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In die Zukunft investieren – Die Entwicklung der Pflegeimmobilien

In Deutschland steigt der Altersdurchschnitt der Bevölkerung stetig. Während zahlreiche Medien und Politiker diesen Trend mit Argusaugen beobachten, bietet er gerade für Anleger viele interessante Chancen. Schließlich benötigen ältere und pflegebedürftige Menschen auch altersgerechte Wohnplätze. Pflegeimmobilien stellen demnach ein interessantes Investment dar, zumal sie Sicherheit und Rendite gleichermaßen miteinander verbinden.

Pflegeimmobilie mit geringer Grunderwerbsteuer in Bayern bei Landshut
Altdorf-Pfettrach
Wohneinheiten
40
Fläche
74,47 m²
Kaufpreis
235.761 €
Pflege

Mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft vonnöten

Immer wieder wird es durch neue Studien und Untersuchungen zur demografischen Entwicklung verdeutlicht und untermauert: Der Anteil der älteren Bevölkerung an der Gesamtbevölkerung wird immer größer. Der Bericht zur Lage älterer Generationen, der von der Sachverständigenkommission im Auftrag der Bundesregierung erstellt wurde, geht für das Jahr 2020 von 5,1 Millionen Frauen und Männern dieser Altersgruppe aus. Mit fast 8 Millionen Bürgerinnen und Bürgern und demnach ungefähr 11 Prozent der bundesdeutschen Gesamtbevölkerung wird für das Jahr 2050 gerechnet. In diese Statistik fallen in erster Linie die hochbetagten Personen mit einem Lebensalter ab 80 Jahren. Das zunehmende Lebensalter hat aber auch Auswirkungen auf den Gesundheitszustand dieser Menschen. Denn in den meisten Fällen geht das höhere Alter mit einem Kräfteverfall sowie chronischen Erkrankungen und einer hieraus resultierenden dauerhaften Pflegebedürftigkeit einher. Etwa 3 Mio. Pflegebedürftige werden bis Mitte 2020 und doppelt so viele bis zum Jahre 2050 erwartet. Diese Personengruppe ist auf eine professionelle Unterstützung und Hilfe im Alltag angewiesen. Eine Hilfe, die zumeist lediglich ein Pflegeheim sicherstellen kann. Doch genau hierin liegt ein Problem, dass die Politik vor große Herausforderungen stellt. Schließlich sind in den kommenden Jahren viel mehr Pflegeimmobilien für eine alternde Gesellschaft erforderlich.

Pflegezentrum in Bayreuth mit 4 % Rendite
Bayreuth
Wohneinheiten
75
Flächen
44,37 - 58,22 m²
Kaufpreise
159.180 - 208.880 €
Pflege

Entwicklung Pflegeimmobilien – Kapazitäten nahezu ausgeschöpft

Alle derzeitigen und zukünftigen Pflegebedürftigen sind auf eine adäquate Unterkunft angewiesen. Wahlweise finden sie diese in einer eigenen oder gemieteten Pflegeimmobilie. Wichtig hierbei ist, dass die Einrichtung die Erfordernisse und Bedürfnisse ihrer Bewohner bestmöglich erfüllt. Längst ist es jedoch kein Geheimnis mehr, dass der bundesweite Aufholbedarf an Pflegeimmobilien erschreckend groß ist. Experten gehen davon aus, dass bis zum Jahr 2020 etwa 2.000 neue Pflegeheime fehlen werden. Das Institute for Health Care Business (hcb) sowie die Rheinisch-Westfälische Wirtschaftsforschung (RWI) – auch Accenture genannt – errechnete in ihrem “Pflegeheim Rating Report 2013″, dass bis zum Jahre 2030 in Pflegeimmobilien zusätzlich 371.000 stationäre Pflegeplätze benötigt werden. Laut Angaben des Statistischen Bundesamtes und dem Analysehaus der Deutschen Bank (DB Research), sind bereits heute knapp 90 Prozent der Pflegeheime ausgelastet. Bis 2050 müsste sich die Zahl an Pflegeheimen nach Ansicht der Analysten fast vervierfachen. Sorge bereitet den Betreibern bei der Entwicklung Pflegeimmobilien allerdings nicht nur das geringe Angebot an Pflegeplätzen. Nicht wenige Pflegeeinrichtungen sind in die Jahre gekommen und nicht mehr zeitgemäß, weshalb sie sukzessive saniert und gegebenenfalls erweitert werden müssen. Unter dem Strich wird sich ein deutlicher Nachfrageüberhang in den kommenden Jahren nicht vermeiden lassen. Die Tatsache, dass das Angebot mit der Nachfrage kaum Schritt halten wird, macht eine Investition in Pflegeimmobilien ganz besonders interessant. Anlageexperten sind der festen Überzeugung, dass Pflegeimmobilien der Wachstumsmarkt Nr. 1 in Deutschland sein werden.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Flächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Pflegeimmobilie mit Vorteilen gegenüber klassischer Wohnimmobilie

