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Pflegeimmobilien

Immobilien sind nicht gleich Immobilien. Zwei grundsätzliche Unterscheidungsmerkmale trennen den alles überspannenden Begriff “Immobilie” in eine vom Besitzer selbst genutzte, private und in den wirtschaftlich relevanten Bereich der Geschäfts-Immobilie. Eine Pflegeimmobilie ist bei entsprechend sorgfältiger Selektion eine in vielerlei Hinsicht reizvolle, aus der Masse der Geschäfts-Immobilien herausragende Investitionsmöglichkeit. Stimulierend auf die Ertragskraft einer Immobilie wirken eine ganze Reihe von Einflussgrößen. Die oft strapazierte Devise “Lage, Lage, Lage . . .” greift bei Pflegeimmobilien zwar nicht ins Leere, sie greift aber definitiv zu kurz. Die Begründung steckt bereits im Begriff “Pflegeimmobilien” selbst. Der Bedarf an Pflege steigt dann signifikant an, wenn entsprechende Altersstrukturen in der Gesellschaft ein stetiges Älterwerden der Gesellschaft dokumentieren. Wo nachhaltiger Bedarf entsteht und sich perspektivisch langfristig abzeichnet, dort erzielen Investoren mit ihrer Kapitalanlage eine verlässliche Rendite und damit letztlich wirtschaftliche Vorteile. Dieser Beitrag nennt Fakten und beleuchtet Chancen.

Attraktive Pflegeimmobilien als Kapitalanlage

Renditestarkes Seniorenzentrum Höpfingen bei Würzburg
Höpfingen
Wohneinheiten
75
Flächen
55,00 - 72,51 m²
Kaufpreise
175.063 - 208.009 €
Pflege
Pflegeappartements und betreute Wohnungen im Pflegezentrum Unterammergau
Unterammergau
Wohneinheiten
116
Flächen
44,26 - 154,79 m²
Kaufpreise
142.104 - 497.581 €
Pflege
Pflegeappartements in Bremen-Huchting
Bremen
Wohneinheiten
84
Flächen
41,07 - 53,99 m²
Kaufpreise
166.534 - 218.924 €
Pflege

Alters-Pyramide adieu: veränderte Realitäten fordern neue Konzepte

Als der Reichskanzler des wilhelminischen, deutschen Kaiserreichs, Otto Fürst Bismarck sein Projekt der Gesundheits- und Altersversorgung auf den Weg brachte, dienten ihm zur Berechnung die statistischen Zahlen zur Bevölkerungsstruktur seiner Zeit. Sein in Gesetzesform gegossenes Lebenswerk war finanzierbar, denn einem geburtenstarken Fundament, gefolgt von einem stabilen Mittelbau aus Berufstätigen folgte eine scharf zulaufende Spitze. Diese Pyramide des altersdemoskopischen Lebensbaums wurde zum Inbegriff einer “gesunden” Gesellschafts-Population. Doch diese Vorteile sind passé. War Deutschland über viele Generationen durch Kriegsereignisse, darunter zwei Weltkriege, in seinen demoskopischen Grundfesten erschüttert, so zeigt sich im Betrachtungszeitraum “Kriegsende 1945 bis heute” ein völlig verändertes Gesellschafts-Szenario. Deutschland lebt seit 60 Jahren in Frieden. In dieser Zeit hat sich eine Industriegesellschaft entwickelt, deren Vorteile in soliden wirtschaftlichen und politischen Strukturen resultierte. Das Gesundheitswesen wurde vorbildlich weiter entwickelt. Staatliche Renten, Betriebsrenten und private Altersvorsorgemaßnahmen brachten Vorteile für weite Bevölkerungskreise. Doch auch eine andere Facette gilt es zu beleuchten: Drastische Rückgänge bei den Geburtenraten trafen zeitgleich mit einer kontinuierlich zunehmenden Lebenserwartung zusammen. In der Folge kam es zu spektakulären Veränderungen bei den gesellschaftlichen Altersstrukturen.

