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Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien als Kapitalanlage - das müssen Sie wissen

Gerade in unsicheren Zeiten zeigen sich Immobilien als Kapitalanlage krisenfest und sicher. Während die Aktienmärkte von weltpolitischen Turbulenzen erschüttert werden, tendiert die Verzinsung von Festgeldkonten nahezu gegen null.

Dem gegenüber steht die steigende Inflation. Laut dem Statistischen Bundesamt lag diese in Deutschland im Mai 2022 bei 7,9 Prozent, was dem höchsten Wert seit 50 Jahren entspricht. Logische Folge: Wer sein Geld auf Spar- und Festgeldkonten belässt, verliert zunehmend an Kaufkraft.

Immobilien, die nicht selbst bewohnt, sondern als Kapitalanlage über Mieteinnahmen für Renditen sorgen, können hier eine clevere Alternative sein. Ob zur Altersvorsorge oder als gewinnbringende Anlageform, mit der richtigen Beratung können Sie das Immobilienobjekt finden, dass sowohl zu Ihren Zielen, als auch zu Ihren persönlichen Voraussetzungen wie dem zur Verfügung stehenden Eigenkapital passt.

Das Wichtigste in Kürze

  • Der Ansturm auf Immobilien ist ungebrochen. Laut der Bundesbank ist der Immobilien-Preisindex von 2010 bis 2022 in den 7 größten Städten Deutschlands von 100 auf 240 angestiegen. Eine Immobilie, die für 100.000 Euro im Jahr 2010 gekauft wurde, kann heute somit für 240.000 Euro verkauft werden.
  • Für Investoren bedeutet dies, dass auch sie zunächst tiefer in die Tasche greifen müssen. Damit sich eine Investition lohnt, sollte die jährliche Rendite mindestens vier bis sechs Prozent betragen.
  • Um die Netto-Rendite zu ermitteln, wird folgende Formel angewandt:
    (Jahreskaltmiete – laufende Verwaltungs- und Instandhaltungskosten) / (Kaufpreis + Kaufnebenkosten, z. B. Grunderwerbssteuer) x 100 = Nettorendite in %
  • Zustand und Lage der Immobilie sind essentiell, um Kosten und Gewinne zueinander in Bezug zu setzen. Boomt das Viertel, liegt die Immobilie zentral? Fallen in den nächsten Jahren größere Sanierungsarbeiten an, zum Beispiel im energetischen Bereich? Können hierfür staatliche Fördermittel zu vergünstigten Konditionen genutzt werden?
  • Der Wohnmarkt verändert sich. Die Anzahl der Ein-Personen-Haushalte in Deutschland nahm von 2010 bis 2019 um rund 10 Prozent zu. Rund 42 Prozent der Deutschen wohnen allein. Gleichzeitig werden durch den demografischen Wandel barrierefreie, seniorengerechte Wohnmöglichkeiten immer gefragter.
  • Durch die Etablierung von Homeoffice-Tätigkeiten verschwinden die Grenzen zwischen privaten und geschäftlichen Räumen, was den Wunsch nach einem ansprechenden Wohnambiente steigert. Ergo: Immobilien bleiben auch in Zukunft als Kapitalanlage interessant.
  • Immobilien haben viele Vorteile, binden die finanziellen Mittel aber auf längere Zeit. Je nach persönlicher Lebensplanung kann ein Mix aus verschiedenen Anlageformen sinnvoll sein.

Warum sind Immobilien eine interessante Anlageoption?

Seit dem Börsencrash und der Finanzkrise sind Investoren besonders daran interessiert, ihr Geld möglichst gewinnbringend anzulegen und kein erhöhtes Risiko mehr einzugehen. Deshalb ist das Interesse besonders groß an Sachwerten wie Immobilien. Diese gewinnen zunehmend an Attraktivität, insbesondere dann, wenn Kapital unter Wertverlust leidet. Und um einer möglichen Inflation begegnen zu können, setzen Anleger daher zunehmend auf die Investition in Immobilien.

Langfristig betrachtet wird sich ein Immobilienkauf rechnen, denn für den Kauf sprechen wichtige Kriterien wie Wohn-Riester, staatliche Zuschüsse der Förderbank KfW und Kreditzinsen. Im Vergleich zu anderen Anlageoptionen stellt die Immobilieninvestition wesentlich attraktivere Renditen in Aussicht. Diese Geldanlageform lohnt sich besonders für private Investoren, die genügend Eigenkapital bereithalten und einen langfristigen gesicherten Arbeitsplatz haben.

