Denkmal AfA – Steuern sparen mit Denkmalimmobilien

Der Staat fördert Denkmalimmobilien, um das öffentliche Interesse an bestimmten Bauten zu wahren und den Erhalt der Altbausubstanz zu sichern. Kapitalanleger wie Selbstnutzer können damit Steuern sparen. Sie erfahren im Folgenden, wie hoch die AfA bei Denkmalimmobilien ist und welche Voraussetzungen dafür einzuhalten sind.

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, stellen grundsätzlich eine gute Kapitalanlage für Unternehmen oder Privatpersonen dar. Experten gehen davon aus, dass ungefähr 80 Prozent der Immobilienobjekte, die in Deutschland unter Denkmalschutz stehen, ganz oder teilweise für Wohnzwecke genutzt werden können. Wer eine Denkmal-Immobilie käuflich erwirbt, muss sich jedoch darüber im Klaren sein, dass hohe Sanierungs- und Instandhaltungskosten auf ihn zukommen. Für ein Denkmal gibt es eindeutige Vorschriften über die erforderlichen Maßnahmen, um es in seiner ursprünglichen Form zu erhalten. Nähere Einzelheiten dazu können bei den Denkmalschutzbehörden erfragt werden, die der jeweiligen Regierung des Bundeslandes unterstellt sind, in dem sich die denkmalgeschützte Immobilie befindet. Den Sanierungskosten stehen mit der Denkmal-AfA steuerlich äußerst lukrative Anreize gegenüber.

Welche Gebäude stehen unter Denkmalschutz und werden gefördert?

Herrenhäuser, Villen, Burgen, Schlösser und andere historische Bauwerke, die unter Denkmalschutz stehen, bezeichnet man als Denkmalimmobilien. Sie müssen aufgrund ihrer geschichtlichen, kulturellen, künstlerischen oder wissenschaftlichen Bedeutung als erhaltens- und schützenswerte Immobilien deklariert sein. Darüber entscheidet die zuständige Denkmalbehörde. Auch Industrieobjekte oder Türme können als Denkmal zählen. Denkmalimmobilien zeichnen sich meist durch eine außergewöhnliche Architektur aus und sind städtebaulich oder stadtgeschichtlich besonders wertvoll. Das können Eigentumswohnungen, vermietete und gewerblich genutzte Immobilien sowie selbst bewohnte Objekte sein.

Es besteht zudem die Möglichkeit, dass nicht das gesamte Gebäude, sondern nur ein Teil davon, beispielsweise die Fassade oder der Eingangsbereich, unter Denkmalschutz steht. Werden diese Immobilienobjekte saniert, muss das Denkmalschutzamt die vorgesehenen Arbeiten vorher genehmigen. Damit wird sichergestellt, dass kein Schaden an der historischen Bausubstanz entsteht oder der Charakter des Gebäudes verändert wird und seinen historischen Charme verliert.

Worum handelt es sich bei der Denkmal AfA?

Hinter AfA verbirgt sich die Abkürzung von Absetzung für Abnutzung. Es geht dabei um die Abschreibung der reinen Anschaffungskosten einer Immobilie, von der sowohl der Staat als auch der private Anleger profitieren. Durch die Abschreibung ist es dem Staat möglich, ein Denkmal zu schützen, zu erneuern und zu erhalten. Der private Anleger kann umfassende steuerliche Erleichterungen geltend machen. Damit soll ein Ausgleich für die finanziellen Aufwendungen geschaffen werden, die bei Immobilienobjekten unter Denkmalschutz deutlich höher sind als bei vergleichbaren Objekten, bei denen dies nicht zutrifft. Der Denkmalschutz ist ein Anliegen, dem der Staat eine hohe Priorität einräumt.

Wie hoch ist die Abschreibung und wo wird die Denkmal AfA geregelt?

Der Kaufpreis kann von Vermietern linear mit 2,5 Prozent jährlich abgeschrieben werden, sofern das Gebäude vor 1925 gebaut wurde, und mit 2 Prozent im Jahr, wenn es sich um ein danach errichtetes Denkmal handelt. Zusätzlich zur linearen Abschreibung der Anschaffungskosten können Eigentümer von Denkmalschutzimmobilien den Instandsetzungs- und Sanierungsaufwand steuerlich geltend machen. Die Denkmal AfA wird in § 7 i des Einkommensteuergesetzes (EStG) geregelt. Dort ist ausgewiesen, in welcher Höhe und in welchem Zeitraum die Sanierungskosten der Immobilie abgeschrieben werden können. Das betrifft die Ausgaben zur Erhaltung der Denkmalimmobilie und den Aufwand für die Renovierung des Gebäudes, um es bewohn- und benutzbar zu machen.

