Grunderwerbsteuer Thüringen
Wenn ein Grundstück oder eine Immobilie im Lauf der Zeit durch klassischen Kauf oder eine Zwangsversteigerung den Eigentümer wechselt, fallen verschiedene Objekt- und Verkehrssteuern an, die vom zuständigen Finanzamt berechnet und via Bescheid festgesetzt werden. Zu Ihnen zählt die Grunderwerbsteuer, die in Thüringen aktuell (2025) 5 Prozent beträgt und sich am Kaufpreis von Grundstück oder Immobilie bemisst.
Wie oft muss Grunderwerbsteuer entrichtet werden?
Bei der Grunderwerbsteuer handelt es sich um eine sogenannte indirekte Steuer, die für alle inländischen Erwerbsvorgänge fällig wird und entsprechend im Grunderwerbsteuergesetz geregelt ist (GrEStG). Im Gegensatz zur Grundsteuer, die jährlich zu entrichten ist und zu den Besitzsteuern zählt, wird die zu den Verkehrssteuern zählende Grunderwerbsteuer nur einmal fällig. Als solche wird sie beim Kauf einer Immobilie neben Grundbuch- und Notarkosten den essenziellen Kaufnebenkosten zugerechnet.
Wem obliegt die Verwaltungshoheit über die Grunderwerbsteuer?
Bis 2005 wurde die Grunderwerbsteuer vom Bund deutschlandweit auf einen flächendeckend gleichen Steuersatz von 3,5 Prozent (bemessen am Wert der Gegenleistung, z. B. Kaufpreis) festgelegt. Nach der Föderalismusreform im Jahr 2006 wurde die Verwaltungshoheit den Bundesländern übertragen, die seither eigenständig und individuell über den Steuersatz zur Ermittlung der Grunderwerbsteuer entscheiden. In Thüringen liegt der Steuersatz seit dem 01. Januar 2017 bei 5 Prozent.
Auf welcher Grundlage wird die Grunderwerbsteuer ermittelt?
Grundsätzlich ist die Festsetzung der Grunderwerbsteuer beim Erwerb von Grundbesitz obligatorisch. Dabei führen folgende Erwerbsvarianten zu einer Steuerpflicht:
- Grundstückskauf
- Kauf eines Grundstücks inkl. Immobilie
- Bau einer Immobilie auf einem Grundstück aus dem Bestand
- Erwerb aus einer Zwangsversteigerung
- Tausch von Grundstück und/oder Immobilie
- Gewerbliche Anteilsübertragung an Unternehmen mit Grundbesitz
- Enteignung von Grundstücken
Ausnahmen und Berechnungsbasis der Grunderwerbsteuer in Thüringen
Werden die Veränderungen der Eigentumsverhältnisse zwischen Ehegatten oder gemeinsam mit direkten Verwandten vorgenommen, wird keine Grunderwerbsteuer fällig. Auch Grundbesitzveränderungen durch Erbe und Nachlass sind nicht grunderwerbsteuerpflichtig.
Berechnungsbasis für die Grunderwerbsteuer ist neben dem vom jeweiligen Bundesland festgelegten Steuersatz zudem der Wert der Gegenleistung. An erster Stelle wird der Kaufpreis herangezogen. Als Gegenleistungen gelten neben dem Kaufpreis aber auch Vermessungskosten, Maklergebühren, übergehende Belastungen des Grundstücks oder dem Veräußerer vorbehaltene Nutzungen, z. B. Wohnrechte, Nießbrauch usw.
In Thüringen ist die Grunderwerbsteuer bei jedem Erwerb von Grundbesitz in Höhe von 5 Prozent des Werts der Gegenleistung zu zahlen. Lediglich beim Erwerb eines sogenannten geringwertigen Grundstücks entfällt diese Pflicht. Die Freigrenze hierfür wurde mit 2.500 € festgelegt. Mit unserem praktischen Grunderwerbsteuer-Rechner können Sie die fällige Steuer unter Angabe von Bundesland und Kaufpreis ganz einfach selbst berechnen.
Grunderwerbsteuer für Thüringen berechnen
Zuständigkeiten und Fristen zur Zahlung der Grunderwerbsteuer
Die Zuständigkeiten zum Anzeigen eines Eigentümerwechsel gegenüber dem Finanzamt liegen in erster Linie bei den bearbeitenden Gerichten, Notaren oder Behörden. Diese beglaubigen den Übergang von Grundbesitz und zeigen diesen beim zuständigen Finanzamt an. Ein weiteres Zutun durch den Erwerber ist nicht erforderlich. Wird der Eigentumsübergang jedoch privat vollzogen, sind der Veräußerer und der Erwerber in der Pflicht, den Vorgang anzuzeigen. Als Beleg muss in diesem Fall die zugehörige schriftliche Vereinbarung und ggf. ein Vertrag beigefügt werden.
