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Waldemar Wiora
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Bausubstanz

Die Bausubstanz ist die vorhandene Substanz eines Bauwerkes, vom Keller bis zum Dach; in der heutigen gebräuchlichen Verwendung des Wortes ist auch der materielle Bestand diverser Gebäude und auch Gebäudeteilen gemeint, soweit alles zusammen eine ganzzeitliche Einheit darstellt. Der Begriff “Bausubstanz” wird auch öfter im Zusammenhang mit der baulichen Denkmalpflege verwendet. Die Denkmalpfleger befassen sich vorrangig mit den Bauwerken und deren Eigenschaften, mit dem Ziel der Bestandserhaltung. Sie sehen das Gebaute als den “Urstoff” ihrer eigenen Tätigkeit an.

Bausubstanz ist:

  • das, aus dem die Bauwerke bestehen,
  • woraus sich das Erscheinungsbild eines Gebäudes ableiten lässt,
  • das, was durch einen nutzungsbedingten Verschleiß einem Wandel unterworfen ist
  • das, was zum Beispiel unabhängig und dauerhaft Bestand hat,
  • das, was man auch unter der Bezeichnung eines Objektes versteht

Grundlagen zur Bewertung der Bausubstanz

Zur Bewertung eines Gebäudes oder eines Bauwerks werden verschiedene Details herangezogen, wie zum Beispiel:

  • das Alter des Gebäudes
  • der bauliche Zustand des Gebäudes oder des Bauwerks
  • der historische Hintergrund
  • Sanierungsbedarf
  • Erhaltungsmöglichkeiten des Gebäudes
  • Kosten für Erhaltungs- und Sanierungsarbeiten

Die Bausubstanz und der “Moralische Verschleiß”

Die Bausubstanz leidet auch unter dem “Moralischen Verschleiß” eines Hauses. Hier ist der technische Zustand eines Hauses ausschlaggebend. Ein Haus wird den Wohnbedürfnissen seiner Bewohner angepasst, das heißt, Umbauten werden durchgeführt, indem das Gebäude oder das Bauwerk den neuesten technischen Erkenntnissen angepasst wird. Gute Beispiele sind die Entwicklungen im Bereich der Heizmöglichkeit. Allerdings sollten historische Einbauten, wie Kamine oder Kachelöfen beachtet und wenn möglich in die vorhandene Bausubstanz einbezogen werden.

Zu früheren Zeiten erhöhte sich der Wert der Bausubstanz, wenn in einem Haus eine moderne Gas- oder Ölheizung eingebaut wurde. Heute steigt der Wert eines Hauses, bzw. der Bausubstanz, wenn das Haus ein Niedrigenergiehaus ist oder zumindest mit einer Photovoltaikanlage ausgestattet ist.

Nicht nur die Heizung eines Hauses bestimmt den materiellen Wert der Bausubstanz, auch die gestalterische Form eines Hauses ist dafür ausschlaggebend. Wenn das Haus hochwertig ausgebaut ist, zum Beispiel mit Parkettfußböden, Schallschutz und hochwertigen Fenstern mit Isolierverglasung, dann wertet das die Bausubstanz eines Hauses unweigerlich auf und auch der materielle Wert des Hauses steigt demzufolge. Wichtig ist vor allem, eine notwendige Sanierung zeitnah auszuführen, damit die Bausubstanz erhalten, bzw. verbessert werden kann. So sollten Treppen und vorhandene Holzbalken, Stahlträger, die offen liegen und vielleicht schon Rost angesetzt haben, saniert oder erneuert werden.

Den Wert der Bausubstanz erhalten oder erhöhen auch Maßnahmen, die zur Wärmedämmung beitragen, wie zum Beispiel Außenwandverkleidungen. Die Einsparung von Heizkosten und die Isolation gegen Feuchtigkeit sind die Ergebnisse einer sachgerechten Hausverkleidung. Den gleichen Effekt rufen wasserabweisende und schöne farbliche Putze hervor. Sind alle diese Maßnahmen an einem alten Bauwerk vorgenommen worden, dann erhöht sich automatisch der Wert der Bausubstanz, was vor allem für die Käufer und Verkäufer von Immobilien sehr wichtig ist.

Grundlagen für eine Bewertung sind einschlägige Gesetze und die neueste Immobilien-Wertermittlungs-Verordnung vom 01. Juli 2010, die den Wert der einzelnen Immobilien nach gleichen Gesichtspunkten betrachtet. In dieser Verordnung geht es hauptsächlich um die Restnutzungsdauer der Gebäude. Die enthaltene Tabelle endet zwar bei einer 100 jährigen Nutzungsdauer, aber bei einer regelmäßigen und fachgerechten Pflege der Bausubstanz können die Bauwerke sehr lange erhalten bleiben, wie die Beispiele der alten Fachwerkhäuser zeigen. Mit den gültigen Gesetzen und Verordnungen können zum Beispiel Baugutachter eine fachgerechte Aussage zu dem finanziellen Wert eines Gebäudes treffen. Das ist sehr wichtig, wenn sich Makler oder Immobiliengesellschaften mit den Häusern beschäftigen und potentiellen Käufern einen realistischen Preis bieten wollen.

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