Die sich aus dem geschilderten historischen Abriss ergebenden Tatsachen lassen sich aufgrund des detaillierten Zahlenmaterials aus den Quellen des statistischen Bundesamtes untermauern. So entsteht ein Szenario mit klaren Konturen für die Situation heute. Aber auch ein Ausblick auf die kommenden Jahre sowie ein perspektivischer Ausblick in die Zukunft lassen sich dank der vorliegenden Zahlen herleiten (Quelle: Statistisches Bundesamt. Lange Reihen nach Altersgruppen. Bevölkerungsvorausberechnung: Bevölkerung Deutschlands bis 2060). Die Interpretation des statistischen Zahlenmaterials geschieht vor dem Hintergrund unseres Themas “Pflegeimmobilien”. Geht es doch darum, die Vorteile dieser Form der Kapitalanlage zu ermitteln und die für eine finanzielles Engagement so wichtigen Chancen bei Rendite und Inflationsschutz zu betrachten.

Signifikanter Anstieg bei Pflegebedürftigen schafft hohen Bedarf an Pflegeplätzen

Wo stehen wir heute und wohin entwickelt sich unsere Gesellschaft? Das Statistische Bundesamt beziffert die derzeitige Bevölkerung Deutschlands auf 82 Millionen. Vorsichtigen Schätzungen zufolge wird sich die Bevölkerungszahl bis zum Jahr 2060 auf 65 bis 70 Millionen reduzieren (Quelle: Statistisches Bundesamt. Lange Reihen nach Altersgruppen. Bevölkerungsvorausberechnung: Bevölkerung Deutschlands bis 2060). Die Zahlen belegen allerdings auch hohe Steigerungsraten bei der Lebenserwartung. Lag die durchschnittliche Lebenserwartung vor 100 Jahren noch bei 45 Jahren, so liegt sie bei neugeborenen Mädchen bei 82 und bei Jungen 76 Jahren. Für die Betrachtung von Pflegeimmobilien ist die folgende Entwicklungskennziffer zweifelsohne ein gutes Argument, denn sie beschreibt Entwicklungstrends bei den hochbetagten Deutschen. Noch vor 35 Jahren lebten in Deutschland nur 265 Hundertjährige Frauen und Männer. Im Moment zählen wir rund 10.000 Mitmenschen mit einer dreistelligen Geburtstagszahl. In zehn Jahren wird sich diese Zahl auf 44.000 mehr als vervierfacht haben. Vorteile bei Gesundheitsvorsorge und Nahrung werden diese Zahl im Jahr 2050 auf einen Wert von 115.000 Hundertjährigen und noch älteren Menschen ansteigen lassen. Aber auch die Bevölkerung im Erwerbsalter bleibt nicht unberührt. Liegt die Zahl der Bevölkerung im Erwerbsalter von 20 bis 64 Jahren aktuell bei 50 Millionen Menschen, so wird dieser Wert im Jahr 2060 auf 33-36 Millionen abgeschmolzen sein. Bei der Zahl der Pflegebedürftigen sprechen Experten von einer dramatischen Veränderung. Lag die vom Statistischen Bundesamt für das Jahr 2010 ermittelte Zahl noch bei 2 Millionen, so wird bis zum Jahr 2030 ein Anstieg auf 3 Millionen Pflegebedürftige prognostiziert. Die Pflegeeinrichtungen für diese steigende Zahl von Mitmenschen müssen sich an diesen sich verändernden Gegebenheiten orientieren. Aus dieser Zahl ergeben sich nicht zuletzt perspektivisch langfristig ausgerichtete Chancen für die Investition in eine Pflegeimmobilie. Die erkennbaren Vorteile liegen in den stabil hohen Zuwächsen bei statistisch langfristig ermitteltem Pflegebedarf.

Beste Voraussetzungen für hohe Rendite und Inflationsschutz

Es mag zunächst fast unsensibel anmuten, wenn man im Zusammenhang mit Pflegeimmobilien als Kapitalanlage und deren Vorteile bezüglich Rendite und Inflationsschutz reflektiert und dabei die Zielgruppendefinition zur Untermauerung seines Tuns anführen muss. Es ist allerdings ein Gesetz unserer Wirtschaftsordnung, dass eine Kapitalanlage ein solides Fundament benötigt. Nur dann können die unter sozialen und mitmenschlichen Aspekten zu errichtenden Pflegeimmobilien bedarfsgerecht bereit gestellt werden. Politiker, Gesellschaftswissenschaftler und nicht zuletzt Versicherungsträger benötigen für die permanent erforderliche Neujustierung der Versorgungs- und Pflegeeinrichtungen möglichst präzise Informationen über die Bevölkerungsgruppe der Senioren und ihre unterschiedlichen Potenziale bei der physischen und psychischen Leistungsfähigkeit. Vor diesem Hintergrund nimmt man eine von der Gesundheitssituation abhängende Einteilung der Senioren in drei Gruppen vor:

  • unabhängig lebende
  • hilfsbedürftige
  • pflegebedürftige Senioren.

