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Waldemar Wiora
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Verkehrswert

Der Verkehrswert von Immobilien spiegelt den Verkaufswert wider, der am Markt voraussichtlich zu erzielen ist. Diesen Preis genau vorherzusagen, ist nicht so einfach, da der Wert von der Immobilie erst im Rahmen der Vermarktung zuverlässig bestimmt werden kann. Daher sollten Personen, die eine Immobilie verkaufen möchten, den Verkehrswert unbedingt vor dem Start des Verkaufes ermitteln lassen. Der Verkehrswert bildet die entscheidende Grundlage, um den Angebotspreis festlegen zu können.

Im Baugesetzbuch wird der Verkehrswert einer Immobilie durch den Preis definiert, welcher zum Bewertungsstichtag nach den Gegebenheiten und Eigenschaften zu erzielen wäre. Die Preisbildung muss sich dabei auf einem offenen Markt vollziehen, bei welchem alle Teilnehmer einen Marktzugang haben und sich in vollem Umfang informieren können. Jeder Marktteilnehmer muss frei in der Entscheidung sein.

Immobilien werden nicht immer auf einem Markt gehandelt, der funktionsfähig ist. Wenn eine Immobilie zum Beispiel lediglich im Freundes- oder Bekanntenkreis angeboten wird oder der Verkauf erfolgt im Rahmen einer Zwangsversteigerung, ist in diesem Fall nicht ausreichend sichergestellt, dass der Wert, der sich ergibt, an den tatsächlichen Verkehrswert heranreicht. Der Grund hierfür ist eine zu stark begrenzte Nachfrage, wodurch kein gewöhnlicher Geschäftsverkehr gegeben war. Auf der anderen Seite kann der tatsächlich realisierte Marktpreis auch höher sein als der Verkehrswert, wenn beispielsweise eine Immobilie sehr begehrt und das Kaufinteresse hoch ist.

Zum Berechnen des Werts werden verschiedene Verfahren eingesetzt. Dies hängt von der Immobilie und ebenso der konkreten Aufgabenstellung ab. Auch der Gutachter spielt bei der Ermittlung eine wichtige Rolle. Daher ist es möglich, dass zwei verschiedene Gutachter einer Immobilie zu unterschiedlichen Ergebnissen kommen. Dies verdeutlicht, dass der Verkehrswert nach keinem Schema ermittelt werden kann. Es gibt immer unterschiedliche Auslegungsmöglichkeiten.

Daher ist der Verkehrswert einer Immobilie zunächst lediglich ein rechnerischer Wert, denn der Verkaufspreis, der tatsächlich realisierbar ist, kann über oder unter dem Verkehrswert liegen.

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