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Immobilien als Kapitalanlage

Immobilien selbst nutzen oder vermieten? Immobilien als Kapitalanlage

Wer sich für eine Immobilie als Altersvorsorge entscheidet, steht vor einer weiteren, wichtigen Entscheidung: Will man die Immobilie selbst nutzen oder vermieten? Beide Alternativen haben ihre Vor- und Nachteile. Ausschlaggebend sind persönliche und allgemeine Rahmenbedingungen, die Risikobereitschaft sowie die eigene Lebensplanung.

Immobilie kaufen: günstige Konditionen machen sie zur begehrten Kapitalanlage

Immobilien zur Kapitalanlage gelten momentan als eine der sichersten Geldanlagen zur Altersvorsorge. Sparguthaben werfen kaum Zinsen ab, Aktien unterliegen ständigen Schwankungen durch globale Krisen. Im Gegensatz zu anderen Anlageformen sind Immobilien kaum von der Inflation betroffen. Zudem macht es die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank sehr einfach, an günstige Baukredite zu gelangen. Auch der emotionale Wert eine Immobilie spielt eine nicht zu unterschätzende Rolle. Insbesondere wenn die Immobilie selbst bewohnt wird, besteht dazu eine stärkere Bindung als zu Geldanlagen, die nur auf dem Papier existieren. Dies erhöht die Motivation, für ein solches Anlageobjekt zu sparen und Rücklagen zu bilden. Auch wenn Experten keine hundertprozentig sicheren Prognosen abgeben können, ist nicht davon auszugehen, dass sich an der augenblicklichen Entwicklung in naher Zukunft etwas ändert. Immobilien bleiben nach wie vor begehrt, vorwiegend in Metropolregionen, Feriengebieten sowie Lagen mit guter Infrastruktur. Die Chance, eine Immobilie mit Gewinn verkaufen zu können oder eine hohe Rendite durch sichere Mieteinnahmen zu erzielen, stehen sehr gut.

Pro und Contra: Immobilie selbst nutzen oder vermieten?

Egal, ob Sie Ihre Immobilie vermieten oder selbst nutzen, sie dient auf unterschiedlichste Art der Altersvorsorge. Entweder, indem Sie Geld sparen (Miete) oder indem Sie sich ein Zusatzeinkommen sichern (Mieteinnahmen).

Immobilie selbst nutzen statt zu vermieten, um Lebensstandard zu halten

Möglichkeit eins: Sie bewohnen die Immobilie selbst, sparen die Kosten für die Monatsmiete und wohnen im Idealfall später in einer abbezahlten Eigenimmobilie. Dadurch sinken die Lebenshaltungskosten. Dieser Punkt ist entscheidend, um den eigenen Lebensstandard nach dem Renteneintritt halten zu können, schließlich sinken Ihre Einnahmen ebenso. Im Durchschnitt bekommen Sie als Rentner nur etwa 50 bis 70 Prozent von Ihrem letzten Gehalt. Damit diese Planung funktioniert, sollte die Immobilie komplett abbezahlt sein. Zudem müssen Rücklagen für anfallende Reparatur- und Sanierungsarbeiten gebildet werden. Der Faktor Zeit spielt eine Rolle. Zum einen über eine möglichst schnelle Tilgung des Baukredits, zum anderen über das Alter der Käufer. Wer in jüngeren Jahren eine Immobilie erwirbt, hat mehr Sicherheit, diese bis zur Rente abbezahlt zu haben. Weiterer Vorteil: Sie können die Kosten für den Kauf sowie die jährlichen Zinsen steuerlich absetzen.

Immobilie vermieten, um Zusatzeinkommen zu sichern

Möglichkeit zwei: Sie vermieten die Immobilie und generieren über die Mieteinnahmen ein weiteres Einkommen. Dieses können Sie in andere Geldanlagen investieren und sich ein Finanzpolster zulegen, von dem Sie im Alter zehren können. Rücklagen für anfallende Reparatur- und Sanierungsarbeiten sind allerdings ebenfalls zu bilden, da Sie als Vermieter für den Zustand der Immobilie verantwortlich sind. Zudem müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Entscheidend ist, dass Ihre Mieteinnahmen Ihre eigenen Mietausgaben wesentlich übersteigen, damit Sie ausreichend Rücklagen bilden können. Ein Grund mehr, in eine Immobilie zu investieren, die aufgrund der Nachfrage und Lage an Wert gewinnen wird.