Sozialimmobilie als besondere Kapitalanlage

Wenden wir uns nun den Pflegeimmobilien unter dem Aspekt der Geldanlage zu. Wie bereits in diesem Beitrag ausgeführt, werden die Deutschen immer älter. Mit diesem Trend einher gehend wird der Anteil der pflegebedürftigen, alten Bevölkerung bereits heute, aber noch stärker in der Zukunft ansteigen.

Betrachtet man Pflegeimmobilien aus der Sicht des Investors, nämlich als Investitions-Produkt, so erschließen sich die besonderen Vorteile oft erst auf den zweiten Blick. Da ist zum einen der Aspekt der Anlage in einen inflationsgeschützten Sachwert, der bei überlegter Standortwahl und angemessenen Intervallen bei der Instandsetzung garantiert langfristigen Wertzuwachs beschert. Doch damit nicht genug: Wer seine Kapitalanlage im Sektor Pflegeimmobilien tätigt, bewegt sich mit seinem Investment im Segment “Sozialimmobilien”. Insbesondere in der Bundesrepublik Deutschland mit seinem komplexen demografischen Wandel bewegt er sich damit auf sicherem Wachstumspfad. Doch die damit einher gehenden Besonderheiten übertreffen die Erwartungen vieler Immobilien-Investoren bei weitem. Dies gilt auch für die Rendite.

18 Pflegeappartements im Seniorenzentrum am Backhausplatz in Aßlar
Aßlar
Wohneinheiten
18
Fläche
707,82 m²
Kaufpreis
2.000.000 €
Pflege

Riesiger Nachholbedarf an zeitgemäßen Pflegeimmobilien

Eine große Zahl der heute noch betriebenen Pflegeheime besteht oft unverändert seit 30 und mehr Jahren. In Kreisen der Pflegeversicherer veranschlagt man für die kommenden zehn Jahre einen bundesdeutschen Bedarf von insgesamt rund 4.300 Pflegeheimen, die neu errichtet werden müssen (Quelle: “4. Altenpflegebericht” im Auftrag der Bundesregierung). Wie dieser Zahl unschwer zu entnehmen ist, sorgt ein akuter Mangel an Pflegeimmobilien bei gleichzeitig anhaltender Pflegenachfrage für einen hohen Überhang bei der Nachfrage. In der Folge generiert die stabil hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen stabile Kosten pro Pflegeplatz. Im Umkehrschluss sind die Vorteile für den Investor leicht ersichtlich. Diese Form der Geldanlage generiert die gewünschte, hohe Rendite bei gleichzeitigem Inflationsschutz. Diese Situation schafft eine einzigartige Konstellation für die Wertanlage Pflegeimmobilie. Denn dieses Marktsegment entwickelt sich von der Konjunktur unabhängig und losgelöst von Börsenkursen und Preisen für Gold und andere Edelmetalle.

Pflegeappartements des Seniorenzentrums Weende
Göttingen
Wohneinheiten
65
Flächen
56,74 - 89,91 m²
Kaufpreise
172.708 - 273.670 €
Pflege

