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Immobilienblase Berlin

Welche Merkmale kennzeichnen eine Immobilienblase?

Betrachtet man den gesamten Immobilienmarkt in Deutschland, so ist seit Jahren ein Anstieg der Preise für Bestands- und Neubauten zu verzeichnen, jedoch hauptsächlich in Großstädten. Das hat sich auch zu Zeiten der Corona-Pandemie nicht verändert. In Ballungszentren wie München und Berlin sind zum Teil extreme Übertreibungen zu registrieren. Die deutsche Hauptstadt übernahm in den vergangenen Jahren eine Vorreiterrolle bei Preissteigerungen für Wohnungen, Häuser und Grundstücke.

In deutschen Großstädten wie Berlin zeichnen sich verstärkt Hinweise auf eine Immobilienblase ab. Per Definition wird das Preisniveau als Blase bezeichnet, wenn Mieten und Kaufpreise für Immobilien im breiten Markt beständig steigen sowie Banken und Finanzierer ihre Kreditvergabepraxis lockern. Eine Immobilienblase ist darüber hinaus durch ein Missverhältnis von hoher Nachfrage und geringerem Angebot gekennzeichnet. Überhöhte Kaufpreise steigen schneller als Einkommen und Mieten und werden durch eine käuferseitige Akzeptanz weiter nach oben getrieben. Dies erfolgt so lange, bis der reale Wert von Grund und Boden sowie Immobilien keinen Bezug mehr zur Realität hat und die Nachfrage nach Objekten sinkt.

Platzt die Blase, brechen die Immobilienpreise ein und können sowohl Eigentümer wie Kreditinstitute in finanzielle Nöte bringen. Eine Immobilienblase kann den gesamten Immobilienmarkt in Gefahr betreffen oder nur regional auftreten.

Aktuelle Lage am Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Berlin

Berlin zählt zu den 7 TOP-Immobilienstandorten in Deutschland. Die städtischen Immobilienpreise liegen bis zu 50 Prozent höher als im bundesweiten Durchschnitt und steigen seit Jahren linear. Neben den Verkaufspreisen für Immobilien sind auch die Mieten in der Hauptstadt schneller angestiegen als in anderen deutschen Metropolen. Allerdings liegen die Mietpreise in Berlin im Durchschnitt noch unter denen anderer Großstädte wie beispielsweise München. Im städtischen Umland, in Außenstadtbezirken und den angrenzenden ländlichen Regionen fallen die Marktpreise, mit Ausnahme von Potsdam, weit niedriger aus. Während der Wohnraum durch Zuzug immer knapper wird, nimmt das Angebot an Immobilien nicht zu – In Berlin wird zu wenig gebaut. Der Leerstand bei Berliner Gewerbeimmobilien befindet sich mit weniger als 2 Prozent auf sehr niedrigem Niveau. Die Mietpreise haben sich daher in diesem Sektor ebenso rasant entwickelt. Zudem können sich durch die Nullzinspolitik der EZB immer mehr Menschen einen Kredit zur Eigentumsfinanzierung leisten. Da die Stadt eine boomende Wohn- und Wirtschaftsregion bleibt, wird die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen auch künftig das Angebot übersteigen.

Den Berliner Wohnungsmarkt bestimmt der vom rot-rot-grünen Senat eingeführte Mietendeckel. Er fördert keine Investitionen in den Wohnungsbau und trägt dazu bei, dass sich das Wohnungs- und Mietproblem in der Metropole verschärft. Die Landesregierung hat sich ebenso dem Milieuschutz und der restriktiven Umwandlung von Wohnstätten in Eigentumswohnungen verschrieben.

Worin bestehen die Besonderheiten des Berliner Immobilienmarktes?

Die Spreemetropole zieht vor allem aufgrund ihrer kulturellen Vielfalt Studenten, Gründer, Prominente und Singles an. Auch vermögende Senioren wollen die Vorteile der großstädtischen Infrastruktur nutzen. Das führt zu einem außerordentlichen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und Gewerbeflächen. Ein großer Teil der Nachfrage nach Gewerberäumen kommt von Startups. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in attraktiven Innenstadtlagen haben sich genauso exorbitant entwickelt wie die Bodenrichtwerte für Bauland im Zentrum. Es muss zwar von einer gebietsweisen Überhitzung der Preise ausgegangen werden, Berlin unternimmt jedoch verstärkt Anstrengungen, diese Entwicklung zu bremsen. Durch umstrittene Maßnahmen wie dem Mietendeckel, Rückkauf privatisierter Wohnungen und Genehmigungsvorbehalte bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen versucht der Senat, dem Preisauftrieb entgegenzuwirken.

Erfüllt der Berliner Immobilienmarkt bereits die Kriterien einer Blase?

