Pflegeimmobilien – Altersvorsorge und Renditeobjekt

Wie der Zukunftsmarkt Pflege zur Chance wird und nicht zum Wagnis

Pflegeimmobilien sind bei entsprechend sorgfältiger Selektion eine in vielerlei Hinsicht reizvolle und aus der Masse der Geldanlage-Immobilien herausragende Investitionsmöglichkeit. Dafür sind im Wesentlichen zwei Gründe verantwortlich. Zum einen sind Immobilien per se eine bewährte Geldanlage, nicht nur in Krisenzeiten. Zum anderen haben wir es mit einem Immobilien-Teilsegment zu tun, das in einem Zukunftsmarkt angesiedelt ist. Der Kauf einer Pflegeimmobilie kann aufgrund seiner Beschaffenheit äußerst rentabel, wie jedes andere Investment aber auch mit Risiken behaftet sein. Wir beleuchten beides, um Ihnen eine bestmögliche und faktenbasierte Grundlage für Ihre Investitionsentscheidung zu geben.

Was muss ich wissen?

Die wichtigsten Punkte in der klickbaren Übersicht

Pflegeimmobilien – Einordnung und historischer Hintergrund

Chancen und Risiken im Zukunftsmarkt Pflege

Pflegeimmobilien zählen zu den sog. Sonder- oder Spezialimmobilien. Ähnlich wie Hotels, Einkaufszentren oder Produktionsgebäude zeichnen sie sich durch die Existenz einer oder mehrerer Besonderheiten auf und definieren sich primär über die Art ihrer Nutzung und die sich daraus ergebende Rendite. Im Fall der Pflegeimmobilie kann es sich dabei um ein klassisches Pflegeappartement in einer stationären Einrichtung mit Altersheimcharakter oder in einer sog. gemischten Einrichtung (betreutes Wohnen) handeln oder auch um eine Intensivpflege-Wohngemeinschaft. Die besondere Attraktivität von Pflegeimmobilien liegt in ihrem Konstrukt. Konkret bedeutet das, dass der Investor einen Pachtvertrag mit dem Betreiber der Pflegeimmobilie abschließt, nicht mit dem Bewohner/Mieter selbst. Darin liegen Chance und Risiko zugleich, wie wir weiter unten darstellen werden.

Auf die Ertragskraft einer Immobilie selbst wirkt eine ganze Reihe stimulierender Einflussgrößen. Die oft strapazierte Devise »Lage, Lage, Lage« greift bei Pflegeimmobilien zwar nicht ins Leere, aber definitiv zu kurz. Die Begründung ist dem Begriff immanent. Der Bedarf an Pflegedienstleistungen und in der Folge der Bedarf an Pflegeimmobilien steigt dann signifikant an, wenn demographische Veränderungen in der Gesellschaft ein stetiges Älterwerden derselben dokumentieren. Wo nachhaltiger Bedarf entsteht und sich perspektivisch langfristig abzeichnet, dort erzielen Investoren mit ihrer Geldanlage verlässliche Erträge und damit letztlich wirtschaftliche Erfolge.

Seniorenresidenz Alloheim mit zukunftsorientiertem Pflegekonzept
Pirmasens
Wohneinheiten
150
Flächen
62,00 - 126,00 m²
Kaufpreise
191.000 - 300.000 €
Rendite
3,0 - 3,5%
Pflege

Der demografische Wandel fordert moderne Konzepte

Historische Betrachtung

Als der Reichskanzler des wilhelminischen deutschen Kaiserreichs, Otto Fürst Bismarck, sein Projekt der Gesundheits- und Altersversorgung auf den Weg brachte, dienten ihm zur Berechnung die statistischen Zahlen zur Bevölkerungsstruktur seiner Zeit. Sein in Gesetzesform gegossenes Lebenswerk war finanzierbar, denn einem geburtenstarken Fundament und stabilem Mittelbau aus Berufstätigen folgte eine scharf zulaufende Spitze. Diese Pyramide des altersdemoskopischen Lebensbaums wurde zum Inbegriff einer gesunden Gesellschafts-Population.

Diese Vorzüge sind jedoch Vergangenheit. War Deutschland über viele Generationen durch Kriegsereignisse, darunter zwei Weltkriege, in seinen demoskopischen Grundfesten erschüttert, so zeigt sich im Betrachtungszeitraum Kriegsende 1945 bis heute ein völlig verändertes Gesellschaftsszenario.

Deutschland lebt seit 75 Jahren in Frieden. In dieser Zeit hat sich eine Industriegesellschaft mit soliden wirtschaftlichen und politischen Strukturen entwickelt. Das Gesundheitswesen wurde vorbildlich verbessert. Staatliche Renten, Betriebsrenten und private Altersvorsorgemaßnahmen brachten Annehmlichkeiten für weite Bevölkerungskreise. Doch auch eine andere Facette gilt es zu beleuchten: Mitunter drastische Rückgänge bei den Geburtenraten trafen zeitgleich auf eine kontinuierlich zunehmende Lebenserwartung. In der Folge kam es zu spektakulären Veränderungen in den gesellschaftlichen Altersstrukturen.

6,1 Millionen Pflegebedürftige bis 2050

Die sich aus dem geschilderten historischen Abriss ergebenden Tatsachen lassen sich mit Berechnungen und Prognosen des statistischen Bundesamtes untermauern. So entsteht ein Szenario mit klaren Konturen für die Situation heute, aber auch ein Ausblick auf die kommenden Jahre sowie ein perspektivischer Ausblick in die Zukunft. 21,4 Mio. der Bevölkerung in Deutschland werden im Jahr 2040 67 Jahre und älter sein. Eine Entwicklung, die mit steigendem Pflegebedarf und der Notwendigkeit des Ausbaus von Pflegestrukturen einhergehen wird. Zum Jahresende 2019 lebten in Deutschland bereits 4,1 Mio. Pflegebedürftige. Bis zum Jahr 2050 werden es einer Prognose des Bundesministeriums für Gesundheit aus dem Frühjahr 2021 bereits 6,1 Millionen Menschen sein.

