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Waldemar Wiora
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Sanierungsgebiet

Im Rahmen einer förmlichen Sanierungssatzung gemäß des Paragraphen § 142 Baugesetzbuch (BauGB) können in Deutschland Gemeinden, Städte, aber auch Dörfer so bezeichnete städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchführen. Dazu wird von der jeweiligen Gemeinde bzw. Stadt mit einem Sanierungsgebiet eine fest umrissene Fläche bestimmt. Um dieses Sanierungsgebiet festlegen zu können, müssen zuvor die im Baugesetzbuch formulierten Mängel eines Gebietes respektive eines Quartiers ermittelt werden. Grundsätzlich werden in einem ausgewiesenen Sanierungsgebiet genau dann städtebauliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt, wenn es gilt, städtebauliche Missstände oder auch auftretende funktionelle Schwächen umzugestalten, wesentlich zu verbessern oder ganzheitlich zu beheben.

Bei der Festlegung eines expliziten Sanierungsgebietes wird dabei prinzipiell versucht, das jeweilige bauliche Erbe zu erhalten bzw. zu bewahren, einen Strukturwandel der Landwirtschaft und der gewerblichen Wirtschaft einzuleiten bzw. zu optimieren sowie die allgemeinen Arbeits- und Wohnbedingungen durch entsprechende städtebaulichen Strategien und Maßnahmen begleitend zu verbessern. Die jeweils gekennzeichneten Sanierungsgebiete können dabei absolut unterschiedlicher Natur sein. Die Bandbreite reicht diesbezüglich von Wohngebieten und Großsiedlungen über Stadt- und Ortskernen bis hin zu Gewerbe- und Industriebrachen. So wurden zum Beispiel seit dem Jahr 1991 in Ostdeutschland zahlreiche Stadtzentren und Altstadtgebiete, die vorzugsweise über einen historischen Stadtkern verfügen, als Sanierungsgebiete ausgewiesen. Ebenfalls zu Sanierungsgebieten wurden die citynahen Stadtteile, die oftmals über einen gründerzeitlichen Charakter verfügen, erklärt. Vielfach wurden in diesem Zusammenhang auch die zumeist vier- bis sechsgeschossigen Plattenbausiedlungen zum Sanierungsgebiet bestimmt, wobei als Ziel entsprechender Sanierungsmaßnahmen ein Stadtumbau mit avisiertem Abriss von Gebäuden bzw. Wohnungen ausgegeben wurde. So sollte die Aufwertung von Stadtteilen generiert werden. In Westdeutschland legten die entsprechenden Entscheidungsträger demgegenüber im Rahmen einer kommunalen Schwerpunktaufgabe insbesondere in den Jahren 1960 bis 1990 explizite Sanierungsgebiete fest. Inzwischen werden Sanierungsgebiete nicht mehr in dieser Häufigkeit ausgewiesen. Allerdings weisen nunmehr vor allem Wohngebiete stetig zunehmende Funktionsschwächen auf, was einen Stadtumbau quasi erforderlich macht, so dass diese Gebiete vergleichsweise häufig als Sanierungsgebiet bestimmt werden.

Dabei ist das förmlich bestimmte Sanierungsgebiet bei der Festlegung in der Form zu begrenzen, dass sich entsprechende Sanierungsmaßnahmen grundsätzlich zweckmäßig aus- bzw. durchführen lassen. Es ist diesbezüglich legitim und durchaus in der Praxis üblich, dass einzelne Gebiete bzw. Grundstücke aus dem fest gelegten Sanierungsgebiet ausgeklammert werden. Auf der anderen Seite kann eine Gemeinde oder eine Stadt auch nachträglich ein fest gelegtes Sanierungsgebiet erweitern. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn außerhalb des ursprünglichen Sanierungsgebietes Ersatzanlagen oder Ersatzbauten zur Unterbringung von Betrieben und Einwohnern benötigt werden. Ist ein Sanierungsgebiet einmal bestimmt worden, müssen auch quasi zeitgleich Fristen benannt werden, innerhalb derer entsprechende Sanierungsmaßnahmen realisiert werden sollten. In der Regel beläuft sich die Frist dabei auf maximal 15 Jahre, wobei es aber grundsätzlich eine Option auf die Verlängerung der Frist gibt. Unberührt davon bleibt allerdings die Städtebauförderung.

Sanierungsgebiete können aber in der heutigen Zeit auch insbesondere für Kapitalanleger von besonderer Bedeutung sein. Sanierungsgebiete werden nämlich ebenso wie Denkmäler vom deutschen Staat steuerlich gefördert. Investieren entsprechende Kapitalgeber zum Beispiel in denkmalgeschützte Wohnimmobilien, in zur Sanierung stehende Wohneinheiten oder auch in brachliegende Konversions- bzw. Gewerbeflächen können sie mit expliziten Steuervorteilen kalkulieren bzw. rechnen. Diesbezüglich können vier Jahre lang sieben Prozent und acht Jahre lang sogar neun Prozent Wiederherstellungskosten abgesetzt werden. Wird eine sanierte Wohnimmobilie innerhalb eines Sanierungsgebietes selbst genutzt, dürfen die entsprechenden Kapitalgeber neun Prozent über zehn Jahre absetzen. Allerdings müssen beim Investieren in Sanierungsgebiete bestimmte Formalitäten und Vorschriften beachtet werden. Diesbezüglich muss mit der zuständigen Gemeindebehörde eine Vereinbarung getroffen werden, laut derer Bau- bzw. Sanierungsmaßnahmen innerhalb des Sanierungsgebietes durchgeführt werden sollen. Anschließend muss sich der jeweilige Kapitalgeber zur Durchführung der vereinbarten Maßnahmen verpflichten. Lediglich diese Maßnahmen sind dann von den aufgezeigten Steuervorteilen betroffen.

In Abhängigkeit vom jeweiligen Sanierungsgebiet können auch Förderungen für städtebauliche Entwicklungs- oder Sanierungsmaßnahmen beantragt werden. Allerdings liegt hier keine bundesweit einheitliche Regelung vor. Diese Förderungen sind dabei auch für Privatnutzer zugänglich, sofern sie an einer Immobilie innerhalb des markierten Sanierungsgebietes entsprechend notwendige Renovierungs- und Sanierungsarbeiten durchführen. Die Förderungshöhe orientiert sich dabei grundsätzlich an den entsprechenden Förderungssummen in Bezug auf den sozialen Wohnungsbau. Um eine Förderung dieser Art zu erhalten, muss die entsprechende Immobilie zwingend innerhalb des Sanierungsgebietes liegen. Zudem müssen explizite Bedingungen im Hinblick auf die Schäden bzw. Mängel erfüllt sein. Ist zum Beispiel das Dach kaputt und kann seine Schutzfunktion nicht mehr erfüllen oder weist eine Fassade erhebliche Mängel auf, werden finanzielle Zuschüsse bzw. Fördergelder in der Regel bewilligt.

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