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Pflegeimmobilien – Kapitalanlage, Rendite-Objekt, Altersvorsorge

Chancen & Risiken im Zukunftsmarkt Pflege

Pflegeimmobilien sind bei entsprechend sorgfältiger Selektion eine in vielerlei Hinsicht reizvolle und aus der Masse der Geldanlage-Immobilien herausragende Investitionsmöglichkeit. Dafür sind im Wesentlichen zwei Gründe verantwortlich. Zum einen sind Immobilien per se eine bewährte Geldanlage, nicht nur in Krisenzeiten. Zum anderen haben wir es mit einem Immobilien-Teilsegment zu tun, das in einem Zukunftsmarkt angesiedelt ist. Der Kauf einer Pflegeimmobilie kann aufgrund seiner Beschaffenheit äußerst rentabel, wie jedes andere Investment aber auch mit Risiken behaftet sein. Wir beleuchten beides, um Ihnen eine bestmögliche und faktenbasierte Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung zu geben.

Pflegeimmobilien – Eine erste Einordnung

Pflegeimmobilien zählen zu den sog. Sonder- oder Spezialimmobilien. Ähnlich wie Hotels, Einkaufszentren oder Produktionsgebäude zeichnen sie sich durch die Existenz einer oder mehrerer Besonderheiten auf und definieren sich primär über die Art ihrer Nutzung und die sich daraus ergebende Rendite. Im Fall der Pflegeimmobilie kann es sich dabei um ein klassisches Pflegeappartement in einer stationären Einrichtung mit Altersheimcharakter oder in einer sog. gemischten Einrichtung (betreutes Wohnen) handeln oder auch um eine Intensivpflege-Wohngemeinschaft. Die besondere Attraktivität von Pflegeimmobilien liegt in ihrem Konstrukt. Konkret bedeutet das, dass der Investor einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie abschließt, nicht mit dem Bewohner/Mieter selbst. Darin liegen Chance und Risiko zugleich, wie wir weiter unten darstellen werden.

Auf die Ertragskraft einer Immobilie selbst wirkt eine ganze Reihe stimulierender Einflussgrößen. Die oft strapazierte Devise »Lage, Lage, Lage« greift bei Pflegeimmobilien zwar nicht ins Leere, aber definitiv zu kurz. Die Begründung ist dem Begriff immanent. Der Bedarf an Pflegedienstleistungen und in der Folge der Bedarf an Pflegeimmobilien steigt dann signifikant an, wenn demographische Veränderungen in der Gesellschaft ein stetiges Älterwerden derselben dokumentieren. Wo nachhaltiger Bedarf entsteht und sich perspektivisch langfristig abzeichnet, dort erzielen Investoren mit ihrer Kapitalanlage verlässliche Erträge und damit letztlich wirtschaftliche Vorteile.

Der demografische Wandel fordert moderne Konzepte

Historische Betrachtung

Als der Reichskanzler des wilhelminischen deutschen Kaiserreichs, Otto Fürst Bismarck, sein Projekt der Gesundheits- und Altersversorgung auf den Weg brachte, dienten ihm zur Berechnung die statistischen Zahlen zur Bevölkerungsstruktur seiner Zeit. Sein in Gesetzesform gegossenes Lebenswerk war finanzierbar, denn einem geburtenstarken Fundament und stabilem Mittelbau aus Berufstätigen folgte eine scharf zulaufende Spitze. Diese Pyramide des altersdemoskopischen Lebensbaums wurde zum Inbegriff einer gesunden Gesellschafts-Population.

Diese Vorteile sind jedoch Vergangenheit. War Deutschland über viele Generationen durch Kriegsereignisse, darunter zwei Weltkriege, in seinen demoskopischen Grundfesten erschüttert, so zeigt sich im Betrachtungszeitraum Kriegsende 1945 bis heute ein völlig verändertes Gesellschaftsszenario.

