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Waldemar Wiora
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Geld sichern – Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Die Investition in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage entspricht in den Grundzügen der Investition in eine Eigentumswohnung. Im Gegensatz zu einer Eigentumswohnung befindet sich die gekaufte Pflegeimmobilie in einem privaten oder staatlichen Pflegeheim und wird dort vom Betreiber der Pflegeimmobilie weiter vermietet. Welche Rahmenbedingungen und Merkmale kennzeichnen die Pflegeimmobilie als Kapitalanlage und welche Vorteile bietet die Investition in die Pflegeimmobilien Kapitalanlage?

Pflegeappartements und betreute Wohnungen im Pflegezentrum Unterammergau
Unterammergau
Wohneinheiten
116
Wohnflächen
44,26 - 154,79 m²
Kaufpreise
142.104 - 497.581 €
Pflege

Kapitalanlage: In Pflegeimmobilien investieren – eine Chance

Bereits heute fehlen Pflegeplätze im sechsstelligen Bereich, und es ist aufgrund der kommenden geburtenstarken Jahrgänge absehbar, dass dieser Markt und der Bedarf an Pflegeimmobilien in den nächsten Jahrzehnten stark wachsen werden. Aktuell gibt es lange Wartelisten, da die Nachfrage bezüglich Pflegeimmobilien größer ist als die vorhandenen Plätze. Aus diesen Gründen ist die Investition in eine Pflegeimmobilien Kapitalanlage eine Chance. Dies gilt umso mehr, da die aktuelle Zinspolitik auf niedrigem Niveau ist. Das betrifft nicht nur die Baufinanzierung auf der einen, der positiven Seite, sondern auch verschiedene Geldanlagen für die Altersvorsorge, die aufgrund des niedrigen Zinsniveaus keine hohen Renditen ermöglichen. Hinzu kommt das Inflationsrisiko, wodurch Geldanlagen stetig an Wert einbüßen. Das bedeutet, dass langfristig der Sachwert den Geldwert schlägt. Gerade Pflegeimmobilien bieten aufgrund der hoch bleibenden Nachfrage einen stabilen Werterhalt. Die Investition in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist eine Win-Win-Situation. Während der Investor sich durch die Schaffung von Pflegeplätzen sozial engagiert und intelligent investiert, erwirbt der Anleger eine Immobilie, die ihm laufende Erträge einbringt, ohne dass er sich um die Pflegeimmobilie kümmern muss, denn das obliegt dem Betreiber. Der Erwerber einer Pflegeimmobilie hat obendrein später die Option, die Pflegeimmobilie selbst zu beziehen und sich so im Alter einen sicheren Platz im Bereich der Pflege zu sichern.

Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Wohnflächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Gute Gründe für ein Investment in Pflegeimmobilien Kapitalanlage

Es gibt gute Gründe, sich für eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage zu entscheiden. Dabei ist es wichtig, sich vorab über die Rahmenbedingungen zu informieren, um eine ausgewogene Entscheidung treffen zu können.

VERKAUFT
Betreute Wohnungen im Wohnpark Georgenberg in Goslar
Goslar
Wohneinheiten
69
Wohnflächen
69,66 - 202,64 m²
Kaufpreise
94.008 - 273.460 €
Pflege

Die örtlichen Rahmenbedingungen einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage

Der Wert einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage wird nicht allein vom Sachwert an sich bestimmt. Darüber hinaus gibt es werterhaltende und wertsteigernde Faktoren, zu denen auch die Standortfaktoren gehören, die über den zukunftssicheren Wert einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage entscheiden. Zu den wichtigsten Standortfaktoren gehören

  • zentrale Lage einer Pflegeimmobilie,
  • gute Anbindung an öffentliche Verkehrsmittel,
  • die sozialen Strukturen, die die Pflegeimmobilie umgeben,
  • gute Infrastruktur , also gute Einkaufsmöglichkeiten, kulturelle Angebote, ein gutes Angebot an Ärzten unterschiedlicher Fachrichtungen, ausreichend Grünflächen für die Naherholung, verkehrsberuhigte Zonen, gastronomische Angebote wie Cafés sowie eine geringe Lärm- oder Immissionsbelästigung.

