Vermietete Wohnung kaufen

Wie Sie Ihr Kapital sicher und ertragreich in einer Bestandsimmobilie anlegen und was Sie dabei beachten müssen

Das intelligente Systemimmobilienkonzept von ESTADOR basiert auf vermieteten Bestandsimmobilien, die deutschlandweit in ausgewählten Lagen angekauft, je nach Projekt saniert und zum Zwecke der Geldanlage, Altersvorsorge oder Eigennutzung im Rahmen der Privatisierung weiterverkauft werden. Auf diese Weise kann eine überdurchschnittliche Rendite erzielt werden. Unser Rechenbeispiel und weitere Argumente auf dieser Seite illustrieren, dass sich die vermietete Wohnung nicht nur zu kaufen lohnt, sondern das eingesetzte Kapital im Idealfall bereits nach 10 Jahren verdoppelt werden kann.

Wohnimmobilien als Geldanlage und sich um fast nichts mehr kümmern müssen

Insbesondere in den Metropolregionen und den Speckgürteln der Großstädte findet man auch in Zeiten steigender Mieten noch hochinteressante Objekte mit bezahlbarem Wohnraum, die Kapitalanlegern lukrative Perspektiven bieten. Denn im Vergleich zu Immobilien in exponierter Lage, die sich nicht jeder leisten kann, kann die Investition in bezahlbaren Wohnraum eine sinnvolle Strategie sein, um kontinuierlich sichere Renditen zu erzielen.

Eine vermietete Wohnung zu kaufen bedeutet auch, von den besonderen ESTADOR-Services zu profitieren, die Ihnen ein Rundum-sorglos-Investment erst ermöglichen:

Sofortige Mieteinnahmen

360-Grad-Betreung vor und nach dem Kauf

Intelligente Mietpool-Lösung (projektabhängig)

Erfahrene Miet- und Hausverwaltung

Umfängliche Vertriebsunterstützung

Vermittlung von Finanzierungsservices

Kein Renovierungsstau und keine Sonderumlagen

Waldemar Wiora

»Wenn Sie heute eine vermietete Wohnung kaufen, entscheiden Sie sich mit unserem ESTADOR-Konzept für eine Rundum-sorglos-Immobilie. Sie müssen sich um fast nichts mehr selbst kümmern, während Ihr Geld arbeitet und sich Ihr eingesetztes Kapital vermehrt.«

Bestandsimmobilien mit Wertsteigerungspotenzial

Stilvolles „Vier Jahreszeiten“ ohne Kosten- und Bauzeitrisiko
Burgstädt
Wohneinheiten
14
Flächen
45,71 - 163,46 m²
Kaufpreise
132.559 - 474.034 €
Bestand
Sanierte Villa mit Sofort-Rendite
Werdau
Wohneinheiten
4
Fläche
443,70 m²
Kaufpreis
651.685 €
Rendite
4,9%
Bestand
Bestandswohnungen mitten in Bayern
Ansbach
Wohneinheiten
15
Flächen
55,00 - 85,00 m²
Kaufpreise
233.000 - 383.000 €
Rendite
3,45 %%
Bestand
Attraktives Objekt in Mitteldeutschland
Tautenhain
Wohneinheiten
160
Flächen
49,10 - 70,36 m²
Kaufpreise
120.430 - 169.320 €
Bestand
Renditestarke Investitionsmöglichkeit für Anleger
Görlitz
Wohneinheiten
5
Flächen
56,00 - 88,00 m²
Kaufpreise
97.536 - 111.354 €
Rendite
3,66%
Bestand
Wohnpark mit Idyllischer Lage in Nähe zu Metropolregionen
Königshain-Wiederau
Wohneinheiten
45
Flächen
311,41 - 559,13 m²
Kaufpreise
342.551 - 615.043 €
Rendite
4%
Bestand

Sie wollen eine vermietete Wohnung im Speckgürtel von Berlin, München, Hamburg oder Frankfurt kaufen?

