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Wie entsteht eine Pflegeimmobilie?

Pflegeimmobilien sind Wohnbauten, die für die stationäre Versorgung pflegebedürftiger Menschen ausgelegt sind. Diese speziellen Immobilien sind aus mehreren Gründen interessante Anlageobjekte. Sie bieten eine vergleichsweise hohe Rendite bei einem geringeren Investitionsrisiko als beispielsweise eine privat vermietete Eigentumswohnung. Warum das so ist, liegt zunächst in der Art und Weise begründet, wie eine Pflegeimmobilie entsteht.

Pflegezentrum in Bayreuth mit 4 % Rendite
Bayreuth
Wohneinheiten
75
Flächen
44,37 - 58,22 m²
Kaufpreise
159.180 - 208.880 €
Pflege

Spezielle Anforderungen bei der Planung von Pflegeimmobilien

Um eine Pflegeimmobilie bauen zu können, müssen sich mindestens zwei Parteien zusammenfinden. Auf der einen Seite ein Bauträger, der das Bauvorhaben umsetzt und auch der Initiator des Projekts sein kann. Auf der anderen Seite ein Betreiber, der für die Nutzung der fertig gestellten Immobilie verantwortlich ist. Als Initiatoren kommen zum Beispiel auch Fondsgesellschaften in Frage, die das Projekt über den Verkauf von Beteiligungen am Fondsvermögen finanzieren. Die Betreiber von Pflegeimmobilien sind traditionell und überwiegend bei den freien Wohlfahrtsverbänden angesiedelt, also beim Deutschen Roten Kreuz, dem Caritas Verband und der Arbeiterwohlfahrt sowie bei Orden wie den Maltesern und Johannitern. Aufgrund des wachsenden Bedarfs an Pflegeplätzen nimmt die Zahl der Pflegeeinrichtungen mit einem gewerblichen Träger und privatwirtschaftlicher Organisation allerdings zu. Darüber hinaus treten zum Teil auch Kommunen als Träger auf.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Flächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Von der Standortsuche zur Projektplanung

Der Initiator und gegebenenfalls auch Bauträger geht im Allgemeinen auf potentielle Betreiber zu, wenn er ein passendes Grundstück gefunden hat. In den Verantwortungsbereich des Bauträgers fällt die erste Standortanalyse. Pflegeimmobilien werden vor der Errichtung insgesamt von vier verschiedenen Parteien auf eine bedarfsgerechte Standortwahl geprüft. Die Eignung des Standorts für ein neues Pflegeheim ist also schon positiv bewertet worden, bevor sich der zukünftige Betreiber an der Projektentwicklung beteiligt. Trotzdem verlässt er sich nicht allein auf die Einschätzung durch den Initiator, sondern führt zusätzlich eigene Untersuchungen bezüglich der Eignung der gewählten Lage durch.

Wird die Projektentwicklung Pflegeimmobilien konkreter, dann führt die zuständige Pflegekasse mithilfe des Medizinischen Dienstes der Krankenkassen noch einmal eine eigenständige Standortanalyse für die Sozialimmobilie durch, bevor sie eine Genehmigung für den Betrieb der Pflegeeinrichtung erteilt. Diese Genehmigung ist erforderlich, damit beim späteren Betrieb der Anlage die offiziellen Pflegesätze abgerechnet werden dürfen. Zum Schluss prüfen die an der Finanzierung beteiligten Banken, als vierte unabhängige Einrichtung, noch einmal, ob die Investition in die Pflegeimmobilie am vorgesehenen Ort lohnenswert erscheint. Für Investoren lässt diese mehrstufige Standortanalyse Pflegeimmobilien zu einer überdurchschnittlich gut durchleuchteten Anlageform werden.

Aufgrund der kritischen Prüfung der Standortwahl entstehen neue Pflegeimmobilien vor allem in Bereichen, die sich durch ein großes Einzugsgebiet mit einer guten Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr sowie durch eine interessante Umgebung und Infrastruktur mit zahlreichen kulturellen, medizinischen und therapeutischen Angeboten, aber auch vielfältige Einkaufsmöglichkeiten auszeichnen. Das trägt zu dem geringen Risiko von Mietausfällen bei Pflegeimmobilien bei.

Renditestarkes Seniorenzentrum Höpfingen bei Würzburg
Höpfingen
Wohneinheiten
75
Flächen
55,00 - 72,51 m²
Kaufpreise
175.063 - 208.009 €
Pflege

Wie geht es weiter, wenn der Standort gefunden ist?