Staatlich gesicherter Mietfluss sorgt für sichere Rendite

Pflegeimmobilien glänzen mit einem einzigartigen Alleinstellungsmerkmal, denn Kapitalanlage und Rendite sind bei einer Investition in Pflegeimmobilien quasi staatlich garantiert. Die staatlichen Sozialversicherungsträger sind Garant für die kontinuierliche Zahlung der Pflegesätze an den Betreiber eines Pflegeheims. Dazu sind sie gemäß geltendem Recht, nämlich einem Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI (Sozialgesetzbuch) gesetzlich verpflichtet. Im Klartext bedeutet dies, dass Mietzahlungen auch dann garantiert sind, wenn ein zu pflegender Bewohner die finanziellen Voraussetzungen für die Kosten der Pflegeeinrichtung nicht erfüllt. Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass viele Angehörige ihre pflegebedürftigen Angehörigen nicht selbst pflegen können, wird sich der Bedarf an funktional überzeugenden Pflegeimmobilien auch in die Zukunft projiziert eher noch verstärken (Quelle: “4. Altenpflegebericht” im Auftrag der Bundesregierung). Faktisch handelt es sich um einen konjunkturunabhängigen Zukunftsmarkt, bei dem sich die Vorteile hoher Rendite kombiniert mit Inflationsschutz so positiv darstellen. Die Konjunkturunabhängigkeit erklärt sich aus der Tatsache, dass Sozialimmobilien keinen Börsen- und Konjunktur-Einflüssen, sondern den gesetzlichen Bestimmungen des Sozialgesetzbuchs der Bundesrepublik Deutschland (SGB) unterliegen. Hier tritt der bei Pflegeimmobilien staatlich gesicherte und vertraglich vereinbarte Mietfluss in Kraft und sichert die Rendite ab. Vorteile für die Einnahmesicherheit ergeben sich nicht zuletzt aufgrund der langjährigen Mietverträge für Pflegeimmobilien, die aktuell Laufzeiten von bis zu 29 Jahren vorsehen.

Darüber hinaus lässt sich das Potenzial der Steuervorteile vom Investor selbstverständlich vollumfänglich ausschöpfen. Diese einzigartige Konstellation charakterisiert die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien mit wenigen Worten. Bei der Fremdgeld-Finanzierung einer Kapitalanlage sorgt das historisch niedrige Zinsniveau für zusätzliche Anreize. So kommen Investitionssicherheit in Form des Inflationsschutzes und die Vorteile eine stabilen, hohen Kapitalrendite mit einander in Einklang.

Pflegeappartements im Schloss Fellheim mit Sofortrendite!
Fellheim
Wohneinheiten
80
Flächen
37,01 - 129,58 m²
Kaufpreise
90.429 - 316.695 €
Pflege

Welche Pflegeimmobilien sind förderungsfähig?

Nicht jede auf altersgerechtes Wohnen hin konzipierte Immobilie zählt zu den förderfähigen Pflegeimmobilien. Will der Investor mit seiner Investition die Vorteile von Pflegeimmobilien bezüglich Rendite und Inflationsschutz in vollem Umfang ausschöpfen, so sollte er sein Augenmerk auf die förderfähigen Immobilien richten. Dazu zählen grundsätzlich förderfähige Einrichtungen von medizinischem Charakter, wie beispielsweise:

  • Heime für Behinderte;
  • stationäre Pflegeeinrichtungen;
  • psychiatrische Anstalten;
  • Hospiz-Einrichtungen.

Aber auch Objekte mit Pflegeeinrichtungen, die sich über Mittel der Sozialämter tragen, sind in der Regel uneingeschränkt förderfähig. Bei solchen Einrichtungen gilt, das dem Betreiber des Pflegeheims die Gesamt-Pflegekosten nach einem Bewertungsschlüssel vom Sozialamt erstattet werden. Auch in diesem Fall kommen die Vorteile einer Kapitalanlage bezüglich Rendite und Inflationsschutz für den Investor in vollem Umfang zum tragen. Diese Vorteile ergeben sich nicht zuletzt aus den zugrunde liegenden Langzeit-Mietverträgen, die eine Rendite über eine Zeitspanne von bis zu drei Jahrzehnten darstellbar gestalten.

Vorteile für Investoren: die Kapitalanlage mit optimaler Rendite

Der Staat fördert den Betrieb von Pflegeimmobilien durch staatliche Garantien. Auch dort, wo Pflegebedarf entsteht, dessen Kosten für den Pflegebedürftigen selbst nicht finanzierbar sind, entsteht dem Pflegebedürftigen kein Nachteil. Die jeweiligen Sozialträger stehen für die laufenden Kosten ein und sichern so den Pflegebetrieb entsprechend ab. Um in den Genuss der Förderung zu kommen, setzen die deutschen Sozialträger folgende Gegebenheiten voraus:

  • Ganztages-Pflege und -Betreuung;
  • Einsatz ausgebildeter Fachkräfte in der Pflege;
  • Die selbstständige Bewirtschaftung der Pflegeeinrichtung.

