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Immobilienblase Deutschland: Stecken wir schon mittendrin?

Auf dem deutschen Immobilienmarkt hat sich in den vergangenen Jahren einiges getan. Niedrige Zinsen für Immobilienkredite, Mietpreisbremse, erhöhte Nachfrage mit einhergehenden hohen Preisen: Dies sind nur einige Aspekte, die die letzten zehn Jahre verstärkt prägten. Auch 2019 haben in vielen deutschen Großstädten die Immobilienpreise erneut angezogen. Verdichten sich die Anzeichen für eine Immobilienblase?

Indizien für eine Immobilienblase

Ob auf Facebook, Twitter oder in den etablierten Printmedien: Die Unkenrufe, Deutschland könne von einer Immobilienblase betroffen sein, verstummen nicht. Sie gründen sich auf Marktbeobachtungen, die sich nicht bestreiten lassen. So zeigt die Bundesrepublik tatsächlich diverse Anzeichen, die auf eine Immobilienblase – und damit einer Spekulationsblase durch Überbewertung der Immobilien – hinweisen. Die Nachfrage nach Wohnraum in Großstädten wie Berlin und Frankfurt am Main ist immens und übersteigt bei weitem das Angebot. Ein weiteres Indiz seien die scheinbar stetig ansteigenden Kauf- und Mietpreise von Immobilien. Gleichzeitig ist seit 2013 die Summe an Krediten für Privatpersonen stark angestiegen, da die deutschen und internationalen Banken sehr preiswert Kredite für Immobilieninvestitionen vergeben. Der Grund für sehr kostengünstige Kredite ist die Nullzins-Politik der EZB. So positiv dies für den Einzelnen auch sein mag, manch einer fühlt sich an die Geschehnisse auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt 2009 erinnert. Damals nahm die Nullzins-Politik drastische Ausmaße an, bevor die Blase schließlich platzte.

Kritische Reflexion der Indizien

Der Vergleich zu den Geschehnissen in den USA und die Analyse der Indizien für eine Immobilienblase sollten nicht unreflektiert erfolgen. So kennt das deutsche Gesetz Regularien, die gegen die Entwicklung einer Immobilienblase wirken. Hierzu gehört z. B. die Spekulationssteuer, durch die Immobiliengeschäfte empfindlich versteuert werden, wenn die Immobilien nicht selbst genutzt wurden, weniger als zehn Jahre im Eigenbesitz waren und gewinnbringend veräußert werden. Dieses Instrument reduziert Spekulationspreise. Ein weiteres sind die stark umstrittenen Mietpreisbremsen, die die Autonomie der Marktwirtschaft einschränken. Inwiefern sich der Brexit und andere globale, politische und wirtschaftliche Entwicklungen auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken, bleibt abzuwarten. Aufgrund der zahlreichen Unsicherheiten sind sich auch Immobilienexperten nicht darüber einig, ob sich in Deutschland bereits eine Immobilienblase aufbläht und wie groß die Wahrscheinlichkeit eines Platzens 2020 einzuschätzen ist.

Differenzierung ist notwendig

Der deutsche Markt für Immobilien ist sehr heterogen. Dies zeigen die Preise für Mietflächen und Kaufobjekte sehr deutlich. Aus diesem Grund ist es unerlässlich, die Diskussion über eine etwaig bestehende Immobilienblase differenzierter zu führen. Es ist überaus unwahrscheinlich, dass Deutschland flächendeckend in einer Immobilienkrise steckt. Somit wäre es treffender, von starken regionalen Überhitzungstendenzen zu sprechen. Sie beziehen sich auf mittelgroße Städte und Großstädte, in denen die Nachfrage bei weitem das Angebot übersteigt. Noch immer leben mehr als Dreiviertel aller Bundesbürger in den großen Ballungsräumen, was sich vor allem in dem dortigen Arbeitsplatz- und Bildungsangebot begründet. Im ländlichen Raum ist vielerorts ein zunehmender Leerstand zu beobachten. Privatanlegern und Großinvestoren ist die starke Nachfrage in den Ballungsräumen bewusst, weswegen sie ihr Geld verstärkt genau dort anlegen. Das trug entscheidend dazu bei, dass die Preise in deutschen Großstädten von 2010 bis 2019 um ca. 60 Prozent angestiegen sind. Experten gehen davon aus, dass sich an diesem Trend vorerst nichts ändert. Ostdeutschland ist von dieser Prognose jedoch ausgenommen.