Zwischenfazit: Der Wachstumsmarkt Pflege verspricht klare Investitionsvorteile

Die Interpretation des statistischen Zahlenmaterials im Kontext von Pflegeimmobilien lässt nur einen Schluss zu: Der Bedarf an Pflegeplätzen und Pflegeappartements wird steigen. Dadurch rückt die Pflegeimmobilie auch als Zukunftsinvestition in den Fokus. Wir wollen das Thema für potenzielle Kapitalanleger daher im Folgenden unter Renditegesichtspunkten, Chancen und Risiken noch etwas näher beleuchten.

Ambulante Wohngemeinschaft im Kurort Bad Pyrmont
Bad Pyrmont
Wohneinheiten
18
Flächen
56,69 - 57,49 m²
Kaufpreise
271.761 - 275.596 €
Rendite
3,3%
Pflege

Mandana Warsideh

»Der Pflegemarkt ist konjunkturunabhängig. Das sorgt für ein Plus an finanzieller Sicherheit. Der Bedarf und das Angebot an Pflege sind von der sozialen, nicht von der wirtschaftlichen Lage abhängig. Hieraus ergibt sich eine krisensichere Anlagemöglichkeit für Investoren, die nicht von Wirtschaft oder Börsenmarkt beeinflusst wird.«

Kontakt

Kapitalanlage Pflegeimmobilien: Chancen, Potenziale, Statistik

Steigende Lebenserwartung bei sinkender Bevölkerungszahl

Wo stehen wir heute und wohin entwickelt sich unsere Gesellschaft? Das Statistische Bundesamt beziffert den derzeitigen Bevölkerungsstand Deutschlands auf etwa 83,2 Millionen Menschen. Vorsichtigen Schätzungen zufolge wird sich die Bevölkerungszahl je nach Berechnungsvariante bis zum Jahr 2060 auf mehr oder weniger deutlich unter 80 Millionen Menschen reduzieren. Die Zahlen belegen allerdings auch deutliche Steigerungsraten bei der Lebenserwartung. Lag die durchschnittliche Lebenserwartung vor 100 Jahren noch bei 45 Jahren, so liegt sie bei neugeborenen Mädchen bei 83,4 Jahren und bei neugeborenen Jungen bei 78,6 Jahren. Ein Blick auf die Altersgruppen der über 90- und 100-Jährigen zeigt einen weiteren markanten Entwicklungstrend. Noch vor 35 Jahren lebten in Deutschland nur 265 hundertjährige Frauen und Männer. Aktuell zählen wir etwa 19.000 Mitmenschen mit einer dreistelligen Geburtstagszahl. Tendenz steigend. Eine qualitativ hochwertige Gesundheits- und Nahrungsmittel-Versorgung werden wesentlich dazu beitragen, dass diese Zahl Berechnungen zufolge im Jahr 2050 auf einen Wert von ca. 115.000 über Hundertjährigen ansteigen wird.

Für die Betrachtung und Bewertung von Pflegeimmobilien als Anlagemöglichkeit sind diese Entwicklungskennziffern zweifelsohne weitere gute Argumente.

Signifikanter Anstieg der Pflegebedürftigkeit

Aber auch die Bevölkerung im Erwerbsalter bleibt von der demografischen Entwicklung nicht unberührt. Liegt die Zahl der Bevölkerung im Erwerbsalter von 20 bis unter 67 Jahren aktuell bei 51,8 Millionen Menschen, so wird dieser Wert je nach Berechnungsvariante im Jahr 2060 auf 46-40 Millionen abschmelzen.

Bei der Zahl der Pflegebedürftigen sprechen Experten von einer dramatischen Veränderung. Lag die vom Statistischen Bundesamt für das Jahr 2010 ermittelte Zahl noch bei ca. 2 Millionen, so wurde bereits Ende 2019 ein Wert von 4,13 Millionen erreicht. Prognosen sprachen seinerzeit noch von einem Anstieg auf 3 Millionen bis zum Jahr 2030. Die starke Zunahme an Menschen, die als pflegebedürftig eingestuft wurden, ist größtenteils auf die Einführung des weiter gefassten Pflegebedürftigkeitsbegriffs im Jahr 2017 zurückzuführen.

Es ist davon auszugehen, dass dieser Zahlentrend anhält, ohne an Tempo einzubüßen. Prognosen indes sind schwierig, denn diese haben sich in der jüngeren Vergangenheit stets als zu niedrig herausgestellt.

Der hohe Bedarf an Pflegeplätzen macht Investitionen dringend notwendig

Hier nun schließt sich der Kreis. Die Wahrscheinlichkeit, pflegebedürftig zu werden, steigt mit dem Alter. Wenn die Menschen älter werden, und das tun sie, steigt auch der Bedarf an medizinischer Versorgung und entsprechenden Pflegeangeboten.
Aus den dargelegten Zahlen ergeben sich in unserem Kontext perspektivisch langfristig ausgerichtete Chancen für Investitionen in Pflegeimmobilien, deren erkennbare Vorzüge infolge stabil hoher Zuwächse bei statistisch langfristig ermitteltem Pflegebedarf offenkundig sind.

Immenser Bedarf an Pflegeimmobilien bis 2030

Der Zentrale Immobilienausschuss ZIA prognostiziert als führendes Organ der Immobilienwirtschaft bis zum Jahr 2030 einen Bedarf von rund 293.000 zusätzlichen Pflegeheim-Plätzen in Deutschland. Das würde einen Neubau zwischen 210 bis 390 Pflegeheimen erforderlich machen.

Wie dieser Zahl unschwer zu entnehmen ist, sorgt ein akuter Mangel an Pflegeimmobilien bei gleichzeitig anhaltender Pflegenachfrage für einen hohen Nachfrage-Überhang. In der Folge generiert die stabil hohe Nachfrage nach Pflegeplätzen stabile Kosten pro Pflegeplatz. Der Nutzen für den Investor ist leicht ersichtlich. Diese Form der Geldanlage ist in der Lage, eine gewünscht hohe Rendite bei gleichzeitigem Inflationsschutz zu generieren und somit eine einzigartige Konstellation für die Wertanlage Pflegeimmobilie zu schaffen. Denn dieses Marktsegment entwickelt sich unabhängig von der Konjunktur und losgelöst von Börsenkursen und Preisen für Gold und andere Edelmetalle.

