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Grunderwerbsteuer: Wir klären alle Fragen zur Grunderwerbssteuer (GrESt)

Alles, was Sie über die Grunderwerbsteuer (GrESt) wissen müssen

Bei Grundstücks- oder Hauskäufen kommen auf den neuen Eigentümer viele unterschiedliche Kosten und Steuern zu. Ein nicht zu unterschätzender Betrag wird für die Grunderwerbsteuer fällig. In diesem Zusammenhang haben wir diesen Ratgeber zusammengestellt, der Antworten auf Ihre grundlegendsten Fragen rund um die Grunderwerbssteuer geben soll.

Grunderwerbsteuer berechnen

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Was ist die Grunderwerbsteuer und an wen wird sie gezahlt?

Was ist die Grunderwerbsteuer?

Die Grunderwerbsteuer ist im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) geregelt, gehört zu den Verkehrssteuern und ist zudem eine direkte Steuer. Sie wird für alle Erwerbsvorgänge fällig, denen eine rechtliche Änderung der Zuordnung von Grundstücken im Inland vom Verkäufer (Veräußerer) auf den Käufer (Erwerber) zugrunde liegt. Erwerbsvorgänge können zum Beispiel Grundstückserwerbe oder das Meistgebot im Zwangsversteigerungsverfahren sein. Als Bemessungsgrundlage dient die Gegenleistung, im Falle eines Grundstückskaufs der Kaufpreis inklusive übernommener anderer Leistungen oder dem Veräußerer vorbehaltener Nutzungen. Im Falle einer Zwangsversteigerung gilt das Meistgebot als Bemessungsgrundlage.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Welche Stellung nimmt die Grunderwerbsteuer in der Geschichte ein?

Die Grunderwerbsteuer gehört zu den sogenannten Rechtsverkehrssteuern. Wenn Sie Grundstücke oder Grundstücksanteile erwerben, wird ein festgelegter Prozentsatz des Kaufpreises an GrESt fällig. Seit 1983 ist die GrESt eine Ländersteuer. Dies bedeutet, dass die Ertrags- und Verwaltungskompetenz bei den Bundesländern liegt. Die Gesetzgebungskompetenz verblieb jedoch beim Bund. Da die Höhe des Steuersatzes von den Bundesländern festgelegt wird, unterscheidet sich der prozentuale Anteil in den Ländern. Derzeit fallen je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent Grunderwerbssteuer an.

Wo hat die Grunderwerbsteuer ihren Ursprung?

Erbschaftsteuer und Grunderwerbsteuer haben ihren Ursprung im alten Ägypten und im römischen Reich. Im Jahr 117 vor Christus war die Steuer als Besitzwechselabgabe bekannt. Bis zum vierten Jahrhundert nach Christus wurde diese Besitzwechselabgabe in Höhe von meist fünf Prozent von den Römern erhoben. Über das Mittelalter hinweg war die Steuer relativ unbekannt und fand selten Anwendung. Erst im 14. Jahrhundert gewann die Steuer, in ihrer Form der heutigen Erbschaftsteuer ähnelnd, in Schweden an Bedeutung. Von dort aus wurde sie in immer mehr europäischen Staaten eingeführt. Aus dieser Form der Erbschaftsteuer entwickelte sich die GrESt, welche außerhalb von Erbschaften Anwendung findet.

Wie ist die geschichtliche Entwicklung der Grunderwerbsteuer ab 1900?

Vor dem 20. Jahrhundert war die Grunderwerbsteuer keine offizielle Steuer, sondern wurde in Form von Urkundenstempel oder als sogenannte Grundwechselabgabe erhoben. Als feste Besteuerung des Grundstückverkehrs wurde die Grundwechselabgabe erst 1909 in das Reichsstempelgesetz aufgenommen. Zu dieser Zeit war die Besteuerung wie auch heute Länder- und Gemeindesache. Die Besteuerung war an die Besitzurkunde des Grundstücks gebunden, um sicherzustellen, dass die Grundwechselabgabe pro Rechtsvorgang nur einmal erhoben wird.

Mit Einführung des Grunderwerbssteuergesetzes im Jahr 1919 wurde die Grundwechselabgabe von der Grunderwerbssteuer abgelöst. Das Besteuerungsrecht unterlag nun nicht mehr den Ländern und Gemeinden, sondern fiel der einheitlichen Kompetenz und Verwaltung des Deutschen Reiches zu. Das Gesetz erfuhr in den folgenden Jahren immer wieder Änderungen. Im Zuge der nationalsozialistischen Herrschaft in Deutschland fand auf die GrESt auch das Steueranpassungsgesetz von 1934 Anwendung.