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so werden die Kosten für die erbrachten Pflegeleistungen von Pflegeversicherungen übernommen und werden auf diesem Wege zum Bestandteil des sogenannten “Heimentgelts”. Die darüber hinaus anfallenden Kosten für Verpflegung und Unterkunft trägt entweder der pflegebedürftige Heimbewohner oder das Sozialamt. Die hier zusammengefassten Vorteile sichern eine Kapitalanlage hinsichtlich Rendite und Inflationsschutz grundsätzlich in höchstem Maße ab. Doch was wäre eine Kapitalanlage mit allen Prognosen hinsichtlich Rendite und Schutz vor der Inflation wert, wenn man den “Faktor Mensch” bei den Investitionsbetrachtungen außer Acht lassen würde?

Ein interessanter Aspekt für Investoren und Vorteile für deren nächste Angehörige ergeben sich aus der Möglichkeit des “bevorzugten Belegungsrechts” für den eigenen Pflegefall. Wer sich einen Pflegeplatz fürs Alter sichern möchte, kann seine Kapitalanlage mit garantierter Rendite an diesen persönlichen Erfordernissen ausrichten und Vorteile verbinden.

Zusammenhang von Rendite und Betreiber der Pflegeeinrichtung

Die Deutsche Bank hat dieses als solide und langfristig ausbaufähig erachtete Geschäftsfeld bereits im Jahr 2005 erkannt und investiert daher in Sozialimmobilien. Auf diesem Wege sind sichere Renditen von 4,5 bis 5,5 Prozent realisierbar. Bei dem derzeit gegeben, hohen Auslastungsgrad stellt sich berechtigt die Frage: Gibt es Risiken? Wie bei allen Aktionen bleiben Unwägbarkeiten, die es nach bestem Wissen auszuschalten gilt. Im Falle “Pflegeimmobilien” ist der langfristige Erfolg maßgeblich vom Betreiber der Pflegeeinrichtung abhängig. Bei der Kapitalanlage ist deshalb sicher zu stellen, dass der Betreiber nachweislich erfolgreich über eine Spanne von acht bis zehn Jahren im Pflegesegment tätig ist. Aber auch die Rendite ist ein Kriterium. Ein Betreiber, der die Vorteile einer modernen Pflege-Immobilie ausschöpft, sollte auch in der Lage sein, eine attraktive Rendite von mindestens 4,00 Prozent auszuschütten. Sind bei der Wahl des Standorts die klassischen Standortfaktoren in die Betrachtung eingegangen, so sollten die sich daraus ergebenden Vorteile eine attraktive Rendite der Kapitalanlage ermöglichen. Handelt es sich beim Investitionsobjekt um eine bereits bestehende Einrichtung, so spielen Aspekte wie die Barrierefreiheit für Rollstuhlfahrer, die Verfügbarkeit eines Bades pro Zimmer, aber auch die bauliche Konzeption gemäß DIN-Norm 18025 eine gewichtige Rolle.

Fazit: staatlich verbürgte Sicherheit mit hoher Rendite und Inflationsschutz

Auch aus dem hier vorgestellten, komplexen Thema der Kapitalanlage in Pflegeimmobilien, lässt sich in der Zusammenfassung ein knappes Fazit mit wenigen Sätzen ziehen, die nicht zuletzt die Vorteile beleuchten sollen. Pflegebedürftigkeit mit den statistisch belegbaren, hohen Zuwachsraten ist ein Riesenthema in unserem Land. Eine Kapitalanlage bietet Vorteile dank hoher, zu erzielender Rendite und exzellentem Schutz vor Inflation. Dies gilt allerdings nur für Investitionen deren Förderfähigkeit attestiert ist. Nur diese Pflegeimmobilien partizipieren von der staatlichen Refinanzierung des Heimentgelts, das der Betreiber der Pflegeeinrichtung erwirtschaftet. Passt hier alles zusammen – auch personell – so ist den Investoren in Pflegeimmobilien eine von konjunkturellen Schwankungen unabhängige Rendite aus ihrer Kapitalanlage sicher. Übrigens mit “eingebautem Inflationsschutz”!

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