Auf dem Weg zum Anlage-Liebling: Das Potenzial der Sozialimmobilie

Wir haben gesehen, dass die Deutschen immer älter werden. Gleichzeitig steigt der Anteil der pflegebedürftigen, alten Bevölkerung.

Betrachten wir Pflegeimmobilien im Kontext einer Geldanlage aus der Sicht des Investors, nämlich als Investitions-Produkt, so erschließen sich die besonderen Vorzüge oft erst auf den zweiten Blick. Da ist zum einen der Aspekt der Anlage in einen inflationsgeschützten Sachwert, der bei überlegter Standortwahl und angemessenen Intervallen bei der Instandsetzung garantiert langfristigen Wertzuwachs beschert.

Zum anderen ist da die Betrachtungsweise der Assetklasse der Sozialimmobilien. Wer seine Geldanlage im Sektor Pflegeimmobilien tätigt, bewegt sich mit seinem Investment in genau diesem Segment. Sozialimmobilien sind von ihrem Wesen her klassische Betreiber-Immobilien wie z. B. auch Pflegeheime, Fach- oder Reha-Kliniken u. a.
Insbesondere in Deutschland und seinen strukturell durch den komplexen demografischen Wandel bestimmten Gegebenheiten bewegt er sich damit auf einem vergleichsweise sicheren Wachstumspfad. Die damit einhergehenden Besonderheiten und Renditeerwartungen haben die Anlageklasse der Pflegeimmobilien bei vielen Immobilien-Investoren von einer Randerscheinung zu einem Liebling entwickelt.

Spezialisiertes Wohn- und Pflegekonzept mit 20 modernen Einzelapartments
Löhne
Wohneinheiten
20
Flächen
51,75 - 53,99 m²
Kaufpreise
282.457 - 294.679 €
Rendite
3,3%
Pflege

Ihre Top-10-Vorteile im Überblick 

  1. Wachstumsmarkt Pflege
    Ein zukünftig hoher Bedarf an Pflegeappartements gilt aufgrund der steigenden Zahl an Pflegebedürftigen als gesichert und garantiert solide Mietrenditen.

  2. Hohe Standort- und Konzeptsicherheit
    Jedes Projekt von ESTADOR wird einer gewissenhaften Standort-Analyse unterzogen. Bau und Konzeption werden nach neuesten Anforderungen und Standards durchgeführt.

  3. Absicherung im Grundbuch
    Sie können Ihr Pflegeappartement jederzeit wieder verkaufen, vererben, beleihen oder verschenken, denn Ihre Pflegeimmobilie erwerben Sie im Teileigentum. Heißt konkret: Jeder Eigentümer wird nach dem Wohnungseigentumsgesetz auf einem eigenen Grundbuchblatt eingetragen.

  4. Monatlich garantierte Miete
    Auch wenn das Appartement gerade nicht belegt ist, erhalten Sie die monatlich vereinbarte Miete.

  5. Mietsicherheit & Inflationsschutz
    Auf Basis indexierter Mietverträge wird die Miete an die jeweilige Inflationsrate angepasst. Die Laufzeit der Pachtverträge beträgt im Durchschnitt 20 bis 25 Jahre (häufig mit Verlängerungsoption).

  6. Konjunkturelle Unabhängigkeit
    Der Bedarf an Pflegeimmobilien besteht unabhängig von wirtschaftlichen Entwicklungen und ist damit zukunftssicher.

  1. KfW-Förderung
    Erfüllt Ihre Pflegeimmobilie entsprechende Voraussetzungen, profitieren Sie als Anleger von der Förderung durch die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW). Auf Basis der passenden Förderprogramme können die Pflegeimmobilien mit mehreren Tausend Euro Tilgungszuschuss gefördert werden.

  2. Minimaler Arbeitsaufwand
    Der Betreiber kümmert sich um Vermietung, Renovierung, Instandhaltung und Verwaltung der Pflegeimmobilie. Auch von etwaigen Auseinandersetzungen zwischen Mieter und Vermieter (Betreiber) ist der Erwerber der Immobilie ausgenommen.

  3. Steuervorteile
    Gebäudeobjekt (2 % jährlich) und Inventar (über 10 Jahre) können steuerlich abgeschrieben werden. Auch Kredit-Zinsen sind steuerlich absetzbar. Ein möglicher Verkaufsgewinn ist nach 10-jähriger Spekulationsfrist steuerfrei.

  4. Bevorzugtes Belegungsrecht
    Der Investor erwirbt mit der Pflegeimmobilie auch den Rechtsanspruch auf einen Pflegeplatz im Falle der eigenen Pflegebedürftigkeit oder – je nach Vertragsgestaltung – der eines Familienangehörigen. Für den Bedarfsfall garantiert der Betreiber die nächste freiwerdende Wohneinheit in der investierten Pflegeimmobilie oder – alternativ – in einer anderen von ihm verwalteten Einrichtung.

Neue Investment-Chancen
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Staatlich gesicherter Mietfluss sorgt für sichere Kapitalerträge

Pflegeimmobilien glänzen mit einem einzigartigen Alleinstellungsmerkmal: Kapitalanlage und Mietrendite sind bei einer Investition in Pflegeimmobilien sozusagen staatlich garantiert!
Die staatlichen Sozialversicherungsträger sind Garant für die kontinuierliche Zahlung der Pflegesätze an den Betreiber eines Pflegeheims. Dazu sind sie gemäß Versorgungsvertrag nach § 72 SGB XI (Sozialgesetzbuch) gesetzlich verpflichtet. Im Klartext bedeutet dies, dass Mietzahlungen auch dann garantiert sind, wenn ein zu pflegender Bewohner die finanziellen Voraussetzungen für die Kosten der Pflegeeinrichtung nicht erfüllt.