Im Allgemeinen sind Immobilien weitgehend unabhängig vom Konjunkturverlauf. Auf eine Pflegeimmobilie trifft diese Feststellung ganz besonders zu. Denn diese sind von der gesamtwirtschaftlichen Situation losgekoppelt und werden in keiner Weise von Börsencrashs oder Wirtschaftskrisen tangiert. Die Belegung einer Pflegeeinrichtung ist sichergestellt, da immer gealtert wird und die Pflegebedürftigen schlichtweg auf die Unterstützung des Pflegepersonals angewiesen sind. Diese Konjunkturunabhängigkeit ist für Investoren und Kapitalanleger gleichbedeutend mit Sicherheit, Gewinn sowie Rendite. Deutlich attraktiver ist eine Pflegeimmobilie als Alternative zu einem gewöhnlichen Mietobjekt jedoch auch aus anderen Gründen.

Renditestarkes Seniorenzentrum Höpfingen bei Würzburg
Höpfingen
Wohneinheiten
75
Flächen
55,00 - 72,51 m²
Kaufpreise
175.063 - 208.009 €
Pflege

Risiken bei einer Kapitalanlage in Wohnimmobilien

Bei der Kapitalanlage in eine Wohnimmobilie kann es vorkommen, dass zeitliche wie auch finanzielle Faktoren außer Acht gelassen werden, die ein Investment am Immobilienmarkt mit sich bringt. Neben dem Kaufpreis sind noch drei wichtige Faktoren für den Erwerb einer Immobilie ausschlaggebend: Lage, Lage, Lage. Eine sichere Rendite kann der Anleger demnach nur bei einem guten Standort generieren. Ist der Standort schlecht gewählt, bleibt für Anleger der Wunsch nach hohen Renditen nur ein Traum.

Unzuverlässige Mieter kosten Rendite

Doch genau der Faktor Lage birgt nicht zuletzt aufgrund der aktuellen Marktsituation das zusätzliche Risiko eines Mietleerstandes, da sich viele Mieter den Mietzins in gehobenen Lagen nicht mehr leisten können. Es beginnt die aufwendige Suche nach neuen Mietern. Erweisen sich diese nachträglich als unzuverlässige Zahler, bleibt der Vermieter auf seinen Mietforderungen sitzen – eine Garantie für Mietzahlungen gibt es nämlich auch bei Kunden mit vermeintlich guter Bonität nicht.

Instandhaltungsmaßnahmen können hohe Kosten verursachen

Darüber hinaus können sich Baumängel und damit verbundene Renovierungsarbeiten und Instandsetzungskosten erheblich auf die Renditehöhe auswirken. Schließlich ist der Eigentümer der Immobilie nicht nur für die äußere Instandsetzung verantwortlich, zumal die Kosten für die innere Instandsetzung ebenso beim Anleger verbleiben. In solchen Fällen muss sich der Anleger somit ständig mit seiner Immobilie auseinandersetzen – von der Auswahl der Mieter, über die Veranlassung von Reparaturen bis hin zur Überprüfung der Mieteinnahmen.

Auch ein Neubau bietet keine vollkommene Sicherheit

Selbst wer in den Bau eines Eigenheims investiert, sieht sich Gefahren ausgesetzt. Was passiert, wenn der Bauträger Insolvenz anmeldet? Oder wenn gepfuscht wird? Und wie sieht es aus, wenn die Kosten deutlich höher als geplant ausfallen? Letztendlich ist auch beim Eigenheim der Faktor Lage entscheidend, wobei leider gerade bei einem Neubau niemand die Wertsteigerung einer Lage voraussehen kann.

Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Flächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Vorteile bei der Kapitalanlage in eine Pflegeimmobilie

Mit einer Pflegeimmobilie löst sich die Mehrheit dieser Nachteile in Luft auf. Konkret punktet ein Investment in diese Sozialeinrichtung mit folgenden Argumenten:

Nur ein Mietvertrag

Der Anleger erwirbt wie auch bei einer klassischen Eigentumswohnung ein grundbuchabgesichertes Teileigentum – jedoch zu deutlich komfortableren Bedingungen. Denn der Gesamtpachtvertrag wird lediglich mit einem Mieter (dem gewerblichen Pflegeheimbetreiber) für alle Wohnungen abgeschlossen und nicht in Form vieler direkter Einzelmietverträge zwischen Eigentümer und Mieter. Hierdurch ist es möglich, mit dem Betreiber sogleich einen Mietvertrag über eine Laufzeit von 20 oder mehr Jahren zu vereinbaren. Aufgrund vorherrschender Mieterschutzgesetzgebung ist dies bei herkömmlicher Wohnraumvermietung untersagt. In der Regel wird der Mietvertrag bei einer Pflegeimmobilie zudem auch bequem zwei weitere Male für 5 Jahre verlängert. Ein weiterer Vorteil: Gewerbliche Mietverträge sind zumeist indexiert, weshalb sie sich angepasst an die Inflationsrate automatisch erhöhen.

Anleger muss sich um Vermietung nicht kümmern

Ein weiterer positiver Aspekt ist die Tatsache, dass sich der Anleger nicht selbst um die Heimbewohner kümmern muss. Lästige Vermietungsarbeiten übernimmt der Betreiber vollumfänglich. Sollte ein Appartement wider Erwarten leer stehen, so geht dies zu Lasten des Betreibers, der anstelle eines Bewohners die Miete an den Anleger entrichten muss. Diesen Umstand kalkulieren die Betreiber jedoch in aller Regel bereits mit.

Gute Lage zumeist sichergestellt

Im Gegensatz zur klassischen Wohnimmobilie, prüfen gleich mehrere Stellen, ob der Standort der Pflegeimmobilie ideal ist. Anleger können sicher davon ausgehen, dass der Staat und eine Bank alles Erdenkliche unternehmen werden, um mit dem Bau der Immobilie keine Verluste zu erzielen. Die vielen Prüfungen erhöhen somit die Sicherheit des Investments und sorgen so für eine langfristige Wertsteigerung der Immobilie. Vor versteckten Baukosten wird der Anleger ferner durch regelmäßige Überprüfungen des TÜVs geschützt. Weil Neubauten zudem oft nach der Niedrigbauweise umgesetzt werden, sichert sich der Investor auch interessante Fördergelder der staatlichen KfW-Bank.

Anschaffungskosten vergleichsweise niedrig

Im Vergleich zum Bau eines Eigenheims fallen der Grundstückspreis sowie die damit verbundenen Kosten für Grundbucheintrag und Notar weg. Je nach Betreiber und Standort sind so Renditen von insgesamt durchschnittlich 4,5 bis 5,5 Prozent durchaus möglich.

Mietabsicherung durch das Sozialamt

Bei einer Pflegeimmobilie ist der Anleger auch nicht auf eine gute Bonität des Heimbewohners angewiesen. Was geschieht für den Fall, dass der Betreiber plötzlich Insolvenz anmelden muss? Hier spielt die Gesetzeslage dem Anleger in die Karten. Im Pflegeheim bezahlt der Bewohner dem Betreiber ein monatliches Heimgeld. Meldet der Betreiber Privatinsolvenz an, so haften zunächst die Angehörigen ersten Grades und in zweiter Linie das Sozialamt für den Bewohner. Deshalb kann bei einer guten Auslastung des Pflegeheims fast von einer hundertprozentigen Mietsicherheit ausgegangen werden.

Betreiber überwiegend für Instandsetzung verantwortlich

Schönheitsreparaturen sowie Instandsetzungsarbeiten, die im Inneren der Immobilie erfolgen, gehen auf die Rechnung des Betreibers. Dieser Umstand macht sich äußerst positiv bei der Rendite bemerkbar. Der Anleger muss lediglich für die äußere Instandsetzung (z.B. Dachsanierung) aufkommen. Bei einigen kundenfreundlichen Anlagekonzepten wird die Immobilie durch den Bauträger auf eigene Rechnung schlüsselfertig erstellt. So bezahlt der Anleger den Kaufpreis und erspart sich Bauzeitzinsen und auch das Fertigstellungsrisiko wird dadurch umgangen.

Bevorzugtes Belegungsrecht im Pflegefall

Dieses soziale Investment geht für den Anleger zudem oftmals mit einem bevorzugten Belegungsrecht einher. Gerade in Anbetracht des großen Mangels an Pflegeplätzen gewinnt dieser Umstand an erheblicher Bedeutung. Nicht selten gilt dieses Recht auch für nahestehende Angehörige.

Steuerlicher Umgang

Auch von einer Sonder-AfA für Außenanlagen und Inventar (ca. 10 Prozent des Kaufpreises) profitiert der Investor einer Pflegeimmobilie. Ferner ist eine Abschreibung des Gebäudes über 50 Jahre in Höhe von jährlich 2 Prozent möglich.

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