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Welche Vorteile bieten Pflegeimmobilien neben steuerlichen Vorteilen noch

Eine der begehrtesten Kapitalanlagen der Deutschen sind Investitionen in Immobilien. Rund 50 Prozent des deutschen Privatvermögens wurde bereits in das sogenannte “Betongold” investiert. Die Investition in Eigentumsimmobilien ist seit eh und je ein Klassiker, wenn es um Kapital- beziehungsweise Vermögensaufbau geht. Bei einer Investition in eine Pflegeimmobilie kann der Anleger gleich von mehreren Vorteilen profitieren:

  • solide Wertentwicklung
  • Schutz vor Inflation
  • steuerliche Vorteile

Die soeben aufgeführten Vorteile der Pflegeimmobilien zeigen, dass sich diese Immobilien hervorragend als Kapitalanlage für die eigene Altersvorsorge eignen. Nach dem Erwerb wird sie vermietet, um durch sie zusätzliche regelmäßige Einkünfte zu erzielen. Im Alter wird sie bei Bedarf selbst genutzt. Eine Pflegeimmobilie kann im Übrigen wie jede andere Immobilie verschenkt, veräußert oder vererbt werden.

Pflegeappartements und betreute Wohnungen im Pflegezentrum Unterammergau
Unterammergau
Wohneinheiten
116
Flächen
44,26 - 154,79 m²
Kaufpreise
142.104 - 497.581 €
Pflege
Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Flächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Was ist prinzipiell unter einer Pflegeimmobilie zu verstehen?

Generell ist eine Pflegeimmobilie mit einer Eigentumswohnung vergleichbar. Allerdings befindet sich diese Immobilie (Wohnung) nicht in einem Wohnhaus, sondern in einer privaten Pflegeeinrichtung. Die Pflegeimmobilie wird also nicht direkt durch den Käufer/Investor vermietet, sondern vom Betreiber. Für die Investoren ergeben sich aus diesem besonderen Verhältnis nicht nur ein geringer Verwaltungsaufwand, sondern langfristig gesicherte Mieteinnahmen.

Die Besonderheiten der Pflegeimmobilie, von denen Investoren profitieren können, im Überblick:

  • Mietsicherheit für den Investor durch staatliche Förderung
  • Unabhängigkeit von Konjunkturschwankungen
  • stabiler Wachstumsmarkt (die Bevölkerung wird immer älter)
  • bereits heute bestehende Unterdeckung von Pflegeplätzen – Tendenz steigend
  • hohe und sichere Rendite aufgrund solider und finanzstarker Pflegeheimbetreiber
  • günstige Kaufbedingungen

Immer mehr Investoren interessieren sich neben Studentenwohnungen und denkmalgeschützten Immobilien für den Kauf einer sogenannten Pflegeimmobilie. Auf dem Markt werden in diesem Bereich insbesondere folgende Varianten angeboten:

  • Alters- und Pflegeheime
  • Wohnheime mit angeschlossener Pflege
  • Pflegeappartements
  • Mix aus Pflege- und Wohnheim
VERKAUFT
Betreute Wohnungen im Wohnpark Georgenberg in Goslar
Goslar
Wohneinheiten
69
Flächen
69,66 - 202,64 m²
Kaufpreise
94.008 - 273.460 €
Pflege

Die Chance bei Kapitalanlageformen: Investition in eine Pflegeimmobilie

Aktuell fehlen bereits Pflegeplätze im sechsstelligen Bereich. Aufgrund der kommenden geburtenstarken Jahrgänge ist absehbar, dass der Bedarf an Pflegeimmobilien in den nächsten Jahrzehnten weiter steigen wird. Bereits heute sind Wartelisten existent, weil der Bedarf an Pflegeplätzen mittlerweile größer ist als das Angebot an Pflegeimmobilien. Diese Tatsache ist ein starkes Argument, sich für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu entscheiden. Dies gilt umso mehr, da die aktuelle Zinspolitik derzeit einen historischen Tiefpunkt erreicht hat. Diese spielt nicht nur bei der Baufinanzierung eine wichtige Rolle, sondern auch bei den verschiedenen Geldanlageformen im Hinblick auf eine gesicherte Altersvorsorge. Momentan können für Geldanlagen keine attraktiven Renditen erwartet werden.

Ganz anders die Pflegeimmobilie, die dem Investor aufgrund der konstanten Nachfrage auf hohem Niveau einen stabilen Werterhalt bietet. Somit stellt die Investition in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage eine Win-win-Situation dar. Eine Investition in dringend benötigte Pflegeplätze ist für den Anleger äußerst wirtschaftlich, da er gesicherte Einkünfte erwarten kann, ohne sich um die Immobilie kümmern zu müssen. Zudem hat der Käufer der Pflegeimmobilie immer die Option, sein Objekt selbst zu beziehen und sich so im Alter einen Platz im Pflegebereich zu sichern.

