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Tulpenhof in Mariental – Denkmalimmobilie mit Steuersparmöglichkeit

Tulpenhof in Mariental – Denkmalimmobilie mit Steuersparmöglichkeit

Das 1937 gebaute und heute unter Denkmalschutz stehende Kasernengelände des ehemaligen Fliegerhorstes in Mariental wird saniert. Im ersten Bauabschnitt „Tulpenhof“ entstehen hier 51 Eigentumswohnungen mit Wohnflächen zwischen ca. 43 und 138 m². Das Haus besteht momentan aus Kellergeschoss, Erdgeschoss und einem Obergeschoss. Das Dachgeschoss ist zum Ausbau vorgesehen.

Weitere Bauabschnitte folgen mit dem „Rosenhof“, dem „Nelkenhof“ und dem „Dahlienplatz“. Das Grundstück umfasst insgesamt ca. 47.000 m² und ist voll erschlossen.

Die Gebäude werden nach den Auflagen des Denkmalschutzes umfassend saniert. Die Rohbausubstanz befindet sich allgemein in einem guten Zustand. Die Außenwände bestehen aus Ziegelmauerwerk mit Außenputz, der nach Möglichkeit erhalten, ergänzt oder entfernt und neu erstellt wird. Die Steinstufen der Treppenhäuser und die originalen Handläufe aus Holz werden aufgearbeitet, genauso wie die hervorragend erhaltenen gefliesten Wandbereiche. Elektronische Türöffner, eine Videosprechanlage und eine zeitgemäße und stilvolle Beleuchtung in den Hausfluren und Treppenhäusern sorgen für Komfort.

Die alten Fenster werden durch neue Holzfenster und Fenstertüren mit Zweischeibenisolierverglasung und entsprechender Schalldämmung in der Optik der historischen Fensterteilung ersetzt. Die neuen Wohnungseingangstüren sind einbruchhemmend mit Dreifachverriegelung, Sicherheitsbeschlägen und Sicherheitszylinder. Sowohl die Außenfensterbänke als auch die Hauseingangstüren aller Treppenhäuser werden aufgearbeitet und nach historischem Vorbild neu hergestellt.

Die Badezimmer erhalten bodengleiche Duschen oder Körperformbadewannen mit passenden Armaturen, einen Waschtisch aus Kristallporzellan sowie WC-Sitzgarnituren mit wandintegriertem Spülkasten. Für jede Wohnung ist ein Waschmaschinenstellplatz mit einzeln abgesicherter Steckdose vorgesehen. Die Elektroinstallationen werden komplett neu ausgeführt. Jede Wohnung erhält eine Dachterrasse oder einen Balkon.

Die Lage

Mariental liegt im Naturpark Elm-Lappwald im Landkreis Helmstedt in Niedersachsen und ist eine sehr grüne und ruhige Gemeinde. Die Waldflächen in der Umgebung bieten viele Möglichkeiten zur Erholung, Freizeitgestaltung und für Naturerlebnisse. Mehrere Restaurants, Hotels, Einkaufsmöglichkeiten und Ärzte sind in wenigen Fahrminuten erreichbar. Öffentliche Verkehrsmittel und die 2 km entfernte Bundesautobahn A2 garantieren eine schnelle und bequeme Anbindung.

Die Region um Mariental wird wirtschaftlich durch die Entwicklung des Volkswagenwerkes in Wolfsburg geprägt. Die kreisfreie Stadt bietet 120.000 Arbeitsplätze. 74.000 davon gehören Pendlern, die jeden Tag in die Stadt und wieder hinaus fahren. Das Bruttoinlandsprodukt pro Kopf ist in Wolfsburg so hoch wie in keiner anderen deutschen Stadt. Die fünftgrößte Stadt Niedersachsens ist nur 26 km von Mariental entfernt und mit dem Auto in 25 Minuten erreichbar.

Gute Gründe für Kapitalanleger

Aufgrund der guten Lage eignet sich die Denkmalimmobilie „Tulpenhof“ hervorragend für Kapitalanleger, denn nur in Mariental ist alles Gute beisammen!

