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Hypothekendarlehen

Ein Hypothekendarlehen ist ein langfristiges, durch Grundpfandrechte (Hypotheken oder Grundschulden) besichertes Darlehen. Hypothekendarlehen sind ein gängiges Instrument der Immobilienfinanzierung. Obwohl heute die (Buch)Grundschuld meistens als Sicherungsinstrument genutzt wird und die Absicherung über Hypotheken eher die Ausnahme darstellt, hat sich im allgemeinen Sprachgebrauch die Bezeichnung ‘Hypothekendarlehen’ eingebürgert. Im Folgenden wird auf die typischen Merkmale von Hypothekendarlehen näher eingegangen:

Grundpfandrechtliche Absicherung

Als Sicherheiten dienen Hypotheken oder Grundschulden. Beide Sicherungsformen bedürfen der notariellen Beurkundung und der Eintragung im Grundbuch.

Bei der Hypothek kann sich ein Gläubiger bei Nichterfüllung von Zahlungsverpflichtungen durch Verwertung der Immobilie befriedigen. Dabei ist die Hypothek zwingend an das Bestehen einer entsprechenden Forderung gebunden.

Auch bei der Grundschuld kann die Verwertung der Immobilie bei fehlender Zahlung erfolgen. Im Unterschied zur Hypothek ist die Grundschuld aber nicht unbedingt an eine bestimmte Forderung oder überhaupt an einen Kredit gebunden. Für Kreditsicherungszwecke ist sie flexibler einsetzbar als die Hypothek. Deshalb ist sie in der Kreditpraxis weiter verbreitet. Die Grundschuld kann als reine Buchgrundschuld (nur grundbuchliche Eintragung) oder als Briefgrundschuld (zusätzliche Erstellung eines Grundschuldbriefs) vereinbart werden.

Die grundpfandrechtliche Absicherung gilt im Vergleich zu anderen Kreditsicherheiten als besonders werthaltig. Die Höhe der Grundschuld bzw. Hypothek orientiert sich dabei am Beleihungswert der Immobilie, der niedriger als der Verkehrswert ist. Einzelheiten regelt eine Wertermittlungsverordnung aufgrund des Pfandbriefgesetzes, die auch über den Bereich der Pfandbriefbanken hinaus angewandt wird.

Verzinsung

In der Regel weisen Hypothekendarlehen eine feste Verzinsung über längere Zeiträume auf. Ist die Verzinsung über die gesamte Laufzeit fest, wird von Festzinshypotheken gesprochen. Üblich ist die Vereinbarung von Zinsbindungszeiträumen, zum Beispiel fünf, zehn oder fünfzehn Jahren. Wenn die Zinsbindungsfrist abläuft, wird der Zins an die jeweiligen Marktverhältnisse angepasst. Der Kreditnehmer kann dann eine entsprechende Anschlussfinanzierung wählen oder den Kredit ablösen.

Es gibt auch Hypothekendarlehen mit variabler Verzinsung. Die Zinsen orientieren sich dabei an Referenzgrößen, zum Beispiel dem Euribor. Die Zinsen werden in regelmäßigen Abständen entsprechend der Entwicklung des Referenzzinses angepasst.

Laufzeit

Hypothekendarlehen sind langfristig (bis zu mehreren Jahrzehnten). Die Kreditdauer wird maßgeblich durch die vereinbarte Tilgung bzw. die laufenden Ratenzahlungen und den Zinssatz bestimmt. Je höher die laufende Tilgung ist, umso kürzer ist die sich ergebende Laufzeit und umgekehrt.

Tilgung

Üblich ist die Tilgung in gleichbleibenden regelmäßigen Raten. Man spricht in diesem Zusammenhang auch von Annuitätendarlehen. Die Raten enthalten einen Zins- und einen Tilgungsanteil, wobei der Tilgungsanteil im Zeitablauf steigt und der Zinsanteil sinkt.

Es gibt auch Hypothekendarlehen, die als endfällige Darlehen ausgestaltet sind. Dabei findet während der Laufzeit keine Tilgung statt, es sind nur Zinszahlungen zu leisten. Die Tilgung erfolgt dann am Laufzeitende als Einmalbetrag. Endfällige Darlehen werden häufig in Zusammenhang mit einer Lebensversicherung oder einem Bausparvertrag angeboten.

Kosten

Die Zinsen bilden die wesentliche Kostenkomponente. Daneben fallen eine Reihe weiterer Kosten an: Bearbeitungsgebühren, Wertermittlungskosten, Grundbuch- und Notarkosten im Zusammenhang mit der Absicherung, Kontoführungsgebühren, Bereitstellungszinsen u.a.. Viele Hypothekendarlehen werden zusätzlich über Restschuldversicherungen abgesichert. Auch hierfür fallen Kosten in Form von Versicherungsbeiträgen an.

Gesetzliche Vorgaben

Hypothekendarlehen unterliegen den allgemeinen Darlehensvorschriften des BGB (§§ 488 bis 490 BGB). Werden Hypothekendarlehen an Verbraucher vergeben, sind auch die Vorschriften zu Verbraucherdarlehensverträgen (§§ 491 bis 505 BGB) anzuwenden.

Für Hypothekendarlehen an Verbraucher gilt immer Schriftformerfordernis. Bezüglich der Informationen und Angaben im Vertrag sowie im Vorfeld eines Vertragsabschlusses enthalten das BGB und angrenzende Vorschriften dezidierte Vorgaben. Bei Formmängeln folgen bestimmte Sanktionen, im Extremfall ist der Vertrag nichtig.

Bei Angeboten und in Verträgen ist u.a. der Effektivzins anzugeben. Er berücksichtigt neben den Zinsen weitere – allerdings nicht alle – Kostenkomponenten eines Hypothekendarlehens und kann als Vergleichsgröße genutzt werden.

Eine wichtige Regelung im Bereich der allgemeinen Darlehensvorschriften betrifft die vorzeitige Kündigung. Danach können Darlehen mit einer mehr als zehnjährigen Sollzinsbindung (= mehr als zehnjähriger Zinsbindungsfrist) nach Ablauf von zehn Jahren durch den Darlehensnehmer gekündigt werden (§ 489 Abs. 1 Ziff. 2 BGB). Diese Vorschrift betrifft auch Hypothekendarlehen. In diesem Fall dürfen Kreditgeber keine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen.

Vorfälligkeitsentschädigung

Kreditgeber, die eine vorzeitige Tilgung vor Ablauf einer zehnjährigen Zinsbindungsfrist zulassen, können eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen. Damit wird der ihnen entstehende Verlust durch die vorzeitige Rückzahlung abgegolten.

Forward Darlehen

Forward Darlehen sind eine besondere Form von Hypothekendarlehen. Dabei liegt zwischen Darlehensvereinbarung und Darlehensauszahlung ein längerer Zeitraum – die sogenannte Forward Periode. Sie kann bis zu 60 Monate betragen. Forward Darlehen werden vereinbart, um aktuell niedrige Zinsen für einen künftigen Kredit zu sichern.

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