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Betriebskosten Miete

Die Betriebskosten, oftmals auch als Nebenkosten bezeichnet, stellen in der Bundesrepublik Deutschland einen nicht unerheblichen Teil der Miete dar. Im Volksmund werden Kosten dieser Art daher auch vielfach als “zweite Miete” bezeichnet. Einmal jährlich werden die Betriebskosten in Form der Betriebs- bzw. Nebenkostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter explizit abgerechnet. Prinzipiell müssen die Mietnebenkosten respektive die Betriebskosten bereits im Mietvertrag genau definiert und lückenlos aufgezählt werden. Des Weiteren sind die jeweiligen Vermieter auch verpflichtet, ihren Mietern die entsprechende Aufteilung der Nebenkosten – anhand eines bestimmten Schlüssels – aufzuzeigen. Ist in einem geschlossenen Mietvertrag kein entsprechend aussagekräftiger Passus in Bezug auf die Betriebskosten zu finden, hat der Mieter das Recht, lediglich den Mietzins zu bezahlen. Sofern die zu den Betriebskosten zählenden Heizkosten nach Verbrauch abgerechnet werden, muss dies im Mietvertrag allerdings nicht explizit respektive ausdrücklich zwischen Vermieter und Mieter vereinbart sein. Grundlage für diese Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter ist das Bürgerliche Gesetzbuch (§ 556 bis § 561 BGB).

Betriebskosten: Das Gebot der Wirtschaftlichkeit genießt Priorität bei den Vermietern

In diesem Zusammenhang kommt es zu einer Unterscheidung zwischen Nettomiete und Bruttomiete. Diesbezüglich wird von einer Nettomiete gesprochen, wenn die jeweilige Miete ohne die veranschlagten Neben- bzw. Betriebskosten gezahlt wird. Enthält die Miete demgegenüber die Betriebskosten, handelt es sich um die so bezeichnete Bruttomiete. Im Hinblick auf die Betriebskosten kann der Vermieter bzw. Eigentümer die Betriebskosten jährlich mit seinen Mietern abrechnen. Er verfügt laut Gesetz aber auch über die Möglichkeit, einen Pauschalbetrag fest zu legen. In diesem Fall muss keine jährliche Betriebskostenabrechnung gemäß der gültigen Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) erfolgen. Im Sprachgebrauch hat sich hier der Begriff “All-inclusive-Miete” quasi eingebürgert. Im Hinblick auf diese Art der Miete bzw. Betriebskosten können die Nebenkosten dann nicht erhöht werden, wenn dies nicht ausdrücklich im Mietvertrag zwischen Mieter und Vermieter fest gelegt worden ist. Der Bundesgerichtshof (BGH) hat diesbezüglich entschieden, dass jeder Vermieter bzw. Eigentümer einer Immobilie das Gebot der Wirtschaftlichkeit bei der Berechnung der Betriebskosten beachten muss. Dies bedeutet auch, dass der jeweilige Vermieter in Bezug auf die Betriebskosten grundsätzlich ein günstiges Dienstleistungsangebot (Müllentsorgung, Schneeräumdienst, Heizungswartung etc.) nutzen muss. Zudem hat der Mieter bei einer Erhöhung der Betriebskosten das Recht auf eine umfassende und detaillierte Erläuterung bzw. Erklärung seitens des Vermieters; auch hierbei muss die Wirtschaftlichkeit jederzeit nachweisbar sein (§ 556 Absatz 3 BGB).

In der Betriebskostenverordnung sind die umlagefähigen Betriebskosten definiert

Die gültige Betriebskostenverordnung (§ 2 BetrKV) legt dabei fest, welche Leistungen bzw. Faktoren über die Betriebskosten abgerechnet werden dürfen. So zählen zum Beispiel öffentliche Lasten (Grundsteuer etc.), die Kosten für die Wasserversorgung (Grundgebühren, Verbrauch, Eichung etc.), die Kosten der Entwässerung sowie auch die Heizungskosten (Betrieb der Heizungsanlage, Reinigung, Wartung etc.) zum entsprechenden Betriebskosten-Portfolio. Ebenfalls in die Bruttomiete integriert sind die Kosten für Ungezieferbekämpfung und Gebäudereinigung, die Kosten für Gartenpflege, die Kosten für die Schornsteinreinigung sowie der Beleuchtung, die Kosten für einen etwaigen Hausmeister bzw. einen Hauswart und auch die Kosten für die relevanten Sach- und Haftpflichtversicherungen (Gebäudeversicherung etc.). In Bezug auf die Bruttomiete bzw. den darin integrierten Betriebskosten hat der Gesetzgeber die gesetzlichen Rahmenbedingungen im Bürgerlichen Gesetzbuch formuliert.

Entsprechende Gerichtsurteile haben in vielen strittigen Fragen für Klarheit gesorgt

Mittlerweile sind zudem etliche strittige Punkte der Vergangenheit durch entsprechende Urteile entschieden worden. So steht gerade die Höhe der Betriebskosten stets im Fokus von Vermietern und Mietern. Klar ist hier, dass der Vermieter keine überhöhten Forderungen (“Fantasiepreise”) stellen darf. Nutzt ein Eigentümer zum Beispiel einen vergleichsweise “teuren” Putz- oder Wartungsdienst, verletzt er das Gebot der Wirtschaftlichkeit. Die betroffenen Mieter müssen in diesem Fall die überhöhten Betriebskosten nicht tragen (Vgl. AG Köln, Az.: 213 C 582/98). Ein anderes Urteil des Düsseldorfer Oberlandesgerichts (Az.: 10 U 94/99) besagt, dass die Kosten für den Austausch von Glühbirnen und Lampen sowie die Anschaffung von Grünpflanzen und Blumen definitiv nicht auf den jeweiligen Mieter abgewälzt werden dürfen. Wichtig ist in diesem Zusammenhang sicherlich auch das Urteil des Berliner Kammergerichts in Bezug auf die zu veranschlagenden Betriebskosten (Az.: 12 U 216/04). Demnach dürfen die aktuellen Betriebskosten lediglich um zehn Prozent höher ausfallen als im Vorjahr bzw. bei der letzten Betriebskostenabrechnung. Sollte die Erhöhung diese Zehn-Prozent-Regelung überschreiten, muss der Vermieter zwingend den Nachweis für diese Erhöhung erbringen. Aber: Diese so bezeichnete Zehn-Prozent-Regelung ist nicht im Gesetz verankert.

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