Oebisfelde z.B. bietet mit 1.291 Euro/m² den geringsten Kaufpreis der Region, eine gute Auto- und Nahverkehrsanbindung an Wolfsburg, nur die nächste Autobahnauffahrt ist 20 km entfernt. Süpplingenburg, Rennau und Bahrdorf liegen mit 1.379 bis 1.452 Euro/m² im Mittelfeld der regionalen Verkaufspreise. Pendler die nicht mit dem Auto nach Wolfsburg fahren möchten, sind von hier aus allerdings über 1,5 Stunden pro Strecke unterwegs. Königslutter hat eine gute Verkehrsanbindung sowohl mit dem Auto als auch mit der Bahn, hier zahlen Kapitalanleger aber bereits 1.931 Euro/m². Wolfsburg als kreisfreie Stadt mit dem größten Arbeitgeber der Region liegt bei den Kaufpreisen für Neubauwohnungen noch etwas höher bei 2.415 Euro/m².

In Mariental hingegen liegen die Kaufpreise für Neubauwohnungen bei durchschnittlich 1.475 Euro/m². Mit dem Auto ist Wolfsburg von hier aus in nur 25 min erreichbar und mit dem Nahverkehr dauert es eine knappe Stunde. Die nur 2 km entfernte Autobahnauffahrt zur A2, einer der wichtigsten Autobahnen in Deutschland, rundet die vorteilhafte Lage noch ab.

Als Kapitalanleger der Denkmalimmobilie „Tulpenhof“ profitieren Sie aber nicht nur von der Lage. Bei dem Objekt handelt sich um ein Sanierungsobjekt, bei dem die Sanierungskosten als erhöhte Abschreibung geltend gemacht werden können (§ 7i). Der Kaufpreis beträgt 1.790 Euro/m². Davon sind 80 % Sanierungskosten. Das bedeutet für Sie als Kapitalanleger, dass Sie 1.575 €/m² über 12 Jahre steuerlich geltend machen können. In den ersten acht Jahren je 9 % und in den folgenden vier Jahren jeweils 7 %.

Was heißt das konkret an einem Beispiel:

Ein Kapitalanleger als Einzelperson mit einem zu versteuernden Einkommen von durchschnittlich 80.000 Euro kauft eine Wohnung mit 101,02 m² im „Tulpenhof“. Die Wohnung kostet bei einem Quadratmeterpreis von 1.790 Euro insgesamt 180.825,80 €. Die Sanierungskosten betragen 159.126,70 €. Bei einem Einsatz von 50.000 Euro als Eigenkapital profitiert der Kapitalanleger in den ersten zwölf Jahren von einer Steuerersparnis von ca. 64.000 €.

Das bedeutet, dass der Kapitalanleger für diese Wohnung bei marktüblichen Finanzierungskonditionen nur ca. 1.156 Euro/m² zahlt. Damit liegt er weit unter dem Durchschnitt der Kaufpreise für Neubauwohnungen in der Region und nur ein wenig über den Kaufpreisen für eine Bestandswohnung. Diese liegen in Mariental im Schnitt bei 1.135 Euro/m². In diesem Beispiel liegen die Bruttomietrendite bei 4,36 % und die Eigenkapitalrendite bei 11,82 %.
(unverbindliches Berechnungsbeispiel)

Und damit noch nicht genug: Das ehemalige Kasernengebäude wird nach KfW-Standard saniert. Dazu kann ein günstiger KfW-Förderkredit bis zu 100.000 € beantragt werden. Außerdem hält das KfW-Programm 151 einen Tilgungszuschuss bereit.

Alle Vorteile auf einen Blick:

  • Hervorragende Lage: grün und ruhig mit guter Verkehrsanbindung
  • Hauptarbeitgeber der Region mit Auto und öffentlichem Nahverkehr sehr gut erreichbar
  • 51 komfortable und gut vermietbare Wohnungen zwischen ca. 43 und 13 m²
  • Nettokaltmiete/m²: 6,50 Euro monatlich
  • KfW-Förderung
  • Sanierungskosten im Sinne des §7i EStG zu 100 % abschreibbar
  • Brutto-Mietrendite von 4,36 %