Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen und was muss dabei beachtet werden?

Die offensichtlichste Art, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen, liegt in der Wahl des Bundeslands für den Grundstückkauf; wenn die Umsetzung dieser Empfehlung zugegebenermaßen meist schwierig ist. Die Höhe des Prozentsatzes der GrESt wird in Deutschland von den Bundesländern festgelegt. Aus diesem Grund weichen die Prozentsätze von Bundesland zu Bundesland stark voneinander ab. Während Sie in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbssteuer zahlen, sind es in Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und im Saarland und seit 01.01.2017 auch in Thüringen sogar ganze 6,5 Prozent. Dies macht allein schon einen Unterschied von mehreren Tausend Euro aus.

Erwirbt man ein Grundstück und lässt vom Veräußerer eine Immobilie darauf bauen, so berechnet sich die Grunderwerbsteuer vom Gesamtpreis des Grundstückes und der Immobilie. Mit getrennten Verträgen kann diese Steuer gespart werden. Zuerst wird das Grundstück erworben und erst später eine Immobilie darauf errichtet. Ist der Grundstücksverkäufer nicht mit dem Planer des Hauses wirtschaftlich verbunden, fließt der Kaufpreis der Immobile nicht in die Bemessungsgrundlage mit ein. Somit erfolgt auch keine Belastung der Immobilie mit GrESt. Auch die zeitliche Spanne ist für das Finanzamt wichtig. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Schamfrist. Zwischen dem Grundstückserwerb und dem Baubeginn der Immobilie sollte mindestens ein halbes Jahr liegen. Die Ersparnis liegt hier bei vier bis fünfstelligen Beträgen, je nach Kaufpreis und Bundesland.

Besonderer Hinweis: Auch wenn verschiedene Baufirmen oft zusammen gearbeitet haben oder es stille Teilhaber in beiden Firmen gibt, sieht das Finanzamt dies als einheitliches Vertragswerk an. Sie können sich vom Bauunternehmer im Kaufvertrag bestätigen lassen, dass es keine vorherigen Beziehungen zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen gab.

Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zählen nur fest mit dem Grundstück verbundene Sachen. Dies schließt ein fundamentiertes Gebäude mit ein. Um die GrESt zu mindern, lohnt es sich, mobile Gegenstände im Kaufvertrag gesondert aufzuführen. Hierzu zählen beispielsweise ein nicht fundamentiertes Gartenhäuschen, eine Einbauküche und alle anderen Einbauten in und am Haus. Käufer müssen jedoch eine Grenze beachten: Liegt der Wert dieser Sonderposten in Summe höher als 15 Prozent des Kaufpreises, verlangen die Finanzämter im Regelfall einen Nachweis. Es empfiehlt sich, dieses Vorgehen auch mit der finanzierenden Bank abzusprechen, da unter Umständen der Wert des Hauses (Sicherheit) sinkt und die Finanzierung der Immobilie teurer werden kann.

Wird eine Eigentumswohnung erworben, muss der Käufer in den meisten Fällen seinen Anteil für Rücklagen zur Instandhaltung an die Eigentümergemeinschaft leisten. Dieser Posten fällt nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Wird diese Rücklage im Kaufvertrag gesondert aufgeführt, wird darauf keine Grunderwerbssteuer fällig.

Hier darf man sich nicht zu früh freuen. Für selbstgenutztes Eigentum kann die gezahlte Grunderwerbsteuer nicht steuerlich abgesetzt werden. Wird eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung erworben, kann diese Steuer vom Käufer als Werbungskosten in die Steuererklärung eingetragen werden. Auch Freiberufler und Unternehmer haben die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer von der Steuer abzusetzen, wenn sie die Immobilie zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte nutzen. Ist die Voraussetzung erfüllt, ist die GrESt als Betriebsausgabe zu behandeln.

Eine weitere Möglichkeit, die Zahlung der Grunderwerbssteuer zu umgehen, ist der Verkauf innerhalb der Familie. Verwandte ersten Grades zahlen keine GrESt für den Kauf der Immobilie. Als Verwandtschaft ersten Grades zählen neben Kindern, Eltern und Eheleuten auch die Großeltern und Enkelkinder. Anders sieht es hingegen bei einem Kaufvertrag unter Geschwistern aus. Hier wird Grunderwerbssteuer fällig.