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Bauträger, Initiator oder Betreiber – Wer baut eine Pflegeimmobilie?

Drei Begriffe tauchen regelmäßig auf, wenn vom Pflegeimmobilien bauen die Rede ist: Bauträger, Initiator und Betreiber. Jeder dieser Begriffe gehört zwar zum Standardrepertoire des Bereichs, aus dem er entstammt, in den Bezeichnungen treffen aber drei sehr unterschiedliche Fachbereiche zusammen: das Finanzwesen, das Bauwesen und eine Betriebswirtschaft mit sozialer Ausprägung. Meist sind daher mindestens ein oder zwei dieser Begriffe nicht genug bekannt, um die Zusammenhänge beim Bau von Pflegeimmobilien zu verstehen. Dieser Text stellt daher den Initiator von Pflegeimmobilien, den Pflegeimmobilien Bauträger und den Betreiber von Pflegeimmobilien im Einzelnen vor.

Pflegezentrum in Bayreuth mit 4 % Rendite
Bayreuth
Wohneinheiten
75
Flächen
44,37 - 58,22 m²
Kaufpreise
159.180 - 208.880 €
Pflege

Was ist ein Initiator von Pflegeimmobilien

Die Bezeichnung Initiator ist über das Französische aus dem lateinischen Wort “initium” entlehnt, das in der deutschen Übersetzung “Anfang” heißt. Es liegt daher nahe anzunehmen, dass der Initiator den ersten Schritt beim Bau von Pflegeimmobilien unternimmt. Selbst wenn diese Vermutung im Einzelfall zutrifft, leitet sich die Bezeichnung Initiator nicht von der Funktion in Bezug auf die Projektplanung beim Neubau von Pflegeimmobilien ab. Es handelt sich vielmehr um einen Begriff aus der Finanzwirtschaft, genauer gesagt dem Bereich der geschlossenen Fonds.

Der Hinweis auf den Ursprung des Begriffs Initiator in Bezug auf Pflegeimmobilien führt auch auf die zentrale Funktion des Initiators bei der Entwicklung neuer Pflegeprojekte. Er sichert die Finanzierung des Projekts, führt die weiteren an der Projektentwicklung beteiligten Parteien zusammen und gründet auch die Projektgesellschaft, die nach Abschluss der Planungsphase den weiteren Projektfortschritt leitet. Der Initiator ist zudem auch als letzte Instanz für die Verwaltung der fertig gestellten Pflegeimmobilie verantwortlich. Die konkreteren Aufgaben bei der Realisierung neuer Pflegeimmobilien überträgt er aber anderen Funktionsträgern. Zunächst wickelt der Bauträger die Baumaßnahmen bis zur Übergabe des fertigen Gebäudes an den Pflegeimmobilien Betreiber ab. Anschließend ist dieser für die Nutzung der gesamten Anlage zuständig.

Alle drei Funktionen, Initiator, Bauträger und Betreiber, müssen aber nicht unbedingt von unterschiedlichen Unternehmen ausgeübt werden. Häufig in einer Hand vereint sind die Rollen Pflegeimmobilien Bauträger und Initiator. Pflegeimmobilien unterscheiden sich in dieser Hinsicht nicht von anderen großen Bauvorhaben, deren Finanzierung mit Hilfe von Immobilienfonds realisiert wird. Diese Finanzierungsart ist typisch für Pflegeimmobilien, auch wenn das für den Außenstehenden nicht unbedingt direkt ersichtlich ist. Ein Grund hierfür ist vor allem, dass der Initiator eine Projektgesellschaft gründet, die auch den Verkauf der einzelnen Wohneinheiten durchführt, die in der neu gebauten Pflegeimmobilie entstehen. Er tritt also gegenüber einem Privatinvestor, der ein Pflegeappartement kauft, nicht unmittelbar als Ansprechpartner auf.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Flächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Welche Aufgaben erfüllt der Pflegeimmobilien Bauträger?

Während ein Initiator Pflegeimmobilien über die gesamte Projektlaufzeit betreut, ist der Bauträger nur in einem bestimmten Abschnitt der Projektentwicklung involviert. Dieser beginnt mit der Bauplanung und endet mit der Übergabe des als mängelfrei festgestellten Bauwerks. Der Bauträger führt selbst aber keine Baumaßnahmen durch. Die Funktion des Bauträgers muss daher auch nicht unbedingt ein Unternehmen der Bauwirtschaft ausüben. Aus diesem Grund ist auch die Kombination der Aufgaben des Bauträgers und des Initiators in der Hand eines Unternehmens bei Pflegeimmobilien nicht selten. Im Gegensatz dazu gibt es deutlich größere Unterschiede zwischen den Anforderungen an Bauträger und Initiator einerseits und Pflegeimmobilien Betreiber andererseits.