Das neue GrEStG vom 29.03.1949

Die gravierendste Änderung des Gesetzes von 1919 in Bezug auf die Grunderwerbsteuer erfolgte durch das neue GrEStG vom 29.03.1949. Mit diesem neuen Gesetz wurde die GrESt zum Länderrecht erklärt, was auch die Gesetzgebungskompetenz betraf. So war es den Bundesländern erlaubt, Änderungen am Grunderwerbsteuergesetz vorzunehmen oder ganz neue Grunderwerbsteuergesetze zu verabschieden, wie beispielsweise 1966 in Baden-Württemberg.

Erst mit der Einführung des Artikels 105 Absatz 2 und 2a des Grundgesetzes fiel die Gesetzgebungskompetenz wieder dem Bund zu. Die Besteuerung und der Ertrag blieben aber weiterhin Ländersache. Bis 1983 hat der Bund entschieden, dass selbstgenutztes Eigentum von der Grunderwerbsteuer befreit war und Immobilienerwerb ohne Selbstnutzung mit sieben Prozent besteuert wurde. Ab 1983 wurde der Steuersatz einheitlich auf zwei Prozent reduziert und die Befreiung von selbstgenutztem Eigentum aufgehoben. Mit dem Jahressteuergesetz von 1997 wurde der Steuersatz auf 3,5 Prozent angehoben. Seit 2006 legen die Bundesländer in eigener Zuständigkeit die Sätze der GrESt fest.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Was steht im Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG)?

Das Grunderwerbsteuergesetz, kurz GrEStG genannt, wurde im Jahre 1982 verabschiedet und letztmalig im Jahr 2011 geändert. In neun Kapitel unterteilt werden in diesem Gesetz nachfolgende Aspekte geregelt:

  1. Gegenstand der Steuer
  2. Steuervergünstigungen
  3. Bemessungsgrundlage
  4. Steuerberechnung
  5. Steuerschuld
  6. Nichtfestsetzung der Steuer, Aufhebung oder Änderung der Steuerfestsetzung
  7. Örtliche Zuständigkeit, Feststellung von Besteuerungsgrundlagen, Anzeigepflichten und Erteilung der Unbedenklichkeitsbescheinigung
  8. Durchführung
  9. Übergangs- und Schlussvorschriften

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Wie erfolgt die Berechnung der Grunderwerbsteuer? Was ist ihre Bemessungsgrundlage?

Das Gesetz spricht sich hier sehr allgemein aus. § 8 Nr. 1 GrEStG legt fest, dass sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Doch was ist damit genau gemeint?

Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlagen fließen nicht nur die Grundstückspreise in die Gesamtkosten mit ein. Es gehören auch die Kosten für zu übernehmende Hypotheken, für Bodengutachten, Vermessungskosten und Bodensanierungen dazu, vorausgesetzt, der Verkäufer hat sie im Vorfeld gezahlt.

Kaufpreis nicht alleiniges Kriterium

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage hat der Kaufpreis sicherlich einen hohen Anteil an der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnung durch den Abschluss eines Kaufvertrages anfällt. Ausnahmen sind im § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) geregelt. Der Wert der Gegenleistung dient ebenfalls als Maßstab der Steuerberechnung. Hierzu zählt alles, was der Käufer für den geleisteten Kaufpreis bekommt. Dazu gehören auch auf dem Grundstück lastende Rechte Dritter, zum Beispiel Grundpfandrechte als Hypothek und Grundschuld) sowie Zahlungen an Dritte, damit diese im Gegenzug auf ihren Erbteil verzichten. Auch Entschädigungen bei Enteignungen sind hierbei zu berücksichtigen. Und bei Erbbaurechten muss der „kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen“ zugrunde gelegt werden.

Zur Gegenleistung gehören auch Nutzungsrechte wie beispielsweise Nießbrauch. Ein für diese Rechte eingeräumter Nachlass beim Kaufpreis ist in diesen Fällen für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht entscheidend. Unterschiede gibt es allerdings bei folgenden Nebenkosten.

Gutachten und Sanierungskosten

Ein Bodengutachten wird meist vor dem Kauf des Grundstücks vom Käufer in Auftrag gegeben. Das Gutachten soll als Entscheidungshilfe dienen, ob ein Kauf überhaupt in Frage kommt, hat also mit einem Erwerb aus steuerlicher Sicht erst einmal nichts zu tun. Die Kosten des Gutachtens spielen nur dann eine Rolle zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, wenn sie vom Verkäufer getragen werden, da sie in diesem speziellen Fall einer Gegenleistung entsprechen.

