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Waldemar Wiora
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Denkmal AfA

Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, stellen eine gute Kapitalanlage dar. Dies gilt nicht nur für Unternehmen, sondern auch für Privatpersonen. Die Zahl der denkmalgeschützten Immobilien, die zum Verkauf anstehen, ist nahezu unbegrenzt. Dies betrifft alle Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland. Experten gehen davon aus, dass ungefähr 80 Prozent der Immobilien, die unter Denkmalschutz stehen, ganz oder teilweise für Wohnzwecke genutzt werden können. Wer ein Denkmal käuflich erwirbt, muss sich darüber im Klaren sein, dass hohe Sanierungs- und Instandhaltungskosten auf ihn zukommen. Für ein Denkmal gibt es eindeutige Vorschriften, welche Maßnahmen erforderlich sind, um es in seiner ursprünglichen Form zu erhalten und für die Allgemeinheit zugänglich zu machen. Nähere Einzelheiten dazu können in den Denkmalschutzbehörden erfragt werden, die der Regierung des Bundeslandes unterstellt sind, in dem sich die denkmalgeschützte Immobilie befindet. Denkmal AfA Denkmalschutz und Abschreibung Staatliche Förderung von Eigenheimen AfA für Kapitalanleger Denkmalschutz und AfA in den Bundesländern Abschreibung, Denkmalschutz und Wertsteigerung von Immobilien

Stilvolle Stadtvilla am Marktplatz in Krefeld - Uerdingen
Uerdingen
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
60 %%
Wohnflächen
53,69 - 104,23 m²
Kaufpreise
240.840 - 469.035 €
Denkmal
Einmaliges Investment mit erhöhter Abschreibung bei Köln
Köln
Wohneinheiten
26
Sanierungsanteil
65%
Wohnflächen
40,89 - 117,03 m²
Kaufpreise
198.317 - 572.277 €
Denkmal

Denkmal AfA

AfA ist die Absetzung für Abnutzung. Bei der AfA handelt es sich um eine Abschreibung, von der sowohl der Staat als auch der private Anleger profitiert. Durch die Abschreibung ist es dem Staat möglich, ein Denkmal zu schützen, zu erneuern und zu erhalten. Außerdem kann der private Anleger umfassende steuerliche Erleichterungen geltend machen. Damit soll ein Ausgleich für die finanziellen Aufwendungen geschaffen werden, die bei Immobilien unter Denkmalschutz deutlich höher sind als bei Immobilien, bei denen dies nicht zutrifft. Der Denkmalschutz ist ein Anliegen, dem der Staat ein hohe Priorität einräumt.
Nähere Einzelheiten zum Denkmalschutz in Deutschland sind in den Denkmalschutzgesetzen der einzelnen Bundesländer (DSchG) geregelt. Auf der Internetseite www.kulturgutschutz-deutschland.de können sich interessierte Personen umfassend über den Denkmalschutz informieren. Dort sind auch direkte Links zu den Denkmalschutzgesetzen der Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland gesetzt.
Aus diesem Grunde ist der Staat sehr daran interessiert, dass sich Investoren für die betreffenden Immobilien finden, die bereit sind, die gesetzlichen Vorgaben zu erfüllen und das Denkmal in seiner ursprünglichen Form zu erhalten. Aus diesem Grunde ist eine steuerliche Absetzbarkeit sowohl bei einer selbst genutzten als auch bei einer regelmäßig oder unregelmäßig vermieten Immobilie gegeben.

Eigentumswohnungen mit erhöhter Abschreibung in Friedrichroda
Friedrichroda
Wohneinheiten
14
Sanierungsanteil
92%
Wohnflächen
51,58 - 149,58 m²
Kaufpreise
144.424 - 418.824 €
Denkmal

Denkmalschutz und Abschreibung

Wer eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, käuflich erwirbt, kann in den ersten 12 Jahren 100 Prozent der Instandsetzungs- und Modernisierungskosten in der jährlichen Einkommensteuererklärung ansetzen. Und zwar 9% in den ersten 8 Jahren und 7% in den darauffolgenden 4 Jahren.
Wird die Immobilie unter Denkmalschutz ausschließlich selbst genutzt, beträgt die Abschreibung 90% der Sanierungskosten. Diese Kosten können in den ersten zehn Jahren nach dem Erwerb jeweils zu 9% geltend gemacht werden. Voraussetzung ist allerdings, dass der Immobilienbesitzer keinen Anspruch auf die Eigenheimzulage hat. Sie wurde inzwischen komplett abgeschafft und ist nur noch bei älteren Immobilien gültig. Die Denkmal AfA gilt für alle Projekte, für die die Unterlagen und die Bauanträge nach dem 31. März 2003 eingereicht wurden.

