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Waldemar Wiora
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Altersgerecht bauen – Günstige Finanzierungsmöglichkeiten für Privatanleger in Pflegeimmobilien

Das Thema Pflegeimmobilien ist nicht nur für pflegebedürftige Personen und ihre Angehörigen von Bedeutung, es lohnt sich auch, diesen Themenkomplex im Hinblick auf die Geldanlage zu durchleuchten. Einerseits bietet die übliche Art der Finanzierung von Pflegeimmobilien Vorteile für den Anleger. Andererseits kann er sich durch die Investition in eine Pflegeimmobilie Vorteile verschaffen, wenn er selbst oder einer seiner Angehörigen zu einem späteren Zeitpunkt auf eine Pflegeeinrichtung angewiesen ist. Wie unterscheiden sich mit Blick auf die Finanzierung Pflegeimmobilien von einfachen Wohnbauten?

Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Wohnflächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Pflegeimmobilien als Anlageobjekt für Privatanleger

Pflegeimmobilien bilden die Grundlage für die Versorgung der zunehmenden Zahl pflegebedürftiger Personen in Deutschland. Für den Staat ist das ein Anlass, die Investition in Pflegeimmobilien zu fördern, und für den Investor ein erster Pluspunkt hinsichtlich der Rentabilität seiner Geldanlage. Auch private Anleger können für die Investitionen in eine Pflegeimmobilie KfW Förderungen erhalten. Interessant ist hier zum Beispiel das KfW Programm 153, mit dem der Staat energieeffizientes Bauen fördert. Die zinsgünstigen KfW-Kredite sind nicht nur für den Neubau, sondern auch für den Kauf von Wohnbauten verfügbar, die nach einem der KfW-Standards für Effizienzhäuser gebaut wurden, also auch für Pflegeimmobilien, die allgemein entsprechend aktueller Standards errichtet werden.

VERKAUFT
Betreute Wohnungen im Wohnpark Georgenberg in Goslar
Goslar
Wohneinheiten
69
Wohnflächen
69,66 - 202,64 m²
Kaufpreise
94.008 - 273.460 €
Pflege

Neue Bedingungen für KfW Darlehen auch bei Pflegeimmobilien

Momentan fördert die KfW mit günstigen Förderkrediten bis 50.000 € pro Wohneinheit die KfW-Effizienzhäuser 70, 55 und 40. Ab 1. April 2016 entfällt die Förderung des bisherigen Standards KfW-Effizienzhaus 70. Der Förderhöchstbetrag pro Wohneinheit für KfW-Effizienzhäuser der Standards 55, 40 und neu 40 Plus verdoppelt sich dann auf 100.000 Euro. Außerdem lockt die KfW mit Tilgungszuschüssen für die unterschiedlichen KfW-Effizienzhäuser. Anträge für bereits geplante Gebäude nach KfW 70 Standard müssen spätestens bis zum 31.03.2016 bei der KfW eingegangen sein, damit sie noch gefördert werden können .

Die Pflegeimmobilie bietet dem Privatanleger aber noch eine Reihe weiterer Vorteile. Diese finden sich zum einen in einer vergleichsweise hohen Rendite bei unterdurchschnittlichem Anlagerisiko. Andererseits sichert sich der Eigentümer eines Pflegeappartements oft ein Vorbelegungsrecht für den Fall, dass er selbst oder ein Angehöriger aufgrund von Pflegebedürftigkeit einen Platz in der Pflegeeinrichtung benötigt. Das bevorzugte Belegungsrecht verdient auch im Hinblick auf die Pflegeimmobilien Finanzierung besondere Beachtung.

Pflegeappartements im Seniorenzentrum im Brühl
Aldingen
Wohneinheiten
44
Wohnflächen
58,01 - 76,77 m²
Kaufpreise
140.382 - 160.065 €
Pflege

Was bedeutet das Vorbelegungsrecht für den Privatanleger in Pflegeimmobilien?

Die spezielle Konstruktion des Vorbelegungsrechts bei Pflegeimmobilien bedeutet nicht, dass der Eigentümer ein Recht auf die Eigennutzung des erworbenen Pflegeappartements erwirbt, wie das zum Beispiel bei einer normalen Eigentumswohnung der Fall ist. Diese Vorgehensweise wäre bei Pflegeimmobilien ungünstig, da nicht jedes Pflegeappartement die gleiche Funktion erfüllen kann und der Eigentümer im Fall einer Pflegebedürftigkeit mit größerer Wahrscheinlichkeit eine anders ausgestattete als die von ihm erworbene Pflegeimmobilie benötigt. So kann zum Beispiel eine für Pflegestufe 1 ausgelegte Wohnung im Allgemeinen nicht optimal oder gar nicht von einer Person mit Pflegestufe 3 genutzt werden. Gegenüber dem Recht auf eigene Nutzung der erworbenen Pflegeimmobilie bietet das Vorbelegungsrecht hier den Vorteil, dass es sich auf die gesamte Anlage bezieht, zu der die erworbene Pflegeimmobilie gehört. Manche Betreiber dehnen dieses Recht sogar auf weitere eigene Anlagen aus. Das kann entweder in Form einer Kulanz erfolgen, aber auch vertraglich abgesichert sein.