Grundsätzlich haben alle an dem Erwerb, der Organisation und Verwaltung beteiligten Unternehmen und Personen, das gilt für Investoren, Teilinvestoren, Verwalter und Betreiber gleichermaßen, naturgemäß ein großes wirtschaftliches Interesse am Erfolg und an der Rentabilität einer Pflegeimmobilie. Deshalb findet regelmäßig eine Vorabprüfung des Standortes einer Pflegeimmobilie statt, die die Standortfaktoren prüft. Im Rahmen von Gutachten werden unter anderem der tatsächliche und vor allem langfristige Bedarf an Pflegeplätzen und eine anhaltend hohe Belegungsrate am jeweiligen Standort unter die Lupe genommen. Nur wenn alle Kriterien erfüllt sind, ist die Investition für alle Beteiligten lohnenswert und sinnvoll. Wegen dieser extrem ausgeprägten Standortanalyse ist das Risiko eines Überangebotes an Pflegeplätzen gering.

Die Pflegeimmobilien Kapitalanlage hat gegenüber dem Investment in andere gewerbliche und private Immobilien den Vorteil, dass sie aufgrund der gehobenen Bauqualität und Ausstattung mehr Zukunftssicherheit bietet. Darüber hinaus unterliegt die Ausstattung von Pflegeimmobilien bestimmten gesetzlichen Anforderungen, sodass die vorgegebenen Qualitätsstandards eingehalten werden müssen und eine wertsteigernde Wirkung entfalten.

Pflegeappartements im Seniorenzentrum im Brühl
Aldingen
Wohneinheiten
44
Wohnflächen
58,01 - 76,77 m²
Kaufpreise
140.382 - 160.065 €
Pflege

Die vertraglichen Rahmenbedingungen von Pflegeimmobilien

Bei einer Pflegeimmobilie handelt es sich dem Grunde nach um eine Eigentumswohnung mit der Besonderheit, dass sie sich in einem staatlichen oder privaten Pflegeheim befindet. Wie bei allen anderen Wohnungskäufen auch werden die Eigentumsverhältnisse in das Grundbuch eingetragen, sodass derjenige, der in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage investiert, dieselben Eigentümerrechte wie ein Wohnungs- oder Hauseigentümer genießt. Das heißt, er kann die Pflegeimmobilie verkaufen, verschenken, vererben oder auch mit einer Hypothek beleihen.

Allerdings gibt es Unterschiede in Bezug auf die rechtlichen Verhältnisse zwischen den Beteiligten, die sich für den Erwerber einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage überaus vorteilhaft auswirken. Der Eigentümer einer Pflegeimmobilie schließt mit dem Betreiber des Pflegezentrums keinen Mietvertrag, sondern einen Pachtvertrag. Der Mietvertrag wird stattdessen zwischen dem Betreiber der Pflegeimmobilie und dem jeweiligen Mieter unterzeichnet. Das hat den Vorteil, dass der Eigentümer der Pflegeimmobilien Kapitalanlage auch dann die Pacht erhält, wenn das Pflegeappartement nicht vermietet sein sollte. Dann erleidet der Betreiber der Pflegeimmobilie einen finanziellen Verlust durch Mietausfall, nicht jedoch der Eigentümer des Pflegeappartements.

18 Pflegeappartements im Seniorenzentrum am Backhausplatz in Aßlar
Aßlar
Wohneinheiten
18
Wohnflächen
707,82 m²
Kaufpreise
2.000.000 €
Pflege

Die finanziellen und organisatorischen Rahmenbedingungen einer Pflegeimmobilie

Der Pachtvertrag wird regelmäßig über einen Zeitraum von mindestens zwanzig Jahren bis dreißig Jahre plus Verlängerungsoption geschlossen. Wie bereits ausgeführt wurde, besteht aufgrund des mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie geschlossenen Pachtvertrages keine Gefahr des Mietausfalls. Auf der Grundlage des Pachtvertrages ergeben sich weitere Vorteile für den Eigentümer der Pflegeimmobilie als Kapitalanlage. Er ist frei von allen übrigen Verwaltungsaufgaben oder mietrechtlichen Sachverhalten, die die Pflegeimmobilie betreffen. Sofern es zu mietrechtlichen Auseinandersetzungen kommen sollte, finden diese zwischen dem Betreiber der Pflegeimmobilie und dem jeweiligen Mieter statt. Das gilt auch für die Nebenkostenabrechnung und alle anderen Verwaltungsaufgaben, die allein dem Betreiber der Pflegeimmobilie obliegen.

