Was ist grunderwerbsteuerpflichtig?
Grundsätzlich besteht die Pflicht zur Zahlung von Grunderwerbsteuer, wenn ein Grundstück oder eine Immobilie erworben oder ein Haus in Eigenregie gebaut wird. Diese Grunderwerbsteuer zählt zu den Nebenkosten eines Immobilienkaufs und muss vom Käufer an das betreffende Bundesland entrichtet werden. Der Steuersatz variiert zwischen 3,5 Prozent des Kaufpreises in Sachsen und Bayern und 6,5 Prozent in Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, dem Saarland, Brandenburg und Thüringen.
Für eine Erhebung der Grunderwerbsteuer müssen folgende Voraussetzungen erfüllt sein:
- Das Grundstück befindet sich innerhalb Deutschlands
- Das Grundstück wurde von einem Verkäufer an einen Käufer veräußert
- Es hat ein Rechtsträgerwechsel stattgefunden
Relevante Rechtsvorgänge für die Grunderwerbsteuer sind in § 1 GrEStG festgehalten. Der wichtigste ist der Kaufvertrag. Dem Vertrag zufolge ist der Verkäufer dazu verpflichtet, dem Käufer das betreffende Grundstück zu übereignen. Gleichzeitig steht der Käufer in der Pflicht, den vereinbarten Kaufpreis an den Verkäufer zu zahlen und das Grundstück zu übernehmen. An diesen Rechtsvorgang knüpft die Grunderwerbsteuer an: Sobald der notariell beurkundete Kaufvertrag vorliegt, ist diese Steuer zu entrichten, ganz gleich, ob der vereinbarte Kaufpreis bereits gezahlt worden ist oder nicht. Die Grunderwerbsteuer wird einen Monat nach Erhalt des Steuerbescheids fällig.
Primär sind folgende Rechtsgeschäfte grunderwerbsteuerpflichtig:
- Grundstückskaufvertrag
- Tausch von zwei Grundstücken
- Meistgebot bei Zwangsversteigerung
- Auseinandersetzung oder Auflösung von Gesellschaften
- Enteignung
- Gesellschaftsverträge
- Umwandlung von Unternehmen
- Übertragung von Anteilen an Personengesellschaften mit Grundbesitz
Aber nicht jeder Rechtsvorgang ist grunderwerbsteuerpflichtig. In den § 3 und 4 des GrEStG werden „allgemeine Ausnahmen“ und „besondere Ausnahmen“ geregelt. Zum Beispiel wird keine Grundsteuer fällig, wenn die Summe des Kaufpreises unterhalb von 2.500 € liegt.
Folgende Ausnahmen sind außerdem von der Besteuerung befreit:
- Schenkung des Grundstücks
- Erben des Grundstücks
- Das von einem Ehepartner oder nahen Verwandten erworbene Grundstück. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner werden dabei gleich behandelt.
Besondere Ausnahmen der Besteuerung liegen auch vor, wenn das Grundstück im Anschluss an den Kauf beispielsweise für öffentlich-rechtliche Zwecke genutzt werden soll oder durch einen ausländischen Staat erworben wird.
Wenn Objekte bereits möbliert sind, muss auf die mobilen Gegenstände keine Grunderwerbsteuer gezahlt werden. Hierzu gehören unter anderem Gartengeräte, hochwertige Lampen oder eine Einbauküche. Beim Notar sollten diese Gegenstände in den Kaufvertrag aufgenommen und mit einem Wert belegt werden.
