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Disagio

Bei einem Disagio handelt es sich um den Differenzbetrag zwischen der Rückzahlung einer Verbindlichkeit und des Ausgabebetrages. Somit ist ein Disagio eine Zinsvorauszahlung, welche im Zeitpunkt der Belastung des Disagios über die Werbungskosten als ausgegeben gilt. Hierbei können deutlich Steuern durch Vermietung gespart werden.

Anhand eines einfachen Beispiels lässt sich das Disagio am besten erklären: Ein Unternehmen nimmt sich einen Kredit von der Bank in Höhe von Nominal EUR 1.000.000,–. Allerdings bekommt das Unternehmen nur EUR 900.000,– ausbezahlt. Die Differenz – in Höhe von EUR 100.000,– – wird Disagio genannt. Dieses Disagio ist dann über die Laufzeit des Kredits zu aktivieren und im Aufwand zu erfassen.

Die Behandlung des Disagios ist bei einer Immobilienfinanzierung nicht immer ganz klar und einfach. Hierbei handelt es sich um Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Das Disagio kann sofort steuermindernd im Bereich der Werbungskosten angesetzt werden, wenn es bei der Immobilienfinanzierung um die Erzielung von Vermietungs- und Verpachtungseinkünften geht. Allerdings gilt diese Regelung nur für ein “marktübliches” Disagio. Solch ein marktübliches Disagio liegt vor, wenn das Disagio nicht mehr als 5 Prozent der Darlehenssumme beträgt, sowie die Zinsfestschreibungsdauer zumindest 5 Jahre umfasst. Werden diese Voraussetzungen nicht erfüllt, so wird das Disagio auf den Zeitraum der ersten Zinsfestreibung verteilt. Somit wirkt sich das Disagio entsprechend steuermindernd (anteilig) aus.
Aus diesem Grund ergibt sich, dass ein Disagio marktüblich sein soll um somit auch sofort als Werbungskosten steuermindernd angesetzt werden zu können. Es kann allerdings auch vorkommen, dass der sofortige Abzug des Disagios als Werbungskosten nicht unmittelbar einen steuerlichen Vorteil mit sich bringt. Das ist der Fall, wenn im Jahr der Disagiozahlung ein äußerst geringer Steuersatz vorherrscht. In den folgenden Jahren könnte wieder ein entsprechend hoher Steuersatz sein. Hier sind dann, über die Immobilienfinanzierung, keine weiteren oder nur geringe Werbungskosten vorhanden. Somit kann ein einmaliger niedriger Steuersatz schlechter sein, als ein über die Jahre hinweg andauernd geminderter Steuersatz. Dies ist zurückzuführen auf die Progression des Einkommensteuertarifes.

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