Wie rentabel das Investment am Ende tatsächlich ist, hängt von zwei wesentlichen Faktoren ab:
- Standort
- langfristige Entwicklung

Zwar bergen beide Faktoren ein gewisses Risiko, jedoch lässt sich dies spürbar reduzieren, wenn hinsichtlich dieser beiden Punkte bei der Objektauswahl entscheidende Kriterien beachtet werden.

Die Wertsteigerung einer Immobilie ist von Lage und Preis abhängig. Der Kaufpreis einer Immobilie sollte nicht zu hoch sein. Doch ob der Wert einer Immobilie fällt oder steigt, darüber entscheidet die Entwicklung am Markt, insbesondere die Preisentwicklung. Sinkt nach dem Kauf das Preisniveau wieder ab, ist ein Verlustgeschäft möglich. Außerdem ist die Lage eine weitere Grundregel bei der Suche einer passenden Immobilie.

Grundsätzlich gilt, dass eine ruhige und dennoch zentrale Lage für die zukünftige Marktentwicklung einer Immobilie entscheidend ist. Andernfalls könnten Risiko und Preis zu hoch sein. Das gilt sowohl für Häuser und Eigentumswohnungen in Citylage oder in ruhiger Stadtrandlage mit guter Verkehrsanbindung sowie hervorragender Infrastruktur. Ebenso wirken sich auch Einrichtungen des täglichen Bedarfs, die ohne viel Aufwand zu erreichen sind, positiv auf die Marktentwicklung aus, z.B. Supermärkte, Apotheken, Ärzte, Kindergärten und Schulen sowie Sport-, Kultur- und Freizeiteinrichtungen.

Wenn Sie also bei der Suche nach einer renditestarken Immobilie mit guten Entwicklungsprognosen und attraktiver Lage nichts überstürzen, treffen Sie mit einer Immobilie als Kapitalanlage langfristig gesehen eine gute Entscheidung. Als Anleger optimieren Sie mit ausreichend finanziellen Rücklagen und einem exzellenten Verwalter die Voraussetzungen für den Kauf einer Immobilie und können nahezu sicher sein, sich tatsächlich für die beste Geldanlageform entschieden zu haben.

Welche Immobilien eignen sich als Kapitalanlage?

Dass die Immobilie eine attraktive Kapitalanlageform darstellt, ist mittlerweile überall bekannt. Als Investor stellen Sie sich sicherlich nur die Frage, welche Objekte besonders gute Investments darstellen. Sind das vermietete oder unvermietete Immobilien, Gewerbeimmobilien oder lohnt es sich manchmal auch über den Tellerrand zu schauen?

Aktuell liegen Serviced Apartments, auch Long- oder Shortstay-Living genannt, im Trend der Immobilien als Kapitalanlage. Die Nachfrage dieser Kapitalanlage ist besonders in Städten mit vielen Studienanfängern, Ingenieuren, Projektleitern oder Lehrgangsteilnehmer hoch und das Risiko eines Leerstands ist gering, denn dieses Wohnkonzept beschreibt die Möglichkeit, für längere Zeit an einem Ort zu leben, ohne sich lange um Wohnungssuche, Umzug oder Ausstattung kümmern zu müssen. Besonders beliebt ist das Investment mit zusätzlichem Serviceangebot wie Fitnessbereich, Restaurant oder Kiosk.

Eine Investition in eine Denkmalschutzimmobilie kann ebenfalls sehr interessant sein, da Kapitalanleger von attraktiven Steuervorteilen profitieren, insbesondere wenn diese eine Vermietung der Immobilie planen. Die Denkmal-AfA (Absetzung für Abnutzung) regelt dabei, in welcher Höhe und über welchen Zeitraum der Eigentümer die Kosten für die Instandhaltung einer denkmalgeschützten Immobilie von seinem Jahreseinkommen steuerlich absetzen darf. Außerdem bietet die staatliche Förderbank KfW seit einigen Jahren für Denkmal-Gebäude vereinfachte Fördervoraussetzungen an, bei denen Eigentümer von Baudenkmälern von zinsgünstigen Förderkrediten profitieren können.

