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Waldemar Wiora
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Grundsanierung

Die Grundsanierung einer Immobilie umfasst weit mehr als eine Renovierung oder Schönheitsreparaturen. Ziel der Sanierung ist es, das Gebäude von Grund auf von Altlasten zu befreien, durch umfassende Modernisierung den Wohnwert zu erhöhen sowie durch energetisches Sanieren die Heizkosten zu senken. Eine Grundsanierung kann in einer einzelnen Wohnung ebenso erfolgen wie in einem Einfamilienhaus oder einem Mietshaus. Die Grundsanierung eines unter Denkmalschutz stehenden Gebäudes gilt als Sonderfall und wird erst nach eingehender Begutachtung unter Auflagen bewilligt.

Eine Grundsanierung wird häufig dann fällig, wenn an einem Gebäude oder in einer Wohnung über Jahrzehnte keine Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen wurden. Das ist zum Beispiel der Fall, wenn ein Mietshaus mit Wohnungen über Jahre nicht saniert wurde und lediglich Schönheitsreparaturen und Renovierungen in den Wohneinheiten, in Treppenhaus und Keller sowie an Fassade und Dach vorgenommen wurden. Um den Wohnwert für die Bewohner und den Marktwert der Immobilie für den Eigentümer zu steigern, ist eine Grundsanierung von Altbauten unumgänglich. Um Reichweite und Umfang der einzelnen Maßnahmen richtig kalkulieren zu können, ist die Hinzuziehung eines Sanierungsexperten und eines Energieberaters als Gutachter vor dem Start der Grundsanierung von Nutzen. Dabei stellen die Experten eine Checkliste auf, welche Sanierungsmaßnahmen im Einzelfall notwendig sind, um die Immobilie dem aktuellen Wohnstandard auch im Hinblick auf Energieinsparung anzupassen.

Kernbereiche einer umfassenden Grundsanierung sind der Austausch von Fenstern und Türen, der Einbau einer neuen Heizungsanlage sowie der Austausch der sanitären Anlagen in einer Immobilie. Wärmedämmung an den Wänden und am Dach gehören ebenso zu einer Grundsanierung wie die Entfernung giftiger Altlasten wie Asbest, Holzschutzmittel und Pestizide und die Beseitigung von Feuchtigkeit und Schimmel im Mauerwerk. Um den Bedarf an Sanierung in diesem Bereich zu erkennen, ist eine Analyse im Vorfeld durch Sanierungsexperten unumgänglich. Auch der Anbau von Balkonen oder ein Umbau zur Barrierefreiheit können im Einzelfall zu einer Grundsanierung gehören.

Eigentümer von Mehrfamilienhäusern, die ihre Immobilien zur Senkung der Heizkosten und Erhöhung des Wohnkomforts einer Grundsanierung unterziehen, müssen die dafür anfallenden Kosten nicht alleine tragen. Elf Prozent der Sanierungskosten bei energetischer Sanierung wie Fassadendämmung, neuen Fenstern und Türen und Einbau einer modernen energiesparenden Heizungsanlage dürfen ebenso auf die Jahresmiete umgelegt werden wie der Anbau von Balkonen oder der Umbau zu barrierefreiem Wohnen einschließlich Einbau eines Fahrstuhls. Allerdings muss der Eigentümer nachweisen, dass es sich bei den handwerklichen Dienstleistungen nicht um Instandhaltung, Behebung von Schäden und notwendigen Reparaturen handelt, sondern ausschließlich um Sanierungsarbeiten zur Verbesserung von energetischer Bilanz und Wohnkomfort. So gilt das Streichen einer Fassade als notwendige Renovierungsarbeit, Fassadendämmung zwecks Senkung der Heizkosten hingegen als Grundsanierung. Letzteres kann der Vermieter prozentual auf die Mieter umlegen, den Fassadenanstrich muss er aus eigener Tasche bezahlen. Hier unterscheidet der Gesetzgeber genau, was notwendig und was wertsteigernd ist. Ein detailliertes Konzept für eine Grundsanierung mit Hilfe eines Sanierungsexperten bietet einen ersten Überblick und hilft Kosten sparen.

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