Bauzeitzinsen
Unter Bauzeitzinsen sind alle Zinsen zu verstehen, die während des Baus einer Immobilie entstehen. Üblicherweise wird ein Kredit nicht in voller Höhe ausbezahlt, sondern je nach Bauphase in Teilbeträgen. Für die bereits ausgezahlten Teilbeträge fallen Zinsen in Höhe der ausgehandelten Konditionen an. Für den noch nicht ausbezahlten Betrag entstehen ab einer gewissen Zeitspanne die sogenannten Bereitstellungszinsen.
Was umfasst die Bauzeitzinsen?
Die Fälligkeit der Bereitstellungszinsen ist mit der Bank verhandelbar. Die zinsfreie Bereitstellung kann bis zu 12 Monate nach der ersten Teilauszahlung des Darlehens liegen. Für den noch nicht ausgezahlten Darlehensanteil wird dann ein Bereitstellungszins in Höhe von etwa 0,25% pro Monat berechnet. Es besteht die Möglichkeit, diese Bereitstellungszinsen monatlich abzurechnen oder die Kosten insgesamt am Ende der Bauphase als Aufschlag auf das Darlehen zu zahlen.
Bei der Berechnung des Finanzierungsbedarfs müssen die Bereitstellungszinsen mit einkalkuliert werden. Handelt es sich um eine zu vermietende Immobilie, so gelten die Bauzeitzinsen in der Regel als Werbungskosten. Ist dies nicht möglich, können sie als Herstellungskosten über die Absetzungen für Abnutzung (AfA) geltend gemacht werden.
Die Bauzeitzinsen umfassen also neben den Zinsen für den ausbezahlten Teil des Darlehens auch die Bereitstellungszinsen für den noch nicht ausbezahlten Anteil des Darlehens. Dies liegt darin begründet, dass der Kreditnehmer immer verpflichtet ist, zunächst sein Eigenkapital einzusetzen. Ferner zahlt die Bank das Darlehen mit dem Baufortschritt aus.
Tatsächlich sind aber die Bereitstellungszinsen weitaus niedriger als die für das ausbezahlte Darlehen, so dass die Kosten bei schnellerer Auszahlung höher anfallen und somit die Bauzeitzinsen insgesamt erhöhen. Üblicherweise wird der Kaufpreis gemäß der Makler- und Bauträgerverordnung (MABV) geregelt, wonach am Bau erbrachte Leistungen vom Baukonto abbezahlt werden.
Bauzeitzinsen berechnen
Die Bauzeitzinsen lassen sich grob berechnen, indem man den Kaufpreis mit den zu erwartenden sonstigen Kosten addiert und das vorhandene Eigenkapital abzieht. Hieraus ergibt sich der Fremdfinanzierungsbedarf. Für die Zwischenfinanzierung wird in der Regel die Hälfte dieser Summe für die Bauzeit als Puffer benötigt, so dass man mit folgender Formel die pro Monat benötigte Summe kalkulieren kann: Darlehen : 2 x Zinssatz : 12 = monatliche Belastung.
Bei einem Darlehen von 100.000,- Euro und einem Zinssatz von 4% ergibt sich also die kalkulierte Monatsbelastung von 100.000 : 2 x 4% :12 = 166,67 Euro pro Monat. Wohlweislich handelt es sich dabei lediglich um die grob kalkulierten Bauzeitzinsen. Tilgung und weitere Zinsen bis zur vollständigen Rückzahlung sind nicht inbegriffen.
Gesetzliche Hintergründe
Bereits mit Beschluss vom 4.7.1990 (GrS 1/89, BStBl 1990 II, S. 830) legte der Große Senat des Bundesfinanzhofes (BFH) fest, dass die Absetzungen für Abnutzungen (AfA) für Überschusseinkünfte gleichermaßen gelten wie für Gewinneinkünfte. Ob die Bauzeitzinsen damit zu den Herstellungskosten gehören, brauchte hier nicht explizit entschieden zu werden. Die gesetzlichen Regelungen zu den Kosten und Gewinnen sind bereits ausreichend, so dass eine doppelte Geltendmachung der Bauzeitzinsen sowohl als Herstellungskosten als auch als Werbungskosten nicht möglich ist.
So entschied der BFH mit Urteil vom 23.05.2012 (IX R 2/12), dass Bauzeitzinsen für ein zu vermietendes Gebäude, die nicht vorab als Werbungskosten nach § 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EstG abziehbar sind, als Herstellungskosten nach § 255 Abs. 3 Satz 2 HGB berechnet werden können. Grundlage für dieses Urteil war ein Fall, bei dem eine Immobilie zum Zweck des Verkaufs erbaut, dann aber doch vermietet wurde, weil der Verkauf sich vorerst nicht realisieren ließ. Daher waren die Bauzeitzinsen zuvor nicht als Werbungskosten deklariert worden und wurden später als Herstellungskosten über die AfA geltend gemacht.