In unserer alternden Gesellschaft wird auch die Nachfrage nach altersgerechten Wohnanlagen immer größer, weshalb für Sie als Investor auch Pflege- und betreute Wohnheime als Kapitalanlage von Interesse sein kann. Als Eigentümer von Pflegeimmobilien erhalten Sie über den abgeschlossenen Pachtvertrag von durchschnittlich 20 bis 25 Jahren Mieteinnahmen direkt vom Betreiber der Einrichtung – selbst bei Leerstand der Wohneinheit oder Zahlungsunfähigkeit des Mieters. Im späteren Alter haben Sie als Eigentümer auch den Vorteil, dass Sie vom bevorzugten Belegungsrecht Gebrauch machen können – sowohl für sich selbst als auch für ein Mitglied Ihrer Familie, was ein beruhigendes Extra hinsichtlich der heute existierenden Wartelisten für Pflegeplätze darstellt.

Welche Faktoren sind beim Kauf einer Immobilie als Kapitalanlage wichtig?

Wenn Sie in eine Kapitalanlage investieren wollen, gibt es unterschiedliche Vorteile sowie Herangehensweisen. Wollen Sie die Immobilie zum Beispiel vermieten, sind andere Faktoren mit in die Entscheidung einzubeziehen und stärker zu gewichten als beim Eigennutz der Immobilie.

Kaufpreis der Immobilie Ob sich Immobilien als Kapitalanlage lohnen, hängt nicht unwesentlich vom Kaufpreis ab. Zum Kaufpreis müssen nämlich auch die Kaufnebenkosten hinzugerechnet werden, welche in der Regel 10 – 15% ausmachen.
Eigenkapital Meist erwarten Banken eine Eigenkapitalquote von 20% - manchmal ist auch von 25% oder 30% die Rede. Wenn Sie diese Summe an Geld noch nicht zur Verfügung haben und noch ein paar Jahre Zeit haben, können Sie sich verschiedener anderer Kapitalanlagen widmen, um das Eigenkapital anzusparen.
Finanzierung Für die Immobilienfinanzierung werden Zinsen fällig und Ihre Rendite wird durch zusätzliche Kosten gemindert. Bevor Sie sich also für den Immobilienkauf als Kapitalanlage entscheiden, sollten Sie die zusätzlichen Kosten unbedingt in Ihre Berechnung einbeziehen.
Nutzungs­dauer Einen wesentlichen Einfluss auf die Berechnung der Rendite hat die Nutzungsdauer, weshalb Sie diese bereits vor der Eigentumswohnung bzw. des Hauses als Kapitalanlage kennen sollten.
Miet­einnahmen Vor dem Kauf einer Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage, sollten Sie sich mit den zu erwartenden Mieteinnahmen auseinandersetzen.
Laufende Kosten & Steuern Verwaltungskosten sowie Kosten für Reparaturen, Modernisierung und Instandhaltung sind laufende Kosten, die bei der Kalkulation oftmals vergessen werden. Sie als Immobilienbesitzerin bzw. -besitzer müssen zudem regelmäßig Grundsteuern und Steuern auf die Mieteinnahmen zahlen.
Rendite Am Ende ist die Nettorendite der entscheidende Faktor, ob sich die Immobilie als Kapitalanlage lohnt oder nicht.

Rendite

Bei einer Kapitalanlage stoßen Anleger immer wieder auf die Kennzahl Rendite. Diese bietet einen Überblick über den Ertrag einer Geld- oder Sachanlage und mithilfe dieser Bewertungszahl können Kapitalanlagen untereinander verglichen werden, auch dann, wenn sie unterschiedliche Bedingungen aufweisen, was Laufzeit, Zinssatz oder eingesetztes Kapital angeht. Die Rendite gilt traditionell für ein ganzes Jahr und wird immer in Prozent angegeben. Sie ist ein wichtiger Aspekt zur Erfolgsmessung von jeder Anlageform, doch überwiegend wird von der Rendite bei einer Anlageimmobilie gesprochen. Die Angabe der Rendite bei Immobilien als Kapitalanlage kann sowohl als Bruttorendite als auch als Nettorendite erfolgen. Diese müssen Sie als Anleger aber nicht selbst berechnen, sondern finden die Kennzahl meistens immer in unseren entsprechenden Unterlagen.

