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Grunderwerbsteuer bei Erbpacht

Fällt Grunderwerbsteuer bei Erbpacht an?

Diese Frage muss eindeutig mit Ja beantwortet werden. Die Berechnung der Grunderwerbsteuer wird im Vergleich zu einem Grundstückserwerb allerdings anders vorgenommen. Bei der Erbpacht errechnet sich die GrESt über die vereinbarte Jahrespacht (die sogenannte Gegenleistung) und nicht über den gekauften Bodenanteil. Zur Berechnung genügt es jedoch nicht, einfach nur die über den Vertragszeitraum festgelegten monatlichen Zahlungen (=Erbbauzinsen oder Erbpacht) zu addieren, da Zins- und Zinseszins ebenfalls berücksichtigt werden müssen. Hierfür wurde vom Gesetzgeber eine pauschale Methode zur Berechnung entwickelt, was bedeutet, dass der für ein Jahr vereinbarte Erbbauzins mit einem von der Laufzeit abhängigen Multiplikator vervielfältigt wird. Dieser ist in der Anlage 9a des Bewertungsgesetzes nachzuschlagen: https://www.gesetze-im-internet.de/bewg/anlage_9a.html

Worum handelt es sich beim Erbbaurecht?

Durch das Erbbaurecht werden Gebäude und Grundstück vermögensrechtlich getrennt. Der Erbbaurechtsnehmer kauft vom Grundbesitzer das Recht zur Bebauung oder ein fertiges Haus. Er erwirbt lediglich die Immobilie und pachtet das Grundstück dazu. Der Erbbaurechtsgeber bleibt Eigentümer des Grundstücks, überlässt es dem Hausbesitzer jedoch zur eigenständigen Nutzung. Das Erbbaurecht wird wie ein Grundstück behandelt und deshalb als grundstücksgleiches Recht bezeichnet. Es kann an dessen Stelle verkauft, belastet, verschenkt oder vererbt werden. Bauliche Veränderungen am Gebäude bedürfen der Zustimmung des Eigentümers des Grundstücks. Das Erbbaurecht ist im Erbbaurechtsgesetz juristisch geregelt.

Wie lange gilt das Erbbaurecht und was passiert am Laufzeitende?

Grundstückseigentümer und Hauskäufer schließen einen Erbbaurechtsvertrag beim Notar. Im Vertrag sind der Erbbauzins, den der Käufer für den Gebrauch des Grundstücks an den Eigentümer zu zahlen hat, und die Nutzungsdauer des Erbbaurechts festgelegt. In der Regel beträgt sie 60 bis 99 Jahre. Das Recht auf die Grundstücksnutzung wird sowohl im Grundbuch als auch in einem Erbbaugrundbuch eingetragen. Am Laufzeitende des Erbbaurechts muss entschieden werden, ob der Erbbaurechtsvertrag verlängert oder das Grundstück vom Hausbesitzer übernommen wird. Ansonsten erlischt der Vertrag und das Eigentum des Objekts geht wieder in die Hände des Erbbaurechtsgebers über. Typische Erbbaurechtsgeber sind in der Praxis Kirchen, Kommunen, Stiftungen und Firmen. Gewöhnlich werden die Begriffe Erbbauzins und Erbpacht im Sprachgebrauch synonym verwendet. Die Erbpacht kann im Gegensatz zum Erbbauzins unbefristet erhoben werden. Die Forderung von Erbpacht ist jedoch seit 1947 in Deutschland verboten.

Wie wird die Grunderwerbsteuer beim Erbbaurecht ermittelt?

Die Abgabe ist eine einmalige Steuer, die beim Kauf einer Immobilie wie beim Erwerb des Erbbaurechts anfällt. Die Finanzämter berechnen die Steuer sowohl für das Gebäude als auch für die Restdauer der Nutzungsüberlassung des Grundstücks. Obwohl der Boden dem Erbbaurechtsnehmer nicht gehört, muss er dessen kapitalisierten Nutzungsvorteil versteuern. Der messbare Vorteil besteht aus der Differenz von Bodenreinertragsanteil und tatsächlicher Erbpacht. Dadurch ist die Steuerbemessungsgrundlage wesentlich geringer als bei einem normalen Grundstückskauf.

Der Erbbauberechtigte zahlt die Steuer. In den Bundesländern gelten unterschiedliche Steuersätze. Sachsen und Bayern verlangen mit 3,5 % am wenigsten. Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, das Saarland, Schleswig-Holstein und Thüringen berechnen mit 6,5 % am meisten. Die Basis für die Erhebung der Steuer bildet der Wert des grundstücksgleichen Rechts, also des Erbbaurechts.

Wie wird die Grunderwerbsteuer bei Erbpacht berechnet? Ein Beispiel.

Grundlage der Bemessung sind der im Jahr vertraglich vereinbarte Erbbauzins und der im Bewertungsgesetz Anlage 9a festgeschriebene Vervielfältiger, die multipliziert werden. Daraus ergibt sich die zu besteuernde Gegenleistung. Die Steuer für den Erwerb eines Erbpacht-Grundstücks berechnet sich wie folgt:

Herr Müller pachtet ein Grundstück mit Erbbaurecht. Der Erbbaurechtsvertrag hat eine Laufzeit von 66 Jahren. Der monatliche Zins beläuft sich auf 230 €.

Jahreswert Erbbauzins: 230 € × 12 Monate = 2.760 €
Vervielfältiger für eine Laufzeit von 66 Jahren lt. Anlage 9a: 18,136

Gegenleistung: 2.760 € × 18,136 = 50.055,36 €

In diesem Beispiel sind 50.055,36 € die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Im Bundesland Hessen beispielsweise zahlt Herr Müller 3.003,32 € Steuer für den Kauf seines Erbbaurechts.

Gegenleistung x Steuersatz des Bundeslandes, in dem sich die Immobilie befindet:
50.055,36 € x 6 % = 3.003,32 € Grunderwerbsteuer

Bei Erbschaft und Schenkung des Erbbaurechts sowie dessen Verkauf an Eltern oder Kinder entfällt die Steuer.

Wie wirkt sich der Erbbauzins auf die Grunderwerbsteuer bei einem späteren Kauf dieses Erbbau-Grundstücks aus?

Oftmals bieten Eigentümer eines Grundstücks dem Erbbauberechtigen nach einigen Jahren das Grundstück zum Kauf an. In diesem Fall darf vom Finanzamt die fällige Grunderwerbsteuer nicht vom vollen Kaufpreis ermittelt werden, da der Käufer nicht nur für das Grundstück zahlt, sondern sich zudem auch von einer kontinuierlichen Zahlung des monatlich fälligen Erbbauzinses freikauft. Daher muss eine Aufteilung des Kaufpreises erfolgen, und zwar in die Gegenleistung für das Grundstück sowie den Restwert des Erbbaurechts.

Zur Verdeutlichung ein Beispiel:

Herr Müller kauft 10 Jahre nach Erwerb des Erbbaurechts das Grundstück vom bisherigen Eigentümer für 70.000 €.

Monatlicher Erbbauzins: 230 €
Jahreswert Erbbauzins: 230 € × 12 Monate = 2.760 €
Vervielfältiger für eine Restlaufzeit von 56 Jahren lt. Anlage 9a: 17,750

Wert des Erbbaurechts: 2.760 x 17,750 = 48.990 €
Gegenleistung für das Grundstück = Kaufpreis – Wert des Erbbaurechts
= 70.000 € – 48.990 € = 21.010 €

21.010 € sind in diesem Beispiel die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer.

Die Grunderwerbsteuer berechnen

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