Nähere Einzelheiten zum Denkmalschutz in Deutschland sind in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer (DSchG) geregelt. Auf der Internetseite www.kulturgutschutz-deutschland.de können sich interessierte Personen umfassend über den Denkmalschutz informieren. Dort sind auch direkte Links zu den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland gesetzt.

Der Staat sehr daran interessiert, dass sich Investoren für die betreffenden Immobilienobjekte finden und bereit sind, die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen und das Denkmal in seiner ursprünglichen Form zu erhalten. Aus diesem Grunde ist eine steuerliche Absetzbarkeit sowohl bei einer selbst genutzten als auch bei einer regelmäßig oder unregelmäßig vermieten Denkmalimmobilie gegeben.

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Welche Kosten dürfen von der Steuer abgesetzt werden?

Um ein Denkmal zu sanieren, sind hohe Erhaltungsinvestitionen erforderlich. Die Anschaffungskosten einer Denkmalimmobilie enthalten bis zu 80 Prozent Sanierungskosten. Diese müssen eindeutig dem Erhalt der Immobilie und ihrer historischen Bausubstanz dienen. Zu den Restaurierungs- und Wiederherstellungskosten des Objekts gehören die Aufwendungen für Dach- und Fassadensanierungen oder den Einbau neuer Holzdecken, aber auch die Installation neuer sanitärer Anlagen. Der Anbau von zusätzlichen Gebäudeteilen oder die Schaffung von neuen Außenanlagen und Garagen sind davon ausgenommen. Das Gleiche gilt für die Kosten der Inneneinrichtung und den Aufwand, der bereits durch staatliche Zuschüsse abgedeckt wurde.

Wer profitiert von der erweiterten Abschreibung?

Käufer einer Denkmalimmobilie können steuerliche Vorteile ausschöpfen. Vermieter einer denkmalgeschützten Immobilie können die Kosten der Modernisierung 12 Jahre steuerlich anrechnen lassen. Davon sind 8 Jahre lang jeweils 9 Prozent und weitere 4 Jahre 7 Prozent von der Steuer absetzbar. Demzufolge profitieren insbesondere Kapitalanleger von der finanziellen Förderung durch steuerliche Abschreibung. Sie können innerhalb der ersten 12 Jahre ihre Sanierungsaufwendungen komplett in der Einkommensteuererklärung geltend machen. Selbstnutzer von Immobilienobjekten, die unter Denkmalschutz stehen, sind berechtigt, in 10 Jahren jeweils 9 Prozent der Aufwendungen für die Sanierung von Denkmalimmobilien steuerlich in Abzug zu bringen. Besitzer, die ihre Denkmalimmobilie selbst bewohnen, können somit innerhalb von 10 Jahren 90 Prozent des Erhaltungsaufwands absetzen.

Unter welchen Bedingungen können Steuervorteile geltend gemacht werden?

Für die Genehmigung durch das regionale Denkmalamt sind die Vorgaben und Vorschriften der Behörde exakt einzuhalten. Die geplanten Baumaßnahmen müssen mit dem Denkmalschutzamt abgestimmt werden. Mit der Sanierung des Gebäudes darf nicht vor dem Kauf des Objekts begonnen werden. Nach Abschluss aller genehmigten Baumaßnahmen stellt das Amt eine Bestätigung aus. Die Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde ist beim zuständigen Finanzamt einzureichen. Erst danach können die Steuervorteile vom Immobilieneigentümer in Anspruch genommen werden.

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Fazit

Ein Denkmal zu sanieren, bringt nicht nur eine Senkung der persönlichen Steuerlast mit sich, sondern hat auch einen gesellschaftlichen Nutzen. Der Kauf von Denkmalimmobilien lohnt sich trotz der hohen Sanierungskosten, weil durch Denkmal AfA, Modernisierung und Sanierung der Gebäude die Nachfrage nach diesen Immobilienobjekten steigt und zu einem beträchtlichen Wertzuwachs führen kann. Durch die Aufwertung der denkmalgeschützten Objekte sind ebenso höhere Mieteinnahmen realisierbar. Daher schützen Denkmalimmobilien vor Inflation und sind als Altersvorsorge geeignet.

