Denkmalimmobilien – Kapitalanlage, Zeitzeugnis und Wohnobjekt

Erfolgs-Garant: So wird die Denkmalimmobilie zur lukrativen Kapitalanlage

Eine Denkmalimmobilie besitzt die besondere Fähigkeit, historischen Charme mit zeitloser Eleganz zu vereinen – und das in ländlichen Gebieten ebenso wie innerhalb moderner Stadtbilder. So überzeugen Denkmalimmobilien nicht nur Liebhaber und Nostalgiker, sondern erfreuen sich auch darüber hinaus einer hohen Nachfrage und Beliebtheit.

In den folgenden Abschnitten erfahren Sie, was die Besonderheiten denkmalgeschützter Immobilien sind, was sie in Investorenkreisen zu einer attraktiven Kapitalanlage macht und was beim Kauf und der Sanierung zu beachten ist. Dabei werden wir auch über den gesellschaftlichen Nutzen sprechen, den eine Investition in Denkmalimmobilien mit sich bringt. Dazwischen präsentieren wir Ihnen einige besonders attraktive Denkmalimmobilien aus unserem Portfolio, die aktuell zum Kauf stehen.

Die wichtigsten Informationen im Überblick

Denkmalimmobilien sind Zeitzeugen und machen Geschichte für nachfolgende Generationen zugänglich

Sie überzeugen oft durch eine besondere Ästhetik und eine gute Lage

Der Kauf und Erhalt von Denkmalschutzimmobilien wird mit verschiedenen Fördermöglichkeiten und Steuerersparnissen belohnt

Für die Sanierung und Instandhaltung sind spezifische Gesetze und Richtlinien zu beachten

Denkmalimmobilien eignen sich nach vorheriger Prüfung und Beratung als In-vestition und Kapitalanlage

Was ist eine Denkmalimmobilie?

Das Wichtigste zuerst: Nicht jedes alte Gebäude wird zum Denkmal. Als denkmalgeschützte Immobilie gelten Bauwerke mit besonderer Bedeutung, die es wert sind, erhalten zu werden. Dieser Wert kann sich unter anderem aus der Architektur, der Historie oder dem baulichen Kontext der Stadt ergeben. So kann ein antikes Fachwerkhaus ebenso zum Denkmal werden wie eine historische Behördeneinrichtung, Parkanlage oder Kirche. Bauwerke wie diese vereint die Eigenschaft, ein Stück Geschichte zu konservieren und für nachfolgende Generationen zugänglich machen zu können. Das macht den Schutz und Erhalt denkmalgeschützter Immobilien so wichtig.

Berlin - Die Innovationsstadt mit Lebensgefühl
Berlin-Moabit
Wohneinheiten
21
Flächen
49,30 - 153,70 m²
Kaufpreise
399.000 - 1.447.875 €
Denkmal
Moderne Wohneinheiten in ehemaliger Textilfabrik
Taura
Wohneinheiten
30
Sanierungsanteil
86%
Flächen
20,77 - 219,02 m²
Kaufpreise
41.075 - 622.772 €
Denkmal

Ursprung und Entwicklung von Denkmalschutz

Das Bestreben, einzelne Immobilien unter besonderen Schutz zu stellen und damit für nachfolgende Generationen zu erhalten, geht auf Karl Friedrich Schinkel zurück. Der Baumeister legte im 19. Jahrhundert ein Konzept vor, das den Erhalt und die Pflege ausgewählter Bauten dem preußischen Staat übertrug. Zu den ersten derart umhegten Gebäuden gehörten mittelalterliche Klöster, Kirchen und Herrschaftshäuser. Von Kapitalanlagen im heutigen Sinne konnte dabei jedoch noch keine Rede sein, denn der von Schinkel gegründete Denkmalschutz gestaltete sich eher als Zeitvertreib für vermögende Adlige.

Erst rund 150 Jahre und etliche Bauepochen später sollte sich das Bewusstsein für den Erhalt historischer Immobilien grundlegend wandeln. Nachdem zahlreiche deutsche Städte zum flächen­deckenden Abriss und anschließender Neubebauung übergegangen waren, äußerten immer mehr Bürger Kritik an dem Umgang mit historischer Substanz. Infolgedessen erließen die Bundesländer Gesetze zum Schutz von Denkmälern, die die Verantwortung in die Hände der jeweiligen Denkmalschutzbehörden legten. Dadurch konnten wertvolle Immobilien erhalten und deren Geschichte bewahrt werden.