Vor dem Hintergrund der Tatsache, dass viele Angehörige ihre pflegebedürftigen Angehörigen nicht selbst pflegen können, wird sich Prognosen zufolge der Bedarf an funktional überzeugenden Pflegeimmobilien in der Zukunft tendenziell weiter verstärken. Faktisch handelt es sich um einen konjunkturunabhängigen Zukunftsmarkt, bei dem sich die Vorzüge einer hohen Mietrendite mit kombiniertem Inflationsschutz überaus positiv darstellen.
Die Konjunkturunabhängigkeit erklärt sich aus der Tatsache, dass Sozialimmobilien keinen Börsen- und Konjunktur-Einflüssen, sondern den gesetzlichen Bestimmungen des Sozialgesetzbuchs der Bundesrepublik Deutschland (SGB) unterliegen. Hier tritt der bei Pflegeimmobilien staatlich gesicherte und vertraglich vereinbarte Mietfluss in Kraft und sichert die Mietrendite ab. Eine zusätzliche Einnahmesicherheit resultiert aus den langjährigen Mietverträge für Pflegeimmobilien, die aktuell Laufzeiten von 20 bis 30 Jahren vorsehen.

Darüber hinaus lässt sich das Potenzial der Steuervorteile vom Investor selbstverständlich vollumfänglich ausschöpfen. Diese einzigartige Konstellation charakterisiert die Kapitalanlage in Pflegeimmobilien mit wenigen Worten. Bei der Fremdgeld-Finanzierung einer Kapitalanlage sorgt das historisch niedrige Zinsniveau für zusätzliche Anreize. Unterm Strich finden Investitionssicherheit in Form des Inflationsschutzes und eine vergleichsweise hohe Kapitalrendite in harmonischem Einklang zueinander.

Renommierte Bestandseinrichtung in idyllischer Lage
Eppendorf
Wohneinheiten
49
Flächen
21,05 - 50,17 m²
Kaufpreise
186.717 - 273.787 €
Rendite
3.5%
Pflege

Das bevorzugte Belegungsrecht

Ein weiterer interessanter Aspekt für Investoren und deren nächste Angehörige ergibt sich aus der Möglichkeit des bevorzugten Belegungsrechts für den eigenen Pflegefall. Hier gilt es jedoch im Vorfeld genau hinzusehen, wie dieses vertraglich definiert ist. In der Regel erwirbt der Anleger mit dem Kauf einer Pflegeimmobilie auch den Anspruch auf einen Pflegeplatz im Falle von Eigenbedarf. Dieser Anspruch bezieht sich jedoch nicht unmittelbar auf das vom Käufer erworbene eigene Pflegeappartement. Das Recht bezieht sich im Eigenbedarfsfall auf alle Wohneinheiten des Trägers und gewährt vertraglich einen möglichst zeitnahen Einzug in eine Pflege-Einrichtung desselben, sofern dieser mehrere solcher Einrichtungen betreibt – in manchen Fällen aber ausdrücklich auch nur auf die eine Einrichtung, in der das Appartement erworben wurde. Hierauf ist bei Vertragsabschluss zu achten.

Welche Pflegeimmobilien sind förderfähig?

Nicht jede auf altersgerechtes Wohnen ausgerichtete Immobilie zählt zu den sogenannten förderfähigen Pflegeimmobilien. Will der Investor mit seiner Investition die Potenziale von Pflegeimmobilien bezüglich Mietrendite und Inflationsschutz in vollem Umfang ausschöpfen, so sollte er sein Augenmerk auf die förderfähigen Immobilien richten. Dazu zählen grundsätzlich Einrichtungen von medizinischem Charakter wie etwa:

  • Heime für Behinderte
  • Stationäre Pflegeeinrichtungen
  • Psychiatrische Anstalten
  • Hospiz-Einrichtungen

Aber auch Objekte mit Pflege-Einrichtungen, die sich über Mittel der Sozialämter tragen, sind in der Regel uneingeschränkt förderfähig. Bei solchen Einrichtungen werden dem Betreiber des Pflegeheims die Gesamt-Pflegekosten nach einem Bewertungsschlüssel vom Sozialamt erstattet. Auch in diesem Fall kommt der Nutzen einer Kapitalanlage bezüglich Renditeerwartung und Inflationsschutz für den Investor in vollem Umfang zum Tragen. Diese Vorteile ergeben sich nicht zuletzt aus den zugrundeliegenden Langzeit-Mietverträgen, die eine Mietrendite über eine Zeitspanne von bis zu drei Jahrzehnten darstellbar gestalten.

Mandana Warsideh

»Investitionen in Pflegeimmobilien verbinden auf besondere Weise die Vorteile von Niedrigzinsen und staatlichen Förderungen mit den Notwendigkeiten, die der demografische Wandel in den nächsten Jahrzehnten von der Gesellschaft einfordert.«

Kontakt

Vergleich Pflegeimmobilie vs. Wohnimmobilie

Bei einer Kapitalanlage soll Ihr Vermögen arbeiten und nicht Sie! Wäre es nicht ideal, eine Anlageform zu finden, die krisensicher ist und trotzdem alle Vorteile einer klassischen Kapitalanlage bietet, z. B. eine attraktive Mietrendite ohne zeitlichen Aufwand zur Betreuung des Vermögenswerts? Im Vergleich zur klassischen Eigentumswohnung bietet eine Pflegeimmobilie Kapitalanlegern zahlreiche Vorzüge.

Ihre Top-5-Vorteile:

Langfristiger Mietvertrag mit dem Betreiber (durchschnittlich 25+ Jahre)

Geringe Instandhaltungsrücklage

Übernahme der meisten Verwaltungsaufgaben, Reparaturen sowie der Grundsteuer durch den Betreiber

Automatische Anpassung der Mieten an die Inflationsrate

Unabhängigkeit von konjunkturellen Schwankungen

Auch bei genauerem Hinsehen bietet die Pflegeimmobilie gegenüber einer klassischen Wohnimmobilie zahlreiche Vorteile:

Welche Risiken bestehen beim Kauf einer Pflegeimmobilie?

Bei allen Vorteilen, die sich insbesondere dem sicherheitsorientierten Anleger offenbaren, ist selbstverständlich auch die Pflegeimmobilie nicht frei von Risiken. Zunächst einmal handelt es sich hier um eine klassische Geldanlage, die wie jedes andere Anlage-Investment auch mit einer Abwägung der Risiken und deren Kalkulierbarkeit verbunden ist.
Wir können 4 typische Risiken unterscheiden, die folgende Kriterien betreffen:

  • Zinsänderungen
  • Betreiber-Qualität
  • Standortbedingungen
  • Politisch-rechtliche Rahmenbedingungen

Das Zinsänderungsrisiko bezieht sich dabei auf den Gestaltungsspielraum von Banken, Zinssätze anzupassen, sobald im Rahmen einer Kreditfinanzierung die Zinsbindung abgelaufen ist. Das große Thema Anschlussfinanzierung ist hier – wie bei jeder anderen Immobilie auch – sorgfältig im Blick zu behalten.

