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Waldemar Wiora
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Denkmalschutz Niedersachsen

Niedersachsen ist durch viele schöne Landschaften und durch einen zum großen Teil ländlichen Charakter geprägt, doch auch einige kulturelle Metropolen wie die Landeshauptstadt Hannover, das beschauliche Celle oder die Salzstadt Lüneburg befinden sich dort. Das Bundesland ist reich an Denkmälern, zu denen Baudenkmäler, Gartendenkmäler, technische Denkmäler und auch Bodendenkmäler gehören. Verschiedene Wohnimmobilien in Niedersachsen sind ganz oder teilweise denkmalgeschützt, sie werden mitunter zum Verkauf angeboten und können sowohl für Investoren als auch Privatpersonen von Interesse sein. Der besondere Reiz dieser Immobilien, aber auch die Möglichkeit, Fördermittel für die Sanierung in Anspruch zu nehmen, ziehen viele Investoren an. Die denkmalgeschützten Wohnimmobilien können zu eigenen Wohnzwecken, aber auch als Geldanlage zum Vermieten genutzt werden. Zuständigkeiten für Denkmalschutz und Denkmalpflege in Niedersachsen Was Käufer und Besitzer denkmalgeschützter Immobilien beachten sollten Zuschüsse für die Sanierung denkmalgeschützter Objekte in Niedersachsen Möglichkeiten der Förderung durch die KfW

Zuständigkeiten für Denkmalschutz und Denkmalpflege in Niedersachsen

Vor dem Erwerb oder einer Sanierung von denkmalgeschützten Objekten in Niedersachsen ist auf die Zuständigkeit für Denkmalschutz und Denkmalpflege zu achten. Das Ministerium für Wissenschaft und Kultur ist “Oberste Denkmalschutzbehörde” in Niedersachsen; seit der Abschaffung der Mittelbehörde gibt es keine offizielle obere Denkmalschutzbehörde mehr. Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege ist eine Fachbehörde. Sie investiert in Denkmäler, führt die Liste der Denkmäler und berät die Denkmalschutzbehörden des Landes. Die “Unteren Denkmalschutzbehörden” sind für die Einhaltung der Bestimmungen des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege in der Region Hannover zuständig.

Was Käufer und Besitzer denkmalgeschützter Immobilien beachten sollten

Aufgrund des Charmes eines Gebäudes oder einer reizvollen Lage kann der Kauf einer Wohnimmobilie, die unter Denkmalschutz steht, besonders attraktiv sein. Um den Wert der Immobilie zu erhalten, werden Modernisierungs- oder Sanierungsmaßnahmen erforderlich. Im Rahmen der Denkmalpflege kommt es auf den Erhalt des Wertes der Immobilie an, dabei müssen die Besitzer solcher Immobilien die Anforderungen des Denkmalschutzes beachten. Der Erwerb oder der Besitz einer denkmalgeschützten Immobilie in Niedersachsen kann schon aufgrund der Fördermöglichkeiten für Sanierungs- und Modernisierungsmaßnahmen besonders lohnenswert sein. Das Erscheinungsbild des Baudenkmals darf dabei nicht beeinträchtigt werden. Für alle Maßnahmen zum Erhalt, zur Sanierung und zur Modernisierung denkmalgeschützter Objekte in Niedersachsen ist eine Genehmigung erforderlich, sie kann der Unteren Denkmalschutzbehörde oder bei der Kommune eingeholt werden.

Zuschüsse für die Sanierung denkmalgeschützter Objekte in Niedersachsen

Das Niedersächsische Landesamt für Denkmalpflege fördert Maßnahmen zur Sanierung denkmalgeschützter Immobilien auf Antrag. Besitzer solcher Immobilien sollten die geplante Sanierungsmaßnahme vor der Antragstellung mit der” Unteren Denkmalschutzbehörde” abstimmen. Solche Zuschüsse sind im Land Niedersachsen begrenzt und gelten in der Regel nur für Maßnahmen mit Beispielcharakter oder für konservatorische Notfälle. Regelmäßig erforderliche Unterhaltungsmaßnahmen im Rahmen der Denkmalpflege können nicht bezuschusst werden.

Wird keine Förderung gewährt, können Sanierungsmaßnahmen an Objekten, die unter Denkmalschutz stehen, jedoch steuerlich begünstigt werden. Steuervorteile können für selbst genutzte Immobilien gewährt werden. Gleiches gilt für Immobilien, die vermietet werden und als Geldanlage dienen sollen. Diese steuerlichen Vorteile sind in den Paragraphen 7i, 10f, 10g und 11b des Einkommensteuergesetzes geregelt und können bis zu zwölf Jahre in Anspruch genommen werden. Um welche Steuervorteile es sich im konkreten Fall handelt, hängt von der Nutzung und von der Art der Immobilie ab. Bevor mit der Sanierungsmaßnahme begonnen wird, muss der Besitzer für das Finanzamt einen Antrag auf einen Grundlagenbescheid bei der “Unteren Denkmalschutzbehörde” stellen, die über die besondere Förderungsfähigkeit entscheidet. Voraussetzung für den Erhalt eines Grundlagenbescheides ist, dass für die durchzuführende Maßnahme eine denkmalrechtliche Genehmigung vorliegt.

Möglichkeiten der Förderung durch die KfW

Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) fördert verschiedene Bau- und Sanierungsmaßnahmen mit günstigen Darlehen, die über die Hausbank beantragt werden können. Gegenwärtig können auch Besitzer von Wohngebäuden, die ganz oder teilweise unter Denkmalschutz stehen, Fördermittel der KfW in Anspruch nehmen. Das gilt nicht nur für Objekte in Niedersachsen, sondern auch für andere Bundesländer. Die energetische Sanierung ist nicht immer in allen Punkten mit den Auflagen für Denkmalschutz vereinbar. Aus diesem Grunde bietet die KfW erleichterte Fördervoraussetzungen für Gebäude, die unter Denkmalschutz stehen.

Die KfW gewährt zinsgünstige Förderkredite und alternativ dazu auch einen Investitionszuschuss. Vereinfachte Fördervoraussetzungen gelten bei verschiedenen Einzelmaßnahmen und für das KfW-Effizienzhaus Denkmal. Solche Ausnahmeregelungen gelten für Gebäude, die Teil eines Denkmalensembles sind und bei denen es sich um Baudenkmäler entsprechend der Denkmalschutzgesetze der Länder handelt. Sie gelten außerdem für Gebäude, die von den Kommunen als besonders erhaltenswert eingestuft wurden. Der Jahres-Primärenergiebedarf darf bei einem KfW-Effizienzhaus Denkmal 160 Prozent und der Transmissionswärmeverlust 175 Prozent des ermittelten Wertes für ein Referenzgebäude nicht überschreiten. Eine Förderung ist auch möglich, wenn diese Werte nicht zu erreichen sind, da die Auflagen hinsichtlich Gestaltung zum Erhalt eines denkmalgeschützten Gebäudes besonders umfangreich sind.

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