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Immobilienblase in Deutschland – Eine Einschätzung

Schon längst wird das Thema Immobilienblase nicht mehr nur unter Immobilienexperten diskutiert. Es reicht von undurchsichtigen bis hin zu emotionsgeladenen Appellen, die Immobilien-Interessenten aufhorchen lassen. Die Frage nach einer Spekulationsblase in Deutschland ist zwar nicht neu, erfährt aber im Jahr 2019 eine Renaissance, der wir auf den Grund gehen wollen.

ESTADOR setzt auf transparente Informationen und realistische Einschätzungen. Wir schauen uns die Lage auf dem gegenwärtigen Immobilienmarkt einmal genauer an und begutachten Chancen und Risiken der Immobilieninvestition vor diesem Hintergrund neu.

Der Immobilienschreck auf dem Prüfstand

In Zeiten anhaltender Nullzins-Politik, steigender Landflucht und zunehmend geforderter Mobilität werden 2019 Stimmen laut, die auf eine kritische Situation auf dem deutschen Immobilienmarkt hinweisen. Wohnräume sind besonders in Ballungsgebieten knapp und die Preise steigen stetig und unverhältnismäßig an.

Die sogenannte Immobilienblase – eine Spekulationsblase, die durch eine Überbewertung von Immobilien entsteht – dehnt sich demnach vor allem in urbanen Räumen immer stärker aus. Der scheinbar unaufhaltsame Anstieg von Kauf- und Mietpreisen wird von Experten als Indiz und notwendiges Kriterium zur Erkennung einer Immobilienbase gelesen.
Perspektivisch drohe diese Blase zum Nachteil aller Investoren zu zerplatzen.

Wenn die Überhitzung der Immobilienpreise ihren Höhepunkt erreicht, ist das Fallen der Preise auf den Fundamentalwert zu erwarten. Die Fallhöhe ist in einer solchen Situation besonders hoch und kann für Anleger und Investoren gravierende Verluste bedeuten.

Gründe, die für eine Immobilienblase sprechen

Steigende Immobilienpreise und Mieten

Nachfrage nach bezahlbaren Immobilien übersteigt das Angebot

Höhere Anzahl an Privatanlegern

Anstieg der Kreditvergaben

Begünstigende Faktoren für eine Immobilienblase

Schon auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt im Jahr 2009 konnte man die dramatischen Auswirkungen einer Nullzins-Politik erkennen. Auch die EZB entschied sich 2019 für einen anhaltenden Nullzins für Geschäftsbanken. Dieser ermöglicht den Kreditinstituten und Banken hohe Anleihen von Zentralbankgeld und motiviert sie gleichermaßen, eine größere Menge an Krediten auszugeben – auch an weniger solvente Kreditnehmer. In Deutschland sind seit 2013 die Summen der Kredite, die an Privatpersonen ausgegeben wurden, stetig gestiegen. Es ist demnach mehr Geld im Umlauf, das für vergleichsweise geringe Zinsen verfügbar ist. Grundsätzlich handelt es sich hierbei um eine Entwicklung, die einen positiven Einfluss auf die Wirtschaft hat.

Auf den Immobilienmarkt folgt dieser Zusammenhang einer einfachen Angebots-Nachfrage-Systematik. Günstige Kredite erhöhen die Nachfrage danach. Immer mehr Menschen können eine Immobilienfinanzierung in Form eines Darlehens realisieren und erhöhen die Nachfrage nach bzw. den Kauf von Wohnungen und Häusern. Die Preise ziehen an. Solange günstige Kredite den Markt weiter anheizen, hat dieser keine Chance, auf dem natürlichen Weg ins Marktgleichgewicht zurückzukommen.

Immobilienblase in Deutschland?

Die Möglichkeit einer Immobilienblase galt in Deutschland lange Zeit als sehr unwahrscheinlich. Seit einigen Jahren werden die unverhältnismäßig hohen Kauf- und Mietpreise jedoch als sicheres Indiz für eine Immobilienblase angesehen – auch in Deutschland. 2019 keimten schließlich immer mehr Berichte und Statistiken auf, die eine Immobilienblase bestätigten und auf Parallelen zur US-amerikanischen Immobilienkrise hinwiesen. Eine Gleichsetzung dieser Entwicklungen sollte jedoch nicht unreflektiert passieren.