Deutschland lebt seit 75 Jahren in Frieden. In dieser Zeit hat sich eine Industriegesellschaft mit soliden wirtschaftlichen und politischen Strukturen entwickelt. Das Gesundheitswesen wurde vorbildlich verbessert. Staatliche Renten, Betriebsrenten und private Altersvorsorgemaßnahmen brachten Vorteile für weite Bevölkerungskreise. Doch auch eine andere Facette gilt es zu beleuchten: Mitunter drastische Rückgänge bei den Geburtenraten trafen zeitgleich auf eine kontinuierlich zunehmende Lebenserwartung. In der Folge kam es zu spektakulären Veränderungen in den gesellschaftlichen Altersstrukturen.

6,1 Millionen Pflegebedürftige bis 2050

Die sich aus dem geschilderten historischen Abriss ergebenden Tatsachen lassen sich mit Berechnungen und Prognosen des statistischen Bundesamtes untermauern. So entsteht ein Szenario mit klaren Konturen für die Situation heute, aber auch ein Ausblick auf die kommenden Jahre sowie ein perspektivischer Ausblick in die Zukunft. 21,4 Mio. der Bevölkerung in Deutschland werden im Jahr 2040 67 Jahre und älter sein. Eine Entwicklung, die mit steigendem Pflegebedarf und der Notwendigkeit des Ausbaus von Pflegestrukturen einhergehen wird. Zum Jahresende 2019 lebten in Deutschland bereits 4,1 Mio. Pflegebedürftige. Bis zum Jahr 2050 werden es einer Prognose des Bundesministeriums für Gesundheit aus dem Frühjahr 2021 bereits 6,1 Millionen Menschen sein.

Zwischenfazit: Der Wachstumsmarkt ist ein klarer Investitionsvorteil

Die Interpretation des statistischen Zahlenmaterials im Kontext von Pflegeimmobilien lässt nur einen Schluss zu: Der Bedarf an Pflegeplätzen und Pflegeappartements wird steigen. Dadurch rückt die Pflegeimmobilie auch als Zukunftsinvestition in den Fokus. Wir wollen das Thema für potenzielle Kapitalanleger daher im Folgenden unter Rendite-Gesichtspunkten, Chancen und Risiken noch etwas näher beleuchten.

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Eine Kapitalanlage-Chance, die statistisch kaum zu widerlegen ist

Steigende Lebenserwartung bei sinkender Bevölkerungszahl

Wo stehen wir heute und wohin entwickelt sich unsere Gesellschaft? Das Statistische Bundesamt beziffert den derzeitigen Bevölkerungsstand Deutschlands auf etwa 83,2 Millionen Menschen. Vorsichtigen Schätzungen zufolge wird sich die Bevölkerungszahl je nach Berechnungsvariante bis zum Jahr 2060 auf mehr oder weniger deutlich unter 80 Millionen Menschen reduzieren. Die Zahlen belegen allerdings auch deutliche Steigerungsraten bei der Lebenserwartung. Lag die durchschnittliche Lebenserwartung vor 100 Jahren noch bei 45 Jahren, so liegt sie bei neugeborenen Mädchen bei 83,4 Jahren und bei neugeborenen Jungen bei 78,6 Jahren. Ein Blick auf die Altersgruppen der über 90- und 100-Jährigen zeigt einen weiteren markanten Entwicklungstrend. Noch vor 35 Jahren lebten in Deutschland nur 265 hundertjährige Frauen und Männer. Aktuell zählen wir etwa 19.000 Mitmenschen mit einer dreistelligen Geburtstagszahl. Tendenz steigend. Eine qualitativ hochwertige Gesundheits- und Nahrungsmittel-Versorgung werden wesentlich dazu beitragen, dass diese Zahl Berechnungen zufolge im Jahr 2050 auf einen Wert von ca. 115.000 über Hundertjährigen ansteigen wird.

Für die Betrachtung und Bewertung von Pflegeimmobilien als Anlagemöglichkeit sind diese Entwicklungskennziffern zweifelsohne weitere gute Argumente.

Signifikanter Anstieg der Pflegebedürftigkeit

Aber auch die Bevölkerung im Erwerbsalter bleibt von der demografischen Entwicklung nicht unberührt. Liegt die Zahl der Bevölkerung im Erwerbsalter von 20 bis unter 67 Jahren aktuell bei 51,8 Millionen Menschen, so wird dieser Wert je nach Berechnungsvariante im Jahr 2060 auf 46-40 Millionen abschmelzen.