Weitere Möglichkeiten zur Finanzierung Ihrer Anlageimmobilie

Eine Möglichkeit ist es, Räume in der eigenen Immobilie unterzuvermieten. Die Einliegerwohnung ist hierfür ein klassisches Beispiel. Oder Sie kaufen ein komplettes Gebäude, das Sie und Ihre Familie partiell selbst oder als Homeoffice nutzen, aber auch an andere Parteien vermieten. Auf diese Weise können Sie die Immobilie bewohnen, Ihre Kreditraten zum Teil aber über Mieteinnahmen tilgen. Wenn Sie an den Chancen des boomenden Immobilienmarktes partizipieren wollen, ohne eine eigene Immobilie zu kaufen, besteht die Möglichkeit zum Crowdinvesting.

Immobilie kaufen – wie geht es dann weiter? Faktoren, die entscheiden 

Ob Sie eine Immobilie als Altersvorsorge selbst nutzen oder vermieten, ist eine Entscheidung, die von persönlichen und allgemeinen Rahmenbedingungen abhängig ist. Folgende Fragen helfen weiter:

  • Wie planbar ist Ihre berufliche Zukunft? Ist es sicher, dass Sie über Jahrzehnte für denselben Arbeitgeber tätig bleiben? Ein Jobwechsel führt häufig zum Umzug und damit zum Verkauf einer Immobilie, meist unter Zeitdruck.
  • Wie steht es um private Pläne? Gibt es noch Träume, die Sie sich erfüllen möchten, etwa eine Weltreise, für die Sie liquide Geldmittel benötigen?
  • Haben Sie Kinder, denen Sie eine Immobilie weitervererben möchten?
  • Eignet sich Ihre Immobilie für ein Leben im Alter? Ist sie barrierefrei oder kann sie entsprechend umgebaut werden? Gibt es Aufzüge? Sind die Türen breit genug? Befinden sich Ärzte, Lebensmittelläden und Anlaufstellen des täglichen Bedarfs in unmittelbarer Nähe?
  • Wie wichtig sind Ihnen Flexibilität und Spontanität? Eine Immobilie bindet einen Großteil des Vermögens und kann nicht wie börsennotierte Fonds innerhalb eines Tages verkauft werden.
  • Wie sieht Ihr idealer Wohnraum aus? Ist Ihnen Unabhängigkeit wichtig? Eine eigene Immobilie können Sie weitgehend frei gestalten, ohne ständige Rücksprache mit dem Vermieter.
  • Welche Form der Geldanlage bevorzugen Sie: Konzentriert oder breit gestreut auf mehrere Vermögenssäulen?

Staatliche Förderungen: Riester, Steuer, KfW-Kredite und Finanzierung

Wenn Sie eine Immobilie als Altersvorsorge nutzen möchten, ist es wichtig, dass die Immobilie eine ausreichende Rendite abwirft und Sie entsprechend Rücklagen bilden können, um Ihr Alter sorgenfrei genießen zu können. Insbesondere mangelndes Eigenkapital schreckt viele Interessenten vom Kauf einer Immobilie zurück. Auch sehen viele zunächst nur die augenfälligen Kosten wie Kaufpreis oder Kreditraten. Entscheidend sind jedoch die weichen Faktoren, wie Steuervergünstigung oder die Inanspruchnahme von Fördermitteln. Von Riester bis hin zum passgenauen KfW-Kredit kommen individuell verschiedene Bausteine infrage. Diese rücken Immobilien in den Fokus des Interesses, die Sie vorher noch gar nicht auf dem Schirm hatten.

Ein Beispiel: Denkmalgeschützte Immobilien verursachen aufgrund ihrer älteren Bausubstanz höhere Reparatur- und Sanierungskosten. Andererseits sind sie rar, kostbar und daher umso begehrter. Denkmalgeschützte Immobilien locken häufig eine besonders zahlungskräftige Klientel an und verschönern das Stadtbild. Daher gibt es eine spezielles Förderprogramm der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) nur für denkmalgeschützte Gebäude. Auch Maßnahmen zu Klimaschutz und Nachhaltigkeit werden von der KfW entsprechend unterstützt. Welche der vielen Bausteine für Sie infrage kommen, klären Sie am besten mit einem Experten. Wir von ESTADOR können Sie nicht nur souverän bezüglich der komplizierten Verflechtungen von Finanz-, Förder- und Steuerrecht beraten. Wir gehen noch einen Schritt weiter und machen es Ihnen besonders leicht: Indem wir hauptsächlich nur Immobilien in unserem Portfolio führen, die für eine entsprechende Förderung infrage kommen.