Lassen Sie sich listen – wir kontaktieren Sie bei Verfügbarkeit

Auch wenn Sie hier gerade kein passendes Immobilienangebot gefunden haben, Fragen lohnt sich! Nicht selten bekommen wir kurzfristig interessante Bestandsimmobilien in die Vermarktung oder ein Projekt ist so aktuell, dass noch nicht alle Informationen verfügbar sind und noch keine Einstellung auf unserer Website erfolgen konnte. In diesen Fällen können wir Sie auf eine Reservierungsliste setzen und Ihnen bei Verfügbarkeit eine neue vermietete Immobilie bevorzugt anbieten.

Exklusives Portfolio an vermieteten Immobilien

Mit ESTADOR profitieren Sie von einem exklusiven Portfolio an Bestandsimmobilien, denn nicht alle verfügbaren Objekte werden von uns in die Vermarktung aufgenommen. Jede vermietete Wohnung unterliegt genauesten Prüfkriterien, wobei wir ausschließlich mit kompetenten Partnern und renommierten Bauträgern zusammenarbeiten.

Zur Unterstützung von Kaufentscheidungen gibt viele Broschüren und Ratgeber zum Thema, aber nichts kann das persönliche Gespräch ersetzen. Zögern Sie daher nicht und rufen Sie uns an, wenn Sie Fragen haben oder eine unverbindliche Beratung zur Ihrer Anlage-Strategie wünschen.

Gefragte Metropolregionen in ganz Deutschland

Mit unserem Systemimmobilien-Konzept sind wir bundesweit aktiv. Dabei konzentrieren wir uns auf die großen Metropolregionen Rhein-Ruhr, Berlin/Brandenburg, München, Rhein-Main, Stuttgart, Hamburg, Hannover-Braunschweig, Nürnberg, Nordwest, Mitteldeutschland, Rhein-Neckar.

Hier ist aufgrund der infrastrukturellen Rahmenbedingungen davon auszugehen, dass auch in den kommenden Jahrzehnten noch Menschen in vermieteten Immobilien zu bezahlbaren Mieten leben werden. Analysen zeigen z. B., dass rund 80 % der Menschen eine Wohnung mieten, die unterhalb des Durchschnittspreises liegen.

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Darum rechnet sich der Kauf einer vermieteten Wohnung

Ein einfaches Rechenbeispiel unter folgenden Annahmen:

  • Sie kaufen eine vermietete Wohnung für 200.000 Euro in Dresden
  • Ihr Eigenkapital entspricht lediglich den Kaufnebenkosten und beträgt 11.000 Euro
  • Nach 10 Jahren wollen Sie die vermietete Wohnung wieder verkaufen
  • Zinseszinseffekte bleiben unberücksichtigt
  • Ihr monatlicher Aufwand beläuft sich auf ca. 200 Euro
     

Nebenkosten

Die Nebenkosten in Höhe von 11.000,- €. setzen sich in unserem Beispiel folgendermaßen zusammen:

  • 1,5 % Notarkosten = 3.000,- €
  • 0,5 % Grundbuch = 1.000,- €
  • 3,5 % Grunderwerbsteuer = 7.000,- €
  • (derzeit gültiger Steuersatz für das Bundesland Sachsen)
     

Ihr monatlicher Aufwand ergibt sich aus der Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben.

Monatliche Einnahmen

Auf der monatlichen Einnahmenseite steht zunächst die monatliche Mietzahlung des Mieters. Diese errechnet sich auf Basis der Netto-Kaltmiete pro Quadratmeter mal der Wohnfläche der vermieteten Wohnung. Je nach konkretem Standort und Wohnungsgröße schwanken die durchschnittlichen Mietpreise. Hinzu kommt ein monatlicher Steuervorteil. So kann der Gebäudeanteil der Immobilie mit 2 % abgeschrieben und Zinsaufwendungen sowie ein Großteil der monatlichen Bewirtschaftungskosten mit den Mieteinnahmen steuerlich verrechnet werden.

Monatliche Ausgaben

Auf der monatlichen Ausgabenseite stehen folgende Positionen:

  • Zins für den Bankkredit, z. B. 2 %
  • Tilgung für die Rückzahlung des Darlehens, z. B. 2 %
  • Nebenkosten für Hausverwaltung und Rücklagen

Auch hier unterliegen Prozentsätze und Nebenkosten Schwankungen, die von verschiedensten Kriterien abhängig sein können.

