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Eigentumswohnung steuerlich absetzen

Immobilien gelten nicht nur als hervorragende Renditeobjekte oder als krisensichere Geldanlagen, sie eignen sich darüber hinaus sehr gut zum Steuern sparen. Auch eine Eigentumswohnung lässt sich als Steuersparmodell nutzen.

Der Erwerb einer Eigentumswohnung kann beim Finanzamt geltend gemacht werden. Hierbei bestehen Unterschiede zwischen einer vermieteten und einer selbst genutzten Immobilie. Ist die Wohnung vermietet, tritt der Eigentümer als Unternehmer auf. Die Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung werden versteuert und die mit dem Wohnraum zusammenhängenden Kosten können steuerlich abgesetzt werden. Die Eigentumswohnung ist in diesem Fall wie ein Haus anzusehen. Durch Abnutzung sinkt der Wert der Immobile mit der Zeit. Diese Einbuße kann der Besitzer abschreiben.

Zu unterscheiden ist hierbei zwischen den Kosten, die der Eigentümer auf den Mieter umlegen darf, und denen, die er selbst tragen muss. Die meisten Aufwendungen, zu deren Zahlung der Mieter nicht verpflichtet ist, beispielsweise die Kosten der Hausverwaltung und viele Reparaturen, kann der Wohnungsinhaber von der Steuer absetzen. Die Ausgaben für Renovierung oder Sanierung lassen sich oftmals ebenfalls steuerlich anrechnen. Gleiches gilt für die Zinsen für ein laufendes, der Finanzierung der Eigentumswohnung dienendes Darlehen. Absetzbar sind außerdem Versicherungen, die in unmittelbarem Zusammenhang mit der Wohnung stehen, zum Beispiel eine Rechtsschutzversicherung. Hat der Eigentümer mit säumigen Mietern zu kämpfen, können auch die Kosten für einen daraus resultierenden Rechtsstreit steuerliche Berücksichtigung finden.

Für leerstehende Immobilien lassen sich überdies Werbungskosten geltend machen. Wer sich den Steuervorteil sichern möchte, muss die Vermietungsabsicht nachweisen, zum Beispiel mit Inseraten oder durch die Beauftragung eines Maklers

Wer eine Ferienwohnung im Inland besitzt, die er ausschließlich vermietet, kann sie ebenfalls von der Steuer absetzen. Ist das Feriendomizil an wenigstens drei Viertel der ortsüblichen Vermietungstage belegt, sind die vollen Werbungskosten abzugsfähig. In der Regel weiß der lokale Tourismusverband, wie viele Wochen oder Monate pro Jahr als üblich gelten.

Anschaffungs- und Baukosten für ein Mietobjekt (exklusive der Anschaffungskosten für das Grundstück) werden, auf 50 Jahre verteilt, jährlich mit zwei Prozent der Gebäudekosten abgeschrieben. Wurde die Wohnung bereits vor 1925 gebaut, ist die Abschreibung von 2,5 Prozent für einen Zeitraum von 40 Jahren möglich. Kosten für eine Modernisierung lassen sich sofort in voller Höhe steuerlich geltend machen. Alternativ ist es möglich, die Ausgaben auf maximal fünf gleiche Jahresraten zu verteilen und abzusetzen. Übersteigen die Kosten für Instandsetzung und Modernisierung in den ersten drei Jahren nach Erwerb der Immobilie 15 Prozent (exklusive Mehrwertsteuer) des Kaufpreises, können die Kosten nicht mehr sofort abgesetzt werden, sondern werden als Anschaffungskosten behandelt und wie diese über 40 bzw. 50 Jahre linear abgeschrieben.

Nutzt der Besitzer die Eigentumswohnung selbst, ist auch hier der Wertverlust unter gewissen Voraussetzungen steuerlich absetzbar. Es dürfen 5 Prozent der Herstellungskosten für 8 Jahre abgeschrieben werden, wenn die Immobilie vor 1987 fertig gestellt wurde und sie zu mindesten zwei Dritteln dem Wohnzweck dient. Weitere Voraussetzungen finden sich im §7b Abs. 1 EStG.

Zahlreiche Regelungen, die für Mieter in Eigentumswohnungen gelten, bringen auch Eigentümern, die ihre Immobilie persönlich bewohnen, steuerliche Vorteile. So dürfen sie 20 % der Kosten für haushaltsnahe Dienstleistungen, beispielsweise Lohnkosten für Handwerker oder Gärtner, von der Einkommenssteuer abziehen. Hier gilt gemäß § 35a Abs. 2 EStG eine Obergrenze von 4.000 Euro. In einigen Fällen kann der Wohnungseigner zudem Teile der Grundsteuer absetzen.

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