Idyllische Wohnanlage zwischen Berlin und Potsdam mit attraktiven Mietrenditen
Kleinmachnow
Wohneinheiten
18
Sanierungsanteil
60%
Flächen
50,50 - 234,25 m²
Kaufpreise
472.261 - 2.112.935 €
Rendite
3,4%
Denkmal

Wer ist heute für den Denkmalschutz und geschützte Immobilien zuständig?

Der Schutz von Denkmalimmobilien und deren kulturellem Erbe fällt heute in den Zuständigkeitsbereich der einzelnen Bundesländer, in denen jeweils spezifische Denkmalschutzgeset-ze gelten. Das bedeutet auch, dass die Bedingungen für Denkmalschutz, Sanierung oder Förderung von Bundesland zu Bundesland variieren können. Als Ansprechpartner wirken die Denkmalschutzbehörden der Länder, die zumeist dem Landesministerium für Wissenschaft, Forschung und Kultur zugeordnet sind. Die Denkmalschutzbehörden entscheiden nicht nur, welche Immobilien unter Denkmalschutz gestellt werden, sondern sind auch für geplante Umbau- oder Sanierungsarbeiten sowie sonstige Veränderungen zuständig. Diese sind vor Beginn mit der zuständigen Unteren Denkmalschutzbehörde abzustimmen, die auf kommunaler Ebene tätig ist.

Modernes Wohnen in der wachsenden und prosperierenden Stadt Merseburg
Merseburg
Wohneinheiten
20
Sanierungsanteil
90%
Flächen
53,25 - 136,75 m²
Kaufpreise
228.443 - 549.623 €
Denkmal

Einstufung als Denkmalimmobilie

1. Denkmalimmobilien als historisches Zeugnis gesellschaftlicher Entwicklung

Zu dieser Gruppe von Immobilien zählen alle Gebäude, Anlagen und Grundstücke, die nachfolgende Generationen über die Baukunst oder Lebensweise einzelner Epochen informieren. Sie bedürfen hinsichtlich ihrer Bedeutung und dem damit verbundenen Denkmalschutz keiner expliziten Einstufung als Denkmal­immo­bilien, sondern sind kraft des Gesetzes pauschal geschützt. Die meisten von ihnen gehören zum Weltkulturerbe und sind unverkäuflich. Andere können durchaus als Kapitalanlage erworben werden.

2. Denkmalimmobilien mit städtebaulicher oder landschaftsgestaltender Funktion

Bei diesem Kriterium werden nicht einzelne Objekte, sondern deren Gesamtheit unter Denkmalschutz gestellt. Experten sprechen in diesem Zusammenhang von Ensembles, Bereichen oder Zonen. In manchen Fällen betrifft der verhängte Schutz zwar die Anlage selbst, nicht aber deren Einzelelemente. In Deutschland verortete Beispiele sind der Landschaftsgarten Wörlitzer Park in Wörlitz, der Wohnkomplex Rundling in Leipzig-Lößnig, das Gelände der Bauhaus-Akademie in Dessau, das Holländische Viertel in Potsdam oder die Siedlungen der Moderne in Berlin.

3. Individuelle Aspekte und der Status von Denkmalimmobilien auf Antrag

Bauwerke, deren gesellschaftliche oder historische Bedeutung weniger offenkundig ist, können den Status von Denkmal­immo­bilien auf Antrag verliehen bekommen. Ob sie die Voraussetzung erfüllen, legt das jeweils zuständige Landesamt für Denkmalpflege und Archäologie fest. Dort wird eingehend geprüft, inwieweit die Erhaltung einzelner Immobilien dem öffentlichen Interesse dient. Bei Denkmal­immo­bilien dieser Art handelt es sich zumeist um Bau- oder Kunstwerke jüngerer Epochen. Exemplarisch können diverse Mahn- und Erinnerungsmale, techni­sche Anlagen wie Zechen oder Fabriken sowie Wohnbauten des mittleren und aus­ge­hen­den 20. Jahrhunderts genannt werden.