18 Pflegeappartements im Seniorenzentrum am Backhausplatz in Aßlar
Aßlar
Wohneinheiten
18
Fläche
707,82 m²
Kaufpreis
2.000.000 €
Pflege

Finanzielle und organisatorische Rahmenbedingungen

In der Regel wird ein Pachtvertrag über einen Zeitraum von mindestens zwanzig bis dreißig Jahren plus Option auf Verlängerung geschlossen. Aufgrund dessen, dass der Käufer den Pachtvertrag mit dem Betreiber schließt, muss er keine Sorgen bezüglich eventueller Mietausfälle haben. Daneben profitiert der Eigentümer der Pflegeimmobilie noch von weiteren Vorteilen. So ist der Eigentümer von allen übrigen Verwaltungsaufgaben oder mietrechtlichen Sachverhalten befreit, die mit der Pflegeimmobilie zusammenhängen. Sollte es zu einer mietrechtlichen Auseinandersetzung kommen, wird sie zwischen dem Betreiber der Pflegeimmobilie und dem jeweiligen Mieter ausgetragen. Das trifft auch für die Abrechnung der Nebenkosten sowie alle anderen anfallenden Verwaltungsaufgaben zu, die alle in den Zuständigkeitsbereich des Betreibers fallen.

Im Übrigen ist der Pächter in seiner Funktion als Betreiber für alle laufenden und notwendigen Maßnahmen zuständig, die für die Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes erforderlich sind. Dazu zählen auch Modernisierungs- und Renovierungsmaßnahmen. Ausgenommen davon sind lediglich “Dach und Fach” – damit sind Dach und Außenwände gemeint, für die der Eigentümer nur eine niedrige Rücklage für Instandhaltungen bilden muss.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Flächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Pflegeimmobilie Steuer

Wenn es um den Aufbau eines privaten Vermögens geht, spielen auch die steuerlichen Abgaben eine wichtige Rolle. Erfreulicherweise genießen Immobilien in steuerlicher Hinsicht eine bevorzugte Behandlung. So sind sowohl die Abzugsfähigkeit der Kreditzinsen als auch die Abschreibung der Pflegeimmobilie als zwei wesentliche steuerliche Vorteile von Pflegeimmobilien zu nennen. Der steuerfreie Verkauf der Pflegeimmobilie nach zehn Jahren Haltefrist ist ein weiterer, den keine andere Geldanlageform seinen Anlegern zu bieten hat.

Wer in eine Pflegeimmobilie investiert, profitiert nicht nur von steuerlichen Vorteilen dieser Kapitalanlage. Eine erworbene Pflegeimmobilie bringt aufgrund des geschlossenen Pachtvertrages zwischen Betreiber und Käufer regelmäßige Einkünfte. Nach § 21 EStG (Einkommenssteuergesetz) müssen Einnahmen aus Verpachtung und Vermietung versteuert werden. Alle Aufwendungen, die für den Kauf der Pflegeimmobilie sowie für deren Erhaltung und Sicherung aufgebracht werden, stehen diesen entgegen. Dabei handelt es sich um die in § 9 EStG normierten Werbungskosten. Diese sollten im Ergebnis höher ausfallen als die Einnahmen, da die effektive Nettorendite nach Steuern sonst eventuell geringer ausfällt. Die sorgfältige Prüfung der steuerlichen Rahmenbedingungen vor der Investition in eine Pflegeimmobilie ist unerlässlich, denn nur so ist es möglich, steuerliche Vorteile für Pflegeimmobilien vollständig auszuschöpfen.

Pflegeappartements im Schloss Fellheim mit Sofortrendite!
Fellheim
Wohneinheiten
80
Flächen
37,01 - 129,58 m²
Kaufpreise
90.429 - 316.695 €
Pflege

Vorteile der Pflegeimmobilien Steuer im Einzelnen

  • Es kann eine Sonder-AfA für Inventar und Außenanlagen in Anspruch genommen werden (circa zehn Prozent des Kaufpreises, Abschreibungszeitraum zehn Jahre)
  • Abschreibung Pflegeimmobilien: jährlich zwei Prozent für 50 Jahre

Dazu kommen noch weitere steuerliche Vorteile für Pflegeimmobilien. Dem Käufer ist es nach Ablauf einer zehnjährigen Spekulationsfrist gestattet, die Immobilie zum aktuellen Marktpreis zu veräußern. Außerdem muss ein nach Ablauf der Spekulationsfrist eventuell erzielter Mehrerlös nach heutiger Rechtslage nicht versteuert werden; ein weiterer, nicht unerheblicher steuerlicher Vorteil für den Kapitalanleger.

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