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Bemessungsgrundlage

Bemessungsgrenze der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer fällt beim Kauf eines Grundstücks an. In Deutschland liegt der Steuersatz hierfür zwischen 3,5 % und 6,5% der Bemessungsgrundlage. In Deutschland ist die Grunderwerbsteuer eine Landessteuer, die also den Ländern zusteht. Diese können die Steuer jedoch an die Kommunen weitergeben.
Im Jahr 2012 betrug der Anteil der Grunderwerbsteuer am Gesamtsteueraufkommen der Bundesrepublik Deutschland bei 1,3 %.

Die Grunderwerbsteuer bezieht sich nur auf Grundstückskäufe, die im Inland, also innerhalb Deutschlands, getätigt werden. Grundlage ist der Kaufvertrag zum jeweiligen Grundstück. Hierbei handelt es sich nach § 433 Abs. 1 BGB um ein Verpflichtungsgeschäft. Der Verkäufer wird dadurch verpflichtet, das Eigentum an dem Grundstück auf den Käufer zu übertragen. Im Gegenzug wird der Käufer nach § 433 Abs. 2 BGB verpflichtet, den vereinbarten Kaufpreis zu zahlen.
Wenn der Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer rechtswirksam ist, so ist die Grunderwerbsteuer fällig. Dieser Vertrag unterliegt der notariellen Beurkundung. Für die Grunderwerbsteuer ist der Zeitpunkt des Vertrages ausschlaggebend, nicht der Vorgang der tatsächlichen Eigentumsübertragung, also die Bezahlung.

Entstehen und Fälligkeit der Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer entsteht zum Zeitpunkt des Rechtsgeschäfts. Dieser Eintrittszeitpunkt kann unter anderem von unterschiedlichen Faktoren wie etwa der Zustimmung der Vertragsparteien oder auch von einem anderen Eigentümer, beispielsweise bei Erbbaurecht, abhängig sein. Die Steuer ist in der Regel einen Monat nach der Bekanntgabe des jeweiligen Steuerbescheides fällig und muss vom Käufer des Grundstücks an das jeweils zuständige Finanzamt gezahlt werden.

Bemessungsgrundlage

Wie hoch die zu entrichtende Steuer ausfällt, hängt vom jeweiligen Wert des Grundstücks ab. Zum Grundstückswert zählen dabei alle Aufwendungen, die der Käufer aufbringen muss, um das Grundstück zu erwerben. Hierzu zählen in erster Linie der Kaufpreis an sich, sowie Grundpfandrechte, sonstige Belastungen des Grundstücks wie etwa Nießbrauch und ähnliche, Einschränkungen der Nutzung oder aber auch Maklerkosten oder Vermessungskosten, wenn vertraglich vereinbart ist, dass diese vom Käufer und nicht vom Verkäufer zu tragen sind.
Bei einem Grundstückserwerb im Rahmen eines Zwangsversteigerungsverfahrens ist die Steuer abhängig vom Höchstgebot einschließlich bestehender Rechte, die aufgrund der Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben.
Bei einer Schenkung ist der Grundstückswert nicht nominell zu ermitteln. Deswegen wird in solchen Fällen der Wert des Grundstücks bzw. die Bemessungsgrundlage geschätzt. Jedoch wird dieses Verfahren äußerst kritisch gesehen, da das Verfahren den Anschein der willkürlichen Bewertung hervorruft.

Was gehört zur Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Bei einem Grundstückskauf werden zur Ermittlung der Bewertungsgrundlage grundsätzlich der Kaufpreis laut des Kaufvetrags, übernommene Verbindlichkeiten wie etwa eine Rentenschuld oder Hypotheken und Einschränkungen in der Nutzung wie etwa Nießbrauch- oder Wohnungsrecht. Aber auch Erbbauzinsen gehören zu der Bemessungsgrundlage wie auch Errichtungskosten des Gebäudes, wenn es in einem sogenannten einheitlichen Vertragswerk vereinbart worden ist.

Dagegen gehören die Grunderwerbsteuer, Notariatskosten und Kosten für bestehendes und übernommenes Inventar nicht zu der Bemessungsgrundlage.

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