Häufig gestellte Fragen zur Denkmal AfA

Kann man eine Abschreibung nur bei Denkmalschutz-Gebäuden geltend machen?

Unabhängig davon, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht oder nicht, können verschiedene Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies betrifft sowohl die Anschaffung als auch die Sanierung oder die Instandhaltung des Hauses. Eine lineare Abschreibung kommt allerdings nicht infrage. Sie ist nur für eine Immobilie gültig, die als Kapitalanlage dient und regelmäßig vermietet wird.


Gilt die AfA nur für Kapitalanleger einer Denkmal-Immobilie?

Die AfA hat für alle Immobilienobjekte ihre Gültigkeit und bleibt nicht auf ein Denkmal beschränkt. Bei der Höhe der AfA muss grundsätzlich unterschieden werden, ob es sich um einen Neu- oder um einen Altbau handelt. Letzterer kann noch einmal unterteilt werden in einen Altbau, der bis einschließlich 1925 und einen Altbau, der danach erbaut wurde. Alle Immobilien, die im Jahre 1925 oder zu einem früheren Zeitpunkt erstmals bezugsfertig wurden, unterliegen einer linearen Abschreibung, die sich über 40 Jahre erstreckt. Für die Ermittlung dieses Zeitraumes ist der Tag maßgebend, an dem die Immobilienobjekte käuflich erworben wurden. Jüngere Altbauten oder Immobilienobjekte, die als Neubauten gelten können, werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Dies erfolgt ebenfalls linear und nicht degressiv. Ist die Abschreibung 50 Jahre gültig, beträgt die jährliche Abschreibung 2 % der Anschaffungskosten, bei einer Abschreibung, die sich über 40 Jahre erstreckt, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5 % der Anschaffungskosten der Immobilienobjekte. Die AfA bezieht sich nur auf die reinen Anschaffungskosten und schließt nicht die Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten ein, die im Laufe der Zeit anfallen. Hierfür gelten gesonderte Regelungen.


Stehen alle Denkmal-Objekte zum Verkauf?

Nicht alle Denkmale stehen zum Verkauf. Viele Gebäude und Gebäudeensembles bleiben dauerhaft unter staatlicher Obhut und werden regelmäßig saniert. Dies gilt vor allem für Gebäude, die dauerhaft für die Öffentlichkeit zugänglich sind und für die ein hohes allgemeines Interesse besteht. Dies ist vor allem bei Kirchen, Parks, Schlössern, Gärten und anderen historischen Gebäuden der Fall. Wohnimmobilien werden am ehesten von Privatpersonen erworben. Sobald sie die Genehmigung erhalten und den Kaufpreis entrichtet haben, können sie die steuerliche Abschreibung geltend machen.


Gibt es ein zentrales Register der zu erwerbenden Denkmalschutz-Immobilien?

Für den Denkmalschutz sind die Landesbehörden der einzelnen Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland zuständig. Die Zahl der Denkmale, die von Privatpersonen erworben werden können, ist sehr vielfältig. Jedes Bundesland verfügt über eine Liste, die nach Landkreisen unterteilt ist und die alle Personen einsehen können, die sich für ein Denkmal oder verschiedene Immobilien interessieren, die ein denkmalgeschütztes Ensemble bilden.


Gibt es für den Erwerb einer Denkmalschutz-Immobilie Unterstützung vom Staat?

Privatpersonen haben die Möglichkeit, staatliche Unterstützungsleistungen für den Erwerb von Wohneigentum zu erhalten. Dies gilt vor allem für die Riester-Rente, die seit dem Jahre 2008 auch als Wohn-Riester abgeschlossen werden kann. Alle Bausparverträge oder andere Sparprodukte müssen entsprechend zertifiziert sein. Andernfalls ist leider keine Riester- Förderung möglich. Die wichtigste Voraussetzung für die Riester-Rente ist die Mitgliedschaft in der gesetzlichen Rentenversicherung. Zumindest sollte der Ehepartner regelmäßige Beträge zur Rentenversicherung zahlen. Andernfalls kommt nur die Rürup-Rente infrage, die allerdings nur indirekt und nicht direkt für den Erwerb von Wohneigentum genutzt werden kann. Mit dem Geld, das im Laufe der Jahre auf einem Wohn-Riester-Sparvertrag eingezahlt wurde, ist es möglich, Wohneigentum zu erwerben und im Alter mietfrei zu wohnen. Dadurch kann die Lebensqualität und der Lebensstandard zum Teil deutlich erhöht werden. Wer das Geld in ein Gebäude investiert, dass unter Denkmalschutz steht, kann zusätzlich zur staatlichen Förderung steuerliche Vergünstigungen für ein Denkmal in Anspruch nehmen. Außerdem stehen zinsgünstige KfW-Kredite für den Ausbau und die Modernisierung der Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, bereit. Die Kombination verschiedener staatlicher Fördermaßnahmen mit Krediten und steuerlichen Vergünstigungen gestaltet den Erwerb von einem Denkmal überaus attraktiv.