Für das Jahr 2019 wies der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin einen Rekordumsatz von 21,5 Mrd. Euro aus, sah jedoch erste Anzeichen für eine mögliche Preisstabilisierung beim Wohnungsbau. Eine Abflachung der Preisdynamik lässt sich auch in der ersten Hälfte des Corona-Jahres 2020 erkennen. Die Entschleunigung der Preisentwicklung führt allerdings nicht zu einer Unterbrechung des Aufwärtstrends hinsichtlich der Berliner Immobilienpreise. 

Die Ursache der gestiegenen Preise liegt vor allem in der Nullzinspolitik der EZB, die Finanzierungen erleichtert und Konditionen günstig wie nie erscheinen lässt. Aufgrund des Anlagenotstands und der relativen Unattraktivität von Zinsanlagen fließt nach wie vor viel Geld an die Immobilienmärkte, sowohl zur Kapitalanlage als auch ins Eigenheim. Ein Preisanstieg allein führt jedoch nicht zu einer Immobilienblase, zumal in Berlin teilweise gravierende Preisunterschiede zwischen Außen- und Innenstadtbezirken sowie Stadtteilen vorhanden sind. So kostet eine vermietete Altbauwohnung im Stadtteil Prenzlauer Berg nicht einmal halb so viel wie eine Neubau-Immobilie in Wilmersdorf.

Was spricht gegen eine Berliner Immobilienblase?

Die Finanzierungsbedingungen sind in Deutschland keineswegs so großzügig, dass die Kreditvolumina überproportional wachsen. Wer ein Objekt kaufen möchte, muss im Regelfall genügend Eigenkapital mitbringen. Variable Konditionen für ein Darlehen sind in Deutschland nicht üblich. Ein baldiger Zinsanstieg ist ohnehin in nächster Zukunft kaum zu befürchten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sah sich bisher nicht veranlasst, den Banken zusätzliche Kapital- und Risikovorschriften für die Baufinanzierung vorzugeben. Andererseits verleiten die Nullzinsen private Antragsteller, sich bei der Finanzierung zu übernehmen oder ihr Geld ausschließlich in Immobilien zu investieren. Darin spiegelt sich auch die Risikoscheu der deutschen Anleger wider. Trotzdem sind deutsche Schuldner weit von der Situation amerikanischer Kreditnehmer vor der Subprime-Krise 2007 entfernt. Mit dem baldigen Platzen einer Immobilienblase in Berlin ist daher nicht zu rechnen.

Fazit und Prognose: Aussichten für 2021

Obwohl viele Investitionsentscheidungen auf der Hoffnung beruhen, dass die Immobilienpreise weiter steigen, ist mit einem baldigen Platzen der Immobilienblase in Berlin nicht zu rechnen. Als wesentliches Indiz dafür gilt, dass Banken Darlehen zum Immobilienkauf nicht leichtfertig vergeben. Baufinanzierungen ohne Eigenkapital und unbesicherte Immobilienkredite sind nach wie vor die Ausnahme. Ebenso wenig darf man in den nächsten Jahren ein steigendes Zinsniveau am Kapitalmarkt erwarten. Aufgrund der Berliner Besonderheiten werden 2021 weiterhin vor allem Eigentumswohnungen gefragt sein. Lediglich in ausgewählten Vierteln sind mit einem Immobilienkauf auch künftig akzeptable Renditen zu erzielen.

Auch in Zeiten der COVID19-Pandemie bleibt die Nachfrage nach Wohnimmobilien stabil hoch, weil die Corona-Krise sich zuerst im Unternehmenssektor bei Büros, Hotels und Handelsflächen bemerkbar macht. Die deutschen Privathaushalte dagegen sparen momentan so viel wie noch nie. Dennoch ist nicht zu erwarten, dass sich dieser Trend mit gleicher Geschwindigkeit fortsetzt. Die Folgen der Pandemie auf die Wirtschaft sind noch nicht endgültig absehbar. Der Verlauf der Konjunkturerholung im nächsten Jahr wird entscheidend für Einkommenssicherheit und Fortgang der Zuwanderung und damit die Entwicklung der Immobilienpreise sein. Verstärkte Insolvenzen könnten zu einer Verringerung der Kaufkraft und weniger Sparvolumen führen. Zudem tragen gestiegene Preise am Immobilienmarkt sowie erhöhte Baukosten nicht dazu bei, dass viele Normalverdiener Wohneigentum erwerben können.

Kapitalanleger sollten wie Selbstnutzer jedoch einen gründlichen Preisvergleich von Immobilien aus der Umgebung und Region vornehmen. In Berlin muss insbesondere die Relation von Kaufpreis zu Mieteinnahmen stimmen. Sollten Sie Interesse an einem Investment in Berlin haben, stehen Ihnen unsere erfahrenen Immobilien-Experten zur Seite. Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt zu ESTADOR auf.

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