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Immobilienblase München

Ist eine Immobilienblase in Deutschland zu erwarten? Darüber sind sich die Experten nicht einig. Von einer Immobilienblase spricht man, wenn in einem relativ kurzen Zeitraum die Immobilienpreise massiv steigen. Immobilien gelten als überbewertet, wenn sich ihr Wert von der allgemeinen Einkommens- und Mietentwicklung abkoppelt. Infolgedessen kommt es zu einem Bau- und Kreditboom, auch weil Banken ihre Finanzierungskriterien abschwächen. Auswirkungen einer geplatzten Blase am Immobilienmarkt sind Kreditausfälle, Leerstände und aufgrund erzwungener Verkäufe ein starker Preisverfall bei Objekten. Unstrittig ist dagegen, wo in den vergangenen Jahren die höchsten Immobilienpreissteigerungen in Deutschland zu verzeichnen waren: in Frankfurt am Main, Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Köln, Berlin und Stuttgart. Zu den preisintensiven Standorten gehört ebenso München.

München global am teuersten

Die bayerische Landeshauptstadt zählt schon seit Jahren zu den teuersten deutschen Städten, wenn es um Immobilienpreise geht. Im Jahr 2019 hat sich das Problem jedoch noch einmal verschärft. Im jährlich veröffentlichten UBS Global Real Estate Bubble Index wurde München als die am meisten von einer Immobilienblase gefährdete Großstadt der Welt ausgewiesen, noch vor Toronto und Hongkong. Für die vom Schweizer Bankkonzern UBS in Auftrag gegebene Analyse wurden die Preise von Immobilien in 24 globalen Metropolen untersucht. München kam im UBS Bubble Index auf einen Wert von 2,01. Bereits ab 1,5 gilt der Markt als gefährdet.

Argumente für eine Immobilienblase in München

Eingang in die Studie der UBS fanden verschiedene Kennzahlen wie etwa das Verhältnis von Immobilienpreisen zum Einkommen und zur durchschnittlichen Miete sowie das Volumen der Immobilienkredite und der Umfang der Bautätigkeit. In München haben sich die realen inflationsbereinigten Preise für Wohnungen in den vergangenen 10 Jahren verdoppelt. Ferner erhöhten sich besonders an den ohnehin schon teuren Standorten die Quadratmeterpreise immer weiter. Die Stadt an der Isar ist bei diesen mit 9.500 Euro pro Quadratmeter im Mittel einsamer Spitzenreiter. Wohnungen sind schneller im Preis gestiegen als Häuser.
Einen Bauboom begünstigt haben natürlich die niedrigen Zinsen seit der großen Finanzkrise. Aufgrund der niedrigen Bauzinsen, die sich der Null immer weiter annäherten, wurden die monatlichen Kreditbelastungen selbst bei sehr hohen Objektpreisen für eine wachsende Käuferschicht tragbar.

Die Erhöhung der Immobiliennachfrage resultiert daraus, dass München Jahr für Jahr hochqualifizierte Leute anzieht und in der Vergangenheit zu wenige Wohnungen gebaut bzw. Luxussanierungen dem Wohnungsbau vorgezogen wurden. Das hat dazu geführt, dass auch die Mieten stark angestiegen sind. Im Durchschnitt um über 40 Prozent in der letzten Dekade, vor allem durch Neuvermietungen. Für kleinere Wohnungen wurden die höchsten Mieten verlangt. Diese lagen zum Teil bei über 25 Euro pro Quadratmeter. Auf dieser Grundlage müsste z. B. eine Dienstleistungsfachkraft für eine 60 Quadratmeter große Eigentumswohnung das Achtfache ihrer Gehaltseinkünfte aufbringen. Das entspricht einer Steigerung von über 60 Prozent gegenüber dem Mietniveau von 2009.

Betrachtet man den Münchner Immobilienmarkt im Detail, fällt die Differenzierung auf. Im Dezember 2019 wurden beispielsweise Eigentumswohnungen zwischen 5.000 und mehr als 10.000 Euro Kaufpreis pro Quadratmeter angeboten. Das gleiche trifft auf Häuser und Grundstücke zu. Es kommt vor allem auf deren Lage, Ausstattung und Alter an. Gleichzeitig verfestigt sich der Trend, dass zunehmend weniger Immobilien zum Verkauf bereitstehen, insbesondere Baugrundstücke und Wohnungen. Dieses kleinere Angebot trifft auf eine ungebrochen hohe Nachfrage. Daher genießen Anleger in München den Vorteil, dass sie u. a. durch den Zuzug nicht lange nach neuen Mietern suchen müssen. Ein Ende des Preisanstiegs ist laut Fachprognosen erst einmal nicht in Sicht. Im Gegenteil: In München werden die Kaufpreise nach Langfristprognosen bis 2030 neben Hannover am stärksten steigen. Allerdings wird sich das Tempo des Preisanstiegs deutlich verlangsamen.

Welche Argumente sprechen gegen eine Immobilienblase in München?

Die Darlehensvergabe der Banken in Deutschland ist im weltweiten Vergleich sehr konservativ. Die Kreditinstitute legen Wert auf eine gute Bonität ihrer Schuldner, deren Verschuldungsquote gering ist. Der langfristige Wert einer Immobilie bildet die Basis für die Beleihungswertermittlung der Kreditgeber und nicht ihr aktuell möglicherweise überhöhter Verkehrswert. Die Neubautätigkeit in München nimmt wieder zu, was sich langfristig auf die Preise auswirken wird. Gegen eine Spekulationsblase am Münchner Immobilienmarkt spricht ebenfalls, dass Investoren nicht wie an der Börse spekulieren und Objekte lediglich deshalb erwerben, um sie nach einiger Zeit mit Gewinn wieder zu veräußern. Dies ist ein gewichtiger Grund, weshalb in der Stadt keine größeren Leerstände zu verzeichnen sind.

Fazit

Während man für München die Wahrscheinlichkeit einer Immobilienblasenbildung als hoch einschätzen kann, besteht ein diesbezügliches flächendeckendes Risiko für Deutschland nicht. In kleineren Städten und im ländlichen Raum geben wegen des demografischen Wandels teilweise die Immobilienpreise sogar nach.
Selbstnutzer mit dem Wunsch nach Mietfreiheit im Alter müssen mehr denn je auf Lage und Größe einer Immobilie in München achten. Normalverdienern fällt es zunehmend schwerer, die stark überhitzten Preise und Mieten zu zahlen. Weil rentable Anlagealternativen fehlen, sind auch teure Münchner Immobilien weiterhin als Kapitalanlage gefragt. Wenngleich in den nächsten Jahren nicht mehr mit großen realen Immobilienpreissteigerungen zu rechnen ist, sprechen Bevölkerungs- und Wirtschaftswachstum für eine stabile Immobiliennachfrage und damit für ein langfristiges Investment.

Sie planen ein Investment in München? Dann nehmen Sie gerne unverbindlich Kontakt mit uns auf. Die Immobilien-Experten von ESTADOR kennen den Standort München und stehen Ihnen jederzeit kenntnisreich für Ihre Fragen zur Verfügung.

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