Betriebskosten
Unter Betriebskosten versteht man die Gesamtheit aller laufenden Ausgaben, die für eine Immobilie bzw. für eine Wohn- oder Arbeitseinheit eines Hauses anfallen. Diese auch als Nebenkosten bezeichneten Aufwendungen betreffen dem Eigentümer als sogenannte “Lasten des Grundstücks”. Nach der Betriebskostenverordnung (BetrKV) zählen diese Betriebsaufwendungen zu den Bewirtschaftungskosten der jeweiligen Immobilie.
Die klassischen Betriebskosten
Das Gesetz führt in § 2 BetrKV eine beispielhafte Aufzählung der Ausgaben auf, die zu den Betriebskosten gehören. Die Liste ist “enumerativ-demonstrativ” – also nicht vollständig:
- Wasser
- Wärme
- Müllabfuhr
- Gebäudereinigung
- Ungezieferbekämpfung
- Pflege der öffentlichen Anlagen (z.B. Gärten)
- Beleuchtung der öffentlichen Bereiche
- Schornsteinreinigung
- Sach- und Haftpflichtversicherung für die öffentlichen Bereiche der Immobilie
- TV-Anschlussmöglichkeit
Grundsätzlich steht es dem Eigentümer einer Immobilie frei, sich für weitere Lasten, die zu dem Betrieb der Immobilie gehören, für zuständig zu erklären. Bei gewerblichen Immobilien, die von mehreren Unternehmen genutzt werden, zählt beispielsweise der Wachschutz häufig noch dazu. Grundsätzlich besteht diesbezüglich für den Eigentümer lediglich die Verpflichtung, jährliche Abrechnungen zu erstellen. Nur über diese dürfen Erhöhungen der Betriebskosten-Pauschalen, die ein Mieter zu zahlen hat, begründet werden.
Gewerbliche Betriebskosten sind Betriebsausgaben
Die Betriebskosten, die ein Unternehmen, ein Selbstständiger oder ein Gewerbebetrieb zu bezahlen hat, dürfen als Betriebsausgaben steuerlich geltend gemacht werden. Die an dieser Stelle bereits gezahlte Umsatzsteuer darf zudem als Vorsteuer beim zuständigen Finanzamt abgesetzt werden. Zu beachten ist, dass die Ämter hier neben der Abrechnung auch immer wieder Belege verlangen, sollten ihnen die hier angegebenen Werte als offensichtlich falsch erscheinen.
Die Betriebskosten-Vereinbarung: Der Mietvertrag muss ins Detail gehen
Gewöhnlich zahlen Mieter monatlich einen Pauschalbetrag zu der eigentlichen Miete, die für die Tilgung der Betriebs- bzw. Nebenkosten gedacht ist. Jährlich wird der tatsächliche Betrag mit der bezahlten Pauschale abgeglichen: Wurde vom Mieter zu viel bezahlt, erhält er eine Erstattung. Im umgekehrten Fall muss er eine Nachzahlung leisten. In einer solchen Situation darf der Vermieter die Pauschale erhöhen.
Der Mietvertrag muss dabei genau aufschlüsseln, welche Posten vom Mieter zu tragen sind. Es genügt auf keinen Fall, dass dieser nur erwähnt, der Mieter habe die “üblichen Nebenkosten” zu tragen. Diese Regelung ist ein Ergebnis der höchstrichterlichen Rechtsprechung: Immer wieder kam es zu Problemen, wenn der Mieter die Abrechnung für die Betriebskosten kontrollieren wollte. Deshalb ist der Vermieter inzwischen auch dazu verpflichtet, dem Mieter alle Belege zu präsentieren, die für die Nebenkostenabrechnung maßgeblich waren. Zudem muss der Vermieter dem Mieter ausreichend Zeit einräumen, um diese zu prüfen. Prinzipiell muss sich der Mieter hierfür zum Vermieter begeben. Die Richter raten den Vermietern jedoch dazu, die Belege auf Verlangen auch zuzusenden, schließlich müssten sie diese in einem Prozess spätestens beibringen.