Bei der Zahl der Pflegebedürftigen sprechen Experten von einer dramatischen Veränderung. Lag die vom Statistischen Bundesamt für das Jahr 2010 ermittelte Zahl noch bei ca. 2 Millionen, so wurde bereits Ende 2019 ein Wert von 4,13 Millionen erreicht. Prognosen sprachen seinerzeit noch von einem Anstieg auf 3 Millionen bis zum Jahr 2030. Die starke Zunahme an Menschen, die als pflegebedürftig eingestuft wurden, ist größtenteils auf die Einführung des weiter gefassten Pflegebedürftigkeitsbegriffs im Jahr 2017 zurückzuführen.

Es ist davon auszugehen, dass dieser Zahlentrend anhält, ohne an Tempo einzubüßen. Prognosen indes sind schwierig, denn diese haben sich in der jüngeren Vergangenheit stets als zu niedrig herausgestellt.

Der hohe Bedarf an Pflegeplätzen macht Investitionen dringend notwendig

Hier nun schließt sich der Kreis. Die Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden, steigt mit dem Alter. Wenn die Menschen älter werden, und das tun sie, steigt auch der Bedarf an medizinischer Versorgung und entsprechenden Pflegeangeboten.
Aus den dargelegten Zahlen ergeben sich in unserem Kontext perspektivisch langfristig ausgerichtete Chancen für Investitionen in Pflegeimmobilien, deren erkennbare Vorteile infolge stabil hoher Zuwächse bei statistisch langfristig ermitteltem Pflegebedarf offenkundig sind.

Nutzen Sie das Potenzial der Sozialimmobilie als besondere Kapitalanlage

Wir haben gesehen, dass die Deutschen immer älter werden. Gleichzeitig steigt der Anteil der pflegebedürftigen, alten Bevölkerung.

Betrachten wir Pflegeimmobilien im Kontext einer Geldanlage aus der Sicht des Investors, nämlich als Investitions-Produkt, so erschließen sich die besonderen Vorteile oft erst auf den zweiten Blick. Da ist zum einen der Aspekt der Anlage in einen inflationsgeschützten Sachwert, der bei überlegter Standortwahl und angemessenen Intervallen bei der Instandsetzung garantiert langfristigen Wertzuwachs beschert.

Zum anderen ist da die Betrachtungsweise der Assetklasse der Sozialimmobilien. Wer seine Kapitalanlage im Sektor Pflegeimmobilien tätigt, bewegt sich mit seinem Investment in genau diesem Segment. Sozialimmobilien sind von ihrem Wesen her klassische Betreiber-Immobilien wie z. B. auch Pflegeheime, Fach- oder Reha-Kliniken u. a.
Insbesondere in Deutschland und seinen strukturell durch den komplexen demografischen Wandel bestimmten Gegebenheiten bewegt er sich damit auf einem vergleichsweise sicheren Wachstumspfad. Die damit einhergehenden Besonderheiten und Renditeerwartungen haben die Anlageklasse der Pflegeimmobilien bei vielen Immobilien-Investoren von einer Randerscheinung zu einem Liebling entwickelt.

Immenser Bedarf an Pflegeimmobilien bis 2030

Der Zentrale Immobilienausschuss ZIA prognostiziert als führendes Organ der Immobilienwirtschaft bis zum Jahr 2030 einen Bedarf von rund 293.000 zusätzlichen Pflegeheim-Plätzen in Deutschland. Das würde einen Neubau zwischen 210 bis 390 Pflegeheimen erforderlich machen.

Wie dieser Zahl unschwer zu entnehmen ist, sorgt ein akuter Mangel an Pflegeimmobilien bei gleichzeitig anhaltender Pflegenachfrage für einen hohen Nachfrage-Überhang. In der Folge generiert die stabil hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen stabile Kosten pro Pflegeplatz. Die Vorteile für den Investor sind leicht ersichtlich. Diese Form der Geldanlage ist in der Lage, eine gewünscht hohe Rendite bei gleichzeitigem Inflationsschutz zu generieren und somit eine einzigartige Konstellation für die Wertanlage Pflegeimmobilie zu schaffen. Denn dieses Marktsegment entwickelt sich unabhängig von der Konjunktur und losgelöst von Börsenkursen und Preisen für Gold und andere Edelmetalle.