Der Bauträger hat beim Bau von Pflegeimmobilien ausschließlich führende und leitende Aufgaben zu erfüllen. Er plant die Bauarbeiten, koordiniert und kontrolliert die Unternehmen, die für die einzelnen Gewerke zuständig sind. Dadurch ist er der Ansprechpartner für alle Fragen im Zusammenhang mit der Errichtung der Pflegeimmobilie. Wer schon einmal ein eigenes Haus gebaut hat, weiß wie schwierig sich die Abstimmung der Arbeiten verschiedener Handwerker gestalten kann. Als zentrale Instanz für die Koordinierung und Überwachung der Bautätigkeit ist der Bauträger daher ein wichtiges Element für die Sicherung einer hohen Qualität bei der Bauausführung sowie dem Vermeiden beziehungsweise Erkennen und Beseitigen von Baumängeln.

Eine Besonderheit der Rolle des Bauträgers ist, dass er zwar ein Gebäude auf eigenem Grund errichtet, aber nicht in der Absicht, es selbst zu nutzen. Der Bauträger bleibt im Allgemeinen auch nicht Eigentümer der von ihm errichteten Pflegeimmobilie. Seine Aufgabe ist es, die physischen Grundlagen für den Betrieb einer neuen Pflegeeinrichtung zu schaffen. Danach zieht er sich aus dem Projekt zurück und beginnt gegebenenfalls mit einem neuen. Der Pflegeimmobilien Bauträger hat daher im Wesentlichen nur so lange ein finanzielles Risiko zu tragen, wie die zu errichtenden Einheiten noch nicht verkauft sind und Bautätigkeit noch nicht abgeschlossen ist.

Renditestarkes Seniorenzentrum Höpfingen bei Würzburg
Höpfingen
Wohneinheiten
75
Flächen
55,00 - 72,51 m²
Kaufpreise
175.063 - 208.009 €
Pflege

Welche Rolle spielt der Pflegeimmobilien Betreiber beim Bau?

Ein Betreiber von Pflegeimmobilien hat von allen drei hier genannten Gruppen am wenigsten mit dem Bau der Anlage zu tun, befasst sich aber am unmittelbarsten mit dem fertig errichteten Bauwerk. In der Regel ist er daher auch schon am Bau der Pflegeimmobilie beteiligt. Die Bauplanung und -leitung liegt zwar in der Hand des Bauträgers, aber der zukünftige Pflegeimmobilien Betreiber wird üblicherweise schon frühzeitig in die Projektentwicklung einbezogen. Dadurch hat er die Möglichkeit, auf die Bauplanung Einfluss zu nehmen, um dadurch später einen optimalen Betrieb der Einrichtung sicherstellen zu können. Durch eine optimierte Gestaltung des Bauwerks ist es dem Betreiber unter anderem möglich, beim Betrieb Kosten einzusparen. Der Pflegeimmobilien Betreiber ist am besten in der Lage, die hierfür nötigen Maßnahmen abzuschätzen, da er als einzige der drei am Bau von Pflegeimmobilien beteiligten Parteien direkt mit dem täglichen Betrieb befasst ist.

Betreiber von Pflegeimmobilien kommen aus verschiedenen Bereichen. Historisch gehörte die Pflege zu den Aufgaben von kirchlichen Orden, wie den Johannitern oder Maltesern oder der evangelischen Diakonie. Im 20. Jahrhundert kamen säkulare Organisationen wie das Rote Kreuz und die Arbeiterwohlfahrt hinzu. In neuerer Zeit werden Pflegeeinrichtungen auch von kommunalen und freien gemeinnützigen Trägern betrieben. Aufgrund des steigenden Bedarfs engagieren sich im 21. Jahrhundert auch privatwirtschaftliche Organisationen wie börsennotierten Unternehmen als Pflegeimmobilien Betreiber. In den meisten Fällen gibt es eine Gemeinsamkeit bei diesen sehr unterschiedlichen Organisationen. In der Regel sind es große Institutionen, die mehr als nur eine Pflegeeinrichtung betreiben. Diese Eigenschaft beschränkt einerseits das Risiko, da der Betreiber nicht nur von der Wirtschaftlichkeit einer einzigen Pflegeeinrichtung abhängt. Andererseits lassen sich in einem solchen Umfeld Synergieeffekte nutzen und Erfahrungen aus dem Betrieb der einzelnen Einrichtungen verknüpfen. So können Pflegeheim Betreiber Einsparungen erzielen und damit dem stetigen Anstieg der Pflegekosten entgegenwirken.

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