Ein Bodengutachten kann jedoch nicht ausschließen, dass versteckte Altlasten erst nach dem Kauf ans Licht kommen. Wäre dem so, stehen gemäß Bundesbodenschutzgesetz für Sanierungsmaßnahmen auch frühere Eigentümer des Grundstücks in der Pflicht. Allerdings ist aber auch eine Regelung im Kaufvertrag möglich, in der der Käufer die Sanierungskosten übernimmt. Dann zählen sie jedoch nicht zur Gegenleistung. Wurde dem Käufer vom Verkäufer vor Abschluss des Vertrages eine Sanierung angeboten, die der Käufer entsprechend Angebot oder mit Veränderungen im geringen Maße annimmt, werden diese Kosten zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet.

Fordert ein Kreditgeber im Vorfeld einer Finanzierung ein Wertgutachten vom Kreditnehmer, bleiben diese Kosten normalerweise im Kaufvertrag unerwähnt, da Baufinanzierungen oder Banken diese Kosten meist in die Darlehenszinsen einrechnen. Außerdem entsprechen diese Kosten für den Käufer keinerlei Gegenleistung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks.

Vermessungskosten

Die Vermessungskosten werden in der Regel vom Veräußerer übernommen und in diesem Falle steuerlich nicht berücksichtigt. Werden die Kosten vom Käufer getragen, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage, da sie Teil der Gegenleistung sind, da es sich um keinerlei gesetzliche Verpflichtung handelt.

Kosten für Häuser oder Eigentumswohnungen

Wird mit dem Kauf eines Grundstücks auch ein darauf errichtetes Haus oder eine Eigentumswohnung erworben, dann werden die Kosten der Immobilie für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer hinzugerechnet.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Was gehört alles zum “Grundstück”?

Gemäß § 94 Abs. 1 BGB sind „die mit dem Grund und Boden fest verbundenen Sachen, insbesondere Gebäude, sowie die Erzeugnisse des Grundstücks, solange sie mit dem Boden zusammenhängen. Samen wird mit dem Aussäen, eine Pflanze wird mit dem Einpflanzen wesentlicher Bestandteil des Grundstücks.“

Zäune oder Fertiggaragen (Beton) können beispielsweise mit dem Grund und Boden fest verbundene Sachen sein. Ebenso gehören zu den wesentlichen Bestandteilen eines Grundstücks zur Herstellung eines Gebäudes eingefügte Sachen wie etwa eine Heizungsanlage.

Nicht zum Grundstück gehören hingegen solche Sachen, die nur vorübergehend mit dem Grund und Boden oder dem Gebäude verbunden sind. Nachzulesen ist dies unter: https://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__95.html

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Was ist grunderwerbsteuerpflichtig?

Grundsätzlich besteht die Pflicht zur Zahlung von Grunderwerbsteuer, wenn ein Grundstück, eine Eigentumswohnung oder ein Neubau erworben oder ein Haus in Eigenregie gebaut wird.
Auf mobile Gegenstände muss hingegen keine GrESt gezahlt werden. Hierzu gehören unter anderem Gartengeräte, hochwertige Lampen oder eine Einbauküche. Beim Notar sollten diese Gegenstände in den Kaufvertrag aufgenommen und mit einem Wert belegt werden. So wird sichergestellt, dass für diese Gegenstände keine GrESt fällig wird.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Wer ist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer verpflichtet?

Jede Person, die Grundbesitz erwirbt, muss Grunderwerbsteuer abführen. Steht auf dem Grundstück eine Immobilie oder wird diese nach Erwerb des Grundstücks erst gebaut, wird diese Steuer zweimal fällig, sofern Grundstück und Immobilie von zwei verschiedenen Veräußerern verkauft werden. Freibeträge wie bei anderen Steuerarten gibt es für die GrESt nicht, jedoch eine Freigrenze für Immobilien- und Grundstückserwerbe, deren Wert 2500 Euro nicht übersteigt.

Grundsätzlich sind Käufer und Verkäufer im Zusammenhang mit der Grunderwerbsteuer gegenüber den Finanzämtern Gesamtschuldner. In der Regel wird jedoch im Kaufvertrag festgelegt, dass der Käufer die GrESt zu leisten hat. Wird der Erwerbsvorgang (Kauf) rückgängig gemacht, weil der Käufer beispielsweise vom Vertrag zurücktritt, wird die bereits gezahlte Grunderwerbssteuer auf Antrag vom Finanzamt zurückerstattet.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Wer muss beim Finanzamt einen Grunderwerb anzeigen?

