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Denkmalschutz Abschreibung

Immobilien aus dem Denkmalschutz gelten als die beliebtesten Immobilien überhaupt. Fast jeder hat schon einmal davon geträumt, in einem historischen Ambiente zu wohnen, der Besitzer eines soliden und gut sanierten Bauwerks aus vergangenen Zeiten zu sein. Selbstverständlich muss ein Käufer, der ein sanierungsbedürftiges Baudenkmal erworben hat, Geld investieren. Erhalt und Restaurierung historischer Gebäude sind an gewisse Auflagen gebunden. Der Bauherr kann in vielen Dingen nicht frei entscheiden, welche Produkte und Werkstoffe er für die Sanierung einsetzt, sondern muss sich an den historischen, kunstgeschichtlichen Rahmen halten. Zum Ausgleich schafft der Staat ihm Steuervorteile. Er kommt in den Genuss der sogenannten Denkmalschutz-AfA (Abschreibung für Abnutzung).

Durch die Denkmalschutz-AfA wird der Erwerb einer Denkmalschutz Immobilie zur attraktiven Kapitalanlage. Gewährt wird sie für die Sanierung denkmalgeschützter Einzelgebäude sowie für Gebäude, die dem Ensembleschutz unterliegen. Darunter sind z. B. historische Straßenzüge oder sogar ganze Stadtvierteil zu verstehen. Im Fall des Ensembleschutzes unterliegen alle Gebäude einer Straße oder eines Viertels den Denkmalschutz Auflagen, mit der Konsequenz, dass auch alle nicht historischen Bauwerke darunter fallen. Einzeldenkmäler werden in der örtlichen Denkmalliste aufgeführt.

Voraussetzung für die Förderung durch die Denkmalschutz-AfA ist der Erwerb der Denkmalschutz Immobilie vor der Sanierung. Ebenfalls vor Sanierungsbeginn muss der Eigentümer des Baudenkmals bei der Finanzbehörde eine steuerliche Vorabbescheinigung beantragen. Denn nur mit ihr kann er später in den Genuss der Denkmalschutz Abschreibung kommen. Gefördert werden im Rahmen der Denkmalschutz-AfA sowohl Kapitalanleger als auch Käufer, die die Immobilie selbst bewohnen wollen. Dabei richtet sich die Höhe der steuerlichen Abschreibung vor allen Dingen nach dem Umfang des im Kaufpreis der Immobilie enthaltenen Sanierungsanteils. Gesetzlich geregelt ist die Denkmalschutz-AfA in erster Linie in den §§ 7 h und 7 i des Einkommensteuergesetzes: Hier werden die Höhe und die Dauer von Abschreibungen für Kapitalanleger festgelegt. Im § 10 des Einkommensteuergesetzes sind die Regelungen für Eigennutzer enthalten.

Bei der Ermittlung der Berechnungsgrundlage einer Denkmalschutz Immobilie wird zwischen drei verschiedenen Positionen unterschieden: Den Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten; dem Kostenanteil für die vorhandene Bausubstanz; und den Kosten, die für den Grundstückserwerb anfallen. Kapitalanleger können die Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten zu 100 % abschreiben. Diese Abschreibung verteilt sich über 12 Jahre, und zwar wie folgt: In den ersten acht Jahren können jedes Jahr 9 % der Kosten abgeschrieben werden; in den darauf folgenden Jahren sind jeweils 7 % abschreibungsfähig. Für den Wert der Altbausubstanz gilt bei Kapitalanlegern die lineare Abschreibung. Lineare Abschreibung bedeutet: Über einen Zeitraum von 50 Jahren können jährlich 2 % des Substanzwertes abgeschrieben werden. Eine Ausnahme besteht für alle Denkmal Immobilien, die vor 1925 errichtet worden sind. Für sie werden über einen Zeitraum von vier Jahrzehnten jährlich 2,5 % abgeschrieben. Die Kosten für den Erwerb des Grundstücks können Kapitalanleger nicht abschreiben. Käufer, die ihre Immobilie selbst bewohnen wollen, haben die Möglichkeit, in einem Zehnjahres-Zeitraum jährlich 9 % der Wiederherstellungs- und Modernisierungskosten abzusetzen. Der Wert der Altbausubstanz kann bei Eigennutz nicht abgeschrieben werden. Auch der Grundstückskauf ist nicht abbschreibungsfähig. Im Fall des Wiederverkaufs einer Denkmal Immobilie gilt die zehnjährige Spekulationsfrist. Wird die Immobilie innerhalb der Spekulationsfrist verkauft und dabei ein Gewinn erzielt, ist dieser Gewinn zu versteuern. Alle in Anspruch genommenen Abschreibungen wirken sich gewinnsteigernd aus und erhöhen somit die zu zahlende Steuerlast.

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