Gute Gründe gegen eine Immobilienblase

Zweifelsohne sind die niedrigen Zinsen der Banken für Immobilien ein bedeutender Faktor, der Spekulationen begünstigen und eine Blase entstehen lassen kann. Jedoch ist nach dem renommierten Forschungsinstitut empirica auch zu beachten, dass die Überschussrenditen im ersten Halbjahr 2019 deutlich positiver waren als noch im Jahr 2005. Dies ist ein Indiz, dass sich die derzeitigen Immobilienpreise nicht deutlich über dem Fundamentalwert der Immobilie befinden. Dies wäre ein Zeichen gegen das Bestehen einer Immobilienblase in Deutschland. Eng damit verknüpft ist der Erschwinglichkeitsindex. So stieg das Nettoeinkommen der Deutschen mit den Kauf- und Mietpreisen. Eine Immobilie ist somit für mehr Menschen bezahlbarer.

Auf der anderen Seite ist der deutliche Preisanstieg von Liegenschaften unübersehbar. Er befindet sich auf einem überproportionalen Niveau, was wiederum ein Hinweis auf eine Immobilienblase wäre. Wie bereits erwähnt wird die Nullzins-Politik ebenfalls als begünstigender Faktor aufgeführt. Demgegenüber stehen die Zahlen zur tatsächlichen Kreditvergabe an Privatpersonen, die über sehr eingeschränkte solvente Mittel verfügen. Der Beleihwert bei Immobilienkrediten verbleibt konstant bei 80 Prozent. Die Mehrheit aller Kreditnehmer finanziert ihre Immobilie mit 20 Prozent Eigenkapital und erweist sich damit als hinreichend liquide. Dies steht im klaren Gegensatz zu den Geschehnissen auf dem US-amerikanischen Immobilienmarkt im ersten Jahrzehnt des neuen Jahrtausends. Insbesondere weniger einkommensstarke Verbraucher verloren damals ihre Immobilieninvestitionen, die sie zuvor mit einer deutlich geringeren Eigenkapitalquote als 20 Prozent tätigten.

Gut beraten in Immobilien investieren

Deutsche Gutachter sind sich laut Immobilien-Zeitung darüber einig, dass auf den Immobilienmärkten die Preise weiter steigen werden, Deutschland aber keine Preisblase drohe. Letztlich ist es natürlich nicht möglich, definitiv zu bestimmen, ob in Deutschland eine Immobilienblase entstehen wird oder nicht. Verlässlich kann dies leider erst im Nachhinein diagnostiziert werden, wenn die Preise deutlich gefallen sind. Ein möglicher drastischer Fall der Preise bereitet Investoren selbstverständlich Sorge und ist mit der Frage verbunden, ob sich ein Investment in Immobilien überhaupt noch lohnt. Immobilien gelten nach wie vor als konservative und vor allem langfristig sichere Anlageform. Inwiefern für Sie ein Investment auf dem deutschen Immobilienmarkt lohnenswert ist, hängt von zahlreichen individuellen Faktoren und natürlich dem Objekt selbst ab. Profitieren Sie daher von der Erfahrung unserer Immobilienexperten und nehmen Sie unverbindlich Kontakt auf. ESTADOR unterstützt Sie gerne mit fundiertem Fachwissen und Marktkenntnis bei Ihrer Entscheidungsfindung.

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