Steuervorteile

Bei Immobilien als Kapitalanlage profitieren Vermieter von mehreren Steuervorteilen, denn als Eigentümer können Sie mit Ihrer Immobilie einiges an Geld sparen. Als Vermieter können Sie insbesondere die Mieteinnahmen von der Steuer absetzen, denn diese fallen unter die Einkommenssteuer, welche entsprechend in die Steuererklärung eingetragen werden müssen. Wichtig ist dabei die Anlage V „Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung“, wo alle Werbungskosten eingetragen werden, die Sie von der Steuer absetzen wollen. Unter Werbungskosten verstehen sich alle Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung von Einnahmen. Dabei bietet sich für Sie als Vermieter eine Vielzahl an Möglichkeiten, die eigene Steuerlast zu senken z.B. für:

  • Anschaffungs- und Herstellungskosten (mit AfA),
  • Kreditzinsen,
  • Grundsteuerkosten,
  • Reparatur- und Renovierungskosten,
  • Hausnebenkosten,
  • Hausgeld und
  • Möblierte Wohnungen.

Auch wenn die Höhe der zu erwartenden Rückzahlung von vielen Faktoren abhängig ist, sollten Sie in der Steuererklärung alle Kosten in voller Höhe angeben. Wenn Sie als Immobilienbesitzer Unterstützung bei den Abschreibungsmöglichkeiten benötigen, sollten Sie am besten Ihren Steuerberater hinzuziehen.

Vor- und Nachteile der Kapitalanlage in Immobilien

Immobilien als Kapitalanlage sind bei Investoren durchaus beliebt und können sich als sinnvoll erachten. Folgende Vorteile sprechen für diese Anlageform:

  • Mietfreies Wohnen: Statt Miete zahlen Sie monatlich Ihre Kreditraten bei der Bank ab und wenn diese abbezahlt sind, fallen nur noch laufende Kosten für Sie an.
  • Altersvorsorge: Wenn Sie im Alter mietfrei wohnen, haben Sie mehr von Ihrer Rente.
  • Mieteinnahmen erzielen: Sie können Ihre Immobilie, sofern Sie diese (noch) nicht selbst nutzen, vermieten und dadurch Mieterlös erzielen.
  • Wertbeständigkeit: Immobilien können je nach Lage, Objekt, Größe, etc. an Wert gewinnen, wodurch sie wertbeständig und sicher werden. Die Preise entwickeln sich weiterhin im Aufwärtstrend. Sofern Sie sich für die richtige Immobilien entscheiden, sind die möglichen Risiken überschaubar.
  • Förderungen: Wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus als Kapitalanlage kaufen und es sich dabei auch um ein energieeffizientes und umweltfreundliches Haus oder Objekt handelt, erhalten Sie als Kreditnehmerin oder -nehmer besonders preiswerte Kondition und anderweitige Förderungen, beispielsweise von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau).
  • Steuervorteile: Wenn Sie die Immobilie vermieten, müssen Sie zwar die Mieterlöse versteuern, können auf der anderen Seite aber auch diverse Kostenfaktoren steuerlich absetzen.

Aber so schön manche Vorteile auch sind, dürfen Sie nicht den Aufwand hinter einer Vermietung unterschätzen. Folgende Nachteile ergeben sich bei einer Kapitalanlage:

  • Leerstand ohne Mieteinnahmen: Die Mietersuche kann sich häufig in die Länge ziehen und selbst bei einer gewissenhaften Auswahl an Mieterinnen und Mieter kann es zu Problemen kommen. Zum Beispiel zahlen die Mieterinnen und Mieter die Miete nicht oder ziehen nach kurzer Zeit schon wieder aus.
  • Kosten: Um die Immobilie instand zu halten, müssen Sie regelmäßig Geld für Reparaturen und Renovierungen investieren.
  • Langfristige Wertbeständigkeit: Weil die Wertbeständigkeit massiv von der Lage abhängig ist und Sie nicht wissen wie sich die direkte Nachbarschaft entwickelt, steht ein weiteres Risiko im Vordergrund.

Immobilien als Kapitalanlage haben somit viele Vorteile und Chancen, aber auch Nachteile bzw. Risiken. Selbstverständlich gibt es auch Alternativen der Anlageformen, bei denen die Risikostreuung minimal gehalten ist, da die Vorteile deutlich überwiegen bzw. für sich sprechen.