Moderne Eigentumswohnung mit historischem Charme und erhöhter Abschreibung
Chemnitz
Wohneinheiten
19
Sanierungsanteil
80%
Wohnflächen
48,09 - 132,68 m²
Kaufpreise
162.657 - 464.380 €
Denkmal

Staatliche Förderung von Eigenheimen

Unabhängig davon, ob ein Haus unter Denkmalschutz steht oder nicht, können verschiedene Kosten von der Steuer abgesetzt werden. Dies betrifft sowohl die Anschaffung als auch die Sanierung oder die Instandhaltung des Hauses. Eine lineare Abschreibung kommt allerdings nicht infrage. Sie ist nur für eine Immobilie gültig, die als Kapitalanlage dient und regelmäßig vermietet wird. Privatpersonen haben die Möglichkeit, staatliche Unterstützungsleistungen für den Erwerb von Wohneigentum zu erhalten. Dies gilt vor allem für die Riester Rente, die seit dem Jahre 2008 auch als Wohn Riester abgeschlossen werden kann. Alle Bausparverträge oder andere Sparprodukte müssen entsprechend zertifiziert sein. Andernfalls ist leider keine Riester Förderung möglich. Die wichtigste Voraussetzung für die Riester Rente ist die Mitgliedschaft in der gesetzlichen Rentenversicherung. Zumindest sollte der Ehepartner regelmäßige Beträge zur Rentenversicherung zahlen. Andernfalls kommt nur die Rürup Rente infrage, die allerdings nur indirekt und nicht direkt für den Erwerb von Wohneigentum genutzt werden kann.
Mit dem Geld, das im Laufe der Jahre auf einem Wohn Riester Sparvertrag eingezahlt wurde, ist es möglich, Wohneigentum zu erwerben und im Alter mietfrei zu wohnen. Dadurch kann die Lebensqualität und der Lebensstandard zum Teil deutlich erhöht werden. Wer das Geld in ein Gebäude investiert, dass unter Denkmalschutz steht, kann zusätzlich zur staatlichen Förderung steuerliche Vergünstigungen für ein Denkmal in Anspruch nehmen. Außerdem stehen zinsgünstige KfW Kredite für den Ausbau und die Modernisierung der Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, bereit. Die Kombination verschiedener staatlicher Fördermaßnahmen mit Krediten und steuerlichen Vergünstigungen ist es, die den Erwerb von einem Denkmal so attraktiv macht.

Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in der ehemaligen Poliklinik
Magdeburg
Wohneinheiten
36
Sanierungsanteil
70%
Wohnflächen
42,75 - 93,55 m²
Kaufpreise
115.083 - 242.295 €
Denkmal

AfA für Kapitalanleger

Die AfA hat für alle Immobilien ihre Gültigkeit und bleibt nicht auf ein Denkmal beschränkt. Bei der Höhe der AfA muss grundsätzlich unterschieden werden, ob es sich um einen Neu- oder um einen Altbau handelt. Letzterer kann noch einmal unterteilt werden in einen Altbau, der bis einschließlich 1925 und einen Altbau, der danach erbaut wurde. Alle Immobilien, die im Jahre 1925 oder zu einem früheren Zeitpunkt erstmals bezugsfertig wurden, unterliegen einer linearen Abschreibung, die sich über 40 Jahre erstreckt. Für die Ermittlung dieses Zeitraumes ist der Tag maßgebend, an dem die Immobilien käuflich erworben wurden. Jüngere Altbauten oder Immobilien, die als Neubauten gelten können, werden über einen Zeitraum von 50 Jahren abgeschrieben. Dies erfolgt ebenfalls linear und nicht degressiv. Ist die Abschreibung 50 Jahre gültig, beträgt die jährliche Abschreibung 2% der Anschaffungskosten, bei einer Abschreibung, die sich über 40 Jahre erstreckt, beträgt die jährliche Abschreibung 2,5% der Anschaffungskosten der Immobilien. Die AfA bezieht sich nur auf die reinen Anschaffungskosten und schließt nicht die Renovierungs-, Sanierungs- oder Modernisierungskosten ein, die im Laufe der Zeit anfallen. Hierfür gelten gesonderte Regelungen.
Neben der allgemeinen Immobilien AfA kann die Denkmal AfA in Anspruch genommen werden. Dies ist es, was den Erwerb von einem Denkmal für den Privatanleger so attraktiv macht. Die wichtigste Voraussetzung für die Gewährung der Denkmal AfA ist die Tatsache, dass die Immobilien vor dem Beginn der Wiederherstellungs- und Modernisierungsmaßnahmen käuflich erworben wurden. Andernfalls kann die Denkmal AfA leider nicht oder nicht vollständig gewährt werden.
Beim Erwerb von einem Gebäude, dass unter Denkmalschutz steht, sollte der Privatanleger unbedingt darauf achten, dass er dieses Gebäude möglichst lange hält und nicht vorzeitig verkauft. Wird die Immobilie innerhalb von 10 Jahren wieder veräußert, muss ein eventuell anfallender Veräußerungsgewinn versteuert werden. Nähere Informationen zu diesem Sachverhalt können beim Finanzamt eingeholt werden. Nähere Einzelheiten zur Abschreibung von Immobilien sind im § 7 Einkommensteuergesetz geregelt.

Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen in Herne
Herne
Wohneinheiten
10
Sanierungsanteil
70%
Wohnflächen
65,61 - 132,48 m²
Kaufpreise
216.513 - 437.184 €
Denkmal

Denkmalschutz und AfA in den Bundesländern

Für den Denkmalschutz sind die Landesbehörden der einzelnen Bundesländer der Bundesrepublik Deutschland zuständig. Die Zahl der Denkmale, die von Privatpersonen erworben werden können, ist sehr vielfältig. Jedes Bundesland verfügt über eine Liste, die nach Landkreisen unterteilt ist und die alle Personen einsehen können, die sich für ein Denkmal oder verschiedene Immobilien interessieren, die ein denkmalgeschütztes Ensemble bilden. Die gesetzlichen Bestimmungen zum Denkmalschutz regeln, dass umfassende Maßnahmen erforderlich sind, um das Denkmal in einem Zustand zu erhalten, der dem ursprünglichen Zustand möglichst sehr nahe kommt.
Hier wird auf die Denkmalschutzgesetze der einzelnen Bundesländer (DSchG) verwiesen.
Dafür kommt nicht nur den staatlichen Behörden, sondern auch den Personen, die ein Denkmal käuflich erwerben und regelmäßig sanieren und instandhalten wollen, eine hohe Verantwortung zu. Die Denkmal AfA und die steuerliche Abschreibung der anfallenden Kosten sollen dafür einen entsprechenden Ausgleich bilden.
Die Zahl der unter Denkmalschutz stehenden Immobilien ist von Bundesland zu Bundesland verschieden. Als Denkmale können sowohl Wohngebäude als auch Fabriken, Schlösser, Gärten, Herrschaftshäuser oder Kirchen dienen. Darüber hinaus kommen auch Klöster, Dome oder andere religiöse Einrichtungen, die nicht mehr aktiv genutzt werden, infrage. Nicht alle diese Denkmale stehen zum Verkauf. Viele dieser Gebäude und Gebäudeensemble bleiben dauerhaft unter staatlicher Obhut und werden regelmäßig saniert. Dies gilt vor allem für Gebäude, die dauerhaft für die Öffentlichkeit zugänglich sind und für die ein hohes allgemeines Interesse besteht. Dies ist vor allem bei Kirchen, Parks, Schlössern, Gärten und anderen historischen Gebäuden der Fall. Wohnimmobilien werden am ehesten von Privatpersonen erworben. Sobald sie die Genehmigung erhalten und den Kaufpreis entrichtet haben, können sie die steuerliche Abschreibung geltend machen.

Denkmalgeschützte Eigentumswohnungen im Gutshof Aar 72 in Taunusstein
Taunusstein
Wohneinheiten
10
Sanierungsanteil
72%
Wohnflächen
53,32 - 160,26 m²
Kaufpreise
208.000 - 625.000 €
Denkmal

Abschreibung, Denkmalschutz und Wertsteigerung von Immobilien

Der Fiskus geht davon aus, dass der Wert einer Immobilie beim Kauf am höchsten ist und danach kontinuierlich sinkt. Dies ist der Grund, warum die Möglichkeit zur Abschreibung geschaffen wurde. Heute ist nur noch die lineare Abschreibung üblich. Hierfür ist der § 7 Abs.1 sowie Abs. 4 und 5 des EStG bindend.
Die degressive Abschreibung wurde komplett abgeschafft und ist nur noch für einige Gebäude gültig, die vor dem 1. Januar 2006 erworben wurden. Der Denkmalschutz und die AfA wird davon allerdings nur wenig berührt. Die lineare AfA gilt sowohl für herkömmliche Immobilien als auch für Immobilien, die dem Denkmalschutz unterliegen. Auch wenn die AfA großzügig geregelt ist, geht niemand davon aus, dass der Wert eines Denkmals einmal gegen Null gehen wird. Bei einer Immobilie, die nicht dem Denkmalschutz unterliegt, kann dies aber sehr wohl der Fall sein. Die AfA gilt nur für die Immobilien und nicht für die Grundstücke. Dies hat einen ganz einfachen Grund. Die AfA ist nur sinnvoll, wenn der Wert einer Sache sinkt. Dies trifft nur auf ein Gebäude und nicht auf ein Grundstück zu. Verliert eine Immobilie kontinuierlich an Wert, bleibt der Wert des Grundstückes unverändert erhalten. Bei denkmalgeschützten Immobilien muss ein weiterer Sachverhalt berücksichtigt werden. Laut Aussagen von Experten verliert ein Denkmal in naher Zukunft nicht an Wert. Eher ist das Gegenteil der Fall. Der Besitzer einer denkmalgeschützten Immobilie kann damit rechnen, dass sich ihr Wert kontinuerlich erhöhen wird. Aus all den genannten Gründen ist ein Denkmal immer eine gute Investition.

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