TelefonTelefon Schließen

Immobilienblase Berlin

Welche Merkmale kennzeichnen eine Immobilienblase?

Per Definition wird das Preisniveau als Blase bezeichnet, wenn Mieten und Immobilienpreise im breiten Markt beständig steigen sowie Banken und Finanzierer ihre Kreditvergabepraxis lockern. Es bestehen spekulatives Kaufinteresse und eine hohe Nachfrage von Privatleuten nach günstigen Immobilien sowie Darlehen. Die überhöhten Kaufpreise steigen schneller als Mieten und Einkommen, während gleichzeitig viele Gebäude neu errichtet werden. Dabei kann eine Immobilienblase den gesamten Markt in Gefahr bringen oder nur regional auftreten. Platzt die Blase, brechen die Immobilienpreise in beträchtlichem Maß ein und können sowohl Eigentümer wie Kreditinstitute in finanzielle Nöte bringen. Weichen die Immobilienpreise zu sehr von ihrem realen Wert nach oben ab, müssen Eigentümer beim Verkauf Wertverluste und Einbußen hinnehmen.

Betrachtet man den gesamten Immobilienmarkt in Deutschland, so ist zwar seit Jahren ein Anstieg der Preise für Bestands- und Neubauten zu verzeichnen, jedoch hauptsächlich in Großstädten. Extreme Übertreibungen sind lediglich in Ballungszentren wie München und Berlin zu registrieren. Die Hauptstadt übernahm in den vergangenen Jahren eine Vorreiterrolle bei Preissteigerungen für Häuser und Grundstücke.

Aktuelle Situation am Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt in Berlin

Berlin zählt zu den 7 TOP-Immobilienstandorten in Deutschland. In den letzten 5 Jahren sind die Berliner Immobilienpreise mit insgesamt 75 Prozent so schnell gestiegen wie nirgendwo sonst. Auch die Mieten sind in der Hauptstadt schneller angestiegen als in anderen deutschen Metropolen. Allerdings liegen die Mietpreise in Berlin im Durchschnitt noch unter denen anderer Großstädte wie beispielsweise München. Der Leerstand bei Berliner Gewerbeimmobilien befindet sich mit weniger als 2 Prozent auf sehr niedrigem Niveau. Die Mietpreise haben sich daher in diesem Sektor ebenso rasant entwickelt. Zudem können sich durch die Nullzinspolitik der EZB immer mehr Menschen einen Kredit zur Eigentumsfinanzierung leisten. Da die Stadt eine boomende Wohn- und Wirtschaftsregion bleibt, wird die Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeflächen auch künftig das Angebot übersteigen.

Worin bestehen die Besonderheiten des Berliner Immobilienmarktes?

Berlin gilt als junge Metropole, die gerade bei Gründern, Studenten und Singles sehr beliebt ist. Das führt zu einem außerordentlichen Bedarf an bezahlbarem Wohnraum und Gewerbeflächen. Ein großer Teil der Nachfrage nach Gewerberäumen kommt von Startups. Weil durch Zuzug aus dem In- und Ausland die Einwohnerzahl seit Jahren wieder steigt und im gleichen Zeitraum zu wenige Wohnungen gebaut wurden, sind die Mieten vor allem in den letzten 3 Jahren stark angestiegen. Die Preise für Wohn- und Geschäftshäuser in attraktiven Innenstadtlagen haben sich genauso exorbitant entwickelt wie die Bodenrichtwerte für Bauland im Zentrum. Es muss zwar von einer gebietsweisen Überhitzung der Preise ausgegangen werden, Berlin unternimmt jedoch verstärkt Anstrengungen, diese Entwicklung zu bremsen. Durch umstrittene Maßnahmen wie Mietendeckel, Rückkauf privatisierter Wohnungen und Genehmigungsvorbehalte bei der Umwandlung in Eigentumswohnungen versucht der Senat, dem Preisauftrieb entgegenzuwirken.

Erfüllt der Berliner Immobilienmarkt bereits die Kriterien einer Blase?