Immobilie als Altersabsicherung

Wenn Sie also mit dem Gedanken spielen, sich eine Immobilie als Altersvorsorge anzuschaffen, müssen Sie einige wichtige Dinge beachten. Es gibt zum Beispiel mehrere Möglichkeiten, wie Ihnen Ihre Immobilie als Altersvorsorge dienen kann:

  1. Die selbstgenutzte Immobilie

    Wenn Sie Ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, sollten Sie schon beim Kaufen oder Bauen auf eine Altersgerechte Wohnsituation achten. Folgende Eigenschaften sind eventuell von Belang:
    - Die Barrierefreiheit
    - Die Lage
    - Die Größe des Hauses und des Grundstücks
  2. Die vermietete Immobilie als Altersvorsorge

    Die Vermietung ist eine weitere Möglichkeit, eine Immobilie als Altersvorsorge zu nutzen. Hierfür gibt es drei Wege:
    a. Die durchgängig vermietete Immobilie (= reines Renditeobjekt)
    b. Die Immobilie erst selbst bewohnen und im Alter vermieten
    c. Die Immobilie erst vermieten und im Alter selbst darin wohnen
  3. Immobilie als Altersvorsorge verkaufen

    Als letztes haben Sie auch noch die Möglichkeit, das Geld aus dem Verkauf der Immobilie als Geldanlage zu sehen. Allerdings ist dieses Modell ziemlich spekulativ, da Sie nicht wissen werden, was Ihre Immobilie in 30 Jahren Wert sein wird. Dennoch gehen wir von der Situation aus, dass Sie bis ins hohe Alter in Ihrer abgezahlten Immobilie wohnen, sie dann verkaufen, in eine Mietwohnung ziehen und sich von dem Verkaufserlös einen schönen Ruhestand gönnen.

In Immobilien investieren in 2022 - lohnt sich das noch?

Für Anlegerinnen und Anleger, die über das entsprechende Eigenkapital verfügen, können Immobilien auch im Jahr 2022 eine lohnende Investition darstellen. Denn auf die Wohnimmobilien hatte die Corona-Pandemie in 2021 keine erkennbaren Auswirkungen.

Aktuell finden wir einen Mix aus einem hohen Preisniveau, steigenden Zinsen und eine anziehende Inflation vor. Dazu eine neue Regierungskonstellation, die am Immobilienmarkt für einige neue Regelungen sorgen könnten. Es zeigt sich also deutlich, dass unterschiedlichste Faktoren Einfluss auf die weitere Entwicklung des Immobilienmarktes haben.

Sicher ist allerdings, dass es nicht gleich zu ungemein massiven Zinserhöhungen kommen kann. Anpassungen wurden in der Vergangenheit immer vorsichtig und in kleinen Schritten erledigt, denn die Banken müssen dabei berücksichtigen, dass krisengeplagte Unternehmen weiterhin leistbare Finanzierungen benötigen, besonders bei der aktuellen Lage wie z.B. der Pandemie oder der Ukraine-Krieg.

Sie als Investorin oder Investor dürfen aber optimistisch auf den Immobilienmarkt und auf das weitere Jahr sowie auf die kommenden Jahre blicken. Nutzen Sie weiterhin attraktive Investment-Chancen und hoffen Sie auf Wertsteigerungen. Gleichzeitig sichern Immobilien als Kapitalanlage das Investment-Portfolio gegen die drohende Inflation ab.

Ein noch weiterer Blick in die Zukunft ist aufgrund verschiedener Aspekte derzeit nicht möglich. Doch die Vorzeichen stehen gut, dass Immobilien weiterhin als solides, zuverlässiges Investment betrachtet werden können.

Weitere Informationen zur Immobilienprognose für 2022 finden Sie in unserem Blogbeitrag.

Viele Möglichkeiten, um eine Immobilie als Kapitalanlage zu nutzen

Von der Seniorenresidenz zum Studierendenwohnheim, von der Eigentumswohnung zum Ferienappartement, vom Neubau zur Denkmalimmobilie, ob in Großstädten oder Urlaubsregionen gelegen – es gibt zahlreiche Möglichkeiten, im großen oder kleineren Stil in Immobilien zu investieren.

Auch in der Nutzung können Sie flexibel entscheiden, ob Sie oder später einmal Ihre Kinder die Anlageimmobilie zeitweilig selbst nutzen möchten. Auch Pflegeimmobilien sind als Kapitalanlage eine vielversprechende Option. Bei einem persönlichen Gespräch zeigen wir Ihnen gerne die ganze Bandbreite an Möglichkeiten auf.

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