Nachdem der zukünftige Standort der Pflegeimmobilie fest steht, ist der Bauträger mit der Bauplanung der Anlage betraut. Bereits in dieser frühen Phase der Projektentwicklung fließen Vorgaben des zukünftigen Betreibers ein. Somit ist sichergestellt, dass die Bauwerke optimal für den Betrieb konzipiert sind und dem Betreiber später keine unnötigen Kosten durch ungünstige Bauwerkseigenschaften entstehen.

Wenn die Planungsphase abgeschlossen ist, gründet der Initiator in der Regel eine Projektgesellschaft für den Bau der Pflegeimmobilie. Sie koordiniert die Aufgaben aller an der Projektentwicklung beteiligten Parteien und schließt die Verträge mit den an den Baumaßnahmen beteiligten Unternehmen sowie dem Betreiber. Für den anschließenden Bau der Pflegeimmobilie werden verschiedene Firmen benötigt, die jeweils einzelne Gewerke erstellen, zum Beispiel die Fundamente, das Mauerwerk, das Dach, oder die elektrischen und die sanitären Installationen. Der Bauträger ist dafür zuständig, die Tätigkeit der verschiedenen Unternehmen zu koordinieren und zu kontrollieren, die an der Pflegeimmobilie bauen. Die Qualität der Bauausführung wird bei Pflegeimmobilien außerdem noch durch Kontrollen unabhängiger Gutachter geprüft. Diese intensive Qualitätssicherung bei der Bautätigkeit schützt letztendlich auch den privaten Anleger, der in Pflegeimmobilien investiert, vor den finanziellen Risiken durch eventuelle Baumängel. Ergänzt wird dieser Schutz noch durch die fünfjährige Gewährleistungsfrist bei Neubauten.

Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Flächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Was passiert nach Abschluss der Bautätigkeit?

Nach Abschluss der Bautätigkeiten und der Feststellung der mängelfreien Ausführung übergibt der Bauträger die Pflegeimmobilie an den zukünftigen Betreiber. Dieser ist über einen langfristigen Pachtvertrag allein verantwortlich für die Nutzung des gesamten Komplexes. Die Laufzeit der Pachtverträge für Pflegeimmobilien beträgt im Allgemeinen mindestens 20, bis zu 30 Jahre und schließt darüber hinaus oft noch eine mehrjährige Verlängerungsoption ein.

Wurde die Pflegeimmobilie nicht durch eine Fondsgesellschaft oder dergleichen initiiert, dann können die einzelnen Wohneinheiten im Allgemeinen von privaten Anlegern erworben werden. Sie sichern sich damit nicht nur eine vergleichsweise risikoarme und renditestarke Geldanlage, sondern auch einen Platz in der Pflegeeinrichtung, sollten sie selbst oder ein Angehöriger pflegebedürftig werden und diesen benötigen. Dieser Vorzug wird als Vorbelegungsrecht gewährt und ist damit unabhängig vom gewählten Pflegeappartement.

VERKAUFT
Betreute Wohnungen im Wohnpark Georgenberg in Goslar
Goslar
Wohneinheiten
69
Flächen
69,66 - 202,64 m²
Kaufpreise
94.008 - 273.460 €
Pflege

Verkauf der Pflegeimmobilie

Die Wohneinheiten werden üblicherweise bereits vor oder während der Bauphase der Pflegeimmobilie verkauft. In diesem Fall ist zunächst lediglich eine Anzahlung in der Höhe von einem Viertel der Kaufpreissumme notwendig. Der Rest wird erst fällig, wenn das Bauwerk ohne Mängel an den Betreiber übergeben wurde. Auch während der Entstehung der Pflegeimmobilie trägt ein privater Investor daher nur ein geringes Risiko, im Vergleich zum normalen Wohnungsbau. Und selbst wenn der designierte Betreiber während der Bauphase ausfallen sollte, wäre die Pflegeimmobilie auch für andere Betreiber aufgrund der erfolgten, mehrstufigen Standortanalyse interessant, die einen ausreichend hohen Bedarf für den wirtschaftlichen Betrieb der Einrichtung festgestellt hat.

Durch die vollständige Übertragung der Verantwortlichkeit für die Nutzung der Pflegeimmobilie auf den Betreiber und die langfristige Bindung ist ein Investor in Pflegeimmobilien unabhängig von wechselnden Mietverhältnissen und kann mit dauerhaft fließenden Mieteinnahmen rechnen. Der Betreiber ist meist auch für die gesamte Instandhaltung der Anlage zuständig, abgesehen von dem Bereich “Dach und Fach”.

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