstellung der Liquidität spürbar häufen.

Neue Regierung, Omikron, Immobilienblase, Zinsanstieg, steigende Preise auf dem Immobilienmarkt – all das klingt nach einer düsteren Prognose für die Zukunft ...
Nickel: Nicht zu vergessen der sofortige Programmstopp der KfW, der Ende Januar zusätzlich für Verunsicherung gesorgt hat. Dabei handelte es sich aber nur um eine vorläufige Aussetzung. Das Ende der Förderung für KfW 55 war schon früher angekündigt worden. Letztendlich sollte eine Förderung durch die KfW aber auch nicht das allein entscheidende Kriterium zum Kauf oder Bau einer Immobilie sein. Das Gesamtpaket muss stimmen.

Ich bin grundsätzlich optimistisch, dass wir auch diese Krise meistern werden! Erinnern wir uns doch mal an die Finanzkrise 2008/09. Auch seinerzeit waren Verunsicherung und Sorge groß und dennoch ging es wieder bergauf. Vielleicht sind wir in mancher Hinsicht 2022 sogar besser gewappnet, denn die neue Regierung hat viele Vorsätze für das neue Jahr. Zumindest mit Blick auf die Entwicklung der Immobilienpreise und auf die Wertsteigerung der Vergangenheit und deren Prognosen für die Zukunft können steigende Zinsen kompensiert werden.

Zurück zu unserer Eingangsfrage: Lohnt sich denn in diesen Zeiten eine Immobilienfinanzierung?
Nickel (lacht): Eine Immobilienfinanzierung lohnt sich immer. Immobilien bleiben auch in diesen Zeiten, die geprägt sind von Unsicherheit, ein werthaltiges Investment. Eigentumswohnungen oder auch klassische Einfamilienhäuser eignen sich nach wie vor als eine gute Investition, insbesondere in Bezug auf die Altersvorsorge. Trotz der aktuellen Lage sollte man seine Chance als Käufer nicht verpassen, zumal davon auszugehen ist, dass die Immobilienpreise nicht fallen und die Zinsen in Zukunft ansteigen.

Wie bewerten Sie die Nachfrage nach Immobilien-Investments vor dem Hintergrund der aktuellen Zeit?
Nickel: Wir liegen derzeit bei einer Inflationsrate von circa 5 %, die Renditen für Staatsanleihen liegen nahezu bei 0 % und einige Banken haben bereits Strafzinsen eingeführt. Die hohe Nachfrage nach Immobilien als Kapitalanlage ist somit absolut begründet und wird meiner Meinung nach auch nicht fallen. Im europäischen Vergleich liegen wir mit der Eigenheimquote auf den hinteren Rängen. Jedoch liegt das nicht an der geringen Nachfrage nach einem Eigenheim. Laut aktuellen Umfragen haben immer mehr Deutsche den Wunsch nach einem Einfamilienhaus oder einer Eigentumswohnung. Das sind sowohl Eigennutzer als auch Kapitalanleger.

Immobilien schlagen Aktien?
Nickel: Immobilien sind immerhin resistent, was Kurs- und Inflationsschwankungen angeht. Viele Anleger möchten die Chance, die der Aktienmarkt allein bietet, aus Risikoscheu nicht nutzen. Das ist absolut legitim. Dadurch wird das Investment in eine Immobilie möglicherweise noch attraktiver.
Ich empfehle allerdings, das Investment in eine Immobilie als Kapitalanlage nicht ausschließlich mit Eigenkapital zu finanzieren, sondern mit einer Finanzierung zu hebeln.

Welche Chancen sollten Ihrer Meinung nach Darlehensnehmer oder potenzielle Darlehensnehmer jetzt nutzen?
Nickel: Sie sollten die aktuell niedrigen Zinsen nutzen und möglichst lange festhalten. Auch bei dem sich abzeichnenden, moderaten Zinsanstieg sind wir immer noch auf einem historisch niedrigen Niveau. Andererseits – zögert man zu lange, können natürlich auch die Preise davonlaufen. In den letzten Jahren konnten nur wenige die Preissteigerungen durch zusätzliches Sparen kompensieren. Daher sollte jeder, der in naher Zukunft eine Immobilie bauen oder erwerben will, das Thema nicht auf die lange Bank schieben, aber auch keinesfalls überstürzt eine Immobilie erwerben. Meine Empfehlung: Sich lieber zeitnah beraten lassen, einen Plan erarbeiten und die Weichen richtig stellen.

Was kann ich tun, wenn ich schon finanziert habe?
Nickel: Jeder Kunde, der vor 5 Jahren oder länger eine Finanzierung abgeschlossen hat, sollte jetzt seine Finanzierung im Hinblick auf eine Anschlussfinanzierung überprüfen. Unabhängig davon, welche Zinsbindung damals vereinbart wurde oder ob ein Modell in Verbindung mit einem Bausparvertrag abgeschlossen wurde. Das BGB hat dafür ein Sonderkündigungsrecht für Kunden geregelt. Bei einigen Banken sind sogenannte Forward-Darlehen von bis zu 5 Jahren im Voraus möglich und aktuell durchaus noch attraktiv. Das sollte man einfach individuell prüfen. Eine Anschlussfinanzierung kann eine echte Chance sein und sollte mit genauso viel Aufmerksamkeit verfolgt werden wie die erste Finanzierung.

Was sollten Kunden grundsätzlich beachten, wenn sie eine Immobilie in Deutschland finanzieren möchten?
Nickel: Es ist deutlich zu erkennen, dass die Darlehensbeträge steigen und das eingesetzte Eigenkapital bei der Finanzierung im Verhältnis geringer wird. Umso wichtiger ist es für Immobilienkäufer, im ersten Schritt einen Kassensturz in Form einer möglichst objektiven Haushaltsrechnung durchzuführen, um die Frage »Wie viel Immobilie kann ich mir überhaupt leisten?« zu klären. Um sich einer Antwort dieser Frage zu nähern, sollte eine möglichst realistische Einnahmen-Ausgaben-Übersicht erstellt werden. 

Zum Abschluss: Wie werden Sie aktuell für Ihre Kunden aktiv?
Nickel: Außergewöhnliche Zeiten erfordern besondere Maßnahmen. Das persönliche Gespräch ist enorm wichtig und kaum zu ersetzen. Das weiß jeder, der unmittelbar mit Menschen zu tun hat. Aber wir haben mit unserer Technik bereits ausgesprochen gute Erfahrungen gemacht und können auch mit den Möglichkeiten der Onlineberatung individuell alle Fragen beantworten und Probleme lösen. Mittlerweile werden über 90 % der Beratungen von uns in dieser Form durchgeführt. Trotzdem muss niemand auf eine Beratung zum gewohnten Standard verzichten. Wir finden auch auf diese Weise die beste Finanzierung – digital und doch persönlich, schnell, individuell und unkompliziert.

Herr Nickel, vielen Dank für das Gespräch!
Nickel: Ich danke Ihnen!

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