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Finanzierung

Mit dem Begriff “Finanzierung” werden alle Vorgänge bezeichnet, die notwendig sind, um die Finanzmittel zum Erwerb einer Immobilie zu beschaffen, bereitzustellen und zurückzuzahlen. Beim Immobilienerwerb werden im Wesentlichen zwei Formen der Finanzierung unterschieden. Zum einem kann die Finanzierung mit dem Eigenkapital erfolgen, das heißt, dass zum Kauf der Immobilie das schon vorhandene, angesparte Geld verwendet wird. Diese Form der Finanzierung ist in der Regel die preiswerteste. Es fallen keine Zinszahlungen für Kredite an. Zum anderen gibt es die Fremdfinanzierung. In diesem Falle leiht sich der Käufer das Geld von anderen Personen oder von Banken. Als Gegenleistung erhalten die Gläubiger Zinszahlungen. Eine besondere Form der Baufinanzierung ist der Bausparvertrag, der Eigen- und Fremdfinanzierung vereint.

Kombination aus Eigen- und Fremdfinanzierung

In der Regel dominieren heute Mischformen aus Eigen- und Fremdfinanzierung. Die Grundlage bildet das Eigenkapital, das der Käufer eines Hauses angespart hat. Angesichts der strengen Kriterien bei der Kreditvergabe, die unter der Bezeichnung Basel II geführt werden, ist es heute nahezu unmöglich geworden, einen Kredit zu erhalten, ohne nennenswertes Eigenkapital in den Kauf der Immobilie einzubringen. In der Regel werden zwanzig bis dreißig Prozent Eigenkapital im Rahmen eines Immobilienerwerbs vorausgesetzt. Die verbleibende Summe wird über die sogenannte Fremdfinanzierung – in der Regel in Form eines Kredits – zur Verfügung gestellt.

Zinsen und Sicherheit

Neben der Kreditsumme sind der Zinssatz und die Laufzeit entscheidende Kriterien für den Kredit. Zinsen sind der Preis, den der Kreditnehmer an den Kreditgeber für das geliehene Geld bezahlen muss. Daher wird der Zins auch als der Preis des Geldes bezeichnet. Die Höhe des Zinssatzes wird zum einen durch die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung bestimmt, die sich in den von der Europäischen Zentralbank festgelegten Leitzinssätzen ausdrückt. Daneben hängt die Höhe des Zinssatzes von den Sicherheiten ab, die der Kreditnehmer bietet. Kann der Kreditnehmer nur wenige Sicherheiten bieten, bedeutet das für den Kreditgeber ein höheres Ausfallrisiko. Dieses Risiko wird durch einen höheren Zinssatz abgesichert. Kann der Kreditnehmer indes hohe Sicherheiten vorweisen, kann der Kreditgeber sehr sicher sein, das Geld zurückzubekommen. Er wird in diesem Falle geringere Zinsen akzeptieren.

Die Form der Sicherheiten ist sehr vielfältig. Wegen des beständigen Wertes sind vor allem Immobilien als Sicherheiten beliebt. Es ist daher möglich, die Immobilie, die käuflich erworben werden soll, als Sicherheit in den Kreditvertrag aufzunehmen. Als alleinige Sicherheit wird das erworbene Haus jedoch in der Regel nicht akzeptiert werden. Es können daher andere Sachwerte und Vermögensbestände als Sicherheit eingebracht werden. Auch Automobile, Wertpapiere und Schmuck können als Sicherheit dienen.

Weit verbreitet sind schließlich Bürgschaften. Bei einer Bürgschaft übernimmt ein Dritter das Risiko des Kreditausfalls und bürgt gegenüber der Bank dafür, dass der Kredit bedient wird. Die Bürgschaft hat wie die Sicherheiten den Effekt, dass ein geringerer Zinssatz vereinbart werden kann. Der Kredit wird dadurch preiswerter, wodurch auch die Anschaffungskosten für die Immobilie insgesamt sinken.

Laufzeiten und Gesamtkosten der Finanzierung

Nicht nur die Kreditsumme und die Zinssätze, sondern auch die Laufzeit des Kredits bestimmen die Gesamtkosten des Kredites. Zugleich wirkt sich die Laufzeit auf die monatliche Gesamtbelastung aus. Bei langen Laufzeiten erstreckt sich die Tilgung des Kredits auf einen langen Zeitraum. Dies bedeutet, dass die meist monatlich abgeführten Tilgungsraten niedrig sind. Dadurch nimmt die monatliche Belastung ab, so dass auch bei einem vergleichsweise geringen monatlichen Einkommen eine relativ große Kreditsumme bedient werden kann. Zugleich bedeutet die lange Laufzeit, dass jeden Monat nur ein vergleichsweise kleiner Anteil der Schulden getilgt wird. Für die Restschulden fallen aber weiterhin Zinsen an, so dass sich die Gesamtkosten für den Kredit insgesamt erhöhen.

Bausparvertrag

Eine besondere Form der Immobilienfinanzierung ist der Bausparvertrag, die Eigen- und Fremdfinanzierung in einem Vertrag vereint. Der Bausparvertrag kombiniert einen Sparvertrag mit meinem Darlehensvertrag: Der Bausparer schließt mit der Bausparkasse einen Vertrag über die Bausparsumme ab. Zunächst spart der Bausparer einen vorab festgelegten Teil der Bausparsumme an. Das Sparguthaben wird entsprechend den üblichen Zinssätzen verzinst. Ist die bestimmte Summe erreicht, tritt der Bausparvertrag in eine neue Phase: Er wird “zugeteilt”. Die Differenz zwischen Sparguthaben und Bausparsumme wird nun als Darlehen zur Verfügung gestellt. Mit der Zuteilung kann der Bausparer also über die gesamte Summe verfügen, muss allerdings vergleichsweise wenig Zinsen bezahlen.
Besonders interessant ist das Bausparen durch die staatliche Förderung, die dieser Form des Vermögensaufbaus zugutekommt. So können im Rahmen eines Bausparvertrages vermögenswirksame Leistungen, die Arbeitnehmersparzulage und die Wohnungsbauprämie bezogen werden.

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