Monatlicher Aufwand und modellhafte Vermögensentwicklung

Ihr monatlicher Aufwand ergibt sich aus dem Saldo der monatlichen Einnahmen und Ausgaben und wird von uns mit ca. 200 Euro angenommen.

Daraus ergibt sich unter der Annahme, dass die Immobilie nach 10 Jahren wieder verkauft wird, nebenstehendes Szenario für Ihre mögliche Vermögensentwicklung:

Rechtlicher Hinweis:
Das vereinfachte Berechnungsbeispiel ersetzt keine Steuer- und Rechtsberatung. Andere Voraussetzungen bei Zins, Tilgung, individuellem Steuersatz etc. führen zwangsläufig zu Abweichungen. Alle Angaben sind ohne Gewähr. Für den tatsächlichen Eintritt der zugrunde gelegten Annahmen kann keine Garantie oder Haftung übernommen werden.

Welche Kriterien sind beim Kauf einer vermieteten Immobilie besonders wichtig?

Lage der Immobilie

Wie bei allen Immobilien-Investments spielt die Lage derselben eine zentrale Rolle. Im Falle einer vermieteten Wohnung zum Zwecke der Geldanlage sollte die Lage der aktuellen Nachfragesituation und Preisentwicklung auf dem Immobilienmarkt entsprechen. Dahinter steckt zum einen die Frage, wie Menschen heute und in der nahen Zukunft wohnen wollen. Es ist die klassische Frage »Stadt oder Land«, die untrennbar mit der Vereinbarkeit von Familie und Beruf, Work-Life-Balance und ähnlichen Themen verbunden ist, die Wohnentscheidungen heute beeinflussen. Zum anderen ist die Frage nach der Bezahlbarkeit von Wohnraum maßgebend. Wir beobachten eine stabile Entwicklung mit hoher Nachfrage in den sog. Metropolregionen rund um die großen Städte, nicht selten sogar mit einem Nachfrageüberhang. Menschen wollen zunehmend stadtnah wohnen, aber nicht mittendrin. Raus aus der Großstadt und hinein in die naturnahen Speckgürtel mit guter Infrastruktur und akzeptabler zeitlicher Erreichbarkeit des Arbeitsplatzes.

Substanz der Immobilie: Der Faktor Sanierung

Ob eine vermietete Wohnung sich unterm Strich rechnet, hängt nicht unwesentlich vom Sanierungsaufwand ab. Wer privat eine vermietete Wohnung kaufen will, muss daher die Substanz genau unter die Lupe nehmen. Sanierungsarbeiten, die in der Zukunft anfallen können, kosten Geld und schmälern die Erträge mitunter immens. Können anfallende Renovierungsarbeiten oder Reparaturen nicht ausgeführt werden, z. B. weil eine Finanzierung nicht gesichert ist, kommt es zum Renovierungsstau. Der allgemeine Zustand der Immobilie verschlechtert sich weiter und kann schließlich zur Notwendigkeit einer Generalsanierung führen. Sind die Beeinträchtigungen signifikant, können Mieter in der Zwischenzeit ihre Ansprüche auf Mietminderung geltend machen. Ein Trauma für jeden Investor.

Unser projektabhängiges Sanierungskonzept nach dem Kauf einer Bestandsimmobilie wirkt einer solchen möglichen Entwicklung strukturiert entgegen. Kommt es zur Anwendung, wird dort, wo es – auch aus Gutachtersicht – notwendig ist, umfangreich saniert. Insbesondere Außenfassaden, Fenster und Wärmedämmung werden dabei genauestens betrachtet. Auf diese Weise können Renovierungsstau und anteilige Sonderumlagen vermieden werden. Zudem steigt der Wert der Immobilie.