Der Betreiber einer Pflegeimmobilie verantwortet als Generalmieter aller Pflegeappartements deren Vermietung, Instandhaltung sowie die verlässliche und regelmäßige Mietzahlung an die Eigentümer. In der möglichen Insolvenz des Betreibers liegt eine Gefahr, die im schlimmsten Fall zu Leerständen und Mietausfällen führen kann, wenn sich der Übernahmeprozess kompliziert gestaltet. In der Regel sollte der Mietfluss aber auch bei Leerstand staatlich gesichert sein. Das etwas größere Risiko lässt sich aus der unternehmerischen Qualität des Betreibers und der Kontrollüberlassung durch den Anleger in Sachen Pflegemanagement und Personalschlüssel ableiten, was letztlich über den wirtschaftlichen Erfolg der Einrichtung entscheidet. Um beide Gefahren weitgehend zu entschärfen, kooperieren wir bei ESTADOR ausschließlich mit erfahrenen und renommierten Pflegeheim-Betreibern, die sich am Markt bewährt haben.

Standort- und Rechtsrisiken können als Folge von Änderungen in den Rahmenbedingungen entstehen. Zum einen, wenn die Standortbedingungen im Zeitablauf an Attraktivität einbüßen, weil sich die Umgebung etwa durch neue Baumaßnahmen ändert, zum anderen, wenn den Betreibern neue Gesetze, Regeln oder Bestimmungen auferlegt werden und sich dadurch das Insolvenzrisiko erhöht

Zeitgemäße Pflegeeinrichtung in Frankfurt (Oder)
Frankfurt (Oder)
Wohneinheiten
140
Flächen
42,27 - 53,87 m²
Kaufpreise
185.737 - 236.709 €
Rendite
3,5%
Pflege

Pflegeimmobilien als attraktives Investment – lohnt sich das überhaupt?

Experteninterview

Die Immobilien-Profis von ESTADOR stehen Rede & Antwort

Waldemar Wiora zum Thema "Risiko Pflegeimmobilie?"

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage werden in Kennerkreisen als sinnvolle Option gepriesen. Es gibt aber auch kritische Stimmen, die von einem Kauf abraten, denn das Investment in eine Pflegeimmobilie sei nicht nur mit Vorteilen verbunden, sondern berge auch Risiken. Und wie sieht er eigentlich aus, der typische Pflegeimmobilien-Investor?

Herr Wiora, die FAZ schrieb einmal zum Thema Anlegen in Pflegeimmobilien "Vorsicht vor Seniorenheimen" und empfahl als Alternative die Wahl einer Fondslösung, wenn man nachhaltig in den Pflegemarkt investieren wolle. Können Sie beides für uns einordnen?
Waldemar Wiora: Im Gegensatz zur Fondslösung hat man beim Erwerb einer Immobilie im Teileigentum eine wesentlich höhere Flexibilität und weniger weiche Kosten als in einem Fonds. Das bedeutet: der Anleger, der direktes Teileigentum erwirbt, ist jederzeit in der Lage, dieses Teileigentum auch wieder zu verkaufen und zu liquidieren. Er kann dieses Teileigentum verschenken, vererben und natürlich - nicht nur in der Eigentümergemeinschaft - jederzeit wieder am freien Markt platzieren.

Also besser als eine Fondslösung?
Wiora: Es hängt auch davon ab, wieviel Kapital zur Verfügung steht. Die Fondlösung hat natürlich den Vorteil, dass ein Anleger mit kleineren Beträgen einsteigen kann. Eine Fondslösung beginnt in der Regel schon bei 10.000 bis 20.000 €. Aber was macht man, wenn man sein eigesetztes Geld liquidieren will? In diesem Fall ist man von einem funktionierenden Sekundärmarkt abhängig. Da ist man mit Immobilien einfach flexibler.

Manche versprechen mitunter Renditen zwischen 3,5 bis 7 Prozent. Ist das realistisch?
Wiora: 7 Prozent? Die hatten wir mal. In den letzten 2 Jahren sind die Kaufpreise im Zuge der Immobilien-Gesamtsituation stark gestiegen. Die Preissteigerung infolge höherer Grundstücks- und Baukosten ist derzeit eine allgemeine Tendenz im Immobilienmarkt. Realistisch sehen wir deshalb Renditen zwischen 3,5 und 5 Prozent.

Hand aufs Herz! Wo liegen denn jetzt die Risiken?
Wiora: Das größte Risikopotenzial birgt ein Betreiberwechsel. Daher liegt unser Augenmerk bei ESTADOR immer in ganz besonderem Maße auf deren Renommee. In unserem Portfolio befinden sich Pflegeimmobilien, die von namhaften Betreibern geführt werden, denn wenn ein Betreiber oder eine Betreibergruppe nicht mehr wirtschaftlich agieren kann, ist es in der Regel so, dass das Projekt von einem anderen Marktteilnehmer übernommen wird. Wir beobachten im Augenblick eine große Marktkonzentration von etwa 700 Betreibern. In den nächsten Jahren werden kleinere Betreiber zunehmend von größeren aufgekauft werden.

Woran liegt das? Der Pflegemarkt boomt doch?
Wiora: Das größte Problem im Bereich der Pflege ist die Generierung von Nachwuchskräften. Kleinere Pflegeheimbetreiber werden zukünftig wahrscheinlich nicht mehr so konkurrenzfähig sein, wenn sie keine eigene Rekrutierungsabteilung haben. Es gibt Betreiber, die mittlerweile europaweit Fachkräfte einkaufen. Spanien, Kanaren, Balkan - überall werden Leute eingekauft und man spricht mancherorts sogar schon davon, asiatische Kräfte, z. B. aus China, nach Deutschland zu holen, um hier dem bestehenden Fachkräftemangel entgegenzuwirken.