Das Konstrukt des Vorbelegungsrechts bietet darüber hinaus Vorteile in Bezug auf die Rentabilität der Investition in Pflegeimmobilien. Da der Betreiber der Pflegeeinrichtung die Belegung der Appartements vollständig in eigener Regie durchführt, ist ein reibungsloser und in der Regel auch lückenloser Belegungswechsel gesichert. Der Eigentümer muss daher nicht wie bei einer privat vermieteten Eigentumswohnung mit Mietausfällen rechnen. Es entstehen ihm durch einen Belegungswechsel auch kein Verwaltungsaufwand und keine Renovierungskosten. Dies ist ein weiterer Aspekt, der das Investitionsrisiko bei der Finanzierung von Pflegeimmobilien reduziert. Es gibt aber noch weitere Punkte, die mit Blick auf die Berechenbarkeit der Finanzierung Pflegeimmobilien besonders interessant machen.

18 Pflegeappartements im Seniorenzentrum am Backhausplatz in Aßlar
Aßlar
Wohneinheiten
18
Wohnflächen
707,82 m²
Kaufpreise
2.000.000 €
Pflege

Hohe Investitionssicherheit durch das Vollmanagement des Betreibers

Eine Pflegeimmobilie wird nach der Fertigstellung in der Regel komplett und langfristig an einen einzelnen Betreiber verpachtet. Die Laufzeit der Pachtverträge beträgt üblicherweise mindestens 20 Jahre, mit einer Option auf eine anschließende Vertragsverlängerung. Der Betreiber tritt aber nicht erst dann auf den Plan, wenn die Anlage bereits steht. Er ist schon sehr frühzeitig in die Planung der Pflegeimmobilie involviert und führt nach dem Initiator und Bauträger eine eigene Standortanalyse durch, noch vor dem Abschluss der Projektplanung. Diese beiden unabhängigen Einschätzungen des Bedarfs nach einer Pflegeeinrichtung am ausgesuchten Bauplatz werden anschließend noch durch zwei weitere Standortanalysen ergänzt. Eine davon wird von der Pflegekasse durchgeführt, die der Anlage eine Genehmigung erteilen muss. Die vierte Standortanalyse nimmt schließlich die Bank vor, die mit der Pflegeimmobilien Finanzierung betraut ist.

Nach der Fertigstellung und Inbetriebnahme der Pflegeeinrichtung ist der Betreiber sowohl für die Belegung als auch für die Instandhaltung der Anlage verantwortlich. Er zahlt ebenfalls die Miete an die jeweiligen Eigentümer der Pflegeappartements. Deren Mieteinnahmen sind also nicht direkt von der Zahlungsfähigkeit der Bewohner abhängig. Aber auch der Betreiber ist durch staatliche Maßnahmen gegen Mietausfälle abgesichert. Bei mangelnder Zahlungsfähigkeit eines Bewohners deckt der sogenannte Investitionskostenzuschuss zumindest die Mietkosten ab, die der Betreiber an den Eigentümer zu zahlen hat. Daraus ergibt sich insgesamt ein deutlich geringeres Risiko bei der Finanzierung von Pflegeimmobilien als beim privaten Wohnungsbau.

Die Betreiber von Pflegeeinrichtungen sind allgemein große Unternehmen, die nicht nur eine einzelne Anlage betreuen. Das lässt nicht nur eine Effizienzsteigerung durch Synergieeffekte zu, sondern reduziert durch die Risikostreuung auch das Ausfallrisiko des Betreibers für den Anleger. Die Mieteinnahmen aus Pflegeimmobilien sind zudem staatlich geregelt und als Indexmieten gestaltet. Das heißt, sie passen sich automatisch an die allgemeinen Preissteigerungen an.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Wohnflächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Risikoanalyse bei der Pflegeimmobilien Finanzierungerschrift

Neben dem Risiko von Mietausfällen sind auch die anderen Risiken bei der Investition in Pflegeimmobilien beschränkt. Der Eigentümer einer Pflegeimmobilie ist nur in sehr beschränktem Umfang an den Kosten für die Instandhaltung beteiligt (nur an Dach und Fach). Für die meisten Instandhaltungsarbeiten ist der Betreiber zuständig. Das betrifft insbesondere auch die Kosten, die aufgrund fälliger Renovierungsarbeiten bei einem Belegungswechsel entstehen. Das finanzielle Risiko von Baumängeln ist bei Neubauten aufgrund der fünfjährigen Gewährleistungsfrist und eine unabhängige Kontrolle der Bauausführung gering. Die Abwicklung von Gewährleistungsfällen liegt außerdem nicht im Verantwortungsbereich des Eigentümers. Die Zukunftsaussichten sind für Investoren im Bereich Pflegeimmobilien ebenfalls positiv. Ein Nachlassen der Nachfrage nach Pflegeimmobilien ist nicht abzusehen. Im Gegenteil wird allgemein eher mit einer Zunahme des Bedarfs an Pflegeplätzen gerechnet. Die Vorteile einer Investition in Pflegeimmobilien sind nicht auf den Erstbesitzer beschränkt. Dadurch ist auch beim Verkauf der Immobilie eine hohe Attraktivität gewährleistet.

Pflegeappartements im Helianthum in Steißlingen
Steißlingen
Wohneinheiten
45
Wohnflächen
50,39 - 92,25 m²
Kaufpreise
148.003 - 342.429 €
Pflege

Günstige Bedingungen für die Finanzierung von Pflegeimmobilien

Wie in den vorangegangenen Abschnitten dargelegt, stellen Pflegeimmobilien ein überdurchschnittlich geringes Risiko für den Eigentümer dar. Das wirkt sich auch positiv auf die Finanzierung aus, selbst wenn dafür keine KfW-Förderung in Anspruch genommen wird. Die vorteilhafte Risikoeinstufung verbessert auch die Lage des Privatanlegers bei Kreditverhandlungen mit privatwirtschaftlich organisierten Geldinstituten.

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