Auflassungsvormerkung

Die Auflassungsvormerkung ist eine im Grundbuch einzutragende Sicherung des schuldrechtlichen Anspruchs auf Eigentumsübertragung eines Grundstücks. Sie kann auch als Eigentumsvormerkung bezeichnet werden, da sie nicht die Auflassung (gleichzeitige Einigung über Übergang des Eigentums vor einem Notar), sondern den Eigentumswechsel vor Verfügungen oder Insolvenz des Verkäufers schützt. Sie ist im BGB in den §§ 883 bis 888 geregelt.

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  • I. Sinn der Vormerkung
    • 1. Kaufvertrag und Eigentumsübergang

      Im deutschen Recht gelten das sogenannte Abstraktions- und das Trennungsprinzip. Diese Prinzipien besagen, dass das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (der Kaufvertrag über das Grundstück) und das dingliche Verfügungsgeschäft (die Eintragung ins Grundbuch und der damit verbundene Eigentumserwerb) rechtlich unabhängig voneinander existieren.
      Der Käufer, der mit dem Verkäufer einen notariellen Kaufvertrag bei einem Notar abgeschlossen hat, hat einen schuldrechtlichen Anspruch auf Übertragung des Eigentums, ist aber noch nicht Eigentümer des Grundstücks geworden.
      Der Eigentumserwerb vollzieht sich in zwei Schritten. Neben einer Einigung über den Eintritt des Eigentümerwechsels, bedarf es einer Eintragung ins Grundbuch.
      Erst mit der Eintragung ins Grundbuch, wird der Käufer Eigentümer des betreffenden Grundstücks. Von der Antragsstellung bis zur Eintragung ins Grundbuch vergeht eine längere Zeit.
      Bis dahin bleibt der Verkäufer Eigentümer des Grundstücks und ist weiterhin zu Verfügungen über das Grundstück berechtigt.

    • 2. Gefahren zwischen Antragstellung und Eintragung des Eigentumsübergangs ins Grundbuch

      Der Verkäufer kann in diesem Zeitraum das Grundstück belasten oder anderweitig übereignen. Dem Verkäufer ist dann gem. § 275 BGB die Überlassung des unbelasteten Eigentums an den Käufer unmöglich geworden, da er als Berechtigter gegenüber dem Dritten wirksam verfügen konnte. Es ist ihm rechtlich unmöglich seine Verpflichtung aus dem Kaufvertrag zu erfüllen.
      Der Käufer ist aufgrund des Abstraktionsprinzips auf schuldrechtliche Schadensersatzansprüche verwiesen, muss die Verfügung allerdings gelten lassen.

      Weitere Gefahren ergeben sich im Hinblick auf die Eröffnung eines Insolvenzverfahrens über das Vermögen des Verkäufers oder einer Zwangsvollstreckung in das Grundstück durch Gläubiger des Verkäufers.
      Der Insolvenzverwalter kann und wird die Übereignung des Grundstückes an den Käufer ablehnen. Auch hier ist der Käufer auf Schadensersatzansprüche gegen den Verkäufer verwiesen. Diese sind gem. § 103 InsO (Insolvenzordnung) aber als Insolvenzforderung auf eine Quote von etwa drei bis acht Prozent beschränkt.
      Bei der Zwangsvollstreckung können die Gläubiger des Verkäufers weiter auf das Grundstück als dessen Eigentum zugreifen.

      Der Käufer bedarf daher eines Schutzes für die Zeit zwischen Antrag und Eintragung in das Grundbuch.
      Diesen Schutz des Käufers zur Sicherung seines schuldrechtlichen Anspruchs auf dingliche Rechtsänderung bewirkt die Vormerkung.

  • II. Wirkungen der Vormerkung
    • 1. Relative Verfügungsbeschränkung des Verkäufers

      Aus den §§ 883 II, 888 BGB ergeben sich die Sicherungswirkungen der Vormerkung. Die Auflassungsvormerkung sichert den Anspruch auf Übergang des unbelasteten Eigentums. Jede vormerkungswidrige Verfügung des Verkäufers, die den Anspruch auf die Eigentumsübertragung verhindert, ist dem Käufer gegenüber unwirksam.
      Bei einer vormerkungswidrigen Verfügung des Grundstücks durch den Verkäufer (z.B. Bestellung einer Hypothek zu Gunsten eines Dritten), kann der Käufer von dem Verkäufer weiterhin die lastenfreie Übereignung des Grundstücks verlangen. Die Vormerkung bewirkt die relative Unwirksamkeit der Verfügung des Verkäufers. Daher bleibt der Verkäufer dem Käufer gegenüber zur Übereignung des unbelasteten Eigentums berechtigt.
      Der Dritte ist gem. § 888 dem Käufer gegenüber verpflichtet, die ihn begünstigende Belastung aus dem Grundbuch löschen zu lassen.

    • 2. Vollwirkung der Vormerkung

      Wurde vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens gegen den Verkäufer eine Vormerkung eingetragen, kann der vormerkungsberechtigte Käufer gem. § 106 I 1 InsO von dem Insolvenzverwalter die Erfüllung des vorgemerkten Anspruchs verlangen.
      Auch bei einer Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Verkäufers ist der Vormerkungsberechtigte durch die umfassende Schutzfunktion der Vormerkung geschützt.

  • III. Entstehung der Vormerkung
    • 1. Bestehen eines schuldrechtlichen Anspruches auf Eigentumsverschaffung § 883 I BGB

      Zur Bestellung einer Vormerkung bedarf es zumindest eines künftigen oder eines bedingten Anspruches aus einem Kaufvertrag. Künftig ist ein Anspruch, wenn der Verkäufer die Rechtsgrundlage für den Kaufvertrag nicht mehr einseitig beseitigen kann, so zum Beispiel, wenn der Verkäufer ein bindendes formgültiges Grundstückskaufangebot abgegeben hat.
      Ein bedingter Anspruch liegt dann vor, wenn der Eintritt der Bedingung nicht ausschließlich vom Willen des Käufers abhängt.

    • 2. Bewilligung beziehungsweise einstweilige Verfügung § 885 I 1 BGB

      Die Eintragung einer Vormerkung setzt die Bewilligung des Verkäufers oder bei Verweigerung eine einstweilige Verfügung voraus.

    • 3. Eintragung

      Gläubiger, Art und Umfang der Vormerkung sind in das Grundbuch einzutragen.

    • 4. Berechtigung

      Der Verkäufer muss dinglich Berechtigter sein. Ein gutgläubiger Erwerb einer Vormerkung ist ebenfalls möglich.

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