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Was ist die Bemessungsgrundlage der Grunderwerbsteuer?

Das Gesetz spricht sich hier sehr allgemein aus. § 8 Nr. 1 GrEStG legt fest, dass sich die Grunderwerbsteuer nach dem Wert der Gegenleistung bemisst. Doch was ist damit genau gemeint?

Bei der Berechnung der Bemessungsgrundlagen fließen nicht nur die Grundstückspreise in die Gesamtkosten mit ein. Es gehören auch die Kosten für zu übernehmende Hypotheken, für Bodengutachten, Vermessungskosten und Bodensanierungen dazu, vorausgesetzt, der Verkäufer hat sie im Vorfeld gezahlt.

Kaufpreis nicht alleiniges Kriterium

Zur Ermittlung der Bemessungsgrundlage hat der Kaufpreis sicherlich einen hohen Anteil an der Bemessungsgrundlage zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, die beim Kauf von Grundstücken, Gebäuden und Eigentumswohnung durch den Abschluss eines Kaufvertrages anfällt. Ausnahmen sind im § 3 des Grunderwerbsteuergesetzes (GrEStG) geregelt. Der Wert der Gegenleistung dient ebenfalls als Maßstab der Steuerberechnung. Hierzu zählt alles, was der Käufer für den geleisteten Kaufpreis bekommt. Dazu gehören auch auf dem Grundstück lastende Rechte Dritter, zum Beispiel Grundpfandrechte als Hypothek und Grundschuld) sowie Zahlungen an Dritte, damit diese im Gegenzug auf ihren Erbteil verzichten. Auch Entschädigungen bei Enteignungen sind hierbei zu berücksichtigen. Und bei Erbbaurechten muss der „kapitalisierte Wert der Erbbauzinsen“ zugrunde gelegt werden.

Zur Gegenleistung gehören auch Nutzungsrechte wie beispielsweise Nießbrauch. Ein für diese Rechte eingeräumter Nachlass beim Kaufpreis ist in diesen Fällen für die Ermittlung der Bemessungsgrundlage nicht entscheidend. Unterschiede gibt es allerdings bei folgenden Nebenkosten.

Gutachten und Sanierungskosten

Ein Bodengutachten wird meist vor dem Kauf des Grundstücks vom Käufer in Auftrag gegeben. Das Gutachten soll als Entscheidungshilfe dienen, ob ein Kauf überhaupt in Frage kommt, hat also mit einem Erwerb aus steuerlicher Sicht erst einmal nichts zu tun. Die Kosten des Gutachtens spielen nur dann eine Rolle zur Berechnung der Grunderwerbsteuer, wenn sie vom Verkäufer getragen werden, da sie in diesem speziellen Fall einer Gegenleistung entsprechen.

Ein Bodengutachten kann jedoch nicht ausschließen, dass versteckte Altlasten erst nach dem Kauf ans Licht kommen. Wäre dem so, stehen gemäß Bundesbodenschutzgesetz für Sanierungsmaßnahmen auch frühere Eigentümer des Grundstücks in der Pflicht. Allerdings ist aber auch eine Regelung im Kaufvertrag möglich, in der der Käufer die Sanierungskosten übernimmt. Dann zählen sie jedoch nicht zur Gegenleistung. Wurde dem Käufer vom Verkäufer vor Abschluss des Vertrages eine Sanierung angeboten, die der Käufer entsprechend Angebot oder mit Veränderungen im geringen Maße annimmt, werden diese Kosten zur Bemessungsgrundlage hinzugerechnet.

Fordert ein Kreditgeber im Vorfeld einer Finanzierung ein Wertgutachten vom Kreditnehmer, bleiben diese Kosten normalerweise im Kaufvertrag unerwähnt, da Baufinanzierungen oder Banken diese Kosten meist in die Darlehenszinsen einrechnen. Außerdem entsprechen diese Kosten für den Käufer keinerlei Gegenleistung im Zusammenhang mit dem Erwerb des Grundstücks.

Vermessungskosten

Die Vermessungskosten werden in der Regel vom Veräußerer übernommen und in diesem Falle steuerlich nicht berücksichtigt. Werden die Kosten vom Käufer getragen, erhöhen sie die Bemessungsgrundlage, da sie Teil der Gegenleistung sind, da es sich um keinerlei gesetzliche Verpflichtung handelt.

Kosten für Häuser oder Eigentumswohnungen

Wird mit dem Kauf eines Grundstücks auch ein darauf errichtetes Haus oder eine Eigentumswohnung erworben, dann werden die Kosten der Immobilie für die Ermittlung der Grunderwerbsteuer hinzugerechnet.

Rechner Grunderwerbsteuer

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