Immobilien als Kapitalanlage: drei clevere Möglichkeiten

Im Gegensatz zu Eigentumswohnungen oder Eigenheimen bieten sich manche Immobilienarten automatisch als reine Kapitalanlage an. Dazu gehören Gewerbe-, Ferien- und Pflegeimmobilien. Diese Bereiche versprechen hohe Gewinne, wenn Sie ein paar Punkte beachten.

Pflegeimmobilien

Sicherheit ist Ihnen am wichtigsten? Als ein besonders zukunftssicheres Investment gelten Pflegeimmobilien. Aufgrund des demografischen Wandels nimmt der Bedarf an altersgerechten Immobilien kontinuierlich zu. Laut Statistischem Bundesamt stieg die Anzahl der über 67-Jährigen in Deutschland zwischen 1990 und 2018 um 54 Prozent auf 15,9 Millionen. Bis zum Jahr 2039 sollen es 21 Millionen Menschen sein. Dieses hohe Niveau wird sich laut Berechnungen mindestens bis zum Jahr 2060 halten. Anders ausgedrückt: In den kommenden 40 Jahren ist die Nachfrage im Bereich Pflegeimmobilien also abgesichert. Zudem werden die Bundesbürger nicht nur älter, sondern möchten im Alter auch mobil bleiben. Gleichzeitig wohnen immer mehr Senioren allein. Folge: Pflegeimmobilien in Stadtnähe oder Stadtzentren werden gefragter, denn sie ermöglichen ein selbstbestimmtes Wohnen in einem geschützten, barrierefreien Umfeld. Wer in Pflegeimmobilien investiert, dem spielt die Statistik in die Hände.

Ferienimmobilien

Sie wünschen sich eine Immobilie als Kapitalanlage, die Spaß macht und zur Steigerung Ihrer Lebensqualität beiträgt? Dann stellen Ferienimmobilien ein gutes Investment für Sie dar. Ferienimmobilien in exponierten Lagen wie am See oder Meer, sichern höhere Mieteinnahmen durch eine Mehrfachbelegung pro Monat. Gleichzeitig können Sie die Immobilie bei Bedarf für sich privat nutzen, zum Beispiel in der weniger frequentierten Vor- und Nachsaison. Wichtig: Damit das Finanzamt die Ferienwohnung als solche anerkennt, muss sie zu mindestens 75 Prozent der ortsüblichen Belegungszeit an Gäste vermietet sein. Trifft dies zu, können Sie Anschaffungs- und Instandhaltungskosten von der Steuer absetzen.

Gewerbeimmobilien

Die Rendite spielt bei Ihnen die größte Rolle? Sie möchten eine Immobilie als Altersvorsorge, die möglichst schnell viel Gewinn abwirft? Gewerbeimmobilien versprechen genau das. Zu Gewerbeimmobilien zählen unter anderem Praxen, Ladengeschäfte, Supermärkte, Outlets, Technologieparks, Bürogebäude, Restaurants und Hotels, Freizeitimmobilien wie Fitness-Studios, aber auch Lagerhallen. Nachteil: Im Gegensatz zu klassischen Wohnimmobilien unterliegen sie stärkeren Konjunkturschwankungen und sind somit risikoreicher. Schwächelt die Wirtschaft, kann es zu Leerständen kommen, was finanzielle Verluste bedeutet. Der Branchenmix, die Liquidität der Mieter, Lage und Infrastruktur, kommunale und politische Entwicklungen spielen eine große Rolle, um eine Gewerbeimmobilie richtig zu beurteilen. Sollten Sie sich für diese Art von Immobilie als Kapitalanlage entscheiden, ist es hilfreich, einen erfahrenen Immobilienmakler zurate zu ziehen.

Eine Immobilie als Altersvorsorge ist eine besondere, krisensichere und lohnenswerte Art der Kapitalanlage, die für unterschiedlichste Personen infrage kommt. Egal, ob Sie sie vermieten oder selbst bewohnen wollen. Welche Immobilie sich für Ihre Bedürfnisse am besten eignet, welche Finanzierungsmöglichkeiten plus Fördermittel Ihnen offen stehen – darüber informieren wir von ESTADOR als qualifizierte Immobilienmakler.