Staatlich gesicherter Mietfluss sorgt für sichere Kapitalerträge

Pflegeimmobilien glänzen mit einem einzigartigen Alleinstellungsmerkmal: Kapitalanlage und Rendite sind bei einer Investition in Pflegeimmobilien sozusagen staatlich garantiert!
Die staatlichen Sozialversicherungsträger sind Garant für die kontinuierliche Zahlung der Pflegesätze an den Betreiber eines Pflegeheims. Dazu sind sie gemäß Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI (Sozialgesetzbuch) gesetzlich verpflichtet. Im Klartext bedeutet dies, dass Mietzahlungen auch dann garantiert sind, wenn ein zu pflegender Bewohner die finanziellen Voraussetzungen für die Kosten der Pflegeeinrichtung nicht erfüllt.

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass viele Angehörige ihre pflegebedürftigen Angehörigen nicht selbst pflegen können, wird sich Prognosen zufolge der Bedarf an funktional überzeugenden Pflegeimmobilien in der Zukunft tendenziell weiter verstärken. Faktisch handelt es sich um einen konjunkturunabhängigen Zukunftsmarkt, bei dem sich die Vorteile einer hohen Rendite mit kombiniertem Inflationsschutz überaus positiv darstellen.
Die Konjunkturunabhängigkeit erklärt sich aus der Tatsache, dass Sozialimmobilien keinen Börsen- und Konjunktur-Einflüssen, sondern den gesetzlichen Bestimmungen des Sozialgesetzbuchs der Bundesrepublik Deutschland (SGB) unterliegen. Hier tritt der bei Pflegeimmobilien staatlich gesicherte und vertraglich vereinbarte Mietfluss in Kraft und sichert die Rendite ab. Vorteile für die Einnahmesicherheit ergeben sich nicht zuletzt aufgrund der langjährigen Mietverträge für Pflegeimmobilien, die aktuell Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren vorsehen.

Darüber hinaus lässt sich das Potenzial der Steuervorteile vom Investor selbstverständlich vollumfänglich ausschöpfen. Diese einzigartige Konstellation charakterisiert die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien mit wenigen Worten. Bei der Fremdgeld-Finanzierung einer Kapitalanlage sorgt das historisch niedrige Zinsniveau für zusätzliche Anreize. Unterm Strich finden Investitionssicherheit in Form des Inflationsschutzes und die Vorteile einer stabilen und vergleichsweise hohen Kapitalrendite in harmonischem Einklang zueinander.

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Pflegeimmobilie oder Eigentumswohnung?

Bei einer Kapitalanlage soll Ihr Vermögen arbeiten und nicht Sie! Wäre es nicht ideal, eine Anlageform zu finden, die krisensicher ist und trotzdem alle Vorteile einer klassischen Kapitalanlage bietet, z. B. eine attraktive Rendite ohne zeitlichen Aufwand zur Betreuung des Vermögenswerts? Im Vergleich zur klassischen Eigentumswohnung bietet eine Pflegeimmobilie Kapitalanlegern zahlreiche Vorzüge.

Ihre Top-5-Vorteile:

Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber (durchschnittlich 25+ Jahre)

Übernahme der meisten Verwaltungsaufgaben, Reparaturen sowie der Grundsteuer durch den Betreiber

Automatische Anpassung der Mieten an die Inflationsrate

Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen

Auch bei genauerem Hinsehen bietet die Pflegeimmobilie gegenüber einer klassischen Wohnimmobilie zahlreiche Vorteile:

Welche Pflegeimmobilien sind förderfähig?