Der Immobilienmarktbericht des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in Berlin wies für 2018 einen Rekordumsatz von 19,2 Mrd. Euro aus. Für 2019 wird noch einmal eine beachtliche Steigerung erwartet. Während die Zahl der Käufe 2018 um 11 Prozent zurückging, wurde im letzten Jahr gleichwohl ein Umsatzrekord erzielt. Daran lässt sich erkennen, dass vor allem hochwertige Objekte im oberen Preissegment gehandelt wurden. Auch die Nachfrage nach Baugrundstücken stieg um 7 Prozent.

Dennoch sehen Experten „Hinweise auf weiter nachlassende Preisdynamik“, wie aus dem Immobilienmarktbericht hervorgeht. Ein Preisanstieg allein führt jedoch nicht zu einer Immobilienblase, zumal in Berlin teilweise gravierende Preisunterschiede zwischen Außen- und Innenstadtbezirken sowie Stadtteilen vorhanden sind. So kostet eine vermietete Altbauwohnung im Stadtteil Prenzlauer Berg nicht einmal halb so viel wie ein Neubau in Wilmersdorf.

Die Finanzierungsbedingungen sind in Deutschland keineswegs so großzügig, dass die Kreditvolumina überproportional wachsen. Wer ein Objekt kaufen möchte, muss im Regelfall genügend Eigenkapital mitbringen. Variable Konditionen für ein Darlehen sind in Deutschland nicht üblich. Ein baldiger Zinsanstieg ist ohnehin in nächster Zukunft kaum zu befürchten. Die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht (BaFin) sah sich bisher nicht veranlasst, den Banken zusätzliche Kapital- und Risikovorschriften für die Baufinanzierung vorzugeben. Andererseits verleiten die Nullzinsen private Antragsteller, sich bei der Finanzierung zu übernehmen oder ihr Geld ausschließlich in Immobilien zu investieren. Darin spiegelt sich auch die Risikoscheu der deutschen Anleger wider. Trotzdem sind deutsche Schuldner weit von der Situation amerikanischer Kreditnehmer vor der Subprime-Krise 2007 entfernt. Mit dem baldigen Platzen einer Immobilienblase in Berlin ist daher nicht zu rechnen.

Fazit und Ausblick

Abhängig von Lage und Objekt sind in Berlin Tendenzen für einen ungesunden Preisanstieg bei Immobilien zu verzeichnen. Für die 2020 beginnende Dekade werden ungeachtet dessen Preissteigerungen erwartet, wahrscheinlich jedoch mit weniger Dynamik. Die Zahl der Haushalte wird weiter steigen und solange die Konjunktur keinen Einbruch erleidet, gehen Fachleute von einer weiterhin hohen Immobiliennachfrage aus. Von einer Blase, die kurz vor dem Platzen steht, kann also keine Rede sein. Banken verlangen auch künftig ausreichend Einkommen und Eigenkapital für die Finanzierung. Die Darlehensnehmer bevorzugen lange Sollzinsbindungsfristen, um sich die niedrigen Zinsen zu sichern. Damit fehlen wichtige Kriterien für eine Spekulationsblase.
Kapitalanleger sollten wie Selbstnutzer jedoch einen gründlichen Preisvergleich von Objekten aus der Umgebung und Region vornehmen. In Berlin muss insbesondere die Relation von Kaufpreis zu Mieteinnahmen stimmen. Sollten Sie Interesse an einem Investment in Berlin haben, stehen Ihnen unsere erfahrenen Immobilien-Experten zur Seite. Nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt zu ESTADOR auf.

Unsere Neuigkeiten für Sie

Alle unsere Neuigkeiten

Projekte im Fokus

Steuerbegünstigte und moderne Eigentumswohnungen mit KfW Tilgungszuschuss für Kapitalanleger

Ein massiv erbautes Ensemble an der St. Markus-Kirche, das wir qualitativ modernisieren. Profitieren Sie von erhöhten steuerlichen Abschreibungen und einem KfW-Programm mit höheren...

Wohnungen in attraktiver Seniorenresidenz in Aalen-Unterkochen

Wohnungen in attraktiver Seniorenresidenz

In Aalen-Unterkochen entstehen mit dem Projekt „Oberdorfer Hof“ eine Seniorenresidenz mit 41 barrierefreien und altersgerechten...