Verwaltung der Immobilie

In den seltensten Fällen möchte ein Investor nach dem Kauf einer vermieteten Wohnung die anfallenden kaufmännischen oder klassischen Verwaltungsaufgaben selbst übernehmen. Korrekt und im Sinne des Gesetzgebers abgewickelt werden müssen sie aber. Im Rahmen unseres Systemimmobilien-Konzeptes sorgt eine professionelle Miet- und Hausverwaltung für die Übernahme aller kaufmännischen und administrativen Aufgaben, die die Gesetze zur WEG- und Sondereigentumsverwaltung vorsehen. Dazu gehören u. a. Aufgaben, die Mietvertrag und Miete betreffen (z. B. Mietersuche, Kündigungen, Mieteinnahmen etc.), aber auch typische Verwaltungsaufgaben wie das Führen von Objektakten oder die Sicherstellung der Einhaltung gesetzlicher Vorschriften. Erstellung von Nebenkostenabrechnungen, Prüfung von Versicherungskosten, Begleichung anfallender Kosten sowie die allgemeine Wirtschaftsplanung fallen neben anderen Aufgaben unter die kaufmännischen Verwaltungstätigkeiten. Ferner sind technische Verwaltungsaufgaben zu erledigen wie etwa die Kontrolle beauftragter Dienstleister, die Prüfung von Heizungs- und Klimaanlagen oder Aufzügen oder auch kleinere Wartungs- und Instandsetzungsaufgaben.

Niemand, der zum Zwecke der Kapitalbildung oder Altersvorsorge in eine vermietete Wohnung investiert, möchte all diese Dinge selbst erledigen müssen. Daher ist der Einsatz einer erfahrenen Hausverwaltung ein tragender Baustein beim Kauf von vermieteten Wohnungen im Rahmen unseres Konzeptes. Selbst müssen Sie sich dabei um fast nichts mehr kümmern.

Mieter der Immobilie

Verlässliche Mieter und stabile Mietverhältnisse sind das A und O, um mit einer vermieteten Wohnung regelmäßige Mieteinnahmen sicherzustellen und ertragreiche Renditen zu erzielen. Nach § 566 BGB gilt der Grundsatz »Kauf bricht nicht Miete«. Das bedeutet, dass der Käufer der vermieteten Wohnung anstelle des bisherigen Vermieters in das bestehende Mietverhältnis eintritt – mit allen Rechten und allen Pflichten, sofern es sich beim Veräußerer und Vermieter um dieselbe Person handelt.
Daher ist es zu empfehlen, dass sich kaufwillige Investoren im Vorfeld eingehend über etwaige Problemlagen zum bestehenden Mietverhältnis informieren, z. B. Streitigkeiten oder Mietrückstände. Ebenso ist der Mietvertrag genauestens auf seine Ausgestaltung zu prüfen.

Um all diesen Problemlagen aus dem Weg zu gehen, baut unser Konzept neben der bereits erwähnten professionellen Hausverwaltung auf ein intelligentes Mietpool-Konzept, um potenzielle Mietausfälle abzusichern und einen kontinuierlichen Einnahmen-Strom zu gewährleisten, der allen Eigentümern zugutekommt.

Kein Mietausfall durch transparentes Mietpool-Modell

Wer sich für eine vermiete Wohnung als Geldanlage entscheidet, will ein mögliches Leerstands-Risiko unter allen Umständen geringhalten. Denn Leerstand bedeutet Mietausfall und Mietausfall ist der Renditekiller Nummer 1.
Bei einer modernen Mietpool-Lösung kann dieses Risiko ausgeschaltet werden, sofern es professionell geführt wird. Dabei landen die Mieten aller Mieter einer Wohnanlage in einem gemeinsamen Topf, dem sogenannten Mietpool. Aus diesem Mietpool wird jedem Eigentümer der Solidaritätsgemeinschaft einmal im Monat sein Anteil gemessen an der Wohnfläche ausgezahlt. Auf diese Weise ist jeder Eigentümer für den Fall eines vorübergehenden Leerstands seiner Wohnung und damit verbundenem Mietausfall abgesichert. Oder anders gesagt: Sollte es zu einem vorübergehenden Leerstand kommen, erhält der Eigentümer dank des Mietpools seine monatliche Miete trotzdem. Leider hat sich das vorteilhafte Mietpool-Konzept noch nicht bei allen Bestandsimmobilien-Projekten durchgesetzt. Fragen Sie uns gerne, ob bei Ihrem Wunschobjekt ein Mietpool vorgesehen ist.