Was muss für die Geltendmachung der Denkmal AfA beachtet werden?

Die wichtigste Voraussetzung für die Gewährung der Denkmal AfA ist die Tatsache, dass die Denkmalimmobilien vor dem Beginn der Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen käuflich erworben wurden. Andernfalls kann die Denkmal AfA leider nicht oder nicht vollständig gewährt werden. Beim Erwerb von einem Gebäude, das unter Denkmalschutz steht, sollte der Privatanleger unbedingt darauf achten, dass er dieses Gebäude möglichst lange hält und nicht vorzeitig verkauft. Wird die Denkmalimmobilie innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert, muss ein eventuell anfallender Veräußerungsgewinn versteuert werden. Weitere Informationen zu diesem Sachverhalt können beim Finanzamt eingeholt werden. Einzelheiten zur Abschreibung von Immobilien sind im § 7 Einkommensteuergesetz geregelt.


Was zählt alles zu Denkmalen?

Die Zahl der unter Denkmalschutz stehenden Immobilien ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Als Denkmale können sowohl Wohngebäude als auch Fabriken, Schlösser, Gärten, Herrschaftshäuser oder Kirchen dienen. Darüber hinaus kommen auch Klöster, Dome oder andere religiöse Einrichtungen, die nicht mehr aktiv genutzt werden, infrage.


Wo wird der Denkmalschutz geregelt?

Die gesetzlichen Bestimmungen zum Denkmalschutz regeln, dass umfassende Maßnahmen erforderlich sind, um das Denkmal in einem Zustand zu erhalten, der dem ursprünglichen Zustand möglichst sehr nahekommt. Hier wird auf die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer (DSchG) verwiesen.
Dabei kommt nicht nur den staatlichen Behörden, sondern auch den Personen, die ein Denkmal käuflich erwerben und regelmäßig sanieren und instand halten wollen, eine hohe Verantwortung zu. Die Denkmal AfA und die steuerliche Abschreibung der anfallenden Kosten sollen dafür einen entsprechenden Ausgleich bilden.


Wie hängen AfA und Wertentwicklung einer Denkmalschutz-Immobilie zusammen?

Der Fiskus geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie beim Kauf am höchsten ist und danach kontinuierlich sinkt. Dies ist der Grund, warum die Möglichkeit zur Abschreibung geschaffen wurde. Heute ist nur noch die lineare Abschreibung üblich. Hierfür ist der § 7 Abs. 1 sowie Abs. 4 und 5 des EStG bindend.
Die degressive Abschreibung wurde komplett abgeschafft und ist nur noch für einige Gebäude gültig, die vor dem 1. Januar 2006 erworben wurden. Der Denkmalschutz und die AfA werden davon allerdings nur wenig berührt. Die lineare AfA gilt sowohl für herkömmliche Immobilien als auch für Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen. Auch wenn die AfA großzügig geregelt ist, geht niemand davon aus, dass der Wert eines Denkmals einmal gegen Null gehen wird. Bei einer Immobilie, die nicht dem Denkmalschutz unterliegt, kann dies aber sehr wohl der Fall sein. Die AfA gilt nur für die Immobilien und nicht für die Grundstücke. Dies hat einen einfachen Grund. Die AfA ist nur sinnvoll, wenn der Wert einer Sache sinkt. Dies trifft nur auf ein Gebäude und nicht auf ein Grundstück zu. Verliert eine Immobilie kontinuierlich an Wert, bleibt der Wert des Grundstückes unverändert erhalten. Bei denkmalgeschützten Immobilien muss ein weiterer Sachverhalt berücksichtigt werden. Laut Aussagen von Experten verliert ein Denkmal in naher Zukunft nicht an Wert. Eher das Gegenteil ist der Fall. Der Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie kann damit rechnen, dass sich ihr Wert kontinuierlich erhöhen wird. Aus all den genannten Gründen ist ein Denkmal immer eine gute Investition.


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