Erfolgen Grundstücksübertragungen durch gerichtliche, notarielle oder behördliche Urkunden, sind diese dem zuständigen Finanzamt unter Beifügung einer beglaubigten Ausführung der Urkunde von den Gerichten, Notaren oder Behörden anzuzeigen.

Ansonsten besteht für die beteiligten Veräußerer und Erwerber die Pflicht zu einer Anzeige beim zuständigen Finanzamt. Privatschriftliche Vereinbarungen und/oder Verträge sind der Anzeige beizufügen. Die Anzeige eines Grundstückerwerbs gilt als Steuererklärung.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Wie oft muss Grunderwerbsteuer bezahlt werden?

Die Grunderwerbsteuer ist nur einmalig fällig, und zwar durch den Erwerb eines Grundstückes oder einer Immobilie mit Grundstück. Nicht zu verwechseln mit der Grundsteuer, die jährlich fällig wird und als Jahres- oder Quartalsbeitrag an die Finanzbehörde gezahlt wird.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Wann wird die Zahlung der Grunderwerbsteuer fällig?

Mit dem unterschriebenen und vom Notar beglaubigten Kaufvertrag für ein Grundstück oder eine Immobilie wird die Grunderwerbsteuer fällig. Die Rechnung wird vom Finanzamt ausgestellt und dem Empfänger in der Regel sechs bis acht Wochen nach der notariellen Beurkundung postalisch zugestellt. Ab diesem Zeitpunkt bleiben dem Käufer vier Wochen Zeit, um die Rechnung zu begleichen. Diese Frist lässt sich unter Umständen noch verlängern. Tipp: Das Finanzamt empfiehlt, das benötigte Baugeld inklusive der GrESt direkt in die Baufinanzierung des Grundstücks einzubinden.
Es wird empfohlen, die Zahlungsfrist unbedingt einzuhalten, da die Unbedenklichkeitsbescheinigung nur nach Begleichung der Grunderwerbsteuerschuld von den Finanzämtern ausgestellt und dem Käufer ausgehändigt wird.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Kann ich einen Bausparvertrag zur Zahlung der Grunderwerbsteuer einsetzen?

Bausparverträge können für alle Kosten verwendet werden, welche Wohnraum schaffen, verbessern, erweitern oder den Wert einer Immobilie steigern. In diese Kosten fallen auch die Kaufnebenkosten wie beispielsweise die Grunderwerbsteuer.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Was geschieht, wenn die Grunderwerbsteuer nicht gezahlt wird?

Mit dem Erwerb einer Immobilie oder eines Grundstücks gilt der Tatbestand der Grunderwerbsteuerpflicht als erfüllt. Nach der Beurkundung hat der Notar die Aufgabe, den Grundstückskaufvertrag an das Finanzamt mitzuteilen, das daraufhin einen entsprechenden Steuerbescheid an den Käufer des Grundstückes erstellt und übermittelt. Zahlt der Käufer die Grunderwerbsteuer nicht, verweigert das Finanzamt die Ausstellung der sogenannten Unbedenklichkeitsbescheinigung. Ohne diese Bescheinigung wird der Käufer nicht in das Grundbuch eingetragen – und somit auch nicht als Grundstückseigentümer dokumentiert.

Die Finanzämter können sich im Nichtzahlungsfall auch an den Verkäufer wenden und von ihm die Zahlung einfordern. Im Außenverhältnis tragen Käufer und Verkäufer die Pflicht, die Grunderwerbssteuer zu zahlen, damit der Verkauf nicht zu Lasten des Fiskus geht.

Wie kann der Verkäufer vorgehen, wenn die GrEst nicht gezahlt wird?

In erster Linie sollte der Verkäufer dem Käufer bei Nichtzahlung eine angemessene Frist zur Zahlung der Grunderwerbsteuer setzen. Lässt der Käufer diese verstreichen, hat der Verkäufer die Möglichkeit, den Kaufvertrag rückabwickeln zu lassen. Die Kosten dafür fallen dem Verkäufer zur Last. Mit der Rückabwicklung des Kaufvertrages erlischt auch die Pflicht zur Zahlung der GrESt. Der Veräußerer hat im Anschluss die Möglichkeit, über den rechtlichen Weg, einen Anspruch auf Schadenersatz einzuklagen, welcher ihm durch die Vertragspflichtverletzung des Käufers entstanden ist.

