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Waldemar Wiora
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Mietkauf

Generell wird der Mietkauf in zwei unterschiedliche Modelle gegliedert. Zuerst wäre hier der klassische Mietkauf, bei welchem von vornherein vereinbart wird, dass der Mieter zu einem bestimmten Zeitpunkt die Immobilie erwirbt. Der Optionskauf hingegen bedeutet nur, dass der Mieter nach einer bestimmten Mietdauer das Anrecht eingeräumt bekommt die Immobilie zu erwerben.

Was genau ist der Mietkauf?

Bei Abschluss des Vertrags wird ein bestimmter Zeitraum vereinbart, zudem die Immobilie erworben wird. Die bis dahin gezahlte Miete wird auf dem vereinbarten Kaufpreis angerechnet. Nur ein kleiner Teil der Miete wird verwendet um den Zins für den “Kredit” abzudecken. Es handelt sich also um eine Art Stundung des Kaufpreises. Eine Bank ist hierbei i. d. R. nicht involviert.
Der Mietkaufvertrag wird in zwei Bestandteile untergliedert, den klassischen Mietvertrag des Objekts und den Kaufvertrag. Eine Beurkundung durch einen Notar ist zwingend notwendig. In den meisten Fällen ist eine Anzahlung i. H. v. rund 20% des Kaufpreises zu leisten, wie es auch üblich bei Krediten ist. Jedoch kann auch diese Eigenkapital-Zahlung gestundet werden. Es obliegt den beiden Parteien zu vereinbaren, wie die gezahlten Gelder verwaltet werden, ob der Mieter an eventuellen Anlagegewinnen beteiligt wird und ob ein Sondertilgungsrecht existieren soll.
Es handelt sich beim Mietkauf um ein Nischenprodukt, da dieses Modell nicht sehr weit verbreitet ist und es immer von der individuellen Situation abhängt, ob ein Mietkauf überhaupt sinnvoll ist. Alleine schon die steuerlichen Aspekte sind von Fall zu Fall unterschiedlich und somit ist keine generelle Aussage zu treffen, ob ein Mietkauf “immer” sinnvoll ist.
Auch sollte der Interessent sich immer fragen, warum der Vermieter “Bank spielt” und sein Objekt nicht zu einem normalen Verkauf anbietet. Oft handelt es sich nämlich um überteuerte oder mangelhafte Objekte.
Für zum Beispiel Gewerbetreibende kann der Mietkauf oft eine sinnvolle Alternative darstellen, da diese durch diverse Scoring-Verfahren nicht so einfach eine Finanzierung durch eine Bank erhalten.
Auch sollte immer bei der Entscheidung, ob Mietkauf oder eine Finanzierung durch die Bank, berücksichtigt werden, ob eventuelle Förderungsmöglichkeiten bestehen. In vielen Bundesländern werden vergünstigte Kredite angeboten um die Anschaffung von Wohneigentum zu fördern.
Vorteil des Mietkaufes im Vergleich zur Immobilienfinanzierung ist ganz klar, dass die Rate über den gesamten Zeitraum stabil bleibt. Somit ist der Mieter unabhängig von Zins- und Mietpreisentwicklungen.

Das seltene Modell des Optionskaufes

Bei diesem, rein durch Genossenschaften angebotenen, Modell handelt es sich rein um die Sicherung des Rechts nach einer vereinbarten Laufzeit das Objekt erwerben zu können. Übliche Zeiträume sind bis zu 25 Jahre und in dieser Zeit hat der Mieter das Recht das Kaufrecht auszuüben, muss es jedoch nicht. Der Kaufpreis wird bei Mietbeginn einmalig festgelegt. Hier ist eine höhere Flexibilität gegeben.

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