Wurde die Schutzwürdigkeit festgestellt, erfolgt ein entsprechender Vermerk im Denkmalbuch, durch den die betreffenden Denkmalimmobilien fortan den Bestimmungen des Denkmalschutzgesetzes unterliegen. Als Kapitalanlage erfahren sie im Laufe der Zeit häufig eine beachtliche Wertsteigerung, die in engem Zusammenhang mit dem historischen Flair und der Geschichte des jeweiligen Bauwerks steht.

Denkmalimmobilie mit KFW-Förderung im Alten Land
Hollern-Twielenfleth
Wohneinheiten
5
Fläche
700,00 m²
Kaufpreis
2.997.155 €
Rendite
3,0%
Denkmal

Welche Besonderheiten gibt es bei der Sanierung von Denkmalimmobilien?

Aus der Einstufung als Denkmalimmobilie ergeben sich eine Reihe von Vorschriften und Auflagen, die Eigentümer und Bauherren sowie Architekten und Handwerker bei der Sanierung entsprechender Objekte berücksichtigen müssen. Die richtigen Ansprechpartner sind die lokalen Denkmalbehörden als Teil des Bauamts einer Kommune oder eines Landkreises. So ist bei sämtlichen Außen- und Innenarbeiten an der Denkmalimmobilie zunächst eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung einzuholen. Diese erstreckt sich von Abriss und Anbauten bis hin zu einfachen Maler- und Instandhaltungstätigkeiten. Entsprechende Anträge nimmt die Untere Denkmalschutzbehörde entgegen.

Ist für Arbeiten an den Immobilien eine Baugenehmigung nötig, entfällt dieser Schritt. Im Rahmen eines diesbezüglichen Antragverfahrens muss die Denkmalschutzbehörde eine Stellungnahme abgeben, die automatisch Bestandteil der erteilten Baugenehmigung wird.

Die Bestimmungen des Denkmalschutzes greifen auch in der unmittelbaren Umgebung des Bauwerks, sofern geplante Veränderungen eine Relevanz für das Erscheinungsbild der Immobilie haben. Daher müssen auch sämtliche Arbeiten am Umfeld einer denkmalgeschützten Immobilie zuvor genehmigt werden.

Befindet sich eine erworbene Denkmalimmobilie auf einem Grundstück, dessen Erdreich Kulturschätze birgt, muss auch für Bodeneingriffe wie Aushub- oder Verlegearbeiten eine denkmalschutzrechtliche Genehmigung vorliegen.
Erfolgt der Eingriff mit dem Ziel, jene Kulturgegenstände oder -bauteile freizulegen, ist hierfür die Erlaubnis des zuständigen Landesamtes für Archäologie notwendig.

Die Quintessenz beim Erwerb und der Pflege von Denkmalimmobilien bildet die originalgetreue Wiederherstellung beziehungsweise der adäquate Ersatz von Bauteilen. Bei der Umsetzung sollten Eigentümer und Bauherren eng mit ausgewählten Fachkräften zusammenarbeiten und gegebenenfalls besondere Materialien einsetzen. So können Denkmalimmobilien unter anderem die Verwendung bestimmter Farben und Putze oder die Sonderanfertigung von Dachziegeln und Fensterrahmen erfordern.

Attraktive Kapitalanlage in begehrter Lage
Görlitz
Wohneinheiten
9
Sanierungsanteil
80%
Flächen
67,92 - 129,02 m²
Kaufpreise
215.319 - 409.018 €
Denkmal

Vorteile und AfA von Denkmalimmobilien als Kapitalanlage

Weil die genannten Auflagen zum Teil mit erheblichen finanziellen Mehrbelastungen verbunden sind, winken Käufern und Investoren für den Erhalt denkmalgeschützter Objekte sowohl steuerliche Vorteile als auch Zuschüsse und Förderungen, die bei verschiedenen Ansprechpartnern wie der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW), der Deutschen Stiftung Denkmalschutz, den Landesdenkmalämtern oder den örtlichen Denkmalschutzbehörden beantragt werden können.

Von Seiten des Staates wird der Erhalt denkmalgeschützter Immobilien durch die Absetzung für Abnutzung (AfA) gefördert. Sowohl Selbstnutzer als auch Investoren und Vermieter können Ausgaben für die Sanierung und Instandhaltung steuerlich geltend machen.