Tatsächlich verfügt die deutsche Gesetzgebung über Regularien, die das Entstehen einer Immobilienblase verhindern sollen. So kann die Spekulationssteuer als Instrument verstanden werden, das den Vermögensaufbau durch Immobiliengeschäfte begrenzt.
Hierbei werden Gewinne aus privaten Veräußerungsgeschäften versteuert, wenn die Immobilie weniger als 10 Jahre im Eigenbesitz ist und in diesem Zeitraum gewinnbringend verkauft wird.

Auf diese Weise werden Spekulationspreise, die abseits vom fundamentalen Wert eines Hauses oder einer Wohnung liegen, teilweise vermieden.
Auch Politik und Wirtschaft haben die Notwendigkeit einer juristischen Regulation längst entdeckt: Politische Debatten über Mietendeckel sind omnipräsent, aber auch höchst umstritten. So stellt sich die Frage nach der Autonomie der Marktwirtschaft, wenn diese in einem bestimmten Segment durch staatliche Vorgaben korrigiert, gebremst, gedeckelt wird.
Inwiefern sich der Brexit und andere globale Entwicklungen auf die Immobilienpreise auch in Deutschland auswirken, kann gegenwärtig nur vage bestimmt werden.
Die Festlegung eines anhaltenden Null-Zinses seitens der EZB muss jedoch zu Recht als kritischer Punkt betrachtet werden, der einen Vergleich mit der Immobilienkrise in den USA rechtfertigt. Neben dem Effekt, den diese politische Entscheidung auf die Immobilienbranche hat, müssen diese auch im Hinblick auf eine daraus resultierende Finanzkrise berücksichtigt werden.

Was sagen Experten zum Thema?

Expertenmeinungen gehen bei der Frage nach der Immobilienblase stark auseinander. Wirtschaftswissenschaftler des DIW (Deutsches Institut für Wirtschaftsforschung) halten eine deutsche Spekulationsblase auf dem Immobilienmarkt für sehr wahrscheinlich. Mit einer 90-prozentigen Wahrscheinlichkeit könne man die Entwicklung des deutschen Immobilienmarktes auf die Existenz einer Spekulationsblase zurückführen.

Neueste mikroökonomische Untersuchen des Forschungsinstitutes empirica aus dem ersten Halbjahr 2019 konnten hingegen zeigen, dass die Überschussrenditen heute deutlich positiver sind, als sie es noch im Jahr 2005 waren. Dies spräche dafür, dass die gegenwärtigen Immobilienpreise nicht weit über dem Fundamentalwert der Immobilie liegen und somit keine Anzeichen für eine Spekulationsblase zu finden sind.

Ein ähnliches Argument wird auch in Bezug auf den Erschwinglichkeitsindex von Immobilien angeführt. Schwankende bis steigende Immobilienpreise gehen mit einem stark steigenden Nettoeinkommen der Deutschen einher – demnach sind Immobilien heute bezahlbarer. Trotz allem lässt sich seit 2010 ein überproportionaler Preisanstieg von Immobilien erkennen, der auch in Zukunft zu erwarten ist und für eine Spekulationsblase sprechen würde.

Trotz der Null-Zins-Politik kann im europäischen Vergleich in Deutschland keine besonders hohe Kreditvergabe beobachtet werden. Die Befürchtung, dass weniger solvente Personengruppen ungeniert zum Kredit greifen, lässt sich auch nur bedingt verifizieren. Betrachtet man die Entwicklung des Beleihungswertes bei Krediten, so lässt sich jedenfalls sagen, dass dieser seit Jahren nahezu unverändert bei 80 % liegt. Hieraus wird ersichtlich, dass immerhin 20 % des jeweiligen Immobilienpreises aus Eigenkapital finanziert werden, worin ein Indiz für überwiegend solvente Kreditnehmer zu finden ist.