Nicht jede auf altersgerechtes Wohnen ausgerichtete Immobilie zählt zu den sogenannten förderfähigen Pflegeimmobilien. Will der Investor mit seiner Investition die Vorteile von Pflegeimmobilien bezüglich Rendite und Inflationsschutz in vollem Umfang ausschöpfen, so sollte er sein Augenmerk auf die förderfähigen Immobilien richten. Dazu zählen grundsätzlich Einrichtungen von medizinischem Charakter wie etwa:

  • Heime für Behinderte
  • Stationäre Pflegeeinrichtungen
  • Psychiatrische Anstalten
  • Hospiz-Einrichtungen

Aber auch Objekte mit Pflege-Einrichtungen, die sich über Mittel der Sozialämter tragen, sind in der Regel uneingeschränkt förderfähig. Bei solchen Einrichtungen werden dem Betreiber des Pflegeheims die Gesamt-Pflegekosten nach einem Bewertungsschlüssel vom Sozialamt erstattet. Auch in diesem Fall kommen die Vorteile einer Kapitalanlage bezüglich Rendite und Inflationsschutz für den Investor in vollem Umfang zum Tragen. Diese Vorteile ergeben sich nicht zuletzt aus den zugrundeliegenden Langzeit-Mietverträgen, die eine Rendite über eine Zeitspanne von bis zu drei Jahrzehnten darstellbar gestalten.

Waldemar Wiora

»Investitionen in Pflegeimmobilien verbinden auf besondere Weise die Vorteile von Niedrigzinsen und staatlichen Förderungen mit den Notwendigkeiten, die der demografische Wandel in den nächsten Jahrzehnten von der Gesellschaft einfordert.«

Überzeugende Extra-Vorteile:

Die staatliche Garantie

Der Staat fördert den Betrieb von Pflegeimmobilien durch staatliche Garantien. Auch dort, wo Pflegebedarf entsteht, dessen Kosten für den Pflegebedürftigen selbst aber nicht finanzierbar sind, ergeben sich für ihn keine Nachteile. Die jeweiligen Sozialträger stehen für die laufenden Kosten ein und sichern so den Pflegebetrieb entsprechend ab. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, setzen die deutschen Sozialträger folgende Gegebenheiten voraus:

  • Ganztages-Pflege und -Betreuung
  • Einsatz ausgebildeter Fachkräfte in der Pflege
  • Selbstständige Bewirtschaftung der Pflegeeinrichtung

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, werden die Kosten für die erbrachten Pflegeleistungen von der Pflegeversicherung übernommen und auf diesem Wege zum Bestandteil des sogenannten Heimentgelts. Darüber hinaus anfallende Kosten für Verpflegung und Unterkunft trägt entweder der pflegebedürftige Heimbewohner selbst oder das Sozialamt. Die hier zusammengefassten Vorteile sichern eine Kapitalanlage hinsichtlich Rendite und Inflationsschutz grundsätzlich in höchstem Maße ab.

Das bevorzugte Belegungsrecht

Ein weiterer interessanter Aspekt für Investoren und deren nächste Angehörige ergibt sich aus der Möglichkeit des bevorzugten Belegungsrechts für den eigenen Pflegefall. Hier gilt es jedoch im Vorfeld genau hinzusehen, wie dieses vertraglich definiert ist. In der Regel erwirbt der Anleger mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie auch den Anspruch auf einen Pflegeplatz im Falle von Eigenbedarf. Dieser Anspruch bezieht sich jedoch nicht unmittelbar auf das vom Käufer erworbene eigene Pflegeappartement. Das Recht bezieht sich im Eigenbedarfsfall auf alle Wohneinheiten des Trägers und gewährt vertraglich einen möglichst zeitnahen Einzug in eine Pflege-Einrichtung desselben, sofern dieser mehrere solcher Einrichtungen betreibt – in manchen Fällen aber ausdrücklich auch nur auf die eine Einrichtung, in der das Appartement erworben wurde. Hierauf ist bei Vertragsabschluss zu achten.

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Welche Risiken bestehen beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Bei allen Vorteilen, die sich insbesondere dem sicherheitsorientierten Anleger offenbaren, ist selbstverständlich auch die Pflegeimmobilie nicht frei von Risiken. Zunächst einmal handelt es sich hier um eine klassische Geldanlage, die wie jedes andere Anlage-Investment auch mit einer Abwägung der Risiken und deren Kalkulierbarkeit verbunden ist.
Wir können 4 typische Risiken unterscheiden, die folgende Kriterien betreffen:

  • Zinsänderungen
  • Betreiber-Qualität
  • Standortbedingungen
  • Politisch-rechtliche Rahmenbedingungen

Das Zinsänderungsrisiko bezieht sich dabei auf den Gestaltungsspielraum von Banken, Zinssätze anzupassen, sobald im Rahmen einer Kreditfinanzierung die Zinsbindung abgelaufen ist. Das große Thema Anschlussfinanzierung ist hier – wie bei jeder anderen Immobilie auch – sorgfältig im Blick zu behalten.