Damit die anvisierte Denkmalimmobilie tatsächlich auch zu einer sicheren Kapitalanlage wird, empfiehlt es sich immer, die Investition vor dem Kauf mit einem Experten für Denkmalimmobilien zu besprechen, um alle Sanierungsfragen, Denkmalschutz-Vorschriften und Fördermöglichkeiten zu klären. Eine fundierte Beratung kann verhindern, dass der veranschlagte Preis die zukünftigen Einnahmen der Immobilien übersteigt und aus der geplanten Kapitalanlage eine Kapitalfalle macht.

Historisches Gebäude am Neumarkt mit drei sanierten Eigentumswohnungen
Merseburg
Wohneinheiten
3
Flächen
62,29 - 82,15 m²
Kaufpreise
265.716 - 337.330 €
Denkmal

Lassen sich Schutz und Modernisierung einer Denkmalimmobilie vereinbaren?

Eigentümer von Denkmalimmobilien beziehungsweise einer denkmalgeschützten Kapitalanlage sehen sich sowohl im Selbstnutzungs- als auch im Vermietungsfall häufig mit einer besonderen Herausforderung konfrontiert. So kann es vorkommen, dass denkmalgeschützte Altbauten in ihrer originären Form nicht den modernen Ansprüchen genügen, was deren Ausstattung und Energieeffizienz angeht. Damit sich die eindrucksvolle Raumgröße und Deckenhöhe, die viele Interessenten mit einer Altbau-Wohnung verbinden, und modernes, energieeffizientes Wohnen nicht ausschließen, haben Fachkräfte des Denkmalschutzes Modernisierungs- und Sanierungslösungen erarbeitet, die sowohl den Ansprüchen des Bewohners als auch dem Schutz der Immobilie dienen. Das betrifft unter anderem die Wärmedämmung, Heizanlagen, Lüftungssysteme und den Einsatz von Lärmschutzfenstern.

Modernes und barrierefreies Wohnensemble
Kiedrich
Wohneinheiten
25
Sanierungsanteil
70%
Flächen
59,34 - 128,96 m²
Kaufpreise
391.000 - 798.000 €
Denkmal

Die Denkmalimmobilie als Kapitalanlage mit gesellschaftlichem Nutzen

Die besagte Kombination aus Altbau-Charme und Modernität macht Denkmalimmobilien zu außerordentlich nachgefragten Objekten. Das führt dazu, dass sich eine Denkmalimmobilie als Kapitalanlage exzellent vermieten lässt. Hinzu kommt, dass Denkmalschutz-Immobilien oftmals eine exponierte Lage aufweisen, was die Wohnqualität und somit die Beliebtheit bei potenziellen Mietern zusätzlich anhebt.

Unter diesen Gesichtspunkten ist der Erwerb von Denkmalimmobilien ein doppelt lukratives Geschäft. Die Eigentümer solcher Anlagen leisten nicht nur einen wertvollen Beitrag zum Schutz von Denkmalimmobilien, sondern verfügen nach abgeschlossener Sanierung zugleich über eine gewinnbringende Kapitalanlage. Die erworbenen und instandgesetzten Denkmalimmobilien bereichern das Erscheinungsbild einer Stadt oder eines Ortes und machen Geschichte für nachfolgende Generationen erlebbar.

Welche der vielen möglichen Denkmalimmobilien Bauherren zur Kapitalanlage machen, hängt neben den zur Verfügung stehenden Angeboten und den aktuellen Immobilien-Preisen auch vom persönlichen Geschmack ab. Nicht nur landläufig als „schön” empfundene Bauwerke oder Anlagen stehen unter dem Schutz einer Denkmalimmobilie, sondern auch „unbequem“ wirkende Denkmalimmobilien. Ein Beispiel sind historische Gefängnisbauten oder Anstalten für bestimmte Personengruppen. Solche Objekte spiegeln den Zeitgeist ebenso wider wie ihre historischen Pendants und können lehrreiche Inhalte bergen. Sie sind daher als Geschichtszeuge genauso wertvoll wie andere denkmalgeschützte Kapitalanlagen.

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