Dieses Argument steht der Sorge vor einer Immobilienblase durch die zunehmende Vergabe von Darlehen an wenig liquide Käufer entgegen.
Die Existenz einer Immobilienblase ist in der Regel nur annähernd zu diagnostizieren. Definitiv kann diese erst retrospektiv – in der Regel nachdem die Preise extrem fallen – als solche sicher benannt werden. Es bleibt daher häufig bei einer Spurensuche nach Indizien, die für eine Spekulationsblase sprechen.

Darüber hinaus muss die Frage nach einer Immobilienblase präziser gestellt werden, denn eine flächendeckende und bundesweite Immobilienkrise gilt als sehr unwahrscheinlich. In Deutschland spricht man daher eher von starken Überhitzungstendenzen einzelner Regionen bzw. konkreter: mittelgroßer und großer Städte.

Entwicklung des Immobilienmarktes in Deutschland

Mit wirtschaftlichen und politischen Entscheidungen und Ereignissen gehen auch immer Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt einher.
Digitalisierung, Wirtschaft, Mobilität – all diese Aspekte machen Städte zu einem immer attraktiver werdenden Place to be. Dieser Umstand konnte in den vergangenen Jahren einen deutlichen Anstieg der städtischen Einwohnerzahlen in Deutschland bewirken.

Heute leben ca. 77 Prozent der Deutschen in Städten oder Ballungsgebieten. Nicht alle tun dies aus Leidenschaft, sondern aus der Not heraus. Dies führt dazu, dass im ländlichen Raum ein zunehmender Leerstand zu beobachten ist, während die Städte unter anhaltendem Wohnungsmangel leiden. Vor diesem Hintergrund werden Investitionen in Immobilien in Großstädten wie München Berlin, Köln oder Frankfurt als absolut sicheres und zukunftsträchtiges Investment betrachtet. Dies zeigen auch Berechnungen der Deutschen Bundesbank: Demnach sind die Preise in deutschen Städten in den letzten 9 Jahren um 60 Prozent angestiegen. Laut einer Studie der Universität in Freiburg ist dies ein anhaltender Trend – auch in Zukunft. Demnach werden die Preise bis 2030 im gesamten Bundesgebiet, Ostdeutschland ausgenommen, weiter ansteigen.

Mehr Transparenz für Kapitalanleger

Eine Spekulationsblase in Deutschland ist aus vielerlei Hinsicht nicht abwegig. Gegenwärtige politische Entscheidungen und sich abzeichnende Tendenzen sprechen für die Existenz einer Immobilienblase, die sich zunehmend aufbläht und deren Zerplatzen jedenfalls nicht ausgeschlossen werden kann.
Demgegenüber stehen Argumente, die lediglich von einer regionalen Überhitzung sprechen oder auf den zunehmenden gesellschaftlichen Wohlstand hinweisen.
Eine endgültige Aussage über die Existenz einer solchen Blase kann abschließend nicht zweifelsfrei getätigt werden.

Immobilien-Interessenten sollten den Markt – vor allem im regionalen Umfeld der begehrten Wohnung oder des Hauses – genauestens beobachten. Hierzu sollten Immobilien- und Finanzexperten zu Rate gezogen werden, denn die Sicherheit einer Immobilie hängt in besonders hohem Maß von der Lage ab.
Daneben sollten die eigenen finanziellen Möglichkeiten auch auf den Negativ-Fall hin überprüft werden. Wie schwierig gestaltet sich die Finanzierung und wie gehe ich mit stagnierenden oder fallenden Mietpreisen um? Vor dem Hintergrund gesetzlicher Regelungen, wie beispielsweise der Mietpreisbremse, sollten solche Überlegungen mit in die Kaufentscheidung einfließen, um belastbare Antworten auf diese Fragen finden zu können.

Experten bringen Klarheit

Grundsätzlich bedarf es im Einzelfall der Experteneinschätzung, um mögliche Risiken, aber auch Chancen abschätzen zu können. ESTADOR versteht sich als ein solcher Experte in der Immobilienbranche und ist überregional ausgerichtet. Bei Fragen zu einem bestimmten Objekt und der besseren Einschätzung, kommen Sie gerne auf uns zu. Mit unseren starken Partnern ermöglichen wir die beste Bewertung Ihrer Wunsch-Immobilie und sorgen dafür, dass Sie eine gute und gewissenhafte Entscheidung für Ihre Zukunft treffen können.

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