Erstattung der Grunderwerbssteuer bei Rückabwicklung des Kaufvertrags

Erfolgt innerhalb von zwei Jahren die Rückabwicklung eines Grundstücksgeschäfts, wird der bereits übermittelte Steuerbescheid wieder aufgehoben oder keine Steuer auf Antrag festgesetzt, insofern dies noch nicht geschehen ist. Zur Einhaltung der Frist muss eine Rückeintragung im Grundbuch bereits beantragt worden sein. Vielen Hausbesitzern ist diese Gesetzesvorgabe nicht bekannt, da die Steuer rückwirkend aus zweierlei Gründen wegfallen kann:

  1. Innerhalb von zwei Jahren erfolgt eine Aufhebung des Grundstücksgeschäfts, und zwar völlig unabhängig vom Hintergrund der Rückabwicklung.
  2. Wurde dem Käufer im ehemaligen Vertrag ein Rücktrittsrecht für den Fall einer bestimmten Bedingung eingeräumt, die dann eintritt, erfolgt eine Erstattung der Steuer vom Zeitraum unabhängig, also auch noch nach mehr als 24 Monaten.

Allerdings greift gemäß Einstufung durch den Bundesfinanzhof die günstigere zweite Alternative nicht für den Fall, dass für ein befristetes Rücktrittrecht immer wieder Verlängerungen vereinbart werden, weil über die Bedingung, die eine Rückabwicklung ermöglichen würde, noch Unterklarheit besteht. Ist das Ereignis eingetreten und die sich anschließende Frist von zwei Jahren abgelaufen, wird die geleistete Grunderwerbsteuer nicht zurückgezahlt. Die Richter begründen das damit, dass die sich anschließende Fristverlängerung eine neue Vereinbarung darstelle, die mit dem alten Kaufvertrag nichts mehr zu tun habe (Az. II R 11/08).

Auf dieser Basis sollten Käufer und Verkäufer für das Rücktrittsrecht am besten keine Frist oder sich zumindest aber von vorneherein auf einen längeren Zeitraum festlegen. So kommt es in jedem Fall zu einer Steuererstattung, da der Eintritt der Bedingung vom Zeitpunkt unabhängig ist.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Was ist eine Unbedenklichkeitsbescheinigung und wofür ist sie notwendig?

Bei der Unbedenklichkeitsbescheinigung handelt es sich um eine Bestätigung des Finanzamtes, dass die Zahlung der Grunderwerbsteuer für das betreffende Grundstück/Objekt ans Finanzamt geleistet worden ist. Der Grundbucheintrag des neuen Eigentümers wird erst vorgenommen, wenn die Steuerschuld nachweislich beglichen worden ist. Hierfür muss die vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung vorgelegt werden.

Was ist die GrESt und an wen wird sie gezahlt?

Wie hoch ist die Grunderwerbsteuer und wie hat sie sich entwickelt?

Wer bestimmt die Höhe der Grunderwerbsteuer?

Der Grunderwerbsteuersatz entspricht dem Prozentsatz, der auf der Bemessungsgrundlage des Kaufpreises ans Finanzamt entrichtet werden muss. So sieht das Grunderwerbsteuergesetz vor, dass mindestens 3,5 Prozent vom erworbenen Grundstückwert an den Staat abgeführt werden müssen. Aktuell (Stand 01.01.2017) liegt der Grunderwerbsteuersatz in Deutschland zwischen dreieinhalb und sechseinhalb Prozent.

Die Höhe des zu entrichtenden Prozentsatzes ist von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich. Die Bundesländer machen seit 2006 von ihrem Recht Gebrauch, die Höhe der Grunderwerbsteuer selbst zu bestimmen. Daher richtet sich der Prozentsatz immer nach dem Bundesland, in dem GrESt für ein Grundstück und/oder Objekt anfällt.

Nachstehend die Statistik zur Höhe des Grunderwerbsteuersatzes der Bundesländer mit Stand vom 01.01.2017

Bundesland Grunderwerbsteuer
Baden-Württemberg 5,0 %
Bayern 3,5 %
Berlin 6,0 %
Brandenburg 6,5 %
Bremen 5,0 %
Hamburg 4,5 %
Hessen 6,0 %
Mecklenburg-Vorpommern 5,0 %
Niedersachsen 5,0 %
Nordrhein-Westfalen 6,5 %
Rheinland-Pfalz 5,0 %
Saarland 6,5 %
Sachsen 3,5 %
Sachsen-Anhalt 5,0 %
Schleswig-Holstein 6,5 %
Thüringen 6,5 %

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