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Waldemar Wiora
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Mietzins

Die häufigste Vertragsform in Deutschland ist das Mietverhältnis. Es ist ein Vertragsverhältnis zwischen zwei Parteien, woraus sich für beide Seiten Rechte und Verpflichtungen ergeben. Während der Vermieter die Verpflichtung hat, das Mietobjekt zur freien Verfügung zu stellen und dieses auf dem gesetzlichen Stand zu halten, ergibt sich für den Mieter aus dem Mietvertrag die Verpflichtung, Mietzins zu entrichten. Der Mietvertrag, für den der Mietzins letztlich fällig wird, kann sich dabei auf bewegliche als auch auf unbewegliche Sachen beziehen. Die häufigste Form eines derartigen Vertragsverhältnisses ist hierzulande der Wohnungsmietvertrag.

Der Mietzins wird sofort mit Beginn des Vertragsverhältnisses fällig, sofern keine beiderseitigen Nebenabreden bestehen. Er ist in der vertraglich vereinbarten Art und Weise zu entrichten. Gesetzliche Grundlage für den Mietzins ist der § 556b des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) und es ist vorgesehen, dass die Miete pünktlich bis zum jeweilig dritten Werktag des jeweiligen vertraglich vereinbarten Zeitabschnitts entrichtet wird. Diese Zeitabschnitte können individuell vereinbart werden. Es kann somit durchaus möglich sein, die Miete wöchentlich zu entrichten.

Kommt der Mieter seiner vertraglichen Verpflichtung, Mietzins zu entrichten, nicht oder nur verzögert nach, kann er vom Vermieter mit den daraus ergebenen Konsequenzen in Anspruch genommen werden. Nicht selten kommt es zu Streitigkeiten bezüglich der Mietsache, gerade im Wohnungsmietvertrag sind derartige Streitfälle keine Seltenheit. In der Praxis wird der Mietzins sehr oft aufgrund der vermeintlichen Mangelhaftigkeit der Mietsache gesenkt. Hier gilt es letztlich anwaltlich prüfen zu lassen, ob eine derartige Minderung berechtigt ist oder nicht. Grundsätzlich gilt jedoch, dass der Mieter zur vollen Entrichtung des vereinbarten Mietzinses verpflichtet ist.

Unterschieden werden muss in jedem Fall zwischen Bruttomietzins und Nettomietzins. Der Bruttomietzins bezieht sich dabei auf das eigentliche alleinige Entgelt für die Überlassung des Mietobjekts. Der Nettomietzins ist in der Praxis für Wohnungsmieter interessant, da er neben dem Entgelt für die Nutzung des Mietobjekts noch die sogenannten Nebenkosten beinhaltet. Als derartige Nebenkosten werden alle Kosten verstanden, die mit dem Gebrauch des Mietobjekts im direkten Zusammenhang stehen wie beispielsweise Heizkosten, Allgemeinstrom etc. Vor dem Gesetz gelten diejenigen Kosten nicht als Nebenkosten, die als direkte Verbraucherkosten (Stromkosten für das Eigentum des Mieters, Telefonkosten etc.) angesehen werden. Weiterhin werden mit dem Mietobjekt verbundene öffentliche Abgaben und Lasten wie beispielsweise Grundsteuern, Erschließungsbeträge oder jegliche weitere Kosten, die aufgrund des Eigentums des Mietobjekts entstehen, nicht als Nebenkosten angesehen und können vom Vermieter auch nicht in den Mietzins eingebunden werden. Die Aufwendungen für Reparaturen hingegen werden in der Regel durch den Mietzins abgedeckt.

Damit der Vermieter Nebenkosten in den Mietzins einfließen lassen kann hat der Gesetzgeber klare Regelungen aufgestellt. Die jeweiligen Positionen müssen nebenkostenfähig und ein Teil der vertraglichen Vereinbarung sein. Dabei ist es erforderlich, dass alle anfallenden Positionen im Mietvertrag unter der Position Mietzins aufgeführt werden. Ungenaue Formulierungen wie beispielsweise: “Der Mieter trägt mit dem Mietzins alle anfallenden Betriebskosten” werden vom Gesetzgeber als ungültig angesehen. Der Vermieter des Mietobjekts ist berechtigt, den Mietzins im Rahmen der Verhältnismäßigkeit zu erhöhen. Dieses ist dann gegeben, wenn das Mietobjekt als zu günstig vermietet gilt oder, wenn er Aufwendungen hatte, um das Mietobjekt im Wert zu steigern. Gerade bei Wohnungsmiete ist dieser Punkt immer wieder Grund für Streitigkeiten. Der Vermieter kann den erhöhten Mietzins damit begründen, dass der allgemeine Mietspiegel gestiegen ist und die ortsübliche Miete damit teurer geworden ist. Auch hier gibt es jedoch gesetzliche Einschränkungen: Der Mietzins muss für die ersten 15 Monate unverändert bleiben und der Mieter muss der Erhöhung zustimmen. In der Praxis wird der Mietzins im Mietvertrag aus diesen Gründen zumeist als Staffelmietzins dargestellt, um derartige Streitigkeiten im Vorwege zu unterbinden.

Die Verpflichtung des Mieters zur Zahlung des Mietzinses endet in der Regel mit der Beendigung des Vertragsverhältnisses. Es kann jedoch auch vorkommen, dass nach der Beendigung des Vertragsverhältnisses noch weitere Forderungen des Vermieters an den Mieter bestehen. Sollte der Vermieter beispielsweise den Wohnraum nicht freigeben und den Mietzins nicht bezahlen, so hat der Vermieter das Recht Nutzungsentschädigung geltend zu machen. Auch, wenn der Mieter den Mietzins zwar pünktlich entrichtet, jedoch keine vertraglich vereinbarten Schönheitsreparaturen durchgeführt hat, hat der Vermieter einen Anspruch auf Entschädigung. Am gängigsten sind in der Praxis jedoch Ansprüche auf Schadenersatz, wenn der Vermieter eine Beschädigung vorgenommen hat und diese bis zum Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages nicht beseitigt wurden. Sollte sich aus diesem Grund die Weitervermietung des Objekts verzögern, so entsteht dem Vermieter durch den Wegfall des Mietzinses ein Schaden, den er bei dem vorherigen Mieter geltend machen kann.

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