Als junger Mensch denkt man nicht ans Wohnen im Alter. Ab wann sollte man über den Kauf einer Pflegeimmobilie nachdenken und wie sieht eigentlich der typische Pflegeimmobilien-Investor aus?
Wiora: Ich würde die Frage noch etwas anders angehen wollen, denn eine Immobilie ist ja grundsätzlich erst mal eine sinnvolle Investition. Welches Immobilien-Produkt kommt für welche Altersgruppe und Einkommenssituation infrage? Die klassische Bestandsimmobilie kann z. B. durchaus schon für einen jungen Käufer interessant sein, weil er auch eine gebrauchte Immobilie als Renditeobjekt erwerben kann. Die Zielgruppe mit einem höheren Einkommen und einem Lebensalter zwischen 35 und maximal 50 Jahren kommt als Investor für eine Denkmalschutzimmobilie in Betracht. Wer gezielt in Pflege investiert, befindet sich in der Regel in der Altersklasse 55+ und verfügt über ein hohes Eigenkapital. Der typische Pflegeimmobilien-Investor holt im Grunde genommen sein Geld von der Bank und tauscht es gegen lukrative Renditen in Stein ein, indem er eine klassische Betreiberimmobilie erwirbt.

Letzte Frage, Herr Wiora: Im Augenblick werden ca. drei Viertel aller Pflegebedürftigen im eigenen Zuhause gepflegt. Was glauben Sie, wie die Pflege 2050 aussieht? Werden wir mehr Pflegeheime haben?
Wiora: Wir werden definitiv mehr Pflegeheime haben, weil der Bedarf an Pflegeheimplätzen bis zum Jahr 2050 dreimal so hoch ist wie heute. Das ist die Statistik, die unumkehrbar ist. Menschen werden älter und die Generation der sog. Babyboomer, die jetzt in Rente geht, wird bis zum Jahr 2050 die zusätzliche Schaffung von ca. 500.000 Pflegeplätzen erforderlich machen.

Finanzierung und Rendite von Pflegeimmobilien

Ein Blick auf das Zahlenwerk ist in aller Regel ein zuverlässiges Mittel zur Bewertung der Realitäten. Die Finanzierung einer Pflegeimmobilie können wir dabei unter verschiedenen Aspekten betrachten, die allesamt für eine Kaufentscheidung relevant sind. Die Betrachtung von allgemeinem Zinsniveau, dem Verhältnis von Eigenkapital zu Fremdkapital, der Eigenkapitalrendite, stattlichen Fördermitteln, potenziellen Mieteinnahmen etc. führen im Zusammenspiel zu fundierten Ergebnissen, die für eine abschließende Beurteilung der Investition unverzichtbar sind.

An dieser Stelle sei der Hinweis erlaubt, dass wir nachfolgend stark vereinfachte Berechnungsformeln abbilden, um ein grundlegendes Verständnis für die Finanzierungkriterien des Anlageproduktes Pflegeimmobilie zu schaffen. Unsere Gedanken dazu sollen nachvollziehbar bleiben und für Ihre persönliche Einschätzung hilfreich sein. Daraus gezogene Rückschlüsse ersetzen selbstverständlich keine Steuer-, Rechts- oder fundierte Finanzierungsberatung. Unterschiedliche Voraussetzungen bei Zins, Tilgung, individuellem Steuersatz etc. führen zwangsläufig zu Abweichungen und müssen stets individuell berechnet werden.

So optimieren Sie Ihre Eigenkapitalrendite

Die Eigenkapitalrendite errechnet sich aus der der einfachen Formel:

Eigenkapitalrendite = (Gewinn/Eigenkapital) × 100

Grundsätzlich liegt es im Interesse eines jeden Eigentümers, mit seiner Investition eine attraktive Rendite zu erzielen. Dies erfordert möglichst hohe Mieten in Relation zum Kaufpreis. Bedeutet im Umkehrschluss, dass neben hohen Mieten auch ein niedriger Kaufpreis sowie ein geringer Eigenkapital-Anteil ausschlaggebende Faktoren sind.

Stark vereinfacht lässt sich die Mietrendite mit folgender Formel berechnen:

Mietrendite = (Jährliche Mieteinnahmen/Kaufpreis) × 100

Eine Finanzierung über Fremdkapital (Bankdarlehen) führt zu einer Verringerung der Erwerbskosten aus dem Eigenkapital und in der Folge zu einer höheren Eigenkapitalrendite, die sich – wiederum stark vereinfacht – mit folgender Formel berechnen lässt:

Eigenkapitalrendite = (Jährliche Mieteinnahmen - Zinskosten/eingebrachtes Eigenkapital) × 100

Da die in der Formel aufgeführten Zinskosten des Bankdarlehens zu den Werbungskosten durch Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung zählen, können diese steuerlich geltend gemacht werden. Das wirkt sich positiv auf die Einkommensteuer aus.

Vorteile durch staatliche Förderungen

Je nach Projekt können Kapitalanleger von Förderungen der KfW (Kreditanstalt für Wiederaufbau) profitieren. Handelt es sich bei der Pflegeimmobilie beispielsweise um ein KfW-Effizienzhaus 55, unterstützt der Staat das energieeffiziente Bauen mit einem Tilgungszuschuss bis 18.000 Euro. Wurde ein Pflegeimmobilien-Neubau nach KfW-Standard 40 errichtet, sind sogar bis zu 24.000 Euro Tilgungszuschuss drin.