Dabei spielt es keine Rolle, ob der Erwerb von Amts wegen begleitet oder privatrechtlich vollzogen wir. Dieser Moment gilt als Fälligkeitsbeginn der Grunderwerbsteuer. Binnen 6 bis 8 Wochen nach Zugang der entsprechenden Unterlagen erstellt das zuständige Finanzamt einen Bescheid über die zu entrichtende Summe. Der Bescheid geht auf dem Postweg zu. Nach Zustellung obliegt es dem Erwerber, den Betrag in der Regel binnen 4 Wochen zu entrichten.
Einordnung der Grunderwerbsteuer und Ablauf bis zum Grundbucheintrag
Die Grunderwerbsteuer ist wie die Umsatzsteuer eine sog. Verkehrssteuer, die für die Übertragung von Gütern auf der Grundlage von zivilrechtlichen Rechtsgeschäften berechnet wird. Ist der Erwerbsvorgang abgeschlossen, wird dieser durch das Gericht, Behörden, Notare oder die am Vorgang Beteiligten selbst dem Finanzamt angezeigt. In Thüringen ermittelt das Finanzamt mit einem Steuersatz von 5 Prozent auf Basis des Gesamtbetrags des Erwerbs nun die entsprechende Steuerlast. Es ergeht ein Grunderwerbsteuerbescheid. Nachdem der Bescheid ergangen ist und der Erwerber diesen beglichen hat, stellt das Finanzamt die sogenannte Unbedenklichkeitsbescheinigung aus. Diese Unbedenklichkeitsbescheinigung wird dem Erwerber, dem Gericht, der Behörde oder dem Notar ausgehändigt und muss anschließend dem Grundbuchamt vorgelegt werden. Erst nach Vorliegen der Bescheinigung kann ein Eintrag in das Grundbuch erfolgen. Die Zahlung ist daher unerlässlich, um den Erwerbsvorgang erfolgreich abzuschließen.
Entwicklung der Grunderwerbsteuersätze und -einnahmen
Grunderwerbsteuer Thüringen im Vergleich
Seit der Föderalismusreform und dem Erhebungszeitraum 2006 bestimmt das Bundesland Thüringen die Höhe des Steuersatzes zur Erhebung der Grunderwerbsteuer eigenständig. Nach einer ersten Erhöhung im Jahr 2011 von 3,5 auf 5 Prozent erfolgte die zweite Erhöhung zu Beginn des Jahres 2017. Nach Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland und Schleswig-Holstein hob Thüringen die Grunderwerbsteuer auf den Spitzensteuersatz in Höhe von 5 Prozent an.
Zum Vergleich: Die Nachbarländer von Thüringen liegen 2021 mitunter deutlich unter dem Spitzenniveau. Während sich Hessen wie übrigens auch die Hauptstadt und das Bundesland Berlin mit 6 Prozent auf einem annähernd ähnlichen Level bewegt und sich Niedersachsen und Sachsen-Anhalt mit jeweils 5 Prozent im Mittelfeld tummeln, geben sich die Freistaaten Sachsen und Bayern unbeeindruckt Grunderwerbsteuer-freundlich. In beiden Bundesländern wurde bislang auf eine Erhöhung der Grunderwerbsteuer verzichtet. Der Steuersatz liegt unverändert bei jeweils 3,5 Prozent.
Wiederum andere Bundesländer wie etwa die Hansestadt Hamburg haben die Grunderwerbsteuer einmal moderat erhöht (2009 auf 4,5 %) und seither konstant gehalten. Die letzte Grunderwerbsteuer-Erhöhung in Deutschland hat das Bundesland Mecklenburg-Vorpommern vorgenommen. Am 1. Juli 2019 wurde die Steuer auf 6 Prozent erhöht.
Wie hoch sind die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Thüringen?
Vor der Föderalismusreform lagen die Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer in Thüringen im Jahr 2005 bei 59 Millionen Euro. Obwohl mit der Finanzkrise der folgenden Jahre die Einnahmen zunächst fielen, wurde dieser Zeitraum noch nicht zum Anlass für eine Gewerbesteuer-Anhebung genommen. Erst im Jahr 2011 wurde die Steuer auf 5 Prozent angehoben, was zu stetig steigenden Einnahmen führte. Im selben Jahr wurden Einnahmen in Höhe von 73 Millionen verbucht. Diese lagen 2015 bereits bei 125 Millionen Euro und hatten sich damit gegenüber 2005 mehr als verdoppelt. 2019 konnte Thüringen mit über 208 Millionen Euro Rekordeinnahmen aus der Grunderwerbsteuer verbuchen, was gegenüber 2018 einer Steigerung von 4,77 Prozent entspricht.
