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Wie kann ich Grunderwerbsteuer sparen und was muss dabei beachtet werden?

Die offensichtlichste Art, bei der Grunderwerbsteuer zu sparen, liegt in der Wahl des Bundeslands für den Grundstückkauf; wenn die Umsetzung dieser Empfehlung zugegebenermaßen meist schwierig ist. Die Höhe des Prozentsatzes der GrESt wird in Deutschland von den Bundesländern festgelegt. Aus diesem Grund weichen die Prozentsätze von Bundesland zu Bundesland stark voneinander ab. Während Sie in Bayern und Sachsen nur 3,5 Prozent des Kaufpreises an Grunderwerbssteuer zahlen, sind es in Brandenburg, Schleswig-Holstein, Nordrhein-Westfalen und im Saarland und seit 01.01.2017 auch in Thüringen sogar ganze 6,5 Prozent. Dies macht allein schon einen Unterschied von mehreren Tausend Euro aus.

Erst kaufen, später bauen


Erwirbt man ein Grundstück und lässt vom Veräußerer eine Immobilie darauf bauen, so berechnet sich die Grunderwerbsteuer vom Gesamtpreis des Grundstückes und der Immobilie. Mit getrennten Verträgen kann diese Steuer gespart werden. Zuerst wird das Grundstück erworben und erst später eine Immobilie darauf errichtet. Ist der Grundstücksverkäufer nicht mit dem Planer des Hauses wirtschaftlich verbunden, fließt der Kaufpreis der Immobile nicht in die Bemessungsgrundlage mit ein. Somit erfolgt auch keine Belastung der Immobilie mit GrESt. Auch die zeitliche Spanne ist für das Finanzamt wichtig. Hierbei handelt es sich um die sogenannte Schamfrist. Zwischen dem Grundstückserwerb und dem Baubeginn der Immobilie sollte mindestens ein halbes Jahr liegen. Die Ersparnis liegt hier bei vier bis fünfstelligen Beträgen, je nach Kaufpreis und Bundesland.

Besonderer Hinweis: Auch wenn verschiedene Baufirmen oft zusammen gearbeitet haben oder es stille Teilhaber in beiden Firmen gibt, sieht das Finanzamt dies als einheitliches Vertragswerk an. Sie können sich vom Bauunternehmer im Kaufvertrag bestätigen lassen, dass es keine vorherigen Beziehungen zwischen Grundstücksverkäufer und Bauunternehmen gab.

Seniorenzentrum in Weyhausen
Weyhausen
Wohneinheiten
35
Flächen
39,84 - 60,25 m²
Kaufpreise
220.662 - 303.360 €
Pflege

Zahlen Sie nur für die Immobilie

Zur Berechnung der Grunderwerbsteuer zählen nur fest mit dem Grundstück verbundene Sachen. Dies schließt ein fundamentiertes Gebäude mit ein. Um die GrESt zu mindern, lohnt es sich, mobile Gegenstände im Kaufvertrag gesondert aufzuführen. Hierzu zählen beispielsweise ein nicht fundamentiertes Gartenhäuschen, eine Einbauküche und alle anderen Einbauten in und am Haus. Käufer müssen jedoch eine Grenze beachten: Liegt der Wert dieser Sonderposten in Summe höher als 15 Prozent des Kaufpreises, verlangen die Finanzämter im Regelfall einen Nachweis. Es empfiehlt sich, dieses Vorgehen auch mit der finanzierenden Bank abzusprechen, da unter Umständen der Wert des Hauses (Sicherheit) sinkt und die Finanzierung der Immobilie teurer werden kann.

Seniorenhaus Bönen
Bönen
Wohneinheiten
80
Flächen
47,38 - 52,39 m²
Kaufpreise
172.216 - 191.189 €
Pflege

Instandhaltungsrücklage nicht grunderwerbsteuerpflichtig

Wird eine Eigentumswohnung erworben, muss der Käufer in den meisten Fällen seinen Anteil für Rücklagen zur Instandhaltung an die Eigentümergemeinschaft leisten. Dieser Posten fällt nicht unter die Grunderwerbsteuerpflicht. Wird diese Rücklage im Kaufvertrag gesondert aufgeführt, wird darauf keine Grunderwerbssteuer fällig.

Eigentumswohnungen mit hoher Abschreibung in der grünen Oase von Leipzig
Leipzig
Wohneinheiten
16
Sanierungsanteil
68%
Flächen
44,05 - 95,25 m²
Kaufpreise
202.000 - 442.000 €
Denkmal

Steuerliche Absetzbarkeit der Grunderwerbsteuer

Hier darf man sich nicht zu früh freuen. Für selbstgenutztes Eigentum kann die gezahlte Grunderwerbsteuer nicht steuerlich abgesetzt werden. Wird eine Wohnung oder ein Haus zur Vermietung erworben, kann diese Steuer vom Käufer als Werbungskosten in die Steuererklärung eingetragen werden. Auch Freiberufler und Unternehmer haben die Möglichkeit, die Grunderwerbssteuer von der Steuer abzusetzen, wenn sie die Immobilie zur Erzielung steuerpflichtiger Einkünfte nutzen. Ist die Voraussetzung erfüllt, ist die GrESt als Betriebsausgabe zu behandeln.

Steuerbegünstigte und moderne Eigentumswohnungen mit KfW Tilgungszuschuss für Kapitalanleger
Chemnitz
Wohneinheiten
90
Sanierungsanteil
75%
Flächen
39,30 - 82,90 m²
Kaufpreise
86.067 - 198.131 €
Denkmal

Es bleibt in der Familie

Eine weitere Möglichkeit, die Zahlung der Grunderwerbssteuer zu umgehen, ist der Verkauf innerhalb der Familie. Verwandte ersten Grades zahlen keine GrESt für den Kauf der Immobilie. Als Verwandtschaft ersten Grades zählen neben Kindern, Eltern und Eheleuten auch die Großeltern und Enkelkinder. Anders sieht es hingegen bei einem Kaufvertrag unter Geschwistern aus. Hier wird Grunderwerbssteuer fällig.

Wohnanlage am Neptunplatz in Auerbach
Auerbach
Wohneinheiten
17
Flächen
57,37 - 183,55 m²
Kaufpreise
19 - 645.000 €
Neubau

Schenkungen in Etappen sparen Steuern

Steuerlich betrachtet sind Erbschaften und Schenkungen einander gleichgestellt. Steuervorteile bei Schenkungen kommen daher nur mittels optimaler Strategie zum Tragen. Ein wesentlicher Vorteil bei Schenkungen ist deren Wiederholbarkeit alle zehn Jahre. Erfolgt eine entsprechende Aufteilung des Vermögens unter Berücksichtigung der entsprechenden Freibeträge und werden hierbei die Abstände von jeweils zehn Jahren eingehalten, können dem Beschenkten (hohe) Steuerzahlungen erspart werden. Ohne Zugriff des Finanzamtes ist es dann möglich, auch große Vermögen etappenweise zu übertragen.

Rechner Grunderwerbssteuer

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Saarland
Sachsen
Sachsen-Anhalt
Schleswig Holstein
Thüringen

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Senioren Pflegeanlage in Bexbach im Saarpfalz-Kreis
Bexbach
Wohneinheiten
98
Flächen
55,14 - 57,77 m²
Kaufpreise
182.642 - 191.353 €
Pflege

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