Traumhafte Lage an der Panoramastraße in Höchenschwand
Höchenschwand
Wohneinheiten
94
Flächen
21,65 - 23,62 m²
Kaufpreise
193.435 - 200.274 €
Rendite
3.6%
Pflege

Refinanzierung durch Mieteinnahmen

Entscheidet man sich für den Kauf einer Pflegeimmobilie, geht man mit dem Betreiber einen langfristigen Mietvertrag ein. Das sorgt nicht nur für Absicherung gegenüber Mietausfällen, sondern gewährleistet auch eine langfristige Planungssicherheit. Gerade hierin liegt ein besonderer Vorzug der Pflegeimmobilie: maximale Mietsicherung über einen langen Zeitraum. Durch langfristige Mietverträge und infolgedessen gesicherte Mieteinnahmen können Anleger darauf vertrauen, dass sich ihre Investition rechnet. Betrachtet man einen Zeitraum von 25 Jahren, so wird eine Pflegeimmobilie durchschnittlich zu mehr als 2/3 bzw. zu annähernd 80 % vom Mieter finanziert. Dabei müssen Sie sich nicht einmal selbst um die Belegung Ihrer Pflegeimmobilie kümmern. Sie stehen als Vermieter ausschließlich mit dem Betreiber in Kontakt. Dieser schließt einen langfristigen Mietvertrag mit Ihnen ab, der sich je nach Projekt über eine Laufzeit von 20 bis 25 Jahren erstreckt und häufig Verlängerungsoptionen beinhaltet. Dadurch entsteht kein Risiko eines Mietausfalls. Etwaige Mietausfälle durch insolvente Bewohner werden im Falle von Pflegeimmobilien von der Sozialkasse getragen.

Legen Sie den Grundstein für Ihre persönliche Erfolgsstrategie und führen Sie ein kostenloses und unverbindliches Experten-Gespräch.
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Waldemar Wiora

Pflegeimmobilien-Finanzierung und die Rolle der Banken

Eine Einschätzung von ESTADOR

Wir haben gesehen, dass eine gewisse Fremdkapital-Quote vor dem Hintergrund des Niedrigzinsniveaus entscheidend für eine höhere Eigenkapitalrendite ist. Die Finanzierung über Fremdkapital erfolgt üblicherweise über ein Bankdarlehen. Wir haben die Erfahrung gemacht, dass der geneigte Kapitalanleger die Finanzierung seiner Pflegeimmobilie nicht unbedingt auf Anhieb erfolgreich abschließen kann. Zu unterschiedlich sind die Richtlinien der Banken und in vielen Fällen noch nicht so weit, dass Investitionen in Zukunftsthemen ohne weiteres abgewickelt werden. Manche lehnen gar Betreiber-Immobilien komplett ab, weil sie auf Spezialthemen oder standardisierte Prozesse fokussiert sind oder eine Pflegeimmobilien als nicht eigennutzungs- oder bewertungsfähig eingestuft wird. So können der Wunsch und die Suche nach einer schnellen Finanzierung in Einzelfällen auch zur nervenzehrenden Zerreißprobe werden. Das muss nicht sein!

Finanzierungskonzept à la ESTADOR

Unser EXTRA-Vorteil für Sie: Wir bringen das fertige Finanzierungskonzept gleich mit! Bei ESTADOR profitieren Sie von einer Kapitalanlage und Finanzierung, die Hand in Hand gehen kann, aber nicht muss. Die Entscheidung liegt immer bei Ihnen. Wir arbeiten mit ausgesuchten unabhängigen Finanzierungsprofis zusammen, die Ihnen auf Wunsch ein solides Finanzierungskonzept präsentieren.

Das Beste beim Kauf einer Pflegeimmobilien von ESTADOR ist für Sie als Investor der Vorteil, dass wir bereits im Vorfeld mit Banken gesprochen haben. Bevor ein Objekt in den Vertrieb geht, haben wir bereits fertige Konzepte parat und Banken als Partner, die die Projekte auch begleiten wollen. Das erspart Ihnen kostbare Lebenszeit, Stress und Arbeitsaufwand.

Begleitung von A bis Z

Mit der Nutzung von Niedrigzinsen, einem idealen Verhältnis von eingesetztem Eigen- zu Fremdkapital und der Optimierung der Eigenkapitalrendite sowie der Inanspruchnahme staatlicher Fördermittel lässt sich eine solide Basis für die Finanzierung Ihrer Pflegeimmobilie realisieren. Der Kaufpreis kann zum Großteil durch langfristige Mietverträge und gesicherte Mieteinnahmen refinanziert werden. ESTADOR begleitet Sie von A bis Z und vermittelt Ihnen auf Wunsch ein solides Finanzierungskonzept für Ihre Pflegeimmobilie, das Ihnen ein mitunter mühsames Verhandeln mit Hausbanken oder Vergleichen alternativer Kreditinstitute erspart.

Pflegeimmobilie kaufen – Profi-Tipps zur Kaufentscheidung

Pflegeimmobilien & Pflegeappartements als renditestarke Kapitalanlage

Mit einer Pflegeimmobilie von ESTADOR investieren Sie in einen Zukunftsmarkt mit kalkulierter Wertsteigerung und aussichtsreicher Mietrendite. Alle Projekte werden von uns gewissenhaft ausgewählt und unter Einbezug von TÜV-Baucontrolling und KfW-Fördermitteln solide aufbereitet. Als unabhängiges Familienunternehmen arbeiten wir insbesondere im Bereich der Pflegeimmobilien ausschließlich mit renommierten und erfahrenen Betreibern zusammen, die sich am Markt bewährt haben.

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So finden Sie den richtigen Partner für Ihre Kapitalanlage

Für Erfolg einer Pflegeimmobilie ist es wichtig, im Vorfeld die richtigen Fragen zu stellen und die Rahmenbedingungen zu klären. Die wichtigsten Faktoren, die bei einer Pflegeimmobilie eine Rolle spielen, betreffen die Lage und den Betreiber der Einrichtung. Hier entscheidet sich, ob die Pflegeimmobilie voraussichtlich rentabel sein wird.

Für die Lage gilt es zu schauen, wo sich die Pflegeimmobilie befindet und welches Einzugsgebiet sie hat. So sind beispielsweise ländliche und idyllische Einrichtungen mit einer Nähe zu Ballungsgebieten sehr beliebt, da sie eine ruhige Lage versprechen, aber dennoch durch eine hervorragende Infrastruktur problemlos und schnell erreichbar sind.

Im unmittelbaren Umfeld der Pflegeimmobilie ist eine gute Infrastruktur entscheidend: Wie weit ist der öffentliche Personennahverkehr entfernt? Welche Einkaufsmöglichkeiten gibt es vor Ort? Sind Ärzte und Apotheken leicht erreichbar?

