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Waldemar Wiora
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Grundsteuer

Die Grundsteuer gehört zur Steuergruppe der Realsteuern (Objektsteuern). Das heißt, Steuergegenstand ist eine Sache und nicht die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer natürlichen oder juristischen Person. Die Grundsteuer kann in Deutschland durch Gemeinden zur Finanzierung des Gemeindehaushalts auf nicht steuerbefreite Grundstücke erhoben werden, die sich innerhalb der Gemeindegrenzen befinden. Von dieser Möglichkeit machen fast alle deutschen Gemeinden Gebrauch.

Die Steuer wird als Grundsteuer A, Grundsteuer B oder als in einer aus A und B kombinierten Form erhoben. Grundsteuer A wird für land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen, Grundsteuer B für Gewerbegrundstücke und sonstige Grundstücke und Gebäude, insbesondere Wohneigentumshäuser und -wohnungen erhoben. Bei gemischt genutzten Grundstücken werden sowohl Steuer A- wie auch B-Faktoren berücksichtigt. In vielen Bundesländern wird die Gemeinde-Grundsteuer durch eine Kirchengrundsteuer für kirchensteuerpflichtige Grundstückseigentümer ergänzt.

Die für die Festlegung der Grundsteuer entscheidende, für Grundsteuer A und Grundsteuer B unterschiedlichen, Hebesätze werden von dem entsprechenden Kommunalorgan (Gemeindevertretung, Stadtverordnetenversammlung, o. ä.) bestimmt und unterscheiden sich in ihrer Höhe erheblich voneinander. Grundlagen für die mithilfe der Hebesätze errechneten, jährlich zu zahlenden Grundsteuer sind die von den Finanzbehörden ermittelten Einheitswerte und Steuermesszahlen. Bei der Festlegung des in alten und neuen Bundesländern zum Teil unterschiedlich hohen Einheitswertes sind Faktoren wie Alter und Beschaffenheit der jeweiligen Immobilie erheblich. Der Einheitswert ist in der Regel wesentlich geringer als der tatsächliche Wert der Immobilie.

Die von den Finanzbehörden festgelegten, für die unterschiedlichen Grundstücks- und Gebäudearten unterschiedlichen Steuermesszahlen (2,6 bis 6,0 Promille) werden mit dem Einheitswert multipliziert. Das Produkt ist der Steuermessbetrag. In einem weiteren Rechenschritt wird der Steuermessbetrag mit dem gemeindlichen Hebesatz (zumeist 250 bis 400 Prozent) multipliziert. Das Ergebnis ist der jeweilige Grundsteuerbetrag.

Grundsteuerschuldner sind entweder im Grundbuch eingetragene Eigentümer sowie Erbbauberechtigte (Erbpacht) oder der wirtschaftliche Eigentümer (z. B. Treuhänder, Sicherungsnehmer). Bei Teileigentum haftet jeder Teileigentümer gesamtschuldnerisch für die Grundsteuerschuld.

Grundsteuern gelten als Betriebskosten und dürfen vom Steuerpflichtigen auf etwaige Mieter eines Grundstücks oder eines Gebäudes umgelegt werden.

Bei Vorliegen bestimmter Voraussetzungen, zum Beispiel bei unverschuldetem Leerstand von Mietwohnungen, kann die Grundsteuer auf Antrag teilweise oder ganz erlassen werden.

Für den öffentlichen Dienst genutzte, im staatlichen oder kommunalen Besitz befindliche Grundstücke und Gebäude sind per Gesetz (§§ 3 ff. GrStG) von der Grundsteuerpflicht teilweise oder gänzlich ausgenommen. Ebenso private Grundstücke soweit sie für öffentliche Aufgaben genutzt werden (z.B. Dienstwohnungen von Angehörigen religiöser Gemeinschaften, die den Status einer öffentlichen Körperschaft besitzen, Friedhöfe, Talsperren, fließende Gewässer, öffentliche Verkehrsflächen).

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