Der Betreiber einer Pflegeimmobilie verantwortet als Generalmieter aller Pflegeappartements deren Vermietung, Instandhaltung sowie die verlässliche und regelmäßige Mietzahlung an die Eigentümer. In der möglichen Insolvenz des Betreibers liegt ein Risiko, das im schlimmsten Fall zu Leerständen und Mietausfällen führen kann, wenn sich der Übernahmeprozess kompliziert gestaltet. In der Regel sollte der Mietfluss aber auch bei Leerstand staatlich gesichert sein. Das etwas größere Risiko lässt sich aus der unternehmerischen Qualität des Betreibers und der Kontrollüberlassung durch den Anleger in Sachen Pflegemanagement und Personalschlüssel ableiten, was letztlich über den wirtschaftlichen Erfolg der Einrichtung entscheidet. Um beide Risiken weitgehend zu entschärfen, kooperieren wir bei ESTADOR ausschließlich mit erfahrenen und renommierten Pflegeheim-Betreibern, die sich am Markt bewährt haben.

Standortrisiken und Rechtsrisiken können als Folge von Änderungen in den Rahmenbedingungen entstehen. Zum einen, wenn die Standortbedingungen im Zeitablauf an Attraktivität einbüßen, weil sich die Umgebung etwa durch neue Baumaßnahmen ändert, zum anderen, wenn den Betreibern neue Gesetze, Regeln oder Bestimmungen auferlegt werden und sich dadurch das Insolvenzrisiko erhöht

Fazit: Eine Anlage, die auf staatlich verbürgte Sicherheit baut & auf Zukunft setzt

Anhand der statistischen Daten und Prognosen konnten wir sehen, dass im Segment für Pflegeimmobilien infolge steigender Pflegebedürftigkeit in Deutschland mit hohen Zuwachsraten zu rechnen ist. Ob man dieses Immobilien-Produkt dabei als reine Kapitalanlage oder als Teil der Altersvorsorge im Sinne einer privaten Absicherung für die eigene mögliche Pflegebedürftigkeit betrachtet, spielt dabei zunächst nur eine untergeordnete Rolle. Gleichwohl sollte die Zielsetzung einer Pflegeimmobilien-Investition im Vorfeld beantwortet werden.

Hat man die Rahmenbedingungen mithilfe eines vertrauenswürdigen Experten genau geprüft und auch den Betreiber unter die Lupe genommen, kann man das Risiko bereits deutlich minimieren. Insbesondere dann, wenn der Betreiber auch der Pächter ist, er schon nachweislich lange am Markt für Pflegeimmobilien aktiv ist, ein zukunftsfähiges Konzept vorlegen kann und alles aus einer Hand kommt.

Dann bleiben auf der Habenseite eine Menge Vorteile. Eine Kapitalanlage in Immobilien bietet im Allgemeinen einen exzellenten Inflationsschutz und den Vorteil, in Niedrigzinsphasen zu profitieren, ohne sich den ungleich höheren Risiken aussetzen zu müssen, die eine Anlage am schwankenden Kapitalmarkt mit sich bringt. Im Besonderen können Pflegeimmobilien mit einer soliden Rendite und staatlich gesichertem Mietzins punkten. Dies gilt allerdings nur für Investitionen, deren Förderfähigkeit attestiert ist.
Passt alles zusammen, so haben Investoren lange Freude an Ihren Pflegeimmobilien und können sich mittel- bis langfristig einer von konjunkturellen Schwankungen unabhängigen Rendite aus ihrer Kapitalanlage sicher sein. Da es sich um einen Erwerb im Teileigentum handelt, kann dieses auch jederzeit wieder verkauft und liquidiert, aber auch verschenkt, vererbt oder beliehen werden.

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