Ausschlaggebend für den Erfolg einer Pflegeimmobilie und somit einer der wichtigsten Faktoren bei der Auswahl der Kapitalanlage ist der Betreiber der Einrichtung. Vertrauen
Sie hierbei auf etablierte Anbieter, die auf langjährige Erfahrung und eine gute Reputation zurückschauen können. So erhalten Sie Sicherheit, dass Ihre Einrichtung betriebswirtschaftlich gewinnbringend geführt wird.

5 gute Gründe, warum ESTADOR der richtige Partner für Sie ist

Gewissenhafte Projektauswahl

Alle ESTADOR-Projekte werden mit großer Sorgfalt ausgewählt. Sie glänzen durch gehobene Bauqualität und seniorengerechte Gestaltung.

Zukunftsweisende Einrichtungsstandards

Alle Anlagen werden nach den neuesten Erkenntnissen der Pflegeforschung errichtet, um für lange Zeit den erforderlichen Standards gerecht zu werden. So verfügen die Immobilien oft über außergewöhnliche Einrichtungen wie Sonnen-Balkone, breite Türen, moderne Notrufsysteme oder digitale Assistenzen.

Umfangreiche Standortanalysen

Als Spezialist für Pflegeimmobilien übernehmen wir oder unsere ausgewählten Partner umfangreiche Standortanalysen für Sie. Wir geben ausschließlich Anlageobjekte weiter, die wir hinreichend geprüft haben. Hierbei untersuchen wir unter anderem Einzugsgebiet, Dienstleistungen und Bevölkerungsentwicklungen des Standortes und geben Ihnen unsere gewonnenen Informationen an die Hand.

Renommierte Betreiber

Wir arbeiten ausschließlich mit renommierten Betreibern zusammen, um Ihnen Sicherheit und das gute Gefühl zu geben, dass Ihre Anlage von Experten geführt und verwaltet wird. Selbstverständlich können auch wir kein Risiko hundertprozentig ausschließen. Wir tun aber alles, um den Eintritt nachteiliger Folgen für unsere Kunden zu verhindern. Risiken sind wie Klippen in der Schifffahrt. Sie sind existent, aber mit Achtsamkeit kann man sie meiden.

Vertrauensvolle 360-Grad-Betreuung

Bei ESTADOR betreuen und beraten wir Sie während des gesamten Weges zu Ihrer Pflegeimmobilie: Von der Kontaktaufnahme bis zum abgeschlossenen Kauf. Dadurch gewinnen Sie Sicherheit bei Ihrer Kaufentscheidung und profitieren durchgängig von unserer Expertise.

Attraktive Geldanlage vor den Toren Hamburgs
Wedel
Wohneinheiten
36
Flächen
44,90 - 55,01 m²
Kaufpreise
213.750 - 261.907 €
Rendite
3.4%
Pflege

Fazit: Eine Anlage, die auf staatlich verbürgte Sicherheit baut & auf Zukunft setzt

Der Pflegemarkt und mit ihm das Teilsegment der Pflegeimmobilien ist ein Wachstumsmarkt. Statistiken zeigen, dass die deutsche Bevölkerung im Durchschnitt immer älter wird. Grund hierfür ist der demographische Wandel: Die Geburtenraten gehen zurück und die Menschen erreichen ein durchschnittlich höheres Lebensalter. Das führt dazu, dass der Anteil der Personen, die im Rentenalter auf Pflegekräfte und Pflegewohnungen angewiesen sind, kontinuierlich zunimmt.

Laut statistischem Bundesamt werden bereits bis zum Jahr 2040 etwa 21,4 Millionen Einwohner in Deutschland 67 Jahre oder älter sein. Das entspricht über einem Viertel der prognostizierten Bevölkerung. In Teilen des Landes rechnen Experten damit, dass bereits 2030 ein Drittel der Einwohner über 64 Jahre alt sein wird.

Durch diese voraussichtliche Entwicklung kommt es dazu, dass ein steigender Bedarf an Pflegeeinrichtungen gedeckt werden muss. Die momentane Auslastung der bestehenden Objekte beträgt mancherorts bereits bis zu 95 %. Daher ist ein Ausbau der Pflegestrukturen mit weiteren Einrichtungen essenziell, um dem steigenden Pflegebedarf gerecht zu werden.

Der Bedarf an Pflegeplätzen und -wohnungen steigt. Mit einer Investition in eine Pflegeimmobilie investieren Sie deshalb in einen Markt mit Zukunft und stetig wachsender Nachfrage.

Ob man dieses Immobilien-Produkt dabei als reine Kapitalanlage oder als Teil der Altersvorsorge im Sinne einer privaten Absicherung für die eigene mögliche Pflegebedürftigkeit betrachtet, spielt dabei zunächst nur eine untergeordnete Rolle. Gleichwohl sollte die Zielsetzung einer Pflegeimmobilien-Investition im Vorfeld beantwortet werden.

Hat man die Rahmenbedingungen mithilfe eines vertrauenswürdigen Experten genau geprüft und auch den Betreiber unter die Lupe genommen, kann man das Risiko bereits deutlich minimieren. Insbesondere dann, wenn der Betreiber auch der Pächter ist, er schon nachweislich lange am Markt für Pflegeimmobilien aktiv ist, ein zukunftsfähiges Konzept vorlegen kann und alles aus einer Hand kommt.

Dann bleiben auf der Habenseite eine Menge Vorteile. Eine Kapitalanlage in Immobilien bietet im Allgemeinen einen exzellenten Inflationsschutz und den Vorteil, in Niedrigzinsphasen zu profitieren, ohne sich den ungleich höheren Risiken aussetzen zu müssen, die eine Anlage am schwankenden Kapitalmarkt mit sich bringt. Im Besonderen können Pflegeimmobilien mit einer soliden Rendite und staatlich gesichertem Mietzins punkten. Dies gilt allerdings nur für Investitionen, deren Förderfähigkeit attestiert ist.
Passt alles zusammen, so haben Investoren lange Freude an Ihren Pflegeimmobilien und können sich mittel- bis langfristig einer von konjunkturellen Schwankungen unabhängigen Rendite aus ihrer Kapitalanlage sicher sein. Da es sich um einen Erwerb im Teileigentum handelt, kann dieses auch jederzeit wieder verkauft und liquidiert, aber auch verschenkt, vererbt oder beliehen werden.

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