Pflegeimmobilie kaufen – Profi-Tipps zur Kaufentscheidung

Waldemar Wiora zum Thema "Risiko Pflegeimmobilie?"

Pflegeimmobilien als Kapitalanlage werden in Kennerkreisen als sinnvolle Option gepriesen. Es gibt aber auch kritische Stimmen, die von einem Kauf abraten, denn das Investment in eine Pflegeimmobilie sei nicht nur mit Vorteilen verbunden, sondern berge auch Risiken. Und wie sieht er eigentlich aus, der typische Pflegeimmobilien-Investor?

Herr Wiora, die FAZ schrieb einmal zum Thema Anlegen in Pflegeimmobilien "Vorsicht vor Seniorenheimen" und empfahl als Alternative die Wahl einer Fondslösung, wenn man nachhaltig in den Pflegemarkt investieren wolle. Können Sie beides für uns einordnen?
Waldemar Wiora: Im Gegensatz zur Fondslösung hat man beim Erwerb einer Immobilie im Teileigentum eine wesentlich höhere Flexibilität und weniger weiche Kosten als in einem Fonds. Das bedeutet: der Anleger, der direktes Teileigentum erwirbt, ist jederzeit in der Lage, dieses Teileigentum auch wieder zu verkaufen und zu liquidieren. Er kann dieses Teileigentum verschenken, vererben und natürlich - nicht nur in der Eigentümergemeinschaft - jederzeit wieder am freien Markt platzieren.

Also besser als eine Fondslösung?
Wiora: Es hängt auch davon ab, wieviel Kapital zur Verfügung steht. Die Fondlösung hat natürlich den Vorteil, dass ein Anleger mit kleineren Beträgen einsteigen kann. Eine Fondslösung beginnt in der Regel schon bei 10.000 bis 20.000 €. Aber was macht man, wenn man sein eigesetztes Geld liquidieren will? In diesem Fall ist man von einem funktionierenden Sekundärmarkt abhängig. Da ist man mit Immobilien einfach flexibler.

Manche versprechen mitunter Renditen zwischen 3,5 bis 7 Prozent. Ist das realistisch?
Wiora: 7 Prozent? Die hatten wir mal. In den letzten 2 Jahren sind die Kaufpreise im Zuge der Immobilien-Gesamtsituation stark gestiegen. Die Preissteigerung infolge höherer Grundstücks- und Baukosten ist derzeit eine allgemeine Tendenz im Immobilienmarkt. Realistisch sehen wir deshalb Renditen zwischen 3,5 und 5 Prozent.

Hand aufs Herz! Wo liegen denn jetzt die Risiken?
Wiora: Das größte Risikopotenzial birgt ein Betreiberwechsel. Daher liegt unser Augenmerk bei ESTADOR immer in ganz besonderem Maße auf deren Renommee. In unserem Portfolio befinden sich Pflegeimmobilien, die von namhaften Betreibern geführt werden, denn wenn ein Betreiber oder eine Betreibergruppe nicht mehr wirtschaftlich agieren kann, ist es in der Regel so, dass das Projekt von einem anderen Marktteilnehmer übernommen wird. Wir beobachten im Augenblick eine große Marktkonzentration von etwa 700 Betreibern. In den nächsten Jahren werden kleinere Betreiber zunehmend von größeren aufgekauft werden.

Woran liegt das? Der Pflegemarkt boomt doch?
Wiora: Das größte Problem im Bereich der Pflege ist die Generierung von Nachwuchskräften. Kleinere Pflegeheimbetreiber werden zukünftig wahrscheinlich nicht mehr so konkurrenzfähig sein, wenn sie keine eigene Rekrutierungsabteilung haben. Es gibt Betreiber, die mittlerweile europaweit Fachkräfte einkaufen. Spanien, Kanaren, Balkan - überall werden Leute eingekauft und man spricht mancherorts sogar schon davon, asiatische Kräfte, z. B. aus China, nach Deutschland zu holen, um hier dem bestehenden Fachkräftemangel entgegenzuwirken.

Als junger Mensch denkt man nicht ans Wohnen im Alter. Ab wann sollte man über den Kauf einer Pflegeimmobilie nachdenken und wie sieht eigentlich der typische Pflegeimmobilien-Investor aus?
Wiora: Ich würde die Frage noch etwas anders angehen wollen, denn eine Immobilie ist ja grundsätzlich erst mal eine sinnvolle Investition. Welches Immobilien-Produkt kommt für welche Altersgruppe und Einkommenssituation infrage? Die klassische Bestandsimmobilie kann z. B. durchaus schon für einen jungen Käufer interessant sein, weil er auch eine gebrauchte Immobilie als Renditeobjekt erwerben kann. Die Zielgruppe mit einem höheren Einkommen und einem Lebensalter zwischen 35 und maximal 50 Jahren kommt als Investor für eine Denkmalschutzimmobilie in Betracht. Wer gezielt in Pflege investiert, befindet sich in der Regel in der Altersklasse 55+ und verfügt über ein hohes Eigenkapital. Der typische Pflegeimmobilien-Investor holt im Grunde genommen sein Geld von der Bank und tauscht es gegen lukrative Renditen in Stein ein, indem er eine klassische Betreiberimmobilie erwirbt.

Letzte Frage, Herr Wiora: Im Augenblick werden ca. drei Viertel aller Pflegebedürftigen im eigenen Zuhause gepflegt. Was glauben Sie, wie die Pflege 2050 aussieht? Werden wir mehr Pflegeheime haben?
Wiora: Wir werden definitiv mehr Pflegeheime haben, weil der Bedarf an Pflegeheimplätzen bis zum Jahr 2050 dreimal so hoch ist wie heute. Das ist die Statistik, die unumkehrbar ist. Menschen werden älter und die Generation der sog. Babyboomer, die jetzt in Rente geht, wird bis zum Jahr 2050 die zusätzliche Schaffung von ca. 500.000 Pflegeplätzen erforderlich machen.

Entscheidet man sich für den Kauf einer Pflegeimmobilie, geht man mit dem Betreiber einen langfristigen Mietvertrag ein. Das sorgt nicht nur für Absicherung gegenüber Mietausfällen, sondern gewährleistet auch eine langfristige Planungssicherheit. Gerade hierin liegt ein besonderer Vorzug der Pflegeimmobilie: maximale Mietsicherung über einen langen Zeitraum. Durch langfristige Mietverträge und infolgedessen gesicherte Mieteinnahmen können Anleger darauf vertrauen, dass sich ihre Investition rechnet. Betrachtet man einen Zeitraum von 25 Jahren, so wird eine Pflegeimmobilie durchschnittlich zu mehr als 2/3 bzw. zu annähernd 80 % vom Mieter finanziert. Dabei müssen Sie sich nicht einmal selbst um die Belegung Ihrer Pflegeimmobilie kümmern. Sie stehen als Vermieter ausschließlich mit dem Betreiber in Kontakt. Dieser schließt einen langfristigen Mietvertrag mit Ihnen ab, der sich je nach Projekt über eine Laufzeit von 20 bis 25 Jahren erstreckt und häufig Verlängerungsoptionen beinhaltet. Dadurch entsteht kein Risiko eines Mietausfalls. Etwaige Mietausfälle durch insolvente Bewohner werden im Falle von Pflegeimmobilien von der Sozialkasse getragen.