Alle Vorteile eines professionell geführten Mietpools auf einen Blick:

Garantierte Miete statt Mietausfall-Risiko

Vollständige Transparenz für alle Eigentümer

Angleichung unterschiedlicher Miethöhen

Abdeckung von eventuellen Nebenkosten der Vermietung

Kündigung bei Eigenbedarf: Das ist zu beachten

Wenn ein Investor beschließt, seine Immobilie für sich selbst oder seine Familie zu nutzen, kann er für diese Eigenbedarf anmelden. Dabei ist ein sorgfältiges und sensibles Vorgehen wichtig, damit zwischen Mieter und Vermieter keine Streitigkeiten entstehen. Bei der Kündigung müssen außerdem bestimmte Formalien eingehalten werden. Dazu zählen die Angabe eines konkreten Grunds für den Eigenbedarf sowie der Personen, die die Wohnung zukünftig nutzen werden. Eine Kündigung wäre beispielsweise gerechtfertigt, wenn der Vermieter die Wohnung aufgrund einer veränderten Lebenssituation wie einer Scheidung für sich selbst beanspruchen möchte. Neben dem Vermieter selbst können auch nahe Angehörige wie Eltern, Kinder, Geschwister oder Enkel die Wohnung nutzen.

Bei einer Eigenbedarfskündigung sind zudem die Kündigungsfristen zu beachten, die je nach Mietdauer zwischen 3 und 9 Monaten betragen. Generell ist es ratsam, die Mieter so früh wie möglich über die Kündigung für Eigenbedarf zu informieren, damit sie sich schnellstmöglich nach einer neuen Wohnung umschauen können. Außerdem kann dadurch eventuell vermieden werden, dass Mieter gegen die Kündigung gerichtlich vorgehen und auf einen Härtefall plädieren. Des Weiteren ist zu beachten, dass die Wohnung bei Eigenbedarf nur für private und nicht für gewerbliche Zwecke genutzt werden darf.

Bestandsimmobilie oder Neubau? Eine Gegenüberstellung von 8 Kriterien.

Anhand von 8 wichtigen Kriterien wollen wir nachfolgend abwägen, welche Vorteile und Nachteile jeweils mit dem Kauf einer Neubau- oder Bestandsimmobilie verbunden sind. Gemeinhin würde man ohne große Vorkenntnisse einen Neubau vermutlich als verlockender, anstrebenswerter einstufen, denn immerhin ist ja bautechnisch alles auf modernstem Stand. Aber ist dem wirklich so? Ist die Bestandsimmobilie unter dieser Annahme überhaupt noch attraktiv? Wir schauen genauer hin.

Kaufpreis

Die Bestandsimmobilie kann gegenüber Neubau beim Kauf mit eindeutig günstigeren Quadratmeterpreisen (in €/m2) aufwarten. Übrigens punktet auch eine vermietete Wohnung gegenüber einer freien Wohnung. Im Durchschnitt wird eine Wohnung, die bereits vermietet ist, 20 bis 30 Prozent günstiger angeboten. Und da auch kein Mieter gesucht werden muss, fließt Miete ab dem ersten Tag.

Reparatur- und Instandhaltungskosten

Beim Neubau müssen logischerweise keine Reparatur- und Instandhaltungskosten kalkuliert werden, wohl aber eine Rücklage für in Zukunft anfallende Kosten dieser Art. Bei Bestandsimmobilien sind sie grundsätzlich nur schwer kalkulierbar. Unser Konzept sieht jedoch im Vorfeld die Sanierung der Bausubstanz auf Grundlage bautechnischer Gutachten zur Qualität des Objektes vor. Somit können unvorhergesehene Baumängel ausgeschlossen werden. Möglicherweise anfallende Instandsetzungsarbeiten in der Wohnung werden vorab in die Kaufpreisfinanzierung einbezogen.

Bautechnischer Zustand

Ein Neubau ist in der Regel auf dem technisch neuesten Stand. Bestandsimmobilien können technisch veraltet sein. Hier können mögliche Rückstände durch unser – auf Gutachten basierendes – projektabhängiges Sanierungskonzept elementar abgefedert werden. Ein wesentlicher Vorteil der Bestandsimmobilie besteht in der Sichtbarkeit und Bewertbarkeit der vorhandenen Haustechnik, Raumaufteilung, verwendeten Materialien, Substanz und Architektur.

