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Waldemar Wiora
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Fällt Grunderwerbsteuer bei einer Schenkung an?

Für bestimmte Fälle ist in § 3 GrEStG eine Ausnahme von der Besteuerung vorgesehen; hierzu zählt insbesondere die Schenkung eines Grundstücks (siehe § 3 Nr. 2 GrEStG). Wird über eine Schenkung ein Grundstück erworben, erfolgt die Besteuerung über das Erbschaftsteuer- und Schenkungsgesetz (ErbStG) entsprechend § 7 Absatz 1 Nr. 1 ErbStG.

Die Schenkung einer Immobilie bleibt jedoch nur für den Fall komplett steuerfrei, wenn sie an Kinder und nahe Verwandte erfolgt und der Wert unter dem jeweils geltenden Freibetrag bleibt. So ist es zum Beispiel möglich, dass jedes Elternteil seinem Kind 400.000 Euro schenkt, ohne dass Schenkungssteuer anfällt. Es gibt in diesem Zusammenhang noch einen weiteren Vorteil: Alle zehn Jahre greift der Freibetrag neu. So können Immobilien nach und nach oder teilweise im Abstand von zehn Jahren jeweils wieder bis zur Freibetragsgrenze verschenkt werden – und das vollkommen steuerfrei.

Attraktiver Ferienpark Hambachtal im Hunsrück mit 5 % Rendite
Oberhambach
Wohneinheiten
218
Wohnflächen
69,30 - 94,80 m²
Kaufpreise
120.000 - 135.000 €
Bestand

Die Freibeträge im Einzelnen:

Für Ehepartner und eingetragene Lebenspartnerschaften (steuerlich gleichgestellt) beträgt der Freibetrag 500.000 Euro. Ehepartner und eingetragene Lebenspartnerschaften werden der günstigsten Schenkungssteuerklasse I zugeordnet.

Kinder, Adoptiv- und Stiefkinder wie auch die Enkel bereits verstorbener Eltern bekommen einen Freibetrag von 400.000 Euro zugesprochen und werden ebenfalls der Schenkungssteuerklasse I zugeordnet.
Enkel deren Eltern noch leben wie auch Urenkel erhalten einen Freibetrag von 200.000 Euro. Werte, die darüber liegen, sind nach den Steuersätzen der Schenkungssteuerklasse zu versteuern.

Der Freibetrag von 20.000 Euro ist bei einer Schenkung durch Kinder an ihre Eltern deutlich geringer als umgekehrt. Alles, was darüber hinausgeht, muss gemäß Steuerklasse II versteuert werden. Der Freibetrag von lediglich 20.000 Euro sowie Steuerklasse II gelten auch für Schenkungen an den geschiedenen Ehegatten, Geschwister, Großeltern, Stief- und Schwiegereltern sowie Stiefkinder, Nichten und Neffen.

Für Lebensgefährten und Verlobte wie auch alle anderen Beschenkten gilt ebenfalls der Freibetrag von 20.000 Euro, allerdings muss alles darüber hinaus mit der ungünstigsten Schenkungssteuerklasse III versteuert werden.

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Uerdingen
Wohneinheiten
8
Sanierungsanteil
60 %%
Wohnflächen
53,69 - 104,23 m²
Kaufpreise
240.840 - 469.035 €
Denkmal

Was gilt bei Schenkung unter Auflagen (Wohn-, Nießbrauchrecht)?

Die Entscheidung des BGH vom 20.11.2013 (Az. II R 38/12), den § 25ErbStG a.F. im Rahmen der Reform des Erbschafts- und Schenkungssteuergesetzes ersatzlos zu streichen, hat teilweise starke Auswirkungen auf die Grunderwerbssteuer – insbesondere im Zuge auf Regelungen zu Schenkungen (vorweggenommene Erbfolge).

Wer eine Immobilie erwirbt und für den Verkäufer ein Wohn- oder gar ein Nießbrauchrecht (Wohnrecht inklusive Recht der Vermietung) im Grundbuch eintragen lässt, hat in Bezug auf die Grunderwerbssteuer keinen Vorteil.

Hierunter fällt auch das Vornießbrauchsrecht, das dem bisherigen Eigentümer am übertragenen Grundstück ein Nießbrauchsrecht einräumt (BMF vom 30.09.2013, BStBI I 2013, 1184, RZ. 39); dies geschieht meist im Rahmen einer vorweggenommen Erbfolge. In diesem Fall übertragen Eltern dem Kind/den Kindern zwar die Immobilie, behalten sich jedoch ein lebenslanges Wohn- oder Nießbrauchsrecht vor. Das Nießbrauchsrecht sollte dem Wohnrecht immer vorgezogen werden, da es neben der lebenslangen Selbstnutzung der Immobilie auch zur Erzielung von Einkünften (Miete) berechtigt. Kann das Wohnrecht aus Krankheits- oder Altersgründen nicht mehr ausgeübt werden, und müssen die Eltern später im Heim oder bei einem der Kinder wohnen, können aufgrund des eingetragenen Nießbrauchsrechts die erzielten Einkünfte eventuell zur Finanzierung der Pflege verwendet werden. Diese Rechte lassen sich mittels Grundbucheintragung sichern. Sie gelten dann gegenüber jedermann und auch dann, wenn die Immobilie später von den Kindern weiterveräußert wird. Unabhängig davon, ob das Grundstück unentgeltlich übertragen oder veräußert wird, entspricht die Bestellung des (Vor-) Nießbrauchsrechts keiner Gegenleistung des Erwerbers, da Nutzungs- und Verfügungsmöglichkeit wirtschaftlich betrachtet weiterhin beim Übergeber bleibt. Der Übernehmer bekommt hingegen nur das belastete Eigentum am Grundstück, das heißt das um das Nutzungsrecht geminderte Eigentum an Grund und Boden (BFH vom 28.7.1981, VIII R 124/76, BStBl II 1982, 378; BMF vom 30.9.2013, BStBl I 2013, 1184, Rz. 40). Ungeachtet dieser Einschränkungen bezüglich der Nutzung werden jedoch in der Regel sowohl das wirtschaftliche als auch das zivilrechtliche Eigentum auf den Übernehmer übertragen.

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Köln
Wohneinheiten
26
Sanierungsanteil
65%
Wohnflächen
40,89 - 117,03 m²
Kaufpreise
198.317 - 572.277 €
Denkmal

Wird eine Immobilie unter Auflagen verschenkt, unterliegt diese Auflage (zum Beispiel das Wohn- oder Nießbrauchrecht) der Gewerbesteuerpflicht, da die Auflage selbst nicht schenkungssteuerpflichtig ist. Vor 2009 wurde ein Wohn-, Nießbrauchs- oder anderes Nutzungsrecht, das sich der Schenkende selbst und/oder seinem Ehepartner einräumte im Hinblick auf fällige Schenkungssteuer nicht abgezogen und war somit gemäß damaliger Rechtslage in Bezug auf die GrESt auch nicht zu berücksichtigen. Seit dem ersatzlosen Wegfall von § 25 ErbStG a.F. ist hier eine entscheidende Änderung eingetreten.

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Eigentumswohnungen mit erhöhter Abschreibung in Friedrichroda
Friedrichroda
Wohneinheiten
14
Sanierungsanteil
92%
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Kaufpreise
144.424 - 418.824 €
Denkmal

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