Als Pächter der Pflegeimmobilie ist der Betreiber übrigens auch für alle laufenden und notwendigen Maßnahmen verantwortlich, die der Instandhaltung und Instandsetzung des Gebäudes dienen, wozu auch Renovierungs- und Modernisierungsmaßnahmen gehören. Gesetzlich ausgenommen sind lediglich “Dach und Fach”, womit das Dach und die Außenwände gemeint sind, sodass nur eine sehr niedrige Instandhaltungsrücklage gebildet werden muss.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Wohnflächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Steuerliche Vorteile bei der Investition in Pflegeimmobilien

Die Investition in eine Pflegeimmobilie als Kapitalanlage bietet steuerliche Vorteile. Der Kauf einer Pflegeimmobilien Kapitalanlage bringt Einnahmen, da zwischen dem Käufer und dem Betreiber der Pflegeimmobilie ein Pachtvertrag geschlossen wird. Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung müssen nach § 21 EStG (Einkommensteuergesetz) versteuert werden. Diesen Einnahmen stehen alle Aufwendungen entgegen, die für den Kauf einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage sowie für deren Erhaltung und Sicherung aufgebracht werden müssen. Das sind die in § 9 EStG normierten Werbungskosten. Diese können im Ergebnis niedriger ausfallen als die Einnahmen mit der Folge, dass die effektive Nettorendite nach Steuern niedriger ausfallen kann. Deshalb ist bei der Pflegeimmobilien Kapitalanlage eine sorgfältige Prüfung der steuerlichen Rahmenbedingungen überaus wichtig, um steuerliche Vorteile ausschöpfen zu können.

Pflegeappartements im Helianthum in Steißlingen
Steißlingen
Wohneinheiten
45
Wohnflächen
50,39 - 92,25 m²
Kaufpreise
148.003 - 342.429 €
Pflege

Ständige Kontrolle und Überwachung der Pflegeimmobilie

Der Wert einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage ist auch von der Qualität des jeweiligen Betreibers abhängig. Die Summe aus einem erfolgversprechenden Pflegekonzept, der entsprechenden Qualifikation und Erfahrung, das Bewusstsein für Qualität und Service sowie eine bankgeprüfte Bonität befähigen den Heimbetreiber, das Pflegeheim erfolgreich zu leiten sowie dauerhaft Mieteinnahmen zu erwirtschaften. Deshalb wird der Heimbetreiber vom jeweiligen Investor einer Pflegeimmobilie genau unter die Lupe genommen, um sicherzustellen, dass Qualität, Bonität und Management stimmen. Damit ist die Kontrolle und Überwachung des Pflegezentrums nicht erschöpft, die darüber hinaus auch von der Heimaufsichtsbehörde, vom medizinischen Dienst der Krankenkassen und vom Gewerbeaufsichtsamt regelmäßig durchgeführt werden. Ein waches Auge auf die Rahmenbedingungen in einem Pflegezentrum haben außerdem Besucher sowie Angehörige von Heimbewohnern.

Pflegeappartements im Schloss Fellheim mit Sofortrendite!
Fellheim
Wohneinheiten
80
Wohnflächen
37,01 - 129,58 m²
Kaufpreise
90.429 - 316.695 €
Pflege

Vom anhaltend niedrigen Zinsniveau bei einer Pflegeimmobilien Kapitalanlage profitieren

Die Bauzinsen befinden sich historisch gesehen auch weiterhin auf einem sehr niedrigen Niveau. Grund ist, dass die Europäische Zentralbank (EZB) im September 2014 den Leitzins auf 0,05 Prozent gesenkt und im Januar 2015 ein umfangreiches Paket zum Ankauf von Staatsanleihen und privater Unternehmen beschlossen hat. Dieses massive Aufkaufprogramm ist zunächst befristet bis September 2016, soll jedoch bis Ende März 2017 verlängert werden. Hintergrund ist, dass die EZB durch diese Maßnahmen das Wirtschaftswachstum fördern und die Inflation von knapp unter zwei Prozent pro Jahr bringen möchte.

Um von diesem anhaltenden niedrigen Niveau der Bauzinsen bei einer Pflegeimmobilie als Kapitalanlage profitieren zu können, sollten bei der Finanzierung der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien die Zinsen für einen Zeitraum von mindestens fünfzehn Jahren festgeschrieben werden. Wer kann, sollte außerdem eine hohe Tilgung wählen. Im Rahmen der Finanzierung sollten staatliche Fördermöglichkeiten ausgeschöpft werden. Dies gilt umso mehr, wenn es sich zum Beispiel um ein KfW-Effizienzhaus handelt, das sich durch niedrige Energiekosten auszeichnet und deshalb von der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) gefördert wird.

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