Energieeffizienz

Energieeffizientes Bauen ist mittlerweile ein allgemeiner Standard beim Neubau. Bei Bestandsimmobilien können Maßnahmen zur Optimierung der Energieeffizienz häufig erst im Nachhinein durchgeführt werden. Für beide Ausgangssituationen gibt es seit 01. Juli 2021 neue und besonders attraktive Förderprogramme der KfW.

Infrastruktur

Bestandsimmobilien, wie wir sie auch für unser Systemimmobilien-Konzept auswählen, sind bereits in eine bestehende und sehr gut funktionierende Infrastruktur eingebunden. Neubauten und Neubausiedlungen hingegen findet man eher selten in Ballungsräumen und umgebender Region. Sie kennzeichnet eher eine vergleichsweise einfache Infrastruktur.

Fertigstellungsrisiko

Während man beim Neubau Unwägbarkeiten bei der Fertigstellung einkalkulieren muss, existiert dieses Risiko bei Bestandsimmobilien nicht. Es kommt zu keinerlei Bauzeitenverzögerungen und die Mietzahlungen erfolgen unmittelbar nach dem Übergang von BNL, d. h. sobald Besitz, Nutzen und Lasten vom Käufer offiziell übernommen wurden.

Planung und Gestaltung

Wer als Bauherr Einfluss auf die Planung und Gestaltung der eigenen vier Wände nehmen will, hat mit einem Neubau natürlich deutlich mehr Möglichkeiten, insbesondere im Hinblick auf Energieeffizienz und technische Ausstattung. Diese können wiederum mit der Entscheidung für einen Fertighaushersteller oder Architekten variieren. Andererseits muss infolge von bürokratischen Vorgängen und nicht selten in Kauf zu nehmenden baulichen Verzögerungen bis zum Einzug ins neue Eigenheim mit teilweise längeren Wartezeiten gerechnet werden. Wer eine Bestandsimmobilie in Erwägung zieht, muss deutlich kompromissbereiter an die Sache herangehen und bei Sonderwünschen Abstriche machen. Dafür kommt man aber auch deutlich schneller ans Ziel und muss sich keine Gedanken um etwaige Baumängel oder aufwendige Sanierungsarbeiten machen. Beides ist durch unser Systemimmobilien-Konzept bereits abgedeckt. Die Bestandsimmobilie eignet sich für all jene, die das Wohnen in der Stadt (z. B. in einem traditionsreichen Stadtteil) oder dem Speckgürtel einem Leben auf dem Land vorziehen.

Mietrenditen

Wir gehen von einer sehr hohen Wahrscheinlichkeit für steigende Mietrenditen im Bestand aus. Einen Grund sehen wir in der allgemeinen Tendenz, dass es die Menschen stärker aus der Stadt ins naturnahe Umland zieht und damit in den für unser Systemimmobilien-Konzept relevanten Einzugsbereich. Dieser Trend existierte bereits vor der Corona-Pandemie, aber es ist davon auszugehen, dass Veränderungen in der Arbeitswelt, zeitgemäße Homeoffice-Regelungen und ein verändertes Bewusstsein der Menschen diesen Trend eher noch verstärken werden. Wer die Chance auf ein Stückchen Grün in ruhigerer Umgebung hat und nicht mehr täglich im Büro anwesend sein muss, wird ggf. auch einen etwas längeren Weg akzeptieren, um der Enge der Großstadt zu entfliehen. Das Mietentwicklungspotenzial der Bestandsmieten ist grundsätzlich als außerordentlich aussichtsreich zu bewerten. Eine Einordnung in unseren Kontext ist auch vor dem Hintergrund zu bewerten, dass ein Mieter stets der Entscheidung zwischen einer teureren Neubauwohnung, die sich immer weniger Menschen leisten können, und einer günstigeren und bezahlbaren Bestandswohnung ausgesetzt ist. Bezahlbarer Wohnraum mit moderat steigender Miete bedeutet im Zeitablauf auch tendenziell weniger Fluktuation und somit mehr Stabilität aus Sicht des Investors.

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