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Waldemar Wiora
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Sanierungsplan

Die Basis für einen langfristigen bzw. nachhaltigen Erfolg aller Sanierungs- und Renovierungsversuche bildet grundsätzlich ein schlüssiges Sanierungskonzept bzw. ein expliziter Sanierungsplan. Diesbezüglich startet eine umfassende Sanierungsplanung in der Regel mit der so bezeichneten Defizitanalyse. Dabei werden sowohl bereits zuvor angefertigte Gutachten und vorhandene Altlastenuntersuchung, die über den Zustand des Bodens und der jeweiligen Immobilie flächendeckend bzw. detailliert Auskunft geben, berücksichtigt. Allerdings wird bei Ausführungen respektive Auswertungen dieser Art oftmals die eigentliche zielgerichtete Nachnutzung vernachlässigt, stattdessen orientieren sich insbesondere die Altlastenuntersuchungen an gesetzlich vorgegebenen Bezugswerten. Geht es bei einem Sanierungsplan dabei in erster Linie um Altlasten, ist oftmals eine so bezeichnete Altlastenerkundung im Hinblick auf das Erstellen eines projektbezogenen Sanierungsplans notwendig. Aus den Ergebnissen der Altlastenerkundung werden dann alle notwendigen Daten, Fakten und Informationen herausgezogen, aus denen dann zielgerichtete Lösungsalternativen rund um eine zeitnahe Weiterbearbeitung des vorliegenden Altlastenproblems abgeleitet werden können. Die diesbezügliche Defizitanalyse sollte in Bezug auf einen stimmigen Sanierungsplan auch eine mit involvierten Behörden und Stakeholdern abgestimmte Untersuchungsstrategie zur Eingrenzung und Definition der für eine beabsichtigte Nachnutzung wichtigen und zu erwartenden Risikoparameter sowie eine grobe Schätzung der anfallenden Kosten enthalten. Im Regelfall werden dann die entsprechend gewonnenen bzw. ermittelten Daten innerhalb einer Inwertsetzungsplanung respektive einer Machbarkeitsstudie übernommen.

Dieses Prinzip einer Defizitanalyse wird in der Regel bei der Boden- bzw. Flächensanierung, der Altbausanierung und auch der allgemeinen Haussanierung angewendet. Gerade dem Sanierungsplan im Hinblick auf eine professionell durchgeführte Altbausanierung kommt dabei eine entscheidende Bedeutung zu. Schließlich gilt es hier einerseits Erhaltenswertes zu bewahren und auf der anderen Seite die baulichen oder auch energietechnischen Defizite im Sanierungsplan aufzuzeigen, um entsprechende Maßnahmen konzeptionieren zu können. Gerade wenn zum Beispiel Denkmalschutz besteht, müssen bereits im Sanierungsplan sämtliche behördliche bzw. gesetzliche Vorgaben berücksichtigt werden. Hier muss das mit der Sanierungsplanung beauftragte Unternehmen grundsätzlich einen Spagat zwischen erhaltenswerten Segmenten, zeitgemäßem Wohnen und nicht zuletzt einem wirtschaftlich bzw. finanziell tragbarem Aufwand generieren.

Häufig werden diesbezüglich innerhalb eines entsprechenden Sanierungsplans explizite Maßnahmen rund um das Sanieren von Wohnungen, einzelnen Einheiten oder auch Gewerbeeinheiten fest gelegt, wobei die Fassade gänzlich unberührt bleibt. Dies liegt in erster Linie an dem Umstand, dass die Fassade den häufigsten Denkmalschutz-Bestandteil repräsentiert. Demgegenüber befasst sich ein Sanierungsplan insbesondere mit der Substanz von Mauerwerk, Böden und Decken; zudem sind nicht selten Heizungs-, Sanitär- und Elektroinstallationen wichtige Bestandteile eines entsprechenden Plans. Auch die Badsanierung nimmt recht häufig einen großen Raum innerhalb eines Sanierungsplans bzw. -konzepts ein.

Nach der entsprechenden Defizitanalyse werden in einem Sanierungsplan die Auswahl der jeweils geeigneten Sanierungsverfahren formuliert. Dabei kommt es vor allem auf eine ausgewogene ökologische und ökonomische Balance sowie auf die jeweilige Angemessenheit der angestrebten Nachnutzung an. In diesem Zusammenhang werden innerhalb einer Sanierungsuntersuchung verschiedene Verfahrensvarianten betrachtet und schließlich ein Lösungsvorschlag für den Sanierungsplan bzw. für die Sanierungsmaßnahmen erarbeitet und konzeptionell berücksichtigt. Folgende Kriterien werden in der Regel in Bezug auf einen lösungs- bzw. zielgerichteten Sanierungsplan diesbezüglich erörtert:

  • Vorauswahl geeigneter sowie grundsätzlich verfügbarer Sanierungsverfahren
  • Erarbeitung von standortbezogenen und genehmigungsfähigen Sanierungsszenarien
  • Berücksichtigung etwaiger Auswirkungen auf Nachhaltigkeit und Umwelt
  • Bestimmung von einzelnen Sanierungszielwerten sowie Konkretisierung der ganzheitlichen Sanierungsziele
  • Detaillierte Schätzung der anfallenden Sanierungskosten
  • Realisieren einer Kosten-Nutzen-Analyse
  • Generieren eines entsprechenden Nachsorgeplans
  • Darstellung eines detaillierten Ablaufplans der Sanierungsmaßnahmen
  • Festlegung der jeweiligen Zeitfenster in Bezug auf die einzelnen Sanierungsschritte

Bei einem Sanierungsplan in Bezug auf eine Haussanierung ist dabei aber grundsätzlich die bautechnische Betrachtung vergleichsweise speziell, da vorhandenes Material sowie eine bereits vorgegebene Statik in den Plan integriert werden müssen. Zudem sollten in einen Sanierungsplan grundsätzlich explizite Erfahrungswerte der beauftragten Sanierungsfirma mit einfließen, um moderne Sanierungstechniken und neue Baumaterialien planungstechnisch zu integrieren. Auch der entsprechende Aufwand sowie die hiermit verbundenen Kosten müssen zwingend in einem seriösen Sanierungsplan Berücksichtigung finden. Gerade die Bestimmung der Kosten erfordert fachspezifische Kenntnisse, damit der finanzielle Aufwand so gering wie möglich gehalten werden kann. Des Weiteren kann sich ein Sanierungsplan auch detailliert mit einer Betriebskostensenkung als Zielvorgabe auseinandersetzen. Insbesondere im Teilbereich der Energiekosten kann mit einem Sanierungsplan zeitnah dargestellt werden, wann mit einer entsprechenden Amortisation des Investments zu rechnen ist. Grundsätzlich sollte in einem Sanierungsplan rund um Haussanierungs-Projekte ein ökonomisch und ökologisch stimmiger Mix aus verschiedenen Maßnahmen formuliert werden. So sollte – wenn möglich – eine entsprechende Sanierung sowohl mit geschützter bzw. erhaltenswürdiger Substanz als auch im Rahmen einer funktionalen Modernisierung durchgeführt werden. Der Sanierungsplan fungiert